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1、大华新界滨河华华城项目目广告整合推推广策略略提案目 录录前 言言第一部分 价值值篇一、 地块区域发发展规划划及现状状二、 上海楼市市市场宏观观分析三、 地块区域房房地产市市场分析析第二部分 产品品形象篇篇一、 产品分析二、 目标客源分分析三、 项目定位第三部分 品牌牌形象一、品牌形形象塑造造、品牌牌个性开开发二、 项目目品牌整整合三、 全案案总案名名说明四、 案名名建议五、 本案案推广思思路六、 本案案主题概概念七、 品牌牌价值的的自然延延承第四部分 市场场推广策策略一、 市场推广目目标二、 市场推广核核心原则则三、 市场推广重重点四、 推广策略五、 阶段性推广广执行第五部分 广告告推广策策略
2、一、 广告目的二、 广告前消费费者的行行为认识识三、 广告后期待待消费者者的行为为和认识识四、 广告推广策策略五、 广告推广主主题六、 媒体策略七、 广告实施八、 广告表现第六部分 公司司简介第七部分 市场场推广服服务、合合作方式式报价第八部分 全程程广告策策划服务务内容第一部分 价值值篇一、 地块区域发发展规划划及现状状宝山区发发展规划划及现状状1.1 区域规规划发展展战略宝山作为上上海郊区区大型工工业区及及其配套套生活区区的定位位而发展展，19986年年上海市市城市总总体规划划确定宝宝山与闵闵行、嘉嘉定等一一起作为为上海郊郊区7个个卫星城城之一，以以发展钢钢铁工业业为主；19999年的的上
3、海市市城市总总体规划划将宝山山定位为为中心城城外围111个新新城之一一，将其其外环线线以内区区域划为为中心城城的组成成部分。宝山作为上上海在长长三角地地区沿江江城市发发展带上上的“桥头堡堡”，经过过“十五”期间的的各项建建设，特特别是通通过区域域行政区区划优化化调整、浦浦江开发发的北延延伸、西西城区和和罗店中中心镇开开发建设设、市区区重大市市政基础础设施建建设、精精品钢和和造船两两大产业业基地启启动等一一系列重重大工程程的推进进与实施施，取得得了显著著成效，为为下一步步重点发发展奠定定了坚实实的基础础。1.2 区域产产业发展展概况从上海市区区域产业业布局整整体出发发，积极极发挥区区域优势势和现
4、有有基础，按按照地域域紧密度度和产业业关联度度，合理理布局，集集约发展展。整个个宝山区区域产业业布局共共分四个个区域。外环线以南南即上海海中心城城宝山部部分，重重点发展展现代服服务业、大大学科研研产业园园区、港港口物流流及与城城市居住住相关的的第三产产业；调调整置换换现有污污染产业业，逐步步向都市市型产业业发展和和向北部部产业区区转移。外环、郊环环之间即即宝山新新城区域域。大力力发展现现代服务务业和现现代物流流业，重重点发展展商贸、商商务办公公、房地地产以及及文化、教教育和体体育等产产业。郊环北部区区域。以以宝山工工业园区区和宝钢钢为核心心，建成成全国重重要的精精品钢及及其延伸伸业基地地。宝山
5、钢铁产产业发展展历史悠悠久，基基础良好好、技术术先进、产产业优势势明显；宝山地地处黄浦浦江和长长江交汇汇处，拥拥有优良良港口岸岸线资源源，是上上海北部部的水路路枢纽，上上海国际际航运中中心的重重要组成成部分；长兴岛岛在已建建成的振振华港机机的基础础上，将将形成世世界级的的造船基基地；以以上海大大学本部部为中心心的上海海市西北北学区，智智力资源源较为密密集，科科研平台台较为成成熟；第第三产业业发展迅迅速，形形成了较较为繁荣荣的综合合商贸体体系。宝山充分发发挥钢铁铁、港口口、能源源基地的的优势，提提出了“一业特特强，多多业并存存”的经济济发展战战略。“一业特特强”，就是是充分依依靠宝钢钢，发挥挥宝
6、钢的的辐射功功能，利利用港口口和城乡乡的一体体的优势势，做大大做强冶冶金延伸伸业；“多业并并存”，就是是充分发发挥宝山山各方面面的优势势，大力力发展特特色经济济，形成成仓储运运输服务务业、生生活旅游游服务业业、房地地产业、现现代农业业这四个个特色产产业。到20200年，宝宝山形成成“一个整整体、三三大产业业、五个个分区”的结构构，即以以宝山4425平平方公里里区域作作为一个个整体；以精品品钢、造造船、房房地产作作为未来来发展的的三大支支撑性产产业。1.3 区域经经济发展展状况“十五”期期间是宝宝山增强强综合竞竞争力，加加快发展展的关键键时期，按按照区委委提出的的“思想再再解放、工工作再开开拓、
