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1、目 录摘 要VABSTRACTVI1总 论11.1项目目名称11.2可行行性研究究报告编编制依据据11.3项目目提出的的过程和和理由11.4项目目概况21.4.11拟建地地点21.4.22建设规规模与资资金21.4.33项目投投入总资资金及效效益情况况 21.5问题题与建议议32房地产市市场研究究32.1投资资环境的的分析32.1.11政策环环境的分分析32.1.22经济环环境的分分析42.2房地地产的投投资环境境分析42.2.11目前市市场的供供需及价价格情况况52.2.22周围楼楼盘的供供应调查查62.3产品品供需预预测 62.4价格格预测 72.5竞争争力分析析82.5.11周围竞竞争力
2、的的分析82.5.22我市房房地产竞竞争分析析83项目的背背景及SSWOTT分析93.1项目目的概况况93.1.11项目基基本情况况93.1.22项目所所在区域域发展规规划93.2项目目自身的的SWOOT分析析103.2.11项目的的优势分分析103.2.22项目的的劣势分分析113.2.33项目的的机会分分析113.2.44项目的的威胁分分析113.2.55项目的的SWOOT分析析小结114项目的定定位分析析124.1市场场的细分分124.2目标标市场的的定位134.3目标标客户的的定位134.4产品品的定位位134.4.11主题定定位144.4.22形象定定位144.4.33功能定定位14
3、4.4.44档次定定位145建设规模模、产品品设计方方案155.1建设设规模155.2产品品方案155.2.11方案的的设计155.2.22户型的的选择156项目的建建设条件件及方案案166.1建设设的条件件166.1.11自然条条件166.1.22城市的的基础设设施条件件166.1.33周边环环境条件件166.2总体体规划布布局176.3建筑筑方案设设计176.3.11户型设设计建议议176.3.22项目园园林景观观建议186.3.33项目的的配套设设施建议议186.3.44项目的的智能化化系统建建议186.4环境境保护186.5节能能节水措措施186.5.11节能措措施186.5.22节水
4、措措施186.6环境境影响评评价196.6.11环境条条件调查查196.6.22施工期期环境影影响分析析206.6.33施工期期环境影影响分析析216.6.44公众参参与226.7安全全消防分分析与建建议226.7.11安全措措施方案案226.7.22消防设设施 227项目的进进度安排排237.1项目目整体控控制计划划238投资估算算与筹资资安排258.1成本本分析258.2项目目的筹资资258.2.11项目的的自有资资金情况况268.2.22项目贷贷款资金金269财务分析析及不确确定性分分析269.1财务务分析269.1.11经营方方式的确确定269.1.22项目预预计收入入的计算算269.
5、1.33利润的的计算269.1.44经济效效益评价价279.2不确确定性分分析279.2.11盈亏平平衡分析析289.2.22敏感性性分析2810风险分分析及对对策3010.1社社会评价价3010.1.1项目目对社会会的影响响3010.1.2项目目对所在在地的互互适性分分析3010.1.3社会会评价结结论3110.2风风险分析析3110.2.1自然然风险3210.2.2政策策风险3210.2.3经济济风险3210.2.4技术术风险3210.2.5内部部决策和和管理风风险3210.3投投资风险险的控制制3311研究结结论及建建议3311.1推推荐方案案的总体体描述3311.2推推荐方案案的优缺缺
6、点描述述3411.2.1优点点3411.2.2缺点点3411.3结结论及建建议3411.3.1结论论3411.3.2建议议35附 录336谢 辞445参考文献46摘 要本论文对房房地产开开发项目目可行性性研究分分析进行行了探讨讨性研究究，并利利用可行行性研究究点相关关理论及及方法对对河南省省驻马店店市房地地产业点点一个具具体案例例进行了了详细的的可行性性分析。本本文是一一篇采用用经营管管理理论论与房地地产业点点具体实实践相结结合，解解决房地地产开发发企业存存在的实实际问题题，提供供房地产产开发项项目可行行性分析析点参考考性点论论文，具具有一定定的代表表性和现现实意义义。论文文首先介介绍了房房地
