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1、目 录摘 要VVABSTRRACTVI1总 论11.1项目目名称11.2可行行性研究报报告编制依依据11.3项目目提出的过过程和理由由11.4项目目概况21.4.11拟建地点点21.4.22建设规模模与资金21.4.33项目投入入总资金及及效益情况况 21.5问题题与建议32房地产市市场研究32.1投资资环境的分分析32.1.11政策环境境的分析32.1.22经济环境境的分析42.2房地地产的投资资环境分析析42.2.11目前市场场的供需及及价格情况况52.2.22周围楼盘盘的供应调调查62.3产品品供需预测测 62.4价格格预测 72.5竞争争力分析82.5.11周围竞争争力的分析析82.5
2、.22我市房地地产竞争分分析83项目的背背景及SWWOT分析析93.1项目目的概况93.1.11项目基本本情况93.1.22项目所在在区域发展展规划93.2项目目自身的SSWOT分分析103.2.11项目的优优势分析103.2.22项目的劣劣势分析113.2.33项目的机机会分析113.2.44项目的威威胁分析113.2.55项目的SWWOT分析析小结114项目的定定位分析124.1市场场的细分124.2目标标市场的定定位134.3目标标客户的定定位134.4产品品的定位134.4.11主题定位位144.4.22形象定位位144.4.33功能定位位144.4.44档次定位位145建设规模模、产
3、品设设计方案155.1建设设规模155.2产品品方案155.2.11方案的设设计155.2.22户型的选选择156项目的建建设条件及及方案166.1建设设的条件166.1.11自然条件件166.1.22城市的基基础设施条条件166.1.33周边环境境条件166.2总体体规划布局局176.3建筑筑方案设计计176.3.11户型设计计建议176.3.22项目园林林景观建议议186.3.33项目的配配套设施建建议186.3.44项目的智智能化系统统建议186.4环境境保护186.5节能能节水措施施186.5.11节能措施施186.5.22节水措施施186.6环境境影响评价价196.6.11环境条件件
4、调查196.6.22施工期环环境影响分分析206.6.33施工期环环境影响分分析216.6.44公众参与与226.7安全全消防分析析与建议226.7.11安全措施施方案226.7.22消防设施施 227项目的进进度安排237.1项目目整体控制制计划238投资估算算与筹资安安排258.1成本本分析258.2项目目的筹资258.2.11项目的自自有资金情情况268.2.22项目贷款款资金269财务分析析及不确定定性分析269.1财务务分析269.1.11经营方式式的确定269.1.22项目预计计收入的计计算269.1.33利润的计计算269.1.44经济效益益评价279.2不确确定性分析析279.
5、2.11盈亏平衡衡分析289.2.22敏感性分分析2810风险分分析及对策策3010.1社社会评价3010.1.1项目对对社会的影影响3010.1.2项目对对所在地的的互适性分分析3010.1.3社会评评价结论3110.2风风险分析3110.2.1自然风风险3210.2.2政策风风险3210.2.3经济风风险3210.2.4技术风风险3210.2.5内部决决策和管理理风险3210.3投投资风险的的控制3311研究结结论及建议议3311.1推推荐方案的的总体描述述3311.2推推荐方案的的优缺点描描述3411.2.1优点3411.2.2缺点3411.3结结论及建议议3411.3.1结论3411.