7、发发展再加加快”的工作作要求，宝宝山的发发展要立立足区域域，强化化联合，发发挥优势势，加快快产业结结构调整整，实现现产业结结构优化化，达到到经济和和社会的的协调发发展。宝山地地处上海海北大门门，是上上海“钢”、“港”基地及及农副产产品生产产基地。“十五”期间宝山提出了“一业特强、多业并存”的产业发展思路，一业即冶金延伸业；多业即交通运输仓储业、生活游览服务业、房地产业和特色农业。九十年代以来，宝山作为上海产业和人口主要导入区，吸纳了大量市区人口入住宝山，形成了具有宝山特征的产业和带动了一些新兴行业的发展，宝山人口总量和经济实力在市郊区县（除浦东新区，下同）中名列前茅。统计资料显示，宝山区域内现
8、有常住人口122.8万人，在市郊区县中名列首位，拥有产业活动单位12637个，在市郊区县中处在闵行之后，位列第二，从业人员56万人，2001年实现国内生产总值380.21亿元，占全市7.7%。第三产产业增长长较快，发发展空间间较大近年来来，随着着宝山城城市化建建设步伐伐的加快快，人口口及产业业的大量量导入，改改革的不不断深入入，宝山山第三产产业发展展较快，对对宝山经经济的增增长起到到了一定定的支撑撑作用，今年以来，宝山经济保持平稳运行态势，工业生产较快增长，“三驾马车”平稳拉动需求，城乡居民收入稳定增长。据区统计局初步测算，一季度全区实现增加值75.75亿元，按可比价格计算，比去年同期增长14
9、.3。其中，第二产业36.33亿元，增长16.2；第三产业39.06亿元，增长12.9。工业经经济快速速增长，成成为经济济增长主主动力一季季度，实实现工业业增加值值30.85亿亿元，可可比增长长17.3，对对经济增增长的贡贡献率为为49.1，拉拉动经济济增长77个百分分点。实实现工业业税收收收入9.68亿亿元，增增长322.8；工业业销售产产值1551.222亿元元，同比比增长221.11。从从行业看看，一季季度生产产形势较较好的是是有色金金属冶炼炼及压延延加工业业。固定资资产投资资快速增增长，消消费市场场和出口口稳中趋趋缓至3月月份，预预计实现现社会消消费品零零售总额额44.01亿亿元，同同
10、比增长长13.7。112月月全区出出口总额额2.222亿美美元，同同比增长长7。从从企业性性质看，外外商投资资企业所所占份额额较大，达达到877.7；从贸贸易方式式看，加加工贸易易仍占主主导地位位，占773.22；从从主要出出口商品品看，在在新格有有色金属属的带动动下，未未锻造铝铝及铝材材出口额额增长较较快，增增长了11.9倍倍。税收、企业业利润略略增，居居民收入入稳定增增长一季度度，实现现税收收收入266.244亿元，同同比增长长1；122月，规规模以上上工业企企业实现现利润总总额2.15亿亿元，同同比增长长3.11。城城乡收支支调查数数据显示示：一季季度，宝宝山区城城镇居民民家庭人人均可支
11、支配收入入51993元，比比去年同同期增加加了111.9；农村村居民家家庭人均均纯收入入65669元，增增长9.0。宝山第第三产业业发展空空间较大大，第三三产业增增加值占占全市第第三产业业增加值值3.99%，第第三产业业单位数数占全市市第三产产业单位位数3.0%。而而第三产产业又是是包含行行业门类类最多的的产业部部门，有有流通部部门，有有为生产产和生活活服务的的部门，有有为提高高居民素素质服务务的部门门，有为为社会公公共需要要服务的的部门。1.4 城市规规划根据规划，宝宝山区到到20220年将将基本建建成全国国钢铁基基地以及及上海国国际航运运中心的的重要组组成部分分，基本本建成现现代化生生活园
12、区区和现代代化新城城。在市市政总体体规划方方面，随随着崇明明岛开发发步伐加加快，宝宝山区已已成为对对上海未未来发展展举足轻轻重的扼扼地要冲冲。在配合上海海市建设设快速交交通网络络的基础础上，宝宝山区进进一步优优化布局局、增强强城市综综合服务务功能。根根据宝山山区域交交通和产产业特征征，重点点发展和和形成“三块、三三点、一一线”。三块：一是是建成以以港口、钢钢铁为特特色的城城区，完完善和提提高新城城东城区区城市能能级；二二是基本本建成上上海大学学，逐步步形成以以知识为为中心的的集教学学、科技技、三次次产业为为一体的的新兴区区域大学城城；三是是高起点点开发建建设新城城西城区区。三点：一是是规划建建