7、产开开发项目目可行性性分析点点有关理理论依据据，主要要包括市市场分析析及经济济分析方方面的一一些理论论。其次次，介绍绍了房地地产开发发项目可可行性分分析的概概念及作作用，并并给出了了规范的的可行性性分析应应包括的的步骤流流程及可可行性报报告应涵涵盖的具具体内容容。在“置地住住宅小区区”项目的的可行性性分析部部分，从从该项目目的市场场可行性性、工程程可行性性、经济济可行性性三方面面对其进进行了分分析并重重点分析析了该项项目所处处的市场场及区域域经济环环境，以以及从该该项目的的投资估估算、销销售收入入的测算算、财务务评价指指标的选选取与计计算、不不确定性性分析等等方面进进行了经经济可行行性评价价。
8、最后后，得出出了该项项目可行行性分析析的结论论，并对对存在的的问题提提出了相相关的建建议。关键词:房房地产；可行性性分析；经济评评价；风风险；不不确定性性Feasiibillityy sttudyy reeporrt oof rreall essateeAbstrracttThis theesiss iss thhe sstuddy ffor reaal eestaate proojecct ffeassibiilitty aanallysiis.aand alsso aanallyziing a rreall caases ffeassibiilitty oof aa naanyaang r
9、eaal eestaate entterpprisse. It sollvess a reaal pprobblemm foor aan eenteerprrisee annd pprovvidees aa caase in reaal eestaate feaasibbiliity anaalyssis. Thhe tthessis is typpicaal aand reaalissticc.Fiirstt,thhe tthessis inttrodducees ssomee thheorry bbasiis aabouut rreall esstatte pprojjectt feeas
10、iibillityy annalyysiss.Seeconnd,iit iintrroduucess thhe cconcceptt annd ffuncctioon oof rreall esstatte pprojjectt feeasiibillityy annalyyzinng,aand alssoprroviidess a perrfecct pprocceduure andd exxactt coonteent of a ffeassibiilitty aanallyziing repportt. In thhe ppartt off feeasiibillityy annalyy
11、zinng oof tthe “zhiidi homme ccommmuniity”reaal eestaate proojecct,iit aanallyzees ttheffeassibiilitty oof tthe wann zhhengg shhi jjia reaal eestaate proojecct ffromm thhreee asspeccts inccluddingg maarkeetinng ffeassibiilitty, enggineeeriing andd teechnnoloogy feaasibbiliity,ecoonommicaal ffeassibi
12、ilitty,tthenn maakess a conncluusioon oof ffeassibiilitty aanallyziing of thee waan zzhenng sshi jiaa reeal esttatee prrojeect,toggethher witth ssomee suuggeestiion to thee prrobllem of reaal eestaate proojecct.Key wwordds: reaal eestaate；feaasibbiliity anaalyssis；ecoonommic evaaluaatioon；rissk；indd