6、3.2建议35附 录336谢 辞445参考文献46摘 要本论文对房房地产开发发项目可行行性研究分分析进行了了探讨性研研究，并利利用可行性性研究点相相关理论及及方法对河河南省驻马马店市房地地产业点一一个具体案案例进行了了详细的可可行性分析析。本文是是一篇采用用经营管理理理论与房房地产业点点具体实践践相结合，解解决房地产产开发企业业存在的实实际问题，提提供房地产产开发项目目可行性分分析点参考考性点论文文，具有一一定的代表表性和现实实意义。论论文首先介介绍了房地地产开发项项目可行性性分析点有有关理论依依据，主要要包括市场场分析及经经济分析方方面的一些些理论。其其次，介绍绍了房地产产开发项目目可行性分
7、分析的概念念及作用，并并给出了规规范的可行行性分析应应包括的步步骤流程及及可行性报报告应涵盖盖的具体内内容。在“置地住宅宅小区”项目的可可行性分析析部分，从从该项目的的市场可行行性、工程程可行性、经经济可行性性三方面对对其进行了了分析并重重点分析了了该项目所所处的市场场及区域经经济环境，以以及从该项项目的投资资估算、销销售收入的的测算、财财务评价指指标的选取取与计算、不不确定性分分析等方面面进行了经经济可行性性评价。最最后，得出出了该项目目可行性分分析的结论论，并对存存在的问题题提出了相相关的建议议。关键词:房房地产；可可行性分析析；经济评评价；风险险；不确定定性Feasiibiliity s
8、studyy repport of rreal esatteAbstrractThis thessis iis thhe sttudy for reall esttate projject feassibillity anallysiss.andd alsso annalyzzing a reeal ccases feeasibbilitty off a nnanyaang rreal estaate eenterrprisse. IIt soolvess a rreal probblem for an eenterrprisse annd prroviddes aa casse inn re
9、aal esstatee feaasibiilityy anaalysiis. TThe tthesiis iss typpicall andd reaalisttic.FFirstt,thee theesis intrroducces ssome theoory bbasiss aboout rreal estaate pprojeect ffeasiibiliity aanalyysis.Secoond,iit inntrodducess thee connceptt andd funnctioon off reaal esstatee proojectt feaasibiilityy a
10、naalyziing,aand aalsopproviides a peerfecct prroceddure and exacct coontennt off a ffeasiibiliity aanalyyzingg repport. In thhe paart oof feeasibbilitty annalyzzing of tthe “zhiddi hoome ccommuunityy”reall esttate projject,it aanalyyzes theffeasiibiliity oof thhe waan zhheng shi jia reall esttate pr
11、ojject fromm thrree aaspeccts inclludinng maarketting feassibillity, enggineeeringg andd tecchnollogy feassibillity,econnomiccal ffeasiibiliity,tthen makees a concclusiion oof feeasibbilitty annalyzzing of tthe wwan zzhengg shii jiaa reaal esstatee proojectt,toggetheer wiith ssome sugggestiion tto t