13、设顾村村地区，形形成新型型的具有有现代化化气息的的地区；二是启启动建设设罗店中中心镇，形形成宝山山北部的的具有北北欧风貌貌的现代代化重镇镇；三是是开发建建设罗泾泾地区，大大力发展展民营经经济，探探索和长长江三角角洲经济济圈联动动发展的的模式。 一线：以外外环线为为发展轴轴，规划划和开发发沿线功功能。道路建设：“四纵二二横二线线”框架 “十五”期期间，重重点推进进、综合合协调、强强化对外外枢纽型型交通建建设，基基本形成成“四纵二二横二线线”的交通通干道框框架。 四纵：即逸逸仙路高高架、江江杨路、蕴蕴川路、沪沪太路；二横：即外外环线、郊郊区环线线；二线：即地地铁一号号线延伸伸、明珠珠三号线线延伸。
14、同时，逐步步完善全全区道路路网络，公公共交通通设施建建设基本本建成上上海港客客运中心心；完善善公交线线路网络络，新辟辟公交线线路100条，延延伸公交交线路115条。1.5 交通情情况至20066年底为为止，将将有三条条轨道交交通线引引入宝山山：一号线北延延伸线（泰和和路火车站站），该该线通过过庙行镇镇的共康康新村，通通河新村村街道的的通河新新村和呼呼玛新村村，以及及顾村镇镇的共富富新村。三号线北延延伸段（江湾湾镇宝钢），该该线通过过高境镇镇，淞南南镇，吴吴淞镇街街道，海海滨新村村街道，友友谊路街街道直至至宝钢。M7线（祁祁连山路路零陵路路），该该线通过过大场镇镇的大华华新村，乾乾溪新村村和祁连
15、连新村。三条轨道交交通的规规划和建建设，将将使宝山山市场和和市区的的房产市市场更紧紧密地结结合在一一起，同同时也必必将吸引引部分看看好宝山山发展前前景的投投资客，尤尤其是随随着三号号线北延延伸段的的建成开开通，必必将使作作为宝山山中心区区域的淞淞宝地区区的投资资潜力更更为明显显。闸北区域域概况闸北是上海海水陆交交通的枢枢纽的上上海北大大门，区区域内铁铁路、地地铁、轻轻轨、公公交、高高架和长长途客运运六线交交汇，据据专家评评估，闸闸北交通通通达率率居上海海中心城城区之首首。居住住在闸北北，出行行最便捷捷。比起起杨浦、普普陀这两两个相邻邻的中心心城区来来，闸北北又有两两个优势势，一是是距离市市区更
16、近近，这里里距人民民广场、南南京路中中央商务务区不足足2公里里，距虹虹桥国际际机场220分钟钟车程，浦浦东国际际机场440分钟钟车程。二二是因为为有一些些诸如火火车站、长长途汽车车站这样样的交通通枢纽，熙熙熙攘攘攘的人流流向来不不缺。而而且，通通过前几几年的规规划改造造，这里里已经拥拥有几处处上乘的的购物中中心和娱娱乐场所所。很多多专家和和市民表表示，仅仅以人民民广场为为圆心，在在方圆55公里考考虑范围围内，要要离市中中心近点点只有闸闸北区的的房价相相对便宜宜些，有有些新房房的均价价仅在77、8千千元左右右。闸北是一个个老城区区，房子子旧，条条件差，规规划乱，为为了改变变这种状状况，区区委区政
17、政府抓住住上海新新一轮城城市建设设和改造造的机遇遇，持续续加大旧旧区改造造，20001年年-20005年年共动迁迁居民22.8万万户，拆拆除二级级旧里以以下房屋屋75万万平方米米，实施施旧房整整修3661万平平方米。近年来，闸闸北为了了千方百百计落实实好“两个110000万”，积极极规划建建设双控控商品房房。去年年闸北区区决定少少年村路路一地块块作为区区双控商商品房建建设用地地，抓紧紧规划建建设，积积极推进进老百姓姓安居乐乐业。同同时，为为了努力力满足本本区居民民基本居居住要求求，加大大旧公房房成套率率改造，去去年完成成5万平平方米，综综合平改改坡完成成16万万平方米米。针对对彭五小小区作为为
