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1、海阳观海大厦广告推广方案福州智本房房地产投投资顾问问有限公公司目录一、 价格策略1、 价格制定要要素2、 阶段性价格格策略3、 价格定位二、 广告策略1、 广告基调与与诉求2、 广告策略与与计划三、 销售策略1、 入市时机与与姿态2、 销售阶段的的划分与与销售目目标的制制定3、 分阶段营销销策略4、 销售执行与与销售节节奏四、 业主投资回回报建议议五、 全程监控与与市场微微调系统统（略）一、价格策策略【价格拟定定考虑要要素】重要因素l 地段景观l 市场景气l 付款方式l 贷款条件l 建材品质l 室内配套l 整体规划配配套l 公司实力及及经营管管理公司司决定因素l 客户购买能能力l 总价【阶段性
2、价价格策略略】23332价格格策略20% 低于于市场价价格，吸吸纳人气气，带动动景气，快快速回笼笼30% 平于于或稍高高于市场场价格，稳稳定投资资成本30% 高于于市场价价格，创创造利润润20% 高价价出售，创创造高额额利润，保保留资产产或早就就知名度度【价格定位位】A：定价方方法的选选取对一个楼盘盘进行定定价，通通常有以以下几种种方法：1） 成本定价法法2） 竞争定价法法3） 利润润定价法法在这三者当当中竞争争定价法法较为符符合市场场的法则则，因而而本案的的定价以以竞争定定价法为为主，成成本定价价法为辅辅。B：参考项项目均价价国宾海景国国际大酒酒店 38000元/海怡国际大大酒店 33950
3、0元/C：价格分分析1）以国宾宾海景国国际大酒酒店为参参考对象象，本案案的售价价为：38002000（主题题差价）1000（景观观差价）1000（按揭揭差价）100（装修差价）39002）以海怡怡国际大大酒店为为参考对对象，本本案的售售价为：39504000（地段段差价）1000（按揭揭差价）100（装修差价）100（朝向差价）4050取以上二个个价格的的简单平平均值：（39000+40050）/23975本案均价建建议：依照本案的的主题定定位与形形象定位位，如果果本案的的音乐主主题做到到位，适适当加大大营销力力度，本本案的均均价可订订为：33975590440655元/。D：具体价价格制定定
4、水平差价22050元元垂直差价990元南北差价8800元元【付款方式式建议】采用三种付付款方式式：A：一次性性付款B：分期付付款：首首付500%，首首付后三三个月内内付清剩剩余500%C：按揭贷贷款：首首付500%，按按揭500%二、广告策策略【广告基调调与诉求求】基调把握l 高品位（个个性、气气质、文文化）l 高价值（印印刷、制制作、包包装等）l 流行性（广广告语、文文案等）l 时尚性（色色调、平平面表现现等）广告诉求l 感性为主l 诉求点以大大海、音音乐、投投资为主主线 【广告告策略与与计划】广告策略广告推进进策略品牌销售良性循环品牌提升进度拉动强势促销品牌建立情感诉求文化引导 形象导入预
5、热期（33-4月月） 启启动期（55-6月月） 强强销期（77-100月） 持续期期（111-122月）广告额度 30% 40% 200% 110% 300万 40万万 200万 110万阶段推广布布线密集的软硬性广告投放，巩固音乐艺术酒店的品牌形象，并且以有轰动性的促销、公关活动聚集人气，最大限度地推动销售密集的硬性辅以软性广告投放，强势导入“中国首个观海音乐主题产权酒店”的品牌形象，辅以强势公关活动启动销售，实现销售“开门红”知名度持续的、间歇性的硬性广告投放，配合阶段性的促销/公关活动，巩固品牌形象，实现惯性销售通过硬性广告、软性广告相结合向目标消费者渗透“零距离海岸”生活，音乐主题酒店
