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1、 东营【海信盈城】项目后评估报告告东营盈城项项目后评评估工作作小组二九年年五月东营【海信信盈城】项项目后评评估报告告前言：东营海信盈盈城项目目于20005年年7月99日通过过公开市市场以拍拍卖的方方式获取取土地，并并于20006.05.08正正式动工工，至220088年6月月20日日全面交交付。基于对项目目进行经经验总结结和失败败教训的的吸取之之目的，希希望本后后评估报报告能为为今后开开发的类类似项目目提供一一定的借借鉴。目 录核心内容提提要2【项目概况况及评估估综述】4【项目投资资管理评评估】4【项目设计计工作评评估】7【项目营销销工作评评估】10【项目进度度、工程程管理评评估】15【项目成
2、本本管理评评估】18案例汇总：22核心内容提提要【投资管理理评估】 东营海信盈盈城项目目是海信信地产东营营公司首首次以公公开拍卖卖方式于于20005年77月9日日在东营市国国土资源源局竞得得的耿井井5号地地块项目目。 该项目为海海信地产产在东营营市的首首个项目目。通过过彻底反反思项目目前期可可研、规规划、工工程、销销售等开开发各流流程，对对于了解解当地的的建安成成本、建建筑环境境、市场场情况均均具有重重大的参参考价值值和意义义。经过过3年半半的经营营建设，目目前该项项目已经经基本销销售完毕毕，销售售良好，各各项财务务指标表表现尚可可，项目目的战略略意义基基本实现现。其中中的问题题值得在在今后的
3、的项目中中进一步步关注和和研究：如何在在可研、规规划和销销售阶段段客观合合理的评评价当地地市场发发展趋势势、价格格承受能能力、客客户喜好好，配置置合理的的物业类类型比例例，从而而获得项项目整体体开发销销售进度度的最优优化和收收益的最最大化。【财务管理理评估】 该项目收入入指标完完成并不不理想，收收入增幅幅低于成成本增加加幅度，收收入增加加同比增增长的营营业税金金冲抵收收入增加加带来的的效益,导致营营业利润润下降。另另外，管管理费用用率、营营业费用用率远超超出公司司的控制制水平，导导致项目目利润总总额大幅幅度下降降。【规划设计计工作评评估】 本项目位于于东营西西部旧城城区与东东部新城城区交界界处
4、，规规划设计计为多层层及小高高层住宅宅社区。规规划设计计工作过过程中，概概念设计计与市场场定位相相吻合，充充分挖掘掘项目的的客观及及主观优优势，并并在规划划设计、户户型设计计、立面面设计、景景观设计计、卖场场包装等等方面都都得以很很好的贯贯彻和体体现。 本项目规划划设计工工作紧密密结合市市场定位位和地域域特点，在在住宅产产品的概概念策划划、规划划布局、单单体设计计、销售售推广、成成本控制制等方面面取得了了一定的的成绩，得得到了市市场的认认可，并并为公司司在东营营地区项项目的规规划设计计工作积积累了宝宝贵经验验。【营销工作作评估】 东营盈城项项目作为为我公司司在东营营市的第第一个项项目，销销售速
5、度度在东营营市西城城区一直直名列前前茅。从从目标客户户定位及及价格的的定位，再再到营销销推广中中各物业业推售策策略、推推售时机机的选择择、价格格策略的的制订等等大方向向来看，盈城项目整体运营及操作较为成功。 销售人员综综合能力力较弱，随随着客户户购买越越来越偏偏重理性性消费、维维权意识识越来越越高，业业务员销销售知识识是否全全面将直直接影响响成交量量的高低低。目前前，业务务员自身身的专业业知识不不够丰富富，对部部分客户户提出的的一些问问题无法法及时准准确地予予以回答答，特别别是关于于建筑、景景观设计计、产权权办理、相相关施工工材料等等方面的的一些问问题。营营销人员员只能在在遇到问问题的情情况下
6、请请教研究究中心和和项目部部，造成成一定的的签约延延误，甚甚至客户户放弃购购买。 项目推广及及品牌建建设方面面需进一一步加强强，房地地产品牌牌建设不不同于其其他商品品，他需需要很固固定的认认知渠道道和广泛泛的美誉誉度支撑撑。海信信地产首首次进入入东营市市场，我我们承担担的不仅仅仅是项项目建设设任务，更更重要的的是品牌牌的树立立和维护护。【发展进度度、工程管管理评估估】 项目发展周周期总体体控制超超出拿的的土地时时指定的的计划要要求，其其中，高高压线实实际迁移移时间比比计划迁迁移时间间整整延延误了114个月月，是造造成实际际开发周周期远远远超过计计划周期期的主要要原因；恶劣的的建筑市市场环境境，