18、老工业业配套小小区，下下岗人员员多、退退休人员员多、生生活困难难家庭多多的实际际情况，闸闸北区政政府在资资金上采采取“市区财财政为主主、居民民出一点点、社会会捐助一一点”的办法法进行旧旧区成套套综合改改造。据据了解，闸闸北区共共有711万平方方米的不不成套旧旧房，彭彭浦新村村街道彭彭五小区区的改造造试点为为今后的的全区改改造带来来示范效效应。从从去年下下半年开开始，闸闸北区还还以优惠惠租金向向动迁困困难家庭庭提供租租赁房源源的“租屋”计划，目目前，闸闸北铁路路北广场场拆迁基基地已有有11户户被拆迁迁人与相相关机构构签订了了租赁安安置协议议，并已已入户居居住。“过去由于于历史原原因，人人们总觉觉
19、得闸北北是市中中心的边边缘地带带，但是是随着上上海城市市化的区区域扩大大，如今今闸北区区的区位位绝对是是市中心心，其交交通的便便捷，商商业的迅迅猛发展展，平和和的价格格，无可可争议地地成为小小白领们们购买市市中心房房的理想想地段。”在中央的宏观调控下，闸北区以全新理念高起点规划、高标准建设商业文化设施，有效整合大宁灵石公园、广中公园、上海马戏城等资源，以期建成区域性商业文化中心，带动房地产业迅速发展。作为上海为数不多的几个中心城区，在刚刚过去的“十五”期间，闸北区在经济建设，深化改革与对外开放，城市建设与城市管理，社区建设与社会保障，以及精神文明建设和社会事业发展等方面，都取得了不小的成就。在
20、房地产发展方面，整个闸北房产的发展符合中长期的规划。目前闸北房产基本是以市民消费为主，以自住为主，相对于中心城区其他地区来说，闸北的房价偏低，但价格低不等于价值低、品质低。闸北有着很大的发展潜力。闸北区目前前三大板板块的行行情差异异明显。彭浦板块价价格竞争争激烈，由由于翠临临星园可可售房源源已经不不多，主主要竞争争就体现现在公园园城市和和康悦亚亚洲花园园两盘之之间，两两盘的价价格战从从春节前前就已经经开始，目目前该板板块的成成交均价价已经在在76000元/平方左左右。大宁板块是是闸北区区目前主主要的供供应区域域，大多多数在售售楼盘都都聚集在在该区域域，但从从成交状状况来看看却是以以共和新新路为
21、界界，成交交量目前前都集中中在西面面楼盘。该该板块近近期的价价格变化化较小。闸北内环板板块目前前在建的的新工地地项目居居多，共共有七个个在建新新工地，预预计今年年下半年年至明年年上半年年将会有有一个供供应量上上升的高高峰。二、上海楼楼市市场场宏观分分析2.1 成交交面积时间成交套数成交面积(m2)9月1037991181990510月1361991488116611月1776221857992912月2040112199220606年1月月1465441537449606年2月月92571025884806年3月月2027332232115806年4月月23259928734490进入2000
22、6年44月，沪沪上楼市市经历了了从二月月底的恢恢复性上上扬到实实质性攀攀升的过过程，楼楼市成交交量提升升较快，一一批房型型面积和和价格符符合自住住需求的的楼盘相相继上市市，在一一定程度度上促进进了住宅宅市场销销售交易易量的大大幅提升升。2.2 成交价价格时间成交均价(元/mm2)9月785910月831111月662812月613606年1月月605206年2月月754206年3月月790006年4月月8136根据最新研研究报告告，4月月上海住住宅交易易均价881366元/平平方米，较较3月份份每平方方米上升升2366元。其其中，浦浦东新区区成交较较大，闵闵行、松松江、宝宝山等地地紧随其其后。
23、随随着房价价的回暖暖趋缓，沪沪上买房房人再度度“现身”，楼市市成交量量由此攀攀升。上上海房地地产市场场呈现价价格止跌跌、交易易量上升升的势态态。2.3 供应情情况时间供应面积(m2)成交面积(m2)9月372477831181990510月259033561488116611月233733811857992912月173244442199220606年1月月48154481537449606年2月月52168891025884806年3月月773500822321158合计28986652112028000044至20066年3月月供求状状况略有有好转，但但供仍远远大于求求，市场场形势不不容乐
