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1、人防车位出租管理规定小区内车位管理规定XX房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。2、在规划用于停放汽车的车库车位数少于本项目的房屋套数的，每购买一套房屋只能租售一个车库车位。3、为切实保障业主的公平分配权，车位、车库房地产权证应当注明权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房编号，以便主管部门进行监控和管理。第四，允许增建机械和其他车库车位。为解决广州许多较早建设的小区缺少车库车位配套建设的实际问题，规定允许房地产开发企业或者其他房地产开发单位投资增建地上停车位，未占用业主共有的道路或者其他场地的，依照本
2、规定执行。同时，鼓励开发建设机动车机械停车位，但该类车位只能出租，不能出售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要。第五，鼓励提供机动车位供临时停车。为解决部分小区车位供求关系紧张的问题，还确定了鼓励开发开发商提供机动的车位，供临时停放的车辆使用。第六，房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。第七，规定平时利用人防工程停车的车位、车库办理房地产权证，但需注明相关使用注意事项。第八，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得擅自出售或者出租。第九，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库不得擅自改变使
3、用功能。第十，监管惩罚措施。规定对未按本规定执行的房地产开发企业，有关部门要求其整改并退回违规所得，并在网站和新闻媒体上曝光。违规行为记入诚信档案，并向相关行政管理部门通报的管理和处罚措施。以上规定的出台，确实对缓解广州市尤其是中心城区商品房项目车位车库“租售纠纷”的问题起到积极作用。但该规定还存在一些问题，离真正有效解决开发商、物业管理公司与业主租售矛盾的目标还有一定距离。主要问题如下： 第一，本规定没有 _禁止将车库车位出售给业主以外的单位或个人，埋下纠纷的隐患。第二，规定允许开发企业采取竞标的方式出租出售车库车位，笔者认为该规定对业主将造成不公平。因车库车位是开发商垄断的稀缺资，若允许采
4、取竞标的方式进行出售、出租，将使开发商追逐最大利益，导致天价车位、车库出现，将严重损害业主停车的权利。因此，在车库车位无法满足所有业主的需要时，宜以政府的指导价格采取摇珠的方式进行出租、出售，不易采取竞标方式。第三，在规划用于停放汽车的车库车位数少于本项目的房屋套数的，每购买一套房屋只能租售一个车位。该规定过于僵化和死板。车库车位数少于房套数时，可能有些家庭没有一辆车，有些家庭有几辆车的情形，此时，若严格按此规定执行，可能出现小区车位空置且有些业主的车无法在小区停放的尴尬局面。笔者认为，此情况下限制一个业主只能购买一个车库车位，不限制租赁的数量较为灵活和人性化。第四，对开发商的违法处罚力度不够
5、。开发商违规出售或出租车库车位，目的是获取高额经济利益。为有效遏制该违规行为，应加大处罚力度。(五)和平期用作车库的人防工程的有关规定 我国有关法律、法规和部门规章对平时利用地下防空设施用作车库的规定如下： 1.199_年10月29日中华人民 _全国人民 _常务委员会通过的中华人民 _人民防空法第5条第2款规定人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。该条款没有规定民间投资防空工程的所有权问题，造成以后全国各地对此工程的所有权处理做法不一。2.1997年10月27日原 _发布的，_年11月20日修正的城市地下空间开发利用管理规定第25条规定：“地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁
6、维护的原则，允许开发商对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”该条款规定了人防工程谁投资谁所有，解决了所有权问题。但该规定是 _的部门规章，对物权所有权的问题其没有立法权限。因此，该所有权的规定在全国并没有得到认可和执行。3.1998年8月13日广东省人民政府发布的广东省实施办法的第6条规定省人民政府应当建立人民防空工程使用权证制度，但没有规定所有权的问题。所以，在广东省范围内，依据该办法，人防工程没有产权证，仅仅有使用权证。直到_年3月20日广州市国土资和房屋管理局和广州市交通委员会联合制定了的广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定出台后，广州市范围内民间投资的人防工程平时用于车库的才办理房地产权，在证上特别注明注意事项。4._年12月18日上海市人民政府发布的上海市民防工程建设和使用管理办法的第20条规定了民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。并规定民防工程的所有权登记，按照房地产登记的有关规定执行。小区内车位管理规定 _第 3 页 共 3 页