7、也造造成了工工程施工工阶段的的工期延延误，以以上两方方面因素素，不但但造成了了开发周周期的远远远滞后后，严重重压缩了了有效工工期，为为以后的的工程管管理带来来了较大大困难，特特别是为为质量管管理带来来了很大大的困难难。 海信盈城项项目建设设过程中中，具有有环境恶恶劣，外外部干扰扰大，分分包多，时时间紧，成成品保护护困难等等特点，通过实施施加强外外部协调调，严密密组织工工序穿插插，及时时调整分分包标段段，现场场管理高高效灵活活等方法，较较好的实实现了工工程管理理和质量量控制，为为今后工工程提供供了宝贵贵经验。 海信盈城项项目工期期紧，压压力大，在在此情况况下，在在制定抢抢工计划划的同时时，项目目
8、部制定定了严密密的质量量控制措措施，但但终因现现场管理理人员力力量薄弱弱，使得得质量管管理措施施未能得得到很好好的落实实，工程程交付后后，投诉诉较多。总总结投诉诉情况，为为以后工工程质量量管理提提供了较较好的经经验。【成本管理理评估】 项目可研阶阶段测算算建安成成本为1131774.880366万元，实实际本项项目发生生建安成成本为1188229.774077万元，超超出前期期测算金金额的442.99。对对当地土土质、建建材、建建筑环境境的不了了解导致致了成本本的大幅幅增加。建建议后续续拓展新新城市时时成本预预测人员员一定要要深入了了解当地地建筑业业情况，给给出相对对准确的的成本。第 91 页
9、 共 57 页东营海信盈城项目后评估报告【项目概况况及评估估综述】1、 项目概况 东营海信盈盈城项目目是海信信地产东东营公司司首次以以公开拍拍卖方式式于20005年年7月99日在东东营市国国土资源源局以551.22万元/亩竞得得的耿井井5号块块项目。项项目位于于东营西西城西一一路以西西，西五五号路（规规划中）以以南，菏菏泽路以以北，东东区六路路（规划划中）以以东，用用地总面面积144.677公顷，出出让面积积（净面面积）111.883公顷顷，规划划用途为为住宅用用地。 东营区政府府在055年底迁迁移到离离本项目目不足11公里处处，且东东临耿井井水库有有较好的的自然资资源，未未来发展展潜力较较大
10、。2、 项目经济技技术指标标 项目技术经经济指标标：用地地总面积积14.67公公顷，出出让面积积（净面面积）111.883公顷顷，多层层及小高高层住宅宅建筑面面积：9950447；退台式式花园洋洋房建筑筑面积： 2118877；商商业及综综合楼面面积： 27443，物物业用房房面积： 4770，总总建筑面面积： 12008811.9，停车车位：地地面3556个，容容积率： 1.0，绿绿地率： 377.4%，建筑筑密度： 222.1%。3、 项目开发周周期 海信盈城项项目于220055年7月月通过公公开拍卖卖获取土土地，截截止到220088年6月月全面交交付，项项目发展展总周期期为3年年。其中中
11、无高压压线区建建筑施工工周期分分别为11年零55个月有有高压线线区施工工周期为为1年零零2个月月。4、 项目综合评评估 东营房地产产市场自自20005年以以来步入入了高速速发展阶阶段，为为海信盈盈城项目目的成功功开发和和销售提提供了良良好的市市场契机机。海信信盈城项项目是海信地产产在东营营获取的的第一个个项目，较好的的实现了了海信地地产省域域化发展展的战略略任务。 盈城项目客客户目标标群定位位准确，产产品定位位符合市市场需求求，在东东营市保保持了较较快的销销售速度度。 在工程实施施阶段，对对当地建建筑环境境的不熟熟悉及对对政府的的过度信信任（高高压线问问题）导导致了项项目开发发周期的的严重滞滞