6、，并开始内部认购 时间 45月 556月 779月 10012月月引导期 公开开期 高潮潮期 持续续期阶段攻击策策略第三阶段品牌攻击期时间：2006/911结点：现楼实景、酒店环境、体验式艺术营销手段：报纸广告 / DM / / 新闻缮稿 / 公关传播 / 客户滚动第二阶段开盘旺销期时间：2006/68结点：样板间开放手段：报纸广告 / DM /直邮 / 新闻缮稿 / 俱乐部传播 / 开盘活动 / 岛外渠道建立第一阶段概念激活期时间：2006/46结点：“中国首个音乐艺术主题度假酒店”诞生手段：新闻缮稿 / 现场形象营造 / 售楼文本资料 / 形象广告传播 / 51节活动蓄 水 开开 闸闸 保
7、保 温温普通媒体组组合攻击击策略广告牌网络文本客户口碑传播电视报纸广播房会会DM特殊媒体辅辅助驱动动高球会刊网络高档酒店短信时尚杂志全感官攻击击策略免费看房车，样板间切身体验，亲身感触休闲生活读本，在阅读过程中改变生活观念抢夺户外视野，提示性宣传和拦截客户。融入丰富的休闲娱乐内容，直接到达目标客户，直接激起兴趣不断的、定期的与消费者情感式沟通与互动巴士出租车广播、通过听觉神经唤醒人们对海岸生活、艺术生活的渴望直观了解观海、音乐主题酒店的环境、设施及生活感受引发对观海、主题酒店全面认知（观念引导 /卖点 /活动信息 /销售信息）活动：触/味觉文本：视觉广告牌：视觉D M：视觉俱乐部：情感广播：听
8、觉三维：视听报纸：视觉现场攻击策策略现场风格：尽量不使用用喷绘，弱弱化广告告宣传的的色彩，弱弱化夸张张包装的的成分，而而尽量体体现原创创性、自自然性；不是虚虚幻的摆摆设，而而是让人人主动欣欣赏的、有有休闲氛氛围的艺艺术价值值品，如如世界名名画，古古今中外外音乐家家雕塑等等，地中中海风光光、夏威威夷风光光、维也也纳风情情等，以以及极简简主义油油画、生生活杂志志精彩片片段装裱裱等等。现场表演与与音乐：接待现场在在客流高高峰期每每周或每每天钢琴琴或小提提琴演奏奏，非演演奏时间间现场播播放经典典名曲攻击点：灯杆旗 / 指示示牌 / 围墙墙 / 展板 / 挂挂旗 /工地文本攻击策策略概念文本内容规划：蔚
9、蓝海海岸、左左岸咖啡啡、法国国香颂、夏夏威夷之之旅、地地中海之之行、维维也纳之之声，关关于地中中海、关关于夏威威夷、关关于维也也纳 海景酒店店/海景景主题酒酒店/海海景音乐乐主题酒酒店/海海景音乐乐主题度度假酒店店为什么需要要休闲生生活 /休闲的的意义 /休闲闲生活观观念 /休闲生生活方式式 /休休闲生活活中的吃吃喝玩乐乐等。文本类型：概念激激活期使使用海海上香颂颂维也纳纳艺术生生活家，开开盘旺销销期使用用海上上香颂维也纳纳假日生生活手册册，品品牌攻击击期使用用维也也纳艺术术家通讯讯。说明文本内容规划：海岸 /沙滩滩 /阳阳光 /空气 /配套套 /会会所 /艺术 /服务务等综合合质素说说明。文
10、本类型：硬性楼楼书 /折页 /单张张 /海海报 /动线封杀策策略广告牌：滨海路、高高尔夫路路口，东东凤路、工工地现场场、展示示中心等等活动攻击策策略冠名、赞助助、联办办、合办办等（略）递进式攻击击流程圈子营销 制造流流行，形形成良好好口碑和和广泛人人际传播播体验营销 现场场实景感感受及引引导与活活动体验验文本营销 各类类售楼印印刷品及及时尚快快递供客客户回家家研判传媒营销 引起媒媒体关注注，引发发新闻效效应概念营销 让让音乐主主题度假假酒店深深入人心心三、销售策策略1、 入市时机与与姿态l 入市时机2006年年5月11日起认认购2006年年7月222日正正式开盘盘l 入市姿态 以“中国首首个观