24、观观。2.4 6月月1日新新政策的的出台自月日日起，国国办转发发的建设设部等九九部门关关于调整整住房供供应结构构稳定住住房价格格的意见见开始始实施，这这标志着着房地产产新一轮轮宏观调调控正式式启动。建设部、发发展改革革委、监监察部、财财政部、国国土资源源部、人人民银行行、税务务总局、统统计局、银银监会关关于调整整住房供供应结构构稳定住住房价格格的意见见全文文如下： 去年以以来，各各地区、各各部门贯贯彻中央央关于加加强房地地产市场场调控的的决策和和部署，房房地产投投资增长长和房价价上涨过过快的势势头初步步得到抑抑制。但但是，房房地产领领域的一一些问题题尚没有有得到根根本解决决，少数数城市房房价上
25、涨涨过快，住住房供应应结构不不合理矛矛盾突出出，房地地产市场场秩序比比较混乱乱。为切切实解决决当前房房地产市市场存在在的问题题，要继继续认真真落实国国务院办办公厅关关于切实实稳定住住房价格格的通知知和国国务院办办公厅转转发建设设部等部部门关于于做好稳稳定住房房价格工工作意见见的通知知提出出的各项项政策措措施，并并根据房房地产市市场的新新情况对对部分政政策措施施作适当当调整。现现就调整整住房供供应结构构、稳定定住房价价格提出出以下意意见： 一、切切实调整整住房供供应结构构 (一)制定和和实施住住房建设设规划。要要重点发发展满足足当地居居民自住住需求的的中低价价位、中中小套型型普通商商品住房房。各
26、级级城市(包括县县城，下下同)人人民政府府要编制制住房建建设规划划，明确确“十一五五”期间，特特别是今今明两年年普通商商品住房房、经济济适用住住房和廉廉租住房房的建设设目标，并并纳入当当地“十一五五”发展规规划和近近期建设设规划。各各级城市市住房建建设规划划要在220066年9月月底前向向社会公公布。直直辖市、计计划单列列市、省省会城市市人民政政府要将将住房建建设规划划报建设设部备案案；其他他城市住住房建设设规划报报省级建建设主管管部门备备案。各各级建设设(规划划)主管管部门要要会同监监察机关关加强规规划效能能监察，督督促各地地予以落落实。 (二)明确新新建住房房结构比比例。“十一五五”时期，
27、要要重点发发展普通通商品住住房。自自20006年66月1日日起，凡凡新审批批、新开开工的商商品住房房建设，套套型建筑筑面积990平方方米以下下住房(含经济济适用住住房)面面积所占占比重，必必须达到到开发建建设总面面积的770%以以上。直直辖市、计计划单列列市、省省会城市市因特殊殊情况需需要调整整上述比比例的，必必须报建建设部批批准。过过去已审审批但未未取得施施工许可可证的项项目凡不不符合上上述要求求的，应应根据要要求进行行套型调调整。 二、进进一步发发挥税收收、信贷贷、土地地政策的的调节作作用 (三)调整住住房转让让环节营营业税。为为进一步步抑制投投机和投投资性购购房需求求，从220066年6
28、月月1日起起，对购购买住房房不足55年转手手交易的的，销售售时按其其取得的的售房收收入全额额征收营营业税；个人购购买普通通住房超超过5年年(含55年)转转手交易易的，销销售时免免征营业业税；个个人购买买非普通通住房超超过5年年(含55年)转转手交易易的，销销售时按按其售房房收入减减去购买买房屋的的价款后后的差额额征收营营业税。税税务部门门要严格格税收征征管，防防止漏征征和随意意减免。 (四)严格房房地产开开发信贷贷条件。为为抑制房房地产开开发企业业利用银银行贷款款囤积土土地和房房源，对对项目资资本金比比例达不不到355%等贷贷款条件件的房地地产企业业，商业业银行不不得发放放贷款。对对闲置土土地
29、和空空置商品品房较多多的开发发企业，商商业银行行要按照照审慎经经营原则则，从严严控制展展期贷款款或任何何形式的的滚动授授信。对对空置33年以上上的商品品房，商商业银行行不得接接受其作作为贷款款的抵押押物。 (五)有区别别地适度度调整住住房消费费信贷政政策。为为抑制房房价过快快上涨，从从20006年66月1日日起，个个人住房房按揭贷贷款首付付款比例例不得低低于300%。考考虑到中中低收入入群众的的住房需需求，对对购买自自住住房房且套型型建筑面面积900平方米米以下的的仍执行行首付款款比例220%的的规定。(六)保证中中低价位位、中小小套型普普通商品品住房土土地供应应。各级级城市人人民政府府要编制