12、后及成成本的大大幅增长长，对质质量把控控不严使使得后续续出现了了地下室室、屋顶顶、门窗窗等漏水水现象，一一定程度度上影响响了项目目的形象象。 销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营销推广中推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，海信盈城项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机，树立了项目在东营的高端品质形象，得到了行业内和消费者的认可。但销售员的能力有待进一步提高，品牌宣传能力也需要系统持续改进。【项目投资资管理评评估】1、项目发发展期内内东营市市宏观经经济及房房地产市市场回顾顾 东营海信盈盈城项目目于20005年年7月99日通过过公开市市场以拍拍卖的
13、方方式获取取土地，220066年9月月23日日海信盈盈城一期期组团正正式开盘盘销售，至至20008年66月200日项目目全面交交付。 在2005520008年年项目主主要发展展期内，东东营市主主要宏观观经济指指标表现现良好： GDP与人人均可支支配收入入稳步增增长，分分别由220055年的111666亿元和和649907元元/人增增长至220088年的220522亿元和和10227411元/人人； 发展期内东东营市人人口变动动较平稳稳，全市市总人口口由055年的1180.5万发发展到008年底底的1883.997万人人； 良好的宏观观经济发发展带动动下，房房地产投投资额呈呈现逐年年高速增增长态
14、势势，由220055年的447亿元元增至220088年的668亿元元。 商品房销售售额由220055年的332.22亿元增增长至220088年的661.552亿元元。商品品房销售售面积由由05年年的611.6万万平方米米增加到到08那那年的2244.5万平平方米。 2005-20008年是是全国房房地产市市场的调调控年，国国家从各各个方面面陆续出出台了一一系列的的调控政政策，并并在088年下半半年，全全国房地地产市场场出现了了量价齐齐跌的拐拐点。东营房房地产市市场在一一定程度度上也受受到了影影响，但但作为三三四线城城市，影影响相对对较小。005-007年在在油田经经济适用用房不确确定时期期，我
15、公公司项目目实现了了较好的的销售业业绩。随随着大量量高品质质经济适适用房的的规划和和推出加加上全国国房地产产形势的的影响，在在08年年下半年年，项目目销售出出现了一一定的困困难，我我公司及及时调整整价格策策略，保保证了项项目回款款，避免免了经营营风险。项目整体情情况如下下：序号项目 可研阶段段 项目实际差异备注1销售收入 331,6668.57 339,5508.85 7,8840.28 2总投资 223,9995.18 331,6666.23 7,6671.05 3营业税金及及附加 1,7773.44 2,1192.74 4419.30 4期间费用 1,1190.98 1,8884.34 7
16、748.38 5利润总额 4,7708.97 3,7765.54 -9998.45 6所得税 1,5553.96 9941.39 -6626.33 7净利润 3,1155.01 2,8824.16 -3372.12 8销售利润率率14.877%9.53%降低5.334点9投资利润率率18.700%11.222%降低7.447点 总体情况完完成并不不理想，利利润总额额实现337655.544万，销销售利润润率比预预期降低低5.334点，投投资利润润率比预预期降低低7.447点，销销售收入入增加778400.288万，上上涨幅度度24.75%，总投投资增加加76771.005万元元，上涨涨幅度33
17、1.997%；营业税税金同比比增加4419.30万万，上涨涨幅度223.664%。项目整体销销售预计计如下：序号建筑形态可研阶段项目实际预计可售预计均价预计总价可售面积目前均价总价1普通住宅113,8891.002,7000.00030,7550.557120,1128.06305236,6665.1112商业3,4000.0002,7000.000918.0002,2344.22253991,2066.2223地下室-585.001小计122,3362.28314338,4556.3354停车位（个个）286.0003680111,0522.500合计117,2291.0031,6668.5