13、efiinitteneess 1总 论论1.1项目目名称驻马店市置置地住宅宅小区项项目策划划1.2可行行性研究究报告编编制依据据（1）项目目建议书书及其批批复文件件（2）国国家及驻驻马店市市颁布的的相关法法律、法法规、政政策（33）驻马马店市国国民经济济和社会会发展“十十五”计计划和远远景目标标纲要（44）驻马马店市220088、20009年国民民经济和和社会发发展统计计公报（55）驻马马店市城城市总体体规划大大纲（22000020020年年）（66）驻马马店市高高新技术术开发区的的经济和和社会发发展规划划（7）房房地产开开发机构构发布的的工程建建设方面面的标准准、规范范、定额额（8）驻马店市
14、市区基准地价（9）驻马店市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制报告的委托合同（12）其他有关依据资料1.3项目目提出的的过程和和理由 房地产经经济是国国民经济济的重要要组成部部分，是是国民经经济的重重要支柱柱之一。发发展房地地产经济济有利于于加快我我国产业业结构和和消费结结构的调调整，从从而促进进国民经经济的健健康发展展。现在在房地产产经济（尤尤其是住住宅经济济）是我我国的经经济增长长点，发发展房地地产经济济，可以以拉动一一系列行行业发展展。当前前，我国国国民经经济运行行正处于于一个特特殊发展展时期，为为了促进进国民经经济的稳稳步健康康发展，必
15、必然要求求扩大内内需，优优化消费费结构，把把住宅建建设作为为推动国国民经济济发展的的支柱产产业之一一。根据据国家统统计局的的分析和和研究，房房地产对对国民经经济的拉拉动作用用约1.52个百百分点。 现今，国国家为拉拉动经济济，满足足广大人人民群众众的住房房需求，提倡大力发展房地产经济。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，我们为了响应国家的安居工程、保障性住房的要求，确保增加住房的有效供给和房地产市场的平稳健康发展。决定开发置地住宅小区，为驻马店人民提供满意的住房。1.4项目目概况 1.4.11拟建地地点本工程拟建建于驻马马店市开开源大道道与铜山山大道交交
16、叉口东东北方向向，距离离铜山大大道约4400-5000米. 位于市市政府与与新火车车站的黄黄金节点点，雄踞踞城市的的脊梁开源源大道上上。东邻邻建设中中的市体体育馆、体体育场，西西临交通通大动脉脉铜山大大道，南南界开源源大道，交交通便利利。距黄淮淮学院、职职业技术术学院（电电视科学学技术学学院）、图图书馆仅仅7000米左右右，距驻驻马店市市的名校校地区高高级中学学分校只只有两三三分钟路路程。周周围为农农家田地地，桃树树环绕，环环境优美美，形成成绝佳的的居住环环境。（具具体位置置相见附附图1红红色矩形形处为拟拟建地点点）1.4.22建设规规模与资资金自有资金660000万元，置置地住宅宅小区规规划
17、总用用地155亩，约约100000.05平平方米，建建筑面积积331157平平方米，其中住宅28349平方米，公建2300平方米，商铺面积4808平方米。总居住户数216户，规划总居住人口600人，容积率3.32，绿化覆盖率35%。小区内设配套有会所、健身中心、居委会、等设施。项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的生活环境。1.4.33项目投投入总资资金及效效益情况况 本项项目投入入自有资资金60000万元，贷贷款80000万万元，共共投入总总资金1133880.776万元元。本项目完成成后，预预计销售售收入为为261132.72万万元，扣扣除成本本133