30、制年度用用地计划划，科学学确定房房地产开开发土地地供应规规模。要要优先保保证中低低价位、中中小套型型普通商商品住房房(含经经济适用用住房)和廉租租住房的的土地供供应，其其年度供供应量不不得低于于居住用用地供应应总量的的70%；土地地的供应应应在限限套型、限限房价的的基础上上，采取取竞地价价、竞房房价的办办法，以以招标方方式确定定开发建建设单位位。继续续停止别别墅类房房地产开开发项目目土地供供应，严严格限制制低密度度、大套套型住房房土地供供应。 (七)加大对对闲置土土地的处处置力度度。土地地、规划划等有关关部门要要加强对对房地产产开发用用地的监监管。对对超出合合同约定定动工开开发日期期满1年年未
31、动工工开发的的，依法法从高征征收土地地闲置费费，并责责令限期期开工、竣竣工；满满2年未未动工开开发的，无无偿收回回土地使使用权。对对虽按照照合同约约定日期期动工建建设，但但开发建建设面积积不足113或或已投资资额不足足144，且未未经批准准中止开开发建设设连续满满1年的的，按闲闲置土地地处置。 三、合合理控制制城市房房屋拆迁迁规模和和进度 (八)严格控控制被动动性住房房需求。各各地要按按照国国务院办办公厅关关于控制制城镇房房屋拆迁迁规模严严格拆迁迁管理的的通知的的要求，加加强拆迁迁计划管管理，合合理控制制城市房房屋拆迁迁规模和和进度，减减缓被动动性住房房需求的的过快增增长。220066年各地地
32、房屋拆拆迁规模模原则上上控制在在20005年的的水平以以内。要要量力而而行，严严禁大拆拆大建，在在没有落落实拆迁迁安置房房源和补补偿政策策不到位位的情况况下，不不得实施施拆迁，不不得损害害群众合合法利益益。 四、进一步步整顿和和规范房房地产市市场秩序序 (九)加强房房地产开开发建设设全过程程监管。对对已经规规划许可可仍未开开工的项项目，要要重新进进行规划划审查。对对不符合合规划控控制性要要求，尤尤其是套套型结构构超过规规定的项项目，不不得核发发规划许许可证、施施工许可可证和商商品房预预售许可可证。对对擅自改改变设计计、变更更项目、超超出规定定建设的的住房要要依法予予以处理理直至没没收。 (十)
33、切实整整治房地地产交易易环节违违法违规规行为。房房地产、工工商行政政主管部部门要依依法查处处合同欺欺诈等违违法违规规交易行行为，对对不符合合条件擅擅自预售售商品房房的，责责令停止止并依法法予以处处罚；对对捂盘惜惜售、囤囤积房源源，恶意意炒作、哄哄抬房价价的房地地产企业业，要加加大整治治查处力力度，情情节恶劣劣、性质质严重的的，依法法依规给给予经济济处罚，直直至吊销销营业执执照，并并追究有有关负责责人的责责任。 五、有有步骤地地解决低低收入家家庭的住住房困难难 (十一一)加快快城镇廉廉租住房房制度建建设。廉廉租住房房是解决决低收入入家庭住住房困难难的主要要渠道，要要稳步扩扩大廉租租住房制制度覆盖
34、盖面。尚尚未建立立廉租住住房制度度的城市市，必须须在20006年年年底前前建立，并并合理确确定和公公布今明明两年廉廉租住房房建设规规模。要要落实廉廉租住房房资金筹筹措渠道道，城市市人民政政府要将将土地出出让净收收益的一一定比例例用于廉廉租住房房建设，各各级财政政也要加加大支持持力度。220066年年底底前，各各地都要要安排一一定规模模的廉租租住房开开工建设设。 (十二二)规范范发展经经济适用用住房。各各地要继继续抓好好经济适适用住房房建设，进进一步完完善经济济适用住住房制度度，解决决建设和和销售中中存在的的问题，真真正解决决低收入入家庭的的住房需需要。严严格执行行经济适适用住房房管理的的各项政
35、政策，加加大监管管力度，制制止违规规购买、谋谋取不正正当利益益的行为为。严格格规范集集资合作作建房，制制止部分分单位利利用职权权以集资资合作建建房名义义，变相相进行住住房实物物福利分分配的违违规行为为。 (十三三)积极极发展住住房二级级市场和和房屋租租赁市场场。引导导居民通通过换购购、租赁赁等方式式，合理理改善居居住条件件，多渠渠道增加加中低价价位、中中小套型型住房供供应。 六、完完善房地地产统计计和信息息披露制制度 (十四四)建立立健全房房地产市市场信息息系统和和信息发发布制度度。城市市人民政政府要抓抓紧开展展住房状状况调查查，全面面掌握当当地住房房总量、结结构、居居住条件件、消费费特征等等