11、海海音乐主主题产权权酒店”、“海上香香颂”、“海边的的香格里里拉、沙沙滩上的的维也纳纳”形象面面世，引引发媒体体及市场场关注。2、 销售阶段的的划分与与销售目目标的制制定A引导期期：20006年年4月66日220066年6月月30日日 200%B开盘期期：20006年年7月11日220066年7月月31日日 300%C强销期期：20006年年8月11日220066年8月月31日日 300%D持续强强销期：20006年99月1日日20006年年10月月31日日 115%E：清盘期期：20006年年11月月1日220066年122月311日 55%3、 分阶段营销销策略(三)分阶阶段营销销策略A：
12、引导期期（20006年年4月66日220066年6月月30日日）策略：软文文开路、硬硬广跟进进，新闻闻造势与与炒作目的：树立立产品形形象，塑塑造项目目个性与与主题，并并开展促促销，促促成成交交。工作重点：项目VVI发包包，报章章撰稿，售售楼部布布置，三三维动画画催促传播：半岛岛都市报报、青岛岛早报、DDM夹报报、派送送、短信信等广告排期计计划（44月份青青岛地区区广告发发布排期期计划）类别时 间媒 体体版 式备 注报纸6日（星期期四）半岛都市报报半版彩色 13日（星星期四）半岛都市报报半版彩色新闻稿5000字19日（星星期三）青岛日报半版彩色新闻稿5000字20日（星星期四）半岛都市报报整版彩
13、色软文半版硬广半版26日（星星期三）青岛日报半版彩色新闻稿5000字27日（星星期四）半岛都市报报整版彩色软文半版硬广半版杂志4月5日搜城整版彩色封底4月21日日房展会刊整版彩色电视4、555月5日日海阳电视台台角标加流动字幕幕网络4月青岛新闻网网总横条或链接网页页4月青岛房产网网总横条或链接网页页其它4月19、227日海阳报媒DM夹报7000份份24月21、227日海阳移动短短信6万条22不超70字字/次4月6、220日青岛日报DM夹报市区4月26日日青岛财经日日报DM夹报市区4月21、222日青岛会展中中心DM派送临时请学生生4月26日日青岛短信群群发55万条25万VIIP、5500以以上
14、高端端30万万4月份烟台台地区广广告计划划4月19日日海阳地地区DMM报纸夹夹报 70000份 4990元4月26日日海阳地地区DMM报纸夹夹报 70000份 4990元4月18日日海阳移移动短信信一次66万条 336000元4月15日日5月115日海海阳电视视台角标标广告 770000元4月28、229、330日海海阳电视视台流动动字幕 5000元 4月24日日30日日海阳市市区主要要街道条条幅 22090=18000元4月28日日烟台日日报整版版一版（大大厦为主主加别墅墅）2550000元观海大厦44月份烟烟台地区区广告预预算为：138880+250000=388880元元B开盘期期（20
15、006年年7月11日220066年7月月31日）工作重点：岛外市市场的开开辟，酒酒店管理理公司招招商，现现场接待待，解说说，第二二期DMM夹报派派送，沙沙雕节活活动，开开盘秧歌歌大赛活活动，青青岛新闻闻发布会会活动策略：借势势造势赢赢市目的：旅游游旺季，强强势促销销传播：以DDM为主主，报纸纸为辅。C强销期期（20003年年8月11日88月311日）：工作重点：同一一首歌互互动与参参与，岛岛外客户户的跟进进与追踪踪策略：以发发散式销销售为主主，在重重点区域域实行攻攻坚战。目的：唤起起岛外市市场，区区域目标标客户的的兴趣与与热情。传播：第第三期DDM夹报报派送，分分销点及及青岛地地区报媒媒广告。
16、D持续强强销期（220066年9月月1日20006年年10月331日）工作重点：十一促促销，酒酒店管理理公司确确定策 略：开开辟第二二营销渠渠道（客客户滚动动），以以酒店管管理公司司的品牌牌号召力力项固老老客户信信心，争争取新客客户成交交。目 的：刺刺激客户户需求，增增强买家家信心。传 播：直直邮DMM、夹报报DM、少少许报媒媒。E扫尾期期（20006年年11月月1日220066年122月311日）：工作重点：元旦促促销优惠惠。策略：价格格促销（赠赠送物业业、契税税等）目的：尾盘盘消化传播：DMM及客户户口碑（四）销售售执行与与销售节节奏1、售楼部部： 售楼部部风格、看看板、灯灯光等室室内布置