18、380.76万万元，减减去销售售（营业业）税金金及附加加和印花花税、管管理费、土土地增值值税1550666.222万元、所所得税224399.766万元，预预计累计计未分配配利润为为49553.445万元元。（详详见附表表6） 表2.1 技技 术 经 济济 指 标项目单位数量占地面积平方米100000.055总建筑面积积平方米331577居住建筑面面积平方米248722公共建筑面面积平方米2100商铺面积平方米4808居住户数平方米216平均每户建建筑面积积平方米131.22容积率3.32绿化率%35住宅栋数栋3地下车库面面积平方米2404平均层数层20停车位个1001.5问题题与建议议考虑到
19、置地地住宅小小区建成成以后，其其用户多多数为拥拥有较高高文化层层次和收收入的白白领阶层层，结合合他们的的消费心心理和消消费结构构，要特特别注意意其附属属设施的的建设，如如停车场场，娱乐乐中心及及安保措措施。另另外，在在住宅的的户型的的选择上上，要充充分调查查，选择择适合不不同住户户需求的的多种户户型，避避免形式式单一，同同时，该该项目的的建设很很大程度度上依赖赖于驻马马店市的的发展，因因而，在在建设的的过程中中，要时时时注意意政府的的各种政政策。而而且要重重视该项项目的社社会效益益。2房地产市市场研究究2.1投资资环境的的分析2.1.11政策环环境的分分析（1）国家家的政策策环境分分析2010
20、年年国家对对房地产产出台了了一系列列相关政政策，11月100日国务务院办公公厅关于于促进房房地产市市场平稳稳健康发发展的通通知“国十一一条”，加强强保障性性住房和和普通商商品住房房的有效效供给，合合理引导导住房消消费抑制制投资投投机性购购房需求求。3月月10日日国土部部关于 加强房房地产用用地供应应和监管管有关问问题的通通知，确确定了关关于住房房用地的的规章制制度。今年全国房房地产市市场整体体上出现现了一些些积极变变化，但但近期部部分城市市房价、地地价又出出现过快快上涨的的势头，投投机性购购房再度度活跃，为为进一步步落实各各地区、各各有关部部门的责责任，坚坚决遏制制部分城城市房价价过快上上涨，
21、切切实解决决城镇居居民住房房问题，国国务院又又出台了了国务务院办公公厅关于于促进房房地产市市场平稳稳健康发发展的通通知。要要求各地地区、各各有关部部门要切切实履行行稳定房房价和住住房保障障职责；坚决抑抑制不合合理住房房需求；增加住住房的有有效供给给；加强强市场管管理等，各各有关部部门各司司其职、分分工协作作，加强强对各地地的指导导和监督督检查，引引导居民民住房理理性消费费，形成成有利于于房地产产市场平平稳健康康发展的的舆论氛氛围。（2）地方方的政策策环境随着国家对对房地产产行业的的宏观调调控，相相应中央央的政策策，河南南省政府府和驻马马店市也也相继出出台了关关于促进进全省房房地产业业健康发发展
22、的若若干意见见和关关于促进进全市房房地产业业平稳健健康发展展的若干干意见及及15条条新政策策涉及住住房保障障、降低低住房交交易税费费、金融融支持优优化市场场环境等等，此外外还有关关于购买买经济适适用房的的优惠措措施如对对个人首首次购买买90平平方米及及以下的的普通住住房契税税税率暂暂统一下下调到11%，对对个人销销售住房房暂免征征收土地地增值税税等。除除此之外外，市政政府加大大扶持力力度，促促进房地地产业的的发展，进进一步加加大保障障性住房房的建设设力度，这这一系列列措施也也给开发发商吃了了一个定定心丸。2.1.22经济环环境的分分析驻马店市的的经济处处于河南南省的下下游水平平，但经经济发展展
23、较迅速速，099年前三三季度生生产总值值为5224.559亿元元，增长长11.6%，全全社会固固定资产产投资完完成1995.559亿元元，增长长39.5%，城城镇居民民人均可可支配收收入72282元元，增长长23.7%，农农民人均均现金收收入27715元元，增长长20.5%。金金融机构构存款余余额5440.99亿元，比比年初增增加600.9亿亿元，增增长122.7%，贷款款余额3332.87亿亿元，比比年初增增加399.7亿亿元，增增长133.8%。066年房地地产同比比增长117.663%，占占固定资资产投资资的5.14%。099年前三三季度全全社会固固定资产产投资完完成1995.559亿元