18、57122,3362.28322939,5008.885 可研阶段时时住宅、商商业网点点按照项项目总体体均价227000元/平平米测算算，总体体售价为为39,5088.855万，目目前总房房款为3392554.001万，增增长金额额78440.228万，上上涨幅度度24.75%。 盈城一期建建筑形态态涵盖普普通多层层、小高高层、院院景HOOUSEE，商业业网点、阁阁楼、会会所等，权属面积为122362.28平米（不含地下室、车位）具体组成如下：序号建筑形态可售套数可售面积目前均价总价1多层711.00077,8992.996310024,1448.3322小高层64.0009,5233.144
19、31072,9599.0223院景HOUUSE148.00021,9008.88132647,1500.3444商业22.0001,7244.5555517951.3395阁楼156.00010,8003.11522282,4077.4336幼儿园-7地下室424.0006,8699.299852585.0018会所1.00509.6675000254.8849停车位（个个）286.000-3680111,0522.500合计1,8122.000122,3362.28322939,5008.885 阁楼比可研研阶段均均价低117.448%，但但高于盈盈城首期期开盘预预测价格格21550元/平米
20、，主主要因为为前期销销售的带带动以及及品牌的的影响，其其次层高高及户型型的人性性化，舒舒适度较较高。 地下室、会会所及停停车位均均没有在在可研阶阶段中予予以计算算，共计计18992.335万，占占增长金金额的224.113%。 多层住宅、小小高层及及院景HHOUSSE、网网点价格格均高于于可研阶阶段均价价27000元/平米。项目总成本本分析项目 可研阶段段 目前总投投资 差异（元/平米）备注 总价（万万元） 单方造价价 总价（万万元） 单方造价价 一、土地 9,4448.14 7798.72 9,8878.27 8807.30 8.558 二、前期费费用 2,0056.56 1173.86 2
21、,4436.87 1199.15 225.330 三、三通一一平 1177.44 15.00 4449.16 36.71 221.771 四、建安成成本 8,7796.83 7743.66 114,8845.07 1,2213.21 4669.555 五、公共配配套 85.00 7.19 36.23 2.96 -4.222 六、室外配配套工程程 3,2287.19 2277.89 3,8814.12 3311.71 333.882 七、不可预预见费 1144.03 12.18 2206.56 16.88 4.771 八、投资合合计 223,9995.19 2,0028.49 331,6666.
22、28 2,5587.91 5559.442 可研阶段规规划面积积为1118,2291.00平平米，项项目可售售面积为为1222,3662.228平米米，增幅幅3.444%,单方造造价增加加5599.422元，增增幅为227.558%，主主要在土土建、配配套成本本的增加加较大，占占97.44%。土地地及前期期费用增增加差异异主要在在对容积积率的把把握不够够，超规规划面积积导致土土地出让让金及配配套费用用的增长长（2773万左左右），建建安成本本的增加加主要因因为超规规划面积积导致。与与此同时时，可研研阶段各各部门参参与度缺缺乏，测测算漏项项如土地地使用税税及耕地地占用税税（766万）缺缺物业管管
23、理基金金（244.011万）。另另一方面面成本的的控制、预预测能力力的滞后后，变更更追加导导致建安安成本增增加60084.47万万，涨幅幅达699.177%项目综合评评价： 销售收入 项目发展期期内东营营市场虽虽受到国国家宏观观调控政政策的部部分影响响，但总总体上仍仍保持快快速发展展的态势势，在此此宏观环环境下，本本项目各各物业类类型的实实际销售售价格均均不同程程度的高高于可研研阶段，此此为销售售收入大大幅提高高的最为为主要的的因素。其其次，可可研阶段段仅是预预测了整整体均价价27000元/平米，未未预测商商业、车车位等价价格，此此类收入入也为销销售总额额的增加加提供了了有力支支持。 投资回收