36、信息，建建立健全全房地产产市场信信息系统统和信息息发布制制度，增增强房地地产市场场信息透透明度。要要完善市市场监测测分析工工作机制制，统计计和房地地产主管管部门要要定期公公布市场场供求和和房价情情况，全全面、及及时、准准确地发发布市场场供求信信息。 (十五五)坚持持正确的的舆论导导向。要要加强对对房地产产市场调调控政策策的宣传传，客观观、公正正报道房房地产市市场情况况，引导导广大群群众树立立正确的的住房消消费观念念。对提提供虚假假信息、恶恶意炒作作、误导导消费预预期的行行为，要要严肃处处理。新政策的出出台，又又一次加加强了对对房地产产市场的的宏观调调控，这这必将影影响到进进后住宅宅的入市市价格
37、，也也使得今今后的住住宅投资资客会象象去年一一样处于于观望状状态！2.4总结结4月上海商商品房交交易量继继续放量量增长。中中高价位位住宅的的成交比比重全线线上升，1100000-1130000元/平方米米的住宅宅成交比比重增加加了1.9；130000-175500元元/平方方米的成成交比重重从6.06上升到到10.27。 4月上上海共成成交商品品房2335444套，成成交面积积约2887万平平方米，分分别比33月增加加了1999788套和668.334844万平方方米，分分别上涨涨17.85和311.233。与与20005年44月相比比，成交交套数和和成交面面积分别别大幅增增加588.744和
38、664.004。其中，浦浦东新区区4月的的成交量量突破550万平平方米，达达到54414770平方方米，远远远高出出上海其其他区，成成为4月月成交量量之冠。闵闵行、普普陀和松松江4月月的成交交量均突突破300万平方方米，分分居上海海各区商商品房成成交量的的前二至至四位，卢卢湾则以以1.447222万平方方米的成成交量位位居全市市分区成成交量最最后一位位。 从分区区情况来来看，内内外环间间商品房房成交比比重出现现较大提提高，44月成交交量占全全市总量量的399.477，比比3月份份上升了了6.881个百百分点；内环以以内和外外环以外外成交量量所占比比重分别别减少了了1.668和和5.114。 4
39、月，物物业成交交结构相相对稳定定，住宅宅类物业业共成交交2333.45569万万平方米米，占商商品房总总量的881，成成交量较较3月份份大幅增增加599.866。 4月上上海成交交的住宅宅中，440000元/平平方米以以下的住住宅成交交比重从从3月份份的188.455下降降到4月月份的114.338，下下跌了44.077个百分分点。440000-70000元元/平方方米的住住宅比重重从3月月的322.011下降降到299.522，下下降了22.499个百分分点。小面积积住宅成成交比重重持续下下降，770平方方米以下下、700-1000平方方米住宅宅成交分分别下降降了1.45和5.13，而221
40、0平平方米以以上的住住宅成交交比重从从9.223上上升到111.664。上海市整体体住宅市市场在经经过去年年的量价价齐跌后后，6月月1日新新政策的的出台，将将影响到到今年下下半年的的成交量量；上海市整体体住宅市市场仍然然是供远远大于求求；整体市场仍仍处于一一定程度度的观望望氛围中中。三、地块区区域房地地产市场场分析3.1 宝宝山房地地产市场场客观研研判 （宏宏观）分区域建设，各自独立发展 由于土地面积广，发展不均，人口相对集中等原因，宝山区的房地产开发也主要集中在这几个区域。开发主要依附于主干道周边的成熟生活区。包括逸仙路沿线的高境地区、淞宝地区，共和新路沿线的通河、泗塘地区，沪太路沿线的大场
41、、祁连地区。楼盘档次偏低，宝山区的土地基本属5级以下，最靠近市区的地方也在内环线以外，而且交通不够便利，规划中的轨道交通尚未完全完成，这就决定了楼盘的定位多是中、低档楼盘，目标客户群也基本定位在工薪阶层，客源以区域性消费者为主。以多层和小高层为主体 由于土地的成本较低，熟地较多，所以区内的商品房以成片多层住宅区为主，配合部分小高层。而高层因其建筑成本等原因在区内供应量较少。有效需求大，销售率高，竞争日趋激烈 宝钢厂以及配套设施等的建设带动了宝山地区的经济发展，当地消费水平较高，所以有效需求大。同样，随着轨道交通的建设，开发前景的看好，楼盘的开发量大大增加，竞争也日趋激烈。宏观市场特征3.2 宝