12、hhe prrobleem off reaal esstatee proojectt.Key wwordss: reeal eestatte；feassibillity anallysiss；econnomicc evaaluattion；riskk；indeefiniiteneess 1总 论论1.1项目目名称驻马店市置置地住宅小小区项目策策划1.2可行行性研究报报告编制依依据（1）项目目建议书及及其批复文文件（2）国国家及驻马马店市颁布布的相关法法律、法规规、政策（33）驻马店店市国民经经济和社会会发展“十十五”计划划和远景目目标纲要（44）驻马店店市20008、20009年国民经经济和社
13、会会发展统计计公报（55）驻马店店市城市总总体规划大大纲（2000022020年年）（6）驻马马店市高新新技术开发发区的经济济和社会发发展规划（77）房地产产开发机构构发布的工工程建设方方面的标准准、规范、定定额（8）驻驻马店市市市区基准地地价（99）驻马店店市及项目目周边地区区市场调研研和现场勘勘察资料（110）投资资项目方签签定的协议议书或意向向书（111）编制报报告的委委托合同（112）其他他有关依据据资料1.3项目目提出的过过程和理由由 房地产经经济是国民民经济的重重要组成部部分，是国国民经济的的重要支柱柱之一。发发展房地产产经济有利利于加快我我国产业结结构和消费费结构的调调整，从而而
14、促进国民民经济的健健康发展。现现在房地产产经济（尤尤其是住宅宅经济）是是我国的经经济增长点点，发展房房地产经济济，可以拉拉动一系列列行业发展展。当前，我我国国民经经济运行正正处于一个个特殊发展展时期，为为了促进国国民经济的的稳步健康康发展，必必然要求扩扩大内需，优优化消费结结构，把住住宅建设作作为推动国国民经济发发展的支柱柱产业之一一。根据国国家统计局局的分析和和研究，房房地产对国国民经济的的拉动作用用约1.552个百分分点。 现今，国国家为拉动动经济，满满足广大人人民群众的的住房需求求，提倡大大力发展房房地产经济济。根据国国家有关部部门的分析析和预测，我我国居民住住宅目前正正在从生存存型向舒
15、适适型方向转转变，我们们为了响应应国家的安安居工程、保保障性住房房的要求，确保增加住房的有效供给和房地产市场的平稳健康发展。决定开发置地住宅小区，为驻马店人民提供满意的住房。1.4项目目概况 1.4.11拟建地点点本工程拟建建于驻马店店市开源大大道与铜山山大道交叉叉口东北方方向，距离离铜山大道道约4000-5000米. 位位于市政府府与新火车车站的黄金金节点，雄雄踞城市的的脊梁开源大道道上。东邻邻建设中的的市体育馆馆、体育场场，西临交交通大动脉脉铜山大道道，南界开开源大道，交交通便利。距黄淮学学院、职业业技术学院院（电视科科学技术学学院）、图图书馆仅7700米左左右，距驻驻马店市的的名校地区区
16、高级中学学分校只有有两三分钟钟路程。周周围为农家家田地，桃桃树环绕，环环境优美，形形成绝佳的的居住环境境。（具体体位置相见见附图1红红色矩形处处为拟建地地点）1.4.22建设规模模与资金自有资金66000万万元，置地地住宅小区区规划总用用地15亩亩，约100000.05平方方米，建筑筑面积333157平平方米，其其中住宅2283499平方米，公公建23000平方米米，商铺面面积48008平方米米。总居住住户数2116户，规规划总居住住人口6000人，容容积率3.32，绿绿化覆盖率率35%。小小区内设配配套有会所所、健身中心、居居委会、等等设施。项项目以建筑筑、自然与与人和谐为为理念，旨旨在打造
17、尊尊贵、健康康、运动、休休闲、生态态、养生的的生活环境境。1.4.33项目投入入总资金及及效益情况况 本项目投投入自有资资金6000万万元，贷款款80000万元，共共投入总资资金133380.776万元。本项目完成成后，预计计销售收入入为261132.772万元，扣扣除成本1133800.76万万元，减去去销售（营营业）税金金及附加和和印花税、管管理费、土土地增值税税150666.222万元、所所得税24439.776万元，预预计累计未未分配利润润为49553.455万元。（详详见附表66） 表2.11 技 术术 经 济济 指 标标项目单位数量占地面积平方米100000.05总建筑面积积平方米