24、元，增长长39.5% ，其其中房地地产投资资增长332.88%。008年完完成房地地产开发发投资449.778亿元元，施工工面积8834.57万万平方米米，销售售面积2221.11万万平方米米。随着市区近近两年的的发展，政政府加大大引进外外资，大大胆创新新，改进进对企业业、项目目的管理理模式，虽虽然起步步较晚，但但发展迅迅速，人人们的收收入也逐逐渐增加加，经济济平稳发发展，由由此可见见驻马店店市发展展前景较较好。2.2房地地产的投投资环境境分析目前，房地地产市场场存在一一种拐点点论的说说法，特特别是从从去年110月份份开始，全全国各级级市场的的房地产产发展遇遇到了前前所未有有的困难难，成交交量
25、大规规模萎缩缩，在河河南市场场，郑州州、洛阳阳、开封封三地的的房地产产市场表表现尤为为突出。与与此同时时，由于于金融危危机的影影响，房房价（特特别是在在20008年下下半年到到20009年期期间）波波动较大大，而且且房地产产市场出出现拐点点和价格格即将大大规模回回落的社社会舆论论全面出出现，这这也是导导致房地地产成交交量大量量萎缩的的一个重重要原因因，大量量的购房房客户持持币观望望。但是是截至到到20008年22月初的的情况来来看，虽虽然房地地产的成成交量有有所下降降，但是是我们可可以清晰晰地看到到房价并并没有实实质性的的降低，整整体房价价还在继继续上涨涨，只是是房价的的上涨速速度有所所放慢。
26、因因此所谓谓的拐点点论目前前并没有有得到市市场的验验证。同同时，虽虽然房地地产并没没有出现现舆论所所讲的房房价大规规模降价价的事实实，但是是我们也也清晰地地看到迫迫于社会会舆论的的压力，房房地产的的成交量量确实受受到了很很大的影影响，这这势必要要引起我我们的注注意，因因为这些些舆论会会直接影影响到本本地市场场的房地地产消化化速度。2.2.11目前市市场的供供需及价价格情况况 根据驻马店店市居民住住房面积积的抽样样调查表表明,住住宅面积积在900以上的占总总量的665.33%,其中，住住宅面积积在600以下下的占总总量的334.00%,60090占总量量的311.3%,900120的占总总量的2
27、22.33%,1120以上的的占总量量的122.4%。从以以上统计计结果看看,大都都数家庭庭户型面面积较小小，9001200的住住宅面积积市场上上仍缺乏乏，从调调查显示示，居民民家庭住住房需求求面积在在90-1200之间间的占553.55%，是是目前驻马马店市住住宅市场场上开发发供应的的主力,市场接接受程度度最高。图2.1 住房面面积调查查 购房房者能承承受多高高的房价价,是房房地产市市场上最最为关心心的问题题,根据据我们这这次调查查结果,购房者者对购房房总价格格的承受受能力如如下:承承受总价价格在220万以以下的占占33%,承受受总价格格在211-330万之之间的占占30.5%承承受总价价格
28、在331-40万万的占224.550%承承受总价价格在441-550万的的占8%,承受受总价格格在500万以上上的占44%。以以上调查查结果显显示,驻驻马店市市购房者者所能承承受的价价格在220-335万之间间，比例例占到总总量的660%以以。上可见是主主要购买买力的承承受范围围图2.2 客户对对住房价价格的承承受力调调查2.2.22周围楼楼盘的供供应调查查另外，我们们重点调调查了项目所所在地及及驻马店店市市场场及项目目周边的的主要楼楼盘销售售状况。在在20009年第四四季度驻驻马店市市乐山大大道沿线线楼盘销销售均价价在24400元元/平方方米左右右，且销销售情况况良好。置置地大道道附近，均均
29、价在226000元/平平方米左左右的生生活住宅宅小区一一季度取取得了330000平方米米以上的的销量。究究其原因因，一是是有良好好的地理理位置，交交通方便便；二是是随着驻驻马店市市政府的的搬迁（现现市政府府位于乐乐山大道道与开园园大道交交叉口西西北方向向），从从驻马店店市规划划上看，主主要往西西北方向向扩展以以后发展展潜力大大。从市市场现状状看，乐乐山路沿沿线地处处城市中中心，土土地成本本比较高高，因此此开发的的项目多多为高层层的商务务写字楼楼或商住住楼。 在置地大道道沿线聚聚集了吉吉安住宅宅小区、领袖花花园、通达生生活小区区等多个个住宅项项目，除除了名都都花园价价格达到到2800元元/平方方