24、期期 盈城一期投投资回收收期为332个月月（055年088月08年年4月），比比较快的的完成资资金的回回笼。【项目设计计工作评评估】1. 项目基本情情况 项目规划设设计情况况介绍 规划设计共共包括建建筑物338栋，除除另行报报建的商商业组团团（即包包括位于于西一路路人行出出入口及及步行商商业街南南侧的独独立商业业楼（下下称南商商业楼即即7号楼楼），位位于商业业街北侧侧带底层层商铺的的住宅楼楼（下称称北商住住楼即66号楼）及及位于商商业街东东端的综综合楼(即122号楼)）外，本本部分包包括位于于小区北北侧西五五号路主主要出入入口两侧侧的带底底层配套套公共设设施用房房的层层小高层层住宅栋，以以及其
25、余余的住宅宅楼共333栋，每每栋-个单单元，其其中-层逐逐层退台台的花园园洋房栋，-5层层砖混结结构多层层住宅栋。 2005年年8月开开始规划划设计方方案；220066年1月月完成规规划单体体设计方方案开始始报建； 20006年年4月完完成规划划许可证证报批；20006年110月完完成请照照施工图图设计；20006年33月破土土动工；20008年66月住宅宅部分竣竣工验收收并全面面交付。 项目的主要要建筑标标准 结构形式：基础选选型选用用筏板基基础形式式；主体体结构为为砖混结结构。 外立面材料料：外立立面主要要以弹性性平刷涂涂料及仿仿太平洋洋砖厚质质饰纹涂涂料相结结合为主主；阳台台露台护护栏为
26、不不锈钢钢钢化玻璃璃栏板；露台安安装防腐腐木花架架；屋顶顶为红色色及灰蓝蓝色水泥泥瓦；阳阳台露台台栏杆为为不锈钢钢钢化玻玻璃栏板板。 交楼标准：室内毛毛坯交楼楼；采用用聚苯乙乙烯外保保温；采采暖房间间布置地地暖采暖暖；电话话及ADDSL宽宽带接入入；有线线电视接接入；小小区设可可视对讲讲系统；周界及及主要道道路出入入口安装装摄像头头、围墙墙设红外外对射；入户门门为钢质质门，其其余外门门窗为断断桥隔热热塑钢门门窗；小小高层电电梯入户户。 商业：包括括6#楼楼底层商商业网点点，7#楼一层层商业，112#楼楼会所；其中会会所作为为整体进进行销售售，前期期兼做售售楼处，首首层精装装修。其其余商业业网点
27、分分隔为大大小不等等的店铺铺进行售售卖，室室内毛坯坯交楼。2. 值得借鉴和和推广的的经验 概念设计的的深化 项目主题概概念为“生态建建筑，自自然院落落”，为各各规划设设计、平平面设计计、立面面设计、环环境设计计等提供供了依据据，同时时作为营营销推广广口号。 规划设计的的整合 总体规划以以营造安安全便捷捷、健康康舒适及及景观变变化丰富富的高品品质居住住环境为为规划目目标，布布局上采采取小组组团围合合中心公公共开敞敞空间的的布局形形式，形形成相互互联系紧紧密、空空间层次次有序而而又变化化丰富的的空间结结构。交交通流线线组织上上将人车车共用的的小区主主入口分分别设在在东区六六路及西西五号路路，而西西
28、一路则则结合公公交站点点位置布布置纯步步行商业业街形成成主要人人行出入入口，小小区内部部交通组组织上形形成和谐谐的人车车关系。另另外，为为保证油油井用地地的车行行出入方方便，沿沿西一路路另设油油井用地地车行出出入口。 单体设计的的特色户型组合上上以市场场需求为为导向，以以二室二二厅一卫卫、三室室二厅一一卫、三三室二厅厅二卫为为主力户户型，并并针对一一些特殊殊消费群群体，配配以四室室二厅二二卫、平平层退台台、带阁阁楼复式式等个性性化户型型，尽可可能最大大化地满满足市场场上各种种需求。 南北卧室设设计凸窗窗，增大大空间使使用面积积。 全明房间，通通风良好好，明卫卫营造舒舒适享受受。 外墙保温体体系