18、331577居住建筑面面积平方米248722公共建筑面面积平方米2100商铺面积平方米4808居住户数平方米216平均每户建建筑面积平方米131.22容积率3.32绿化率%35住宅栋数栋3地下车库面面积平方米2404平均层数层20停车位个1001.5问题题与建议考虑到置地地住宅小区区建成以后，其用用户多数为为拥有较高高文化层次次和收入的的白领阶层层，结合他他们的消费费心理和消消费结构，要要特别注意意其附属设设施的建设设，如停车车场，娱乐乐中心及安安保措施。另另外，在住住宅的户型型的选择上上，要充分分调查，选选择适合不不同住户需需求的多种种户型，避避免形式单一，同同时，该项项目的建设设很大程度度
19、上依赖于于驻马店市市的发展，因因而，在建建设的过程程中，要时时时注意政政府的各种种政策。而而且要重视视该项目的的社会效益益。2房地产市市场研究2.1投资资环境的分分析2.1.11政策环境境的分析（1）国家家的政策环环境分析2010年年国家对房房地产出台台了一系列列相关政策策，1月110日国务务院办公厅厅关于促进进房地产市市场平稳健健康发展的的通知“国十一条条”，加强保保障性住房房和普通商商品住房的的有效供给给，合理引引导住房消消费抑制投投资投机性性购房需求求。3月110日国土土部关于 加强房地地产用地供供应和监管管有关问题题的通知，确确定了关于于住房用地地的规章制制度。今年全国房房地产市场场整
20、体上出出现了一些些积极变化化，但近期期部分城市市房价、地地价又出现现过快上涨涨的势头，投投机性购房房再度活跃跃，为进一一步落实各各地区、各各有关部门门的责任，坚坚决遏制部部分城市房房价过快上上涨，切实实解决城镇镇居民住房房问题，国国务院又出出台了国国务院办公公厅关于促促进房地产产市场平稳稳健康发展展的通知。要要求各地区区、各有关关部门要切切实履行稳稳定房价和和住房保障障职责；坚坚决抑制不不合理住房房需求；增增加住房的的有效供给给；加强市市场管理等等，各有关关部门各司司其职、分分工协作，加加强对各地地的指导和和监督检查查，引导居居民住房理理性消费，形形成有利于于房地产市市场平稳健健康发展的的舆论
21、氛围围。（2）地方方的政策环环境随着国家对对房地产行行业的宏观观调控，相相应中央的的政策，河河南省政府府和驻马店店市也相继继出台了关关于促进全全省房地产产业健康发发展的若干干意见和和关于促促进全市房房地产业平平稳健康发发展的若干干意见及及15条新新政策涉及及住房保障障、降低住住房交易税税费、金融融支持优化化市场环境境等，此外外还有关于于购买经济济适用房的的优惠措施施如对个人人首次购买买90平方方米及以下下的普通住住房契税税税率暂统一一下调到11%，对个个人销售住住房暂免征征收土地增增值税等。除此之外，市政府加大扶持力度，促进房地产业的发展，进一步加大保障性住房的建设力度，这一系列措施也给开发商
22、吃了一个定心丸。2.1.22经济环境境的分析驻马店市的的经济处于于河南省的的下游水平平，但经济济发展较迅迅速，099年前三季季度生产总总值为5224.599亿元，增增长11.6%，全全社会固定定资产投资资完成1995.599亿元，增增长39.5%，城城镇居民人人均可支配配收入72282元，增增长23.7%，农农民人均现现金收入22715元元，增长220.5%。金融机机构存款余余额5400.9亿元元，比年初初增加600.9亿元元，增长112.7%，贷款余余额3322.87亿亿元，比年年初增加339.7亿亿元，增长长13.88%。066年房地产产同比增长长17.663%，占占固定资产产投资的55.
23、14%。09年年前三季度度全社会固固定资产投投资完成1195.559亿元，增增长39.5% ，其中房房地产投资资增长322.8%。008年完成成房地产开开发投资449.788亿元，施施工面积8834.557万平方方米，销售售面积2221.111万平方米米。随着市区近近两年的发发展，政府府加大引进进外资，大大胆创新，改改进对企业业、项目的的管理模式式，虽然起起步较晚，但但发展迅速速，人们的的收入也逐逐渐增加，经经济平稳发发展，由此此可见驻马马店市发展展前景较好好。2.2房地地产的投资资环境分析析目前，房地地产市场存存在一种拐拐点论的说说法，特别别是从去年年10月份份开始，全全国各级市市场的房地地