30、米以外外，其他他楼盘均均价在224000元/平平方米上上下浮动动，该区区域高校校众多，有有较好的的自然环环境与人人文环境境，购房房者多以以市白领领阶级为为主。建建业森林林半岛220100一季度度销售量量在60000平平方米以以上；民民生集团团本季度度销量也也保持在在50000平方方米左右右。总体体而言，置地大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。2.3产品品供需预预测 根根据调查查，目前前驻马店店市房地地产投资资大幅增增加，220099年上半半年驻马马店市完完成住宅宅建设投投资399.477亿元，比比去年同同期增长长47.17%，施工工面积达达到9558.22万平方方米。220099年总投投资额为
31、为1322.5亿亿元，同同比增长长14.9%。其其中住宅宅投资999.339亿元元，同比比增长115.44%，占占总投资资的755%，经经济房开开发投资资13.65亿亿元，占占总投资资的100.3%.从销销售投资资比率来来看，009年销销售额只只占到投投资额的的43.78%，099年上升升到600%，在在20009年，全全市销预预售总面面积为7759.32万万（其其中住宅宅销售面面积3993.113万）同比比增长117.117%；总销售售额为1118.55亿亿元，同同比增长长26.62%。再结结合入住住驻马店店市的高高科技公公司的不不断增多多，白领领阶层以以及周边边高校教教师对中中高档住住房的
32、需需求一定定会更大大，另外外国家对对居民购购买住宅宅的金融融政策支支持（贷贷款）将将加大力力度，居居民购房房能力将将大大提提高。据据此分析析，我们们此时开开发商品品经济房，是是迎合市市场需求求，销售售前景良良好。2.4价格格预测 市场的的发展、产产品品质质的提升升也必然然伴随市市场价格格的整体体上扬。007年，市市区房地地产价格格上涨幅幅度超过过10%，088年至009年趋趋于稳定定，但随随着区域域市场由由起步阶阶段向成成熟阶段段的发展展，近两两年的市市场价格格仍然会会保持稳稳定并趋趋于小幅幅增长，同同时产品品的多元元还和差差异化也也会改变变目前房房地产的的价格状状况。据调查，今今年驻马马店市
33、还还将陆续续推出一一系列的的中高档档项目，整整体项目目水平与与20009年项目目相比，这这些项目目无论在在质量，还还是在规规划设计计上，都都将会再再上一个个档次，从从而拉动动驻马店店市房价价继续走走高。今今年驻马马店市继续向向外发展展，老城城改造，新新城建设设，使得得大量居居民重新新置业，为为驻马店店市商品品房的销销售提供供了契机机，同时时，受全全国一线线、二线线城市房房地产价价格上涨涨对三线线城市产产生的蝴蝴蝶效应应，驻马马店市商商品房价价格出现现上涨趋趋势。从从原因上上看，主主要有四四：（1）在政府府土地供供应政策策与方式式变化的的情况下下，地价价上升。住住宅集中中区地段段周边（特特别是北
34、北边和西西边）开开发项目目的增多多，形成成“扎堆堆”效应应，带动动地价上上升。（2）需求量量大。从从目前我我市房地地产的消消费市场场来看，有有84.6%的的消费者者都采用用了商业业贷款或或组合贷贷款的方方式进行行购房置置业，而而且更多多的人因因贷款利利率较低低则更希希望采用用公积金金贷款；还有居居民的福福利性住住房观念念已经开开始向商商品化转转变，使使得市场场积累的的需求量量在短时时期内释释放出来来。（3）购买力力的增强强，按揭揭的作用用。我市市城镇居居民的人人均可支支配收入入的增加加，使居居民购买买力有所所增强，再再加上不不少“持持币观望望”者的的加入，银银行按揭揭到位，国国家对居居民购买买
35、住宅的的金融政政策支持持（贷款款）将加加大力度度，居民民购房能能力将大大大提高高，致使使房价上上涨。（4）住宅品品质的提提高，也也成为了了房市升升温。因因为随着着经济的的发展，居居民对住住宅的选选择与选选择能力力大大增增强，居居民以十十分挑剔剔的目光光审视、评评判选择择住宅，对对住宅的的品质以以及物业业管理服服务的要要求的提提高。最最终导致致价格上上扬。（5）竞争激激烈。对于驻驻马店这这样规模模的三线线、甚至至是四线线城市来来讲，国国家相关关的房地地产政策策以及全全国房地地产发展展大势对对其发展展影响并并不是最最重要的的，影响响驻马店店本地房房地产发发展最重重要的因因素是市市场本身身的供给给、