17、置。 售楼部部室外空空间环境境，指示示牌。 售楼部部销售道道具（名名片、服服装、桌桌椅、摆摆设、模模型等）的的布置使使用与安安排。2、工地现现场 工地现现场户外外广告、引引导看板板、条幅幅、罗马马旗。3、楼盘标标识 LOGGO的创创意与设设计标准字体体、标准准颜色的的设计4、印刷媒媒体的制制作 楼书企企划、文文案、设设计、印印刷 DM企企划、文文案、设设计、印印刷 售楼部部形象墙墙、看板板设计5、报刊媒媒体的制制作与安安排 软广告告的撰写写、设计计与发布布 报纸广广告企划划、文案案、设计计、发布布 其它广广告企划划、文案案、设计计、发布布6、销售节节奏2006年年5月11日6月330日放放1、
18、33、5、77、9奇奇数层，待待销售335%后后开偶数数层四、业主投投资回报报建议(一)目前前产权式式酒店的的经营模模式主要要有：1.省心回回报型（类类似于超超市的“整租零零售”）：业主将所所购客房房与酒店店管理公公司签订订委托托经营协协议，将将所购客客房200年以上上经营权权全权委委托酒店店管理公公司，由由酒店管管理公司司按客房房总价的的88.55%的固固定金额额每年支支付业主主投资回回报。经营过程程中发生生的各项项成本、物物业费、税税费均由由酒店管管理公司司承担。业主每年年可获得得酒店管管理公司司赠送的的一定数数额（设设定在投投资总额额的4%左右）的的住房卡卡。住房房卡消费费完后，享享受贵
19、宾宾卡待遇遇。2.利润共共享型：获得年度度客房利利润分红红。业主可以以随时使使用自己己的客房房，酒店店公司仅仅是在得得到业主主确认的的期限内内出租该该客房，并并且在该该期限内内，业主主将获得得所购客客房套型型全部待待租客房房的平均均收益。即即：业主所购房房当日收收益=该该套型全全部客房房的当日日收益该套型型当日全全部待租租客房数数业主客房全全年收益益=业主主所购客客房每日日收益之之总和业主将获得得的利润润分红为为业主所所购房全全年收益益的300%。经营过程程中发生生的各项项成本、税税费均由由酒店经经营公司司承担。业主可以以随时使使用自己己的客房房，但必必须承担担管理等等相应的的基本费费用 xx
20、x 元元/天，其其中包含含易耗品品等xxx元/日日.套（分分户型、面面积收取取）。3.完全自自用型目标客客户：企企业（中中、小型型为主）酒店将将按其它它客房一一样提供供各类星星级服务务，另行行签订物物业管理理协议。业主须须按月交交纳物业业管理费费。物来来管理费费按 xx元/月计收收（水、电电耗费按按量计收收）。（二）产权权酒店管管理公司司与业主主回报比比例管理公司毛毛收益和和业主回回报一般般按照77：3分分摊（参参照产权权式酒店店行业规规律得出出的结论论）（三）本案案业主回回报建议议1、 委托型：酒酒店毛收收益与业业主按77：3分分成，业业主每年年免费入入住211或300天。2、 弹性型：酒酒店管理理公司与与业主约约定弹性性回报协协议。.（.）成立立于20004年年，专注注于企业业管理培培训。提供60万万企业管管理资料料下载，详详情查看看：./maap.hhtm提供5万集集管理视视频课程程下载，详详情查看看：./zz/提供2万GGB高清清管理视视频课程程硬盘拷拷贝，详详情查看看：./shhop/2万GB高高清管理理视频课课程目录录下载：./120000GGB.rrar高清课程可可提供免免费体验验，如有有需要请请于我们们联系。咨询电话：0200-.值班手机：.网站网址：.30