24、产发展遇遇到了前所所未有的困困难，成交交量大规模模萎缩，在在河南市场场，郑州、洛洛阳、开封封三地的房房地产市场场表现尤为为突出。与与此同时，由由于金融危危机的影响响，房价（特特别是在22008年年下半年到到20099年期间）波波动较大，而而且房地产产市场出现现拐点和价价格即将大大规模回落落的社会舆舆论全面出出现，这也也是导致房房地产成交交量大量萎萎缩的一个个重要原因因，大量的的购房客户户持币观望望。但是截截至到20008年22月初的情情况来看，虽虽然房地产产的成交量量有所下降降，但是我我们可以清清晰地看到到房价并没没有实质性性的降低，整整体房价还还在继续上上涨，只是是房价的上上涨速度有有所放慢
25、。因因此所谓的的拐点论目目前并没有有得到市场场的验证。同同时，虽然然房地产并并没有出现现舆论所讲讲的房价大大规模降价价的事实，但但是我们也也清晰地看看到迫于社社会舆论的的压力，房房地产的成成交量确实实受到了很很大的影响响，这势必必要引起我我们的注意意，因为这这些舆论会会直接影响响到本地市市场的房地地产消化速速度。2.2.11目前市场场的供需及及价格情况况 根据驻马店店市居民住房房面积的抽抽样调查表表明,住宅宅面积在990以上的占总量量的65.3%,其中，住宅宅面积在660以下下的占总量量的34.0%,6090占总总量的311.3%,90120的占总量量的22.3%,1120以上的占占总量的11
26、2.4%。从以上上统计结果果看,大都都数家庭户户型面积较较小，900120的住宅面面积市场上上仍缺乏，从从调查显示示，居民家家庭住房需需求面积在在90-1120之之间的占553.5%，是目前前驻马店市住住宅市场上上开发供应的的主力,市市场接受程程度最高。图2.1 住房面积积调查 购房房者能承受受多高的房房价,是房房地产市场场上最为关关心的问题题,根据我我们这次调调查结果,购房者对对购房总价价格的承受受能力如下下:承受总总价格在220万以下下的占333%,承受受总价格在在21-30万之之间的占330.5%承受总价价格在311-400万的占224.500%承受总总价格在441-500万的占88%,
27、承受受总价格在在50万以以上的占44%。以上上调查结果果显示,驻驻马店市购购房者所能能承受的价价格在200-35万之间，比比例占到总总量的600%以。上可见是主主要购买力力的承受范范围图2.2 客户对住住房价格的的承受力调调查2.2.22周围楼盘盘的供应调调查另外，我们们重点调查查了项目所在在地及驻马马店市市场场及项目周周边的主要要楼盘销售售状况。在在20099年第四季季度驻马店店市乐山大大道沿线楼楼盘销售均均价在24400元/平方米左左右，且销销售情况良良好。置地地大道附近近，均价在在2600元元/平方米米左右的生生活住宅小小区一季度度取得了33000平平方米以上上的销量。究究其原因，一一是
28、有良好好的地理位位置，交通通方便；二二是随着驻驻马店市政政府的搬迁迁（现市政政府位于乐乐山大道与与开园大道道交叉口西西北方向），从从驻马店市市规划上看看，主要往往西北方向向扩展以后后发展潜力力大。从市市场现状看看，乐山路路沿线地处处城市中心心，土地成成本比较高高，因此开开发的项目目多为高层层的商务写写字楼或商商住楼。 在在置地大道沿沿线聚集了了吉安住宅宅小区、领袖花园园、通达生活活小区等多多个住宅项项目，除了了名都花园园价格达到到2800元/平方米以以外，其他他楼盘均价价在24000元/平平方米上下下浮动，该该区域高校校众多，有有较好的自自然环境与与人文环境境，购房者者多以市白白领阶级为为主。