36、需求求和价格格之间的的关系。驻驻马店市市商品房房主要靠靠本地购购买，自自住为主主，炒房房、投资资客户总总量稀少少，而前前两年连连续拉高高的房价价已经使使本地市市场出现现了购买买力短期期被透支支的迹象象。同时时，尽管管不能把把所有的的城市一一概而论论，但所所谓的房房价拐点点说法，已已经波及及并影响响到本地地市民的的购买热热情。市市民即便便有购买买意向，也也是更愿愿意持币币观望-要要么期待待政策方方面的严严格调控控，要么么期待本本地市场场楼盘增增多，从从更激烈烈的房产产竞争中中有所收收获。由以上分析析及现在在驻马店店市市场场的房价价看，到到项目建建成后即即20110年房房价预计计可达到到29000
37、-334000元/。2.5竞争争力分析析2.5.11周围竞竞争力的的分析从目前来看看，周围围铜山大大道路上上地区高高级中学学分校西西面500米处正正在建设设的新天天地未来来城住宅宅小区以以及开源源大道上上正在建建设的明明珠港湾湾，周围围设施与与本项目目开发处处差不多多，总体体竞争力力平衡。2.5.22我市房房地产竞竞争分析析从07年开开始，随随着市政政府的搬搬迁，我我市已开开工销售售和将要要立项、开开工的房房地产项项目确实实增加了了很多，220100年投放放量将会会更大，计计划建设设各类住住房1.5万套套，总建建筑面积积1155万平方方米。其其中，新新建商品品住房建建设0.7万套套，建筑筑面积
38、770万平平方米；城中村村改造00.4万万套，建建筑面积积24万万平方米米；政策策性住房房建设00.4万万套，建建筑面积积21万万平方米米；其中中，经济济适用房房15万万平方米米，廉租租房6万万平方米米。市场场上8-13个个项目在在同时销销售，总总投放量量预计将将超过770多万万平方米米，这就就造成了了市场供供应充足足、消费费需求不不足、影影响价格格的攀升升。激烈烈的竞争争是不可可避免的的。所以以20110年市市场的需需求增长长速度要要稍慢于于房地产产的投放放量，这这样就造造成了客客户的选选择范围围更广，选选择条件件也更加加苛刻。这这也无疑疑会给我我们的销销售带来来很大的的困难。激激烈的市市场
39、竞争争势必影影响房地地产价格格的上涨涨速度，缓慢的价格上涨也会使本来就不多的投资客户转向选择其它的投资行为，造成结构性的客户群流失。而且周边地段由于驻马店市近两年来的发展，城市的重新规划，特别是08年以后，致使周边居民住房困难，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此给项目的开发带来了无限的商机。由此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。3项目的背背景及SSWOTT分析3.1项目目的概况况3.1.11项目基基本情况况本项目位于于驻马店店市开源源大道与与铜山大大道交叉叉口东北北方向，占占地约115亩，东东临地区区高中分分校、职职业学院院和黄淮淮
40、学院，西西邻交通通大动脉脉铜山大大道，南南临开源源大道。土地用途：商业兼兼容住宅宅土地使用年年限：商商业用地地40年年、住宅宅用地770年该地块位于于目前城城北方向向，总规规划面积积为155亩，现现为农田田用地，西西面北面面分别邻邻开源河河，视野野开阔，景景色优美美。3.1.22项目所所在区域域发展规规划（1）市区区的整体体规划本项目位于于城北新新开发地地段，随随着市政政府规划划措施的的出台，北北区就成成了房地地产的首首选市场场，目前前北区项项目较多多。099年市政政府提出出了本市市的初步步规划构构想，即即：北延延、西扩扩、东进进、南改改、中优优。北延：以行行政新区区北迁和和新中心心区建设设为