29、，保保证房间间节能。 先进地热采采暖体系系，不占占用室内内空间。 预留太阳能能管井，方方便使用用太阳能能。 院景一层设设置独立立庭院，一一层客厅厅与本地地下辅助助用房以以户内楼楼梯连接接，可作作为健身身房，影影音视听听室等功功能。 环境设计 景观环境面面积约计计9.22万平方方米，本本着与建建筑保持持一致的的原则，采用现代简约的手法，结合当地地域气候，形成自然、生态的景观。以贯通南北、东西的两个主景观线，结合各组团空间、主次分明的景观点、明确的公共私密空间，使之成为完整和谐的景观系统。 精装设计 盈城项目样样板间及及售楼处处精装设设计在以以现代风风格为主主的情况况下，偏偏重美式式乡村、欧欧式及
30、纯纯现代简简约等风风格，样样板间已已经销售售完毕，得得到了当当地居民民的认可可。 各阶段与相相关部门门协调配配合 在前期设计计阶段，与与相关业业务部门门进行充充分的沟沟通，与与分公司司市场拓拓展负责责人及销销售负责责人等对对户型设设计进行行多次探探讨，为为保证户户型设计计的合理理性，更更于单体体报建通通过后在在请照图图设计阶阶段进行行户型调调整。 与前期部配配合，针针对规划划审批要要求，严严格控制制规划要要素，在在不违反反规范的的前期下下，争取取较大的的设计空空间和规规划指标标；将阁阁楼起坡坡高度由由6000mm提提高至115000mm，提提高了阁阁楼的卖卖点，从从而保证证较高的的售价，以以利
31、回收收阁楼建建设成本本。 在施工图设设计阶段段，审核核设计院院提供技技术措施施，严格格要求设设计院按按我公司司提供的的设计任任务书进进行设计计；针对对基础形形式、结结构形式式、装修修标准、技技术措施施等进行行专题研研讨，设设计、营营销、合合约、前前期配合合，及时时有效地地确定设设计方案案。 在项目销售售阶段，与与营销进进行配合合，提供供销售附附图，配配合项目目推介会会进行规规划设计计的讲解解推广，并并对销售售过程中中出现的的业主疑疑问等问问题进行行技术支支持。 在施工阶段段，制定定变更方方案，协协调设计计院出具具变更，经经审核确确认后交交由项目目部实施施，并对对效果进进行把控控。 交付后作为为
32、售后和和物业的的技术支支持，协协助解决决业主纠纠纷，并并对业主主的想法法给予正正确引导导。 成本控制 在总体规划划设计时时，住宅宅设计有有阁楼，并并计划进进行单独独销售，但但阁楼起起坡高度度按常规规做法设设计为6600mmm高，分分公司对对阁楼销销售情况况进行市市场调查查后，认认为阁楼楼起坡高高度较低低导致售售价较低低，阁楼楼不能回回收建设设成本，对对此研究究中心紧紧急研究究制定方方案，经经各部门门多次讨讨论后，决决定提高高阁楼起起坡高度度，并联联系设计计院紧急急出具了了变更方方案并上上报，有有利于后后期阁楼楼的销售售。 在样板区建建成之后后，在保保证整体体效果不不发生大大的变化化的前提提下，
33、对对外饰面面材料进进行了进进一步的的精简和和替换，如如：取消消南北立立面的凸凸窗木质质百叶、减减少仿面面砖的用用量、简简化室内内外栏杆杆做法等等；门窗窗的设计计上也进进行优化化调整，在在满足立立面效果果和设计计规范的的前提下下对窗扇扇大小、开开启扇大大小进行行了调整整，降低低整体造造价。 景观成本控控制方面面，项目目分三个个区域先先后出图图，在园园区施工工图完成成测算时时，商业业街已基基本完工工，样板板区正大大面积展展开施工工，全园园测算结结果超出出目标成成本40.66%；发现现此问题题后，正正值冬天天，采用用全面停停工，全全园范围围内进行行一系列列成本调调改，（如如材料替替换、降降低植物物规
34、格等等）；核核实成本本后重新新出图。3、有待改改进的方方面 设计周期与与质量控控制 在施工图设设计阶段段，由于于我方提提出户型型重新调调整及阁阁楼提高高起坡高高度等众众多变更更，同时时现场正正在施工工，为避避免由于于图纸问问题造成成返工，我我方要求求设计院院短时间间内进行行大量变变更，并并最终对对所有图图纸重新新出图。但但由于时时间较紧紧，加之之过程中中对图纸纸把控不不严，导导致施工工图纸出出现部分分立面平平面不一一致的问问题，以以及结构构建筑专专业相互互打架的的问题，对对项目施施工带来来不利影影响，影影响了施施工进度度。 建筑外立面面风格的的确定 住宅楼立面面设计采采用经典典的欧式式三段式式