29、建业业森林半岛岛20100一季度销销售量在66000平平方米以上上；民生集集团本季度度销量也保保持在50000平方方米左右。总总体而言，置地大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。2.3产品品供需预测测 根据调查查，目前驻驻马店市房房地产投资资大幅增加加，20009年上半年年驻马店市市完成住宅宅建设投资资39.447亿元，比比去年同期期增长477.17%，施工面面积达到9958.22万平方米米。20009年总投资资额为1332.5亿亿元，同比比增长144.9%。其其中住宅投投资99.39亿元元，同比增增长15.4%，占占总投资的的75%，经经济房开发发投资133.65亿亿元，占总总投资的110.3
30、%.从销售售投资比率率来看，009年销售售额只占到到投资额的的43.778%，009年上升升到60%，在20009年，全市市销预售总总面积为7759.332万（其其中住宅销销售面积3393.113万）同同比增长117.177%；总销销售额为1118.555亿元，同同比增长226.622%。再结结合入住驻驻马店市的的高科技公公司的不断断增多，白白领阶层以以及周边高高校教师对对中高档住住房的需求求一定会更更大，另外外国家对居居民购买住住宅的金融融政策支持持（贷款）将将加大力度度，居民购购房能力将将大大提高高。据此分分析，我们们此时开发发商品经济房，是是迎合市场场需求，销销售前景良良好。2.4价格格
31、预测 市场场的发展、产产品品质的的提升也必必然伴随市市场价格的的整体上扬扬。07年年，市区房房地产价格格上涨幅度度超过100%，088年至099年趋于稳稳定，但随随着区域市市场由起步步阶段向成成熟阶段的的发展，近近两年的市市场价格仍仍然会保持持稳定并趋趋于小幅增增长，同时时产品的多多元还和差差异化也会会改变目前前房地产的的价格状况况。据调查，今今年驻马店店市还将陆陆续推出一一系列的中中高档项目目，整体项项目水平与与20099年项目相相比，这些些项目无论论在质量，还还是在规划划设计上，都都将会再上上一个档次次，从而拉拉动驻马店店市房价继继续走高。今今年驻马店店市继续向外外发展，老老城改造，新新城
32、建设，使得大量居民重新置业，为驻马店市商品房的销售提供了契机，同时，受全国一线、二线城市房地产价格上涨对三线城市产生的蝴蝶效应，驻马店市商品房价格出现上涨趋势。从原因上看，主要有四：（1）在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边（特别是北边和西边）开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。（2）需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。（3）购买力的增强，按揭的作
33、用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。（4）住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。（5）竞争激烈。对于驻马店这样规模的三线、甚至是四线城市来讲，国家相关的房地产政策以及全国房地产发展大势对其发展影响并不是最重要的，影响驻马店本地房地产发展最重要的因素是市场本身的供给、需求和价格之间的关系
34、。驻马店市商品房主要靠本地购买，自住为主，炒房、投资客户总量稀少，而前两年连续拉高的房价已经使本地市场出现了购买力短期被透支的迹象。同时，尽管不能把所有的城市一概而论，但所谓的房价拐点说法，已经波及并影响到本地市民的购买热情。市民即便有购买意向，也是更愿意持币观望-要么期待政策方面的严格调控，要么期待本地市场楼盘增多，从更激烈的房产竞争中有所收获。由以上分析析及现在驻驻马店市市市场的房价价看，到项项目建成后后即20110年房价价预计可达达到29000-34400元/。2.5竞争争力分析2.5.11周围竞争争力的分析析从目前来看看，周围铜铜山大道路路上地区高高级中学分分校西面550米处正正在建设
35、的的新天地未未来城住宅宅小区以及及开源大道道上正在建建设的明珠珠港湾，周周围设施与与本项目开开发处差不不多，总体体竞争力平平衡。2.5.22我市房地地产竞争分分析从07年开开始，随着着市政府的的搬迁，我我市已开工工销售和将将要立项、开开工的房地地产项目确确实增加了了很多，22010年年投放量将将会更大，计计划建设各各类住房11.5万套套，总建筑筑面积1115万平方方米。其中中，新建商商品住房建建设0.77万套，建建筑面积770万平方方米；城中中村改造00.4万套套，建筑面面积24万万平方米；政策性住住房建设00.4万套套，建筑面面积21万万平方米；其中，经经济适用房房15万平平方米，廉廉租房6