42、山山房地产产市场客客观研判判 （中中观）房市结束“单兵作作战阶段段”，呈现现显著的的“板块化化竞争”趋势；在多核发展展的城市市战略下下，各板板块的属属性固化化与板块块内座次次之争将将成为房房市未来来的主旋旋律。因此对于房房地产市市场而言言，最直直接的后后果就是是：板块块属性催催生客源源市场的的心理价价值序列列，必将将成为购购房选择择的第一一道“客源分分流器”。未来来，项目目运作再再也不能能脱离板板块而单单独存在在。而在宝山地地区很明明显交通通和地理理位置决决定了房房地产板板块的方方向，所所以宝山山区的楼楼盘主要要沿三条条线路发发展。逸逸仙路一一线主要要集中在在蕴藻浜浜以北的的宝山镇镇和靠近近市
43、区的的高境镇镇；共和和新路一一线主要要集中在在淞南镇镇的泗塘塘、通河河地区；沪太路路一线主主要集中中在大场场和祁连连二镇。宝山房地产产市场概概述：从4月份的的市场走走势来看看，宝山山房地产产市场基基本回暖暖的态势势开始显显现，成成交量出出现强劲劲反弹，成成交结构构变为以以普通商商品房为为主，价价格也保保持了平平稳的态态势。数据显示，33月份，宝宝山楼市市成交量量持续放放大，总总成交116399套，面面积155.588万平方方米，环环比分别别增加774.55和668.22。其其中，普普通商品品房成交交12999套，面面积122.866万平方方米，环环比分别别增加1101.4和和84.1%。值得注
44、意的的是，占占据宝山山楼市成成交主力力的是普普通商品品房，不不再是动动迁配套套商品房房。数据据显示，33月份全全区动迁迁配套房房成交3340套套，面积积为2.7266万平方方米，仅仅占据总总成交量量的177.5。这一一点与持持续已久久的动迁迁配套商商品房占占据成交交主力完完全不同同。而今年12月，虽虽受季节节因素影影响，宝宝山房地地产销售售仍然表表现良好好；3月月以来，借借“上海之之春”宝山专专馆房展展会的东东风，商商品房销销售量更更是节节节上升，从从每天220000-30000平平方米上上升到440000多平方方米（纯纯市场化化），有有的楼盘盘又出现现排队数数周争购购、开盘盘数天就就被一抢抢
45、而光的的现象。大华、庙行、高境等一些南部地区的楼盘，如和欣国际花园、宝宸共和家园、大华梧桐城邦、美岸栖庭等，销售量遥遥领先。据房地部门分析，主要原因有：销售价格回归或定价较为合理，与周边楼盘相比具有价格上的优势；房型设计较为合理，小户型商品房较多，符合目前市场的自住型消费的需求；交通便利。此外，一季度上海楼市房贷利好不断，也对提升市场信心起到了一定作用。宝山板块扫扫描大华板块块 大华板块大大华板块块是宝山山区中环环线以内内的区域域。该板板块是宝宝山区距距离市中中心最近近的地区区，同时时也是上上海所有有外围区区域中，唯唯一位于于中环线线以内的的地区，地地理位置置优势不不言而喻喻。 大华板块是是宝
46、山房房地产发发展最早早的区域域，整个个板块几几乎由大大华集团团一力担担当开发发，经过过了100年的发发展，大大华板块块已形成成了一个个生活环环境舒适适，生活活配套完完善的居居民居住住区。 目前大华地地区共有有5个在在售楼盘盘，滨江江雅苑、枫庭丽丽苑、水岸蓝蓝桥、多摩园园景和水韵华华庭、其其中现已已交房的的滨江雅雅苑、枫庭丽丽苑都是是现房销销售。 虽然20005年大大华地区区楼盘销销售速度度有所放放缓，目目前各在在售楼盘盘的售价价基本控控制在1105000-1120000元/平方米米左右。220055年为庆庆祝大华华集团成成立177周年，大大华的滨滨江雅苑苑和枫庭丽丽苑打出出了最低低82661元/平方米米的优惠惠售价（66月1日日-7日日）。另另据大华华集团的的有关负负责人表表示：“此次优优惠是为为了庆祝祝公司成成立177周年，期期限仅77天，优优惠期过过后仍会会恢复先先前的售售价。虽虽然现阶阶段销量量明显萎萎缩，但但大华不不会以降降价或变变相降价价的手段段进行销销售，短短期的调调整有利利于市场场向着健健康的方方向发展展，大华华对上海海房产市市场的后后市依然然看好，我我们会静静静地等等待市场场逐渐回回暖。” 宝山上上大板块块 宝山上大板板块是位位于沪太太路以西西、外环环线以内内、中环环线以北北的宝山山区域。