41、契机机，高起起点规划划、高标标准设计计，全力力打造精精品工程程，努力力出精品品、出形形象，塑塑造全新新的驻马马店。西扩：以京京广快速速铁路和和郑信快快速通道道建设为为契机，切切实发挥挥交通干干线经济济辐射作作用，向向西扩展展规划区区域面积积，带动动整个西西部城区区的快速速发展。东进：向东东打造工工业走廊廊，以骏骏马化工工、蓝天天集团、天天方药业业、中集集华俊等等大型企企业建设设为契机机，强力力发展天天然气、火火电、化化工等工工业，以以项目建建设、工工业建设设带动整整个铁东东经济的的发展。南改：以练练江河改改造和华华达西湖湖居住小小区、恋恋江堡住住宅小区区建设为为试点，发发挥城市市南部区区域一类
42、类居住面面积大、范范围广的的优势，打打造精品品住宅小小区，努努力建设设驻马店店的“后花园园”。中优：中部部旧城区区以完善善公共基基础设施施和旧城城改造为为重点，着着重解决决“城中村村”的问题题，力争争使公共共设施少少、配套套设施不不完善的的问题得得到初步步解决，以以人为本本、优化化城市人人居环境境。此外外，将城城市划分分为：三三个中心心、四纵纵四横发发展轴、五五个功能能区。三个中心：开源大大道两侧侧建设城城市行政政中心和和文化休休闲中心心 解解放大道道和火车车站西广广场地区区建设市市级商业业中心 火火车站东东广场地地区建设设地区物物流中心心四纵四横发发展轴：文明大大道、乐乐山大道道、前进进大道
43、、驿驿城大道道为南北北发展轴轴 开开源大道道、淮河河大道、雪雪松大道道、中华华大道为为东西发发展轴五个功能区区：老城城区、城城东物流流区、城城东工业业区、城城北高新新技术和和高校区区、城北北行政文文化新区区（2）北区区的发展展规划北区规划主主题：以以行政新新区北迁迁和新中中心区建建设为契契机，高高起点规规划、高高标准设设计，全全力打造造精品工工程，努努力出精精品、出出形象，塑塑造全新新的驻马马店。北区以市政政府为中中心，努努力打造造成为高高新科技技中心，以以城北为为主要居居住区，同同时建设设一批住住房来保保障当地地居民的的住房需需求，从从驻马店店市的整整体规划划看，城城北为主主要发展展方向，随
44、随着市政政新区和和高新的的建设，北北区发展展潜力大大，同时时，新火火车站及及新高速速的建设设，周围围相邻开开源大道道和铜山山大道交交通大动动脉，交交通便利利，这些些都会给给经济带带来增长长。据调调查，随随着人们们对城市市文化行行政区和和房地产产水平的的发展区区域的认认同感提提升，775%的的市民选选择在城城北买房房，200%的选选择在城城西买房房，其他他5%选选择其他他地区。由由此可见见在北区区开发商商业气息息浓厚，销销售市场场较好，开开发潜力力较大。3.2项目目自身的的SWOOT分析析3.2.11项目的的优势分分析项目优势优势发挥景观优势地块周周围有开开源河、桃桃园环绕绕，自然然景观好好景观
45、优势将将是项目目最大也也是最核核心的优优势所在在，项目目将是驻驻马店第第一生态态景观大大盘地段优势处于未未来城市市发展方方向上，是是政府规规划的主主要居住住区充分利用政政府的发发展规划划，完善善自身配配套设施施，应在在良好的的居住氛氛围交通优势项目周周边有多多条城市市主干道道，交通通便利地块周围都都临近城城市主干干道或次次干道和和新火车车站，未未来交通通十分便便利人文优势地块附附近有市市政府新新行政大大楼，黄黄淮学院院，具有有丰富教教育与政府和附附近高校校进行战战略合作作，利用用高校的的师资资资源，建建成为人人文教育育基地，充充分挖掘掘其人文文教育内内涵商业价值本项目目有较长长的临街街面，且且
46、未来居居住人口口众多，具具有一定定的商业业价值分析地块，结结合市场场商业状状况适量量开发部部分商业业开发商优势势由于是是本地企企业，且且树立了了自己在在本市的的品牌形形象，人人脉关系系好充分利用自自己的优优势，吸吸引目标标客户，增增加自己己的竞争争力3.2.22项目的的劣势分分析项目劣势减少劣势配套缺乏项目所所在区域域属于城城市郊区区，市政政配套设设施尚未未完善，且且档次较较低当地地人离市市中心距距离较远远醒目通过自自身配套套设施的的开发，弥弥补外部部配套的的不足经验不足置地开开发公司司还未曾曾涉及过过郊区的的开发，开开发经营营不足与全国知名名的策划划、规划划、设计计、建筑筑，销售售代理公公司合作作，充分分借助外外脑弥补补经验的的不足规模劣势本项目目规模小小，与其其他项目目比，不不易形成成独立的的环境充分利用周周围的自自然环境境，完善善生活设设施，以以好的