36、万万平方米。市市场上8-13个项项目在同时时销售，总总投放量预预计将超过过70多万万平方米，这这就造成了了市场供应应充足、消消费需求不不足、影响响价格的攀攀升。激烈烈的竞争是是不可避免免的。所以以20100年市场的的需求增长长速度要稍稍慢于房地地产的投放放量，这样样就造成了了客户的选选择范围更更广，选择择条件也更更加苛刻。这这也无疑会会给我们的的销售带来来很大的困困难。激烈烈的市场竞竞争势必影影响房地产产价格的上上涨速度，缓慢的价格上涨也会使本来就不多的投资客户转向选择其它的投资行为，造成结构性的客户群流失。而且周边地段由于驻马店市近两年来的发展，城市的重新规划，特别是08年以后，致使周边居民
37、住房困难，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此给项目的开发带来了无限的商机。由此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。3项目的背背景及SWWOT分析析3.1项目目的概况3.1.11项目基本本情况本项目位于于驻马店市市开源大道道与铜山大大道交叉口口东北方向向，占地约约15亩，东东临地区高高中分校、职职业学院和和黄淮学院院，西邻交交通大动脉脉铜山大道道，南临开开源大道。土地用途：商业兼容容住宅土地使用年年限：商业业用地400年、住宅宅用地700年该地块位于于目前城北北方向，总总规划面积积为15亩亩，现为农农田用地，西西面北面分分别邻开源源河，
38、视野野开阔，景景色优美。3.1.22项目所在在区域发展展规划（1）市区区的整体规规划本项目位于于城北新开开发地段，随随着市政府府规划措施施的出台，北北区就成了了房地产的的首选市场场，目前北北区项目较较多。099年市政府府提出了本本市的初步步规划构想想，即：北北延、西扩扩、东进、南南改、中优优。北延：以行行政新区北北迁和新中中心区建设设为契机，高高起点规划划、高标准准设计，全全力打造精精品工程，努努力出精品品、出形象象，塑造全全新的驻马马店。西扩：以京京广快速铁铁路和郑信信快速通道道建设为契契机，切实实发挥交通通干线经济济辐射作用用，向西扩扩展规划区区域面积，带带动整个西西部城区的的快速发展展。
39、东进：向东东打造工业业走廊，以以骏马化工工、蓝天集集团、天方方药业、中中集华俊等等大型企业业建设为契契机，强力力发展天然然气、火电电、化工等等工业，以以项目建设设、工业建建设带动整整个铁东经经济的发展展。南改：以练练江河改造造和华达西西湖居住小小区、恋江江堡住宅小小区建设为为试点，发发挥城市南南部区域一一类居住面面积大、范范围广的优优势，打造造精品住宅宅小区，努努力建设驻驻马店的“后花园”。中优：中部部旧城区以以完善公共共基础设施施和旧城改改造为重点点，着重解解决“城中村”的问题，力力争使公共共设施少、配配套设施不不完善的问问题得到初初步解决，以以人为本、优优化城市人人居环境。此此外，将城城市
40、划分为为：三个中中心、四纵纵四横发展展轴、五个个功能区。三个中心：开源大道道两侧建设设城市行政政中心和文文化休闲中中心 解放大大道和火车车站西广场场地区建设设市级商业业中心 火车站站东广场地地区建设地地区物流中中心四纵四横发发展轴：文文明大道、乐乐山大道、前前进大道、驿驿城大道为为南北发展展轴 开开源大道、淮淮河大道、雪雪松大道、中中华大道为为东西发展展轴五个功能区区：老城区区、城东物物流区、城城东工业区区、城北高高新技术和和高校区、城城北行政文文化新区（2）北区区的发展规规划北区规划主主题：以行行政新区北北迁和新中中心区建设设为契机，高高起点规划划、高标准准设计，全全力打造精精品工程，努努力
41、出精品品、出形象象，塑造全全新的驻马马店。北区以市政政府为中心心，努力打打造成为高高新科技中中心，以城城北为主要要居住区，同同时建设一一批住房来来保障当地地居民的住住房需求，从从驻马店市市的整体规规划看，城城北为主要要发展方向向，随着市市政新区和和高新的建建设，北区区发展潜力力大，同时时，新火车车站及新高高速的建设设，周围相相邻开源大大道和铜山山大道交通通大动脉，交交通便利，这这些都会给给经济带来来增长。据据调查，随随着人们对对城市文化化行政区和和房地产水水平的发展展区域的认认同感提升升，75%的市民选选择在城北北买房，220%的选选择在城西西买房，其其他5%选选择其他地地区。由此此可见在北北
42、区开发商商业气息浓浓厚，销售售市场较好好，开发潜潜力较大。3.2项目目自身的SSWOT分分析3.2.11项目的优优势分析项目优势优势发挥景观优势地块周围围有开源河河、桃园环环绕，自然然景观好景观优势将将是项目最最大也是最最核心的优优势所在，项项目将是驻驻马店第一一生态景观观大盘地段优势处于未来来城市发展展方向上，是是政府规划划的主要居居住区充分利用政政府的发展展规划，完完善自身配配套设施，应应在良好的的居住氛围围交通优势项目周边边有多条城城市主干道道，交通便便利地块周围都都临近城市市主干道或或次干道和和新火车站站，未来交交通十分便便利人文优势地块附近近有市政府府新行政大大楼，黄淮淮学院，具具有
43、丰富教教育与政府和附附近高校进进行战略合合作，利用用高校的师师资资源，建建成为人文文教育基地地，充分挖挖掘其人文文教育内涵涵商业价值本项目有有较长的临临街面，且且未来居住住人口众多多，具有一一定的商业业价值分析地块，结结合市场商商业状况适适量开发部部分商业开发商优势势由于是本本地企业，且且树立了自自己在本市市的品牌形形象，人脉脉关系好充分利用自自己的优势势，吸引目目标客户，增增加自己的的竞争力3.2.22项目的劣劣势分析项目劣势减少劣势配套缺乏项目所在在区域属于于城市郊区区，市政配配套设施尚尚未完善，且且档次较低低当地人离离市中心距距离较远醒目通过自自身配套设设施的开发发，弥补外外部配套的的不
44、足经验不足置地开发发公司还未未曾涉及过过郊区的开开发，开发发经营不足足与全国知名名的策划、规规划、设计计、建筑，销销售代理公公司合作，充充分借助外外脑弥补经经验的不足足规模劣势本项目规规模小，与与其他项目目比，不易易形成独立立的环境充分利用周周围的自然然环境，完完善生活设设施，以好好的生活氛氛围增加竞竞争力3.2.33项目的机机会分析项目机会利用机会居住郊区化化市中心的的高端消费费者开始选选择在郊区区置业，引引导居住郊郊区化趋势势，同时可可吸引周边边县市的高高端消费者者到该区域域购房充分突出该该区域楼盘盘的环境优优势，挖掘掘自身独特特文化特殊殊特色吸引引目标消费费群，随着着交通设施施的逐步完完
45、善，缩短短与市中心心区的时间间距离市场发展快快板块的起起步较晚，但但市场发展展快，产品品提升空间间大充分利用市市场快速发发展的机会会，努力提提高产品素素质，突出出产品优势势，占领市市场前端客户机会目前市场场家庭居住住质量差，户户型小，年年代久远充分分析客客户的需求求，以客户户需求为目目标进行规规划设计，打打造客户需需要的产品品营销机会市场营销销整体水平平仍有提升升空间，为为项目提供供了机会加强营销队队伍的建设设，积极引引入“外脑”，并与高高水平营销销策划代理理公司精诚诚合作3.2.44项目的威威胁分析项目威胁转化威胁项目竞争威威胁项目周边边的项目逐逐渐开始聚聚集，且有有相当多高高层建筑项项目，
46、压力力增大，竞竞争环境激激烈充分挖掘自自身独特的的优势实点点，行成独独特的文化化优势，抢抢占市场项目开发威威胁本项目建建设过程中中不可预见见因素多把握开发节节奏，充分分预见市场场趋势，前前期开发立立足资金快快速回笼，规规避开发风风险购买力威胁胁城市经济济整体发展展水平不高高，导致城城市客户群群购买能力力有限抢占市场高高端客户群群份额，扩扩大目标区区域市场，并并制定合理理的价格政策风险威威胁即项目在在长期的开开发过程中中，由于宏宏观房地产产政策，金金融政策等等不确定性性，后期开开发的产品品设计和销销售推广将将受到不同同程度的影影响一方面建立立起健全实实效的危机机公关关系系，另一方方面积极塑塑造自身过过硬的品质质，提高应应对政策变变化引起的的市场风险险3.2.55项目的SSWOT分分析小结通过上诉分分析说明，项项目的区位位大环境优优势明显，发发展潜力大