35、外观模模式，通通过不同同饰面材材料及其其色彩、质质感的组组合搭配配、阳台台等的挑挑空处理理、建筑筑体量及及屋顶形形式的错错落变化化等形成成既经久久耐看又又富于变变化的立立面效果果。但是是后期为为解决阁阁楼起坡坡低问题题将阁楼楼变更为为折坡式式阁楼后后，与原原设计立立面风格格不够协协调，导导致建筑筑外立面面远观效效果显得得较突兀兀，不够够优美。 外立面仿面面砖颜色色从施工工完效果果看色调调偏粉，难难以体现现高档项项目的氛氛围。 住宅立面效效果控制制 由于缺少对对设计院院在施工工图设计计过程中中的把控控，在一一些细节节的考虑虑上存在在一定不不足：如如院景系系列设计计有大量量露台阳阳台，导导致屋面面
36、雨水管管及阁楼楼露台雨雨水管层层层下落落汇总后后拍至一一层业主主私有庭庭院，后后变更将将雨水管管通井，但但仍没有有更好的的解决雨雨水管影影响立面面的问题题。坡屋屋顶檐沟沟被老虎虎窗打断断成多段段不连贯贯，导致致每段檐檐沟都需需设置雨雨水管，致致使雨水水管过多多影响立立面，后后期变更更为相邻邻段檐沟沟公用一一根雨水水立管，此此问题需需在后续续项目中中尤其重重视。 地下室没考考虑业主主停放自自行车问问题 由于东营当当地城市市道路平平坦，业业主习惯惯使用电电动自行行车等交交通工具具，本项项目地下下室下沉沉高度较较大，致致使业主主夜间停停放自行行车时。使使用不便便，引起起部分业业主投诉诉，后期期改为在
37、在下地下下室梯段段中间加加3000mm宽宽坡道，但但因坡度度较大，仍仍不便使使用。 太阳能的预预留 东营当地习习惯使用用太阳能能热水器器，规划划部门也也要求屋屋顶预留留太阳能能集热器器机位，但但由于缺缺少设置置太阳能能的经验验，本项项目太阳阳能管井井预留不不合适，屋屋面太阳阳能集热热器预埋埋件后期期变更预预留，可可能带来来屋顶漏漏水隐患患，因太太阳能会会对屋顶顶的轮廓廓线和景景观带来来不利影影响，在在后续的的项目开开发中应应予以足足够重视视。 景观设计问问题 景观设计团团队不合合适，外外地设计计公司对对东营本地地常用树树种、地地域特性性、铺装装材料等等了解不不够深入入，导致致在设计计过程中中进
38、行多多次调改改变更且且后期服服务不及及时；设设计院基基于地域域特殊性性，对景景观配套套中水、电电、排碱碱分项进进行了另另行委托托；但在在我方得得到的图图纸中发发现景观观地面排排水全部部缺项，经经核实属属设计院院委托阐阐述不明明，且其其双方无无法达成成一致，经经我方多多番督促促，方补补全缺项项图纸。异异地开发发施工图图建议选选用当地地设计院院进行设设计，避避免出现现多次调调改，缺缺项及后后期服务务不及时时现象，以以免增加加成本拖拖延工期期。 全园设计问问题，东东营地区区土质盐盐碱化严严重，植植物生长长受限，尤尤以乔木木为甚；现项目目普遍存存在上层层空间不不饱满的的现象。土土壤盐碱碱化成为为影响该
39、该项目景景观效果果的硬伤伤。 精装部分 样板间部分分：户型自自身采光光不好，整整体颜色色过重：在133#楼一一层现代代简约风风格（偏偏中式古古典风格格）的样样板间中中，因其其院景HHousse的建建筑特性性，户型型本身的的采光就就出现问问题。在在设计过过程中还还未发现现，以至至后期从从装修材材料的选选择到后后期家具具的选用用上，过过多的使使用了重重色调的的元素。导导致业主主参观后后对样板板间的第第一感觉觉就是太太暗，样样板间采采光不好好。后来来据调查查东营当当地业主主喜欢色色调较浅浅空间超超大敞亮亮的客厅厅环境。13#楼一层现代简约风格（偏中式古典风格）的样板间为一层带地下室户型，地下室的楼梯
40、净尺寸仅有1.32米，进出地下室都非常不方便。主卧室的凸窗台高1.1米窗台宽0.9米，开启窗扇不方便。 装修设计方方面：13#楼四层层带阁楼楼现代简简约风格格（偏美美式乡村村风格）样样板间，阁阁楼层部部分未能能在设计计中考虑虑到空间间的利用用，使空空间过于于空洞。 家具、配饰饰方面：13#楼二层层、现代代简约风风格（偏偏欧式装装饰风格格）样板板间，客客厅的家家具选择择纯黑色色的仿皮皮质沙发发，在客客厅的整整个空间间内过于于跳跃，颜颜色过闷闷。13#楼四层层带阁楼楼现代简简约风格格（偏美美式乡村村风格）样样板间。入入户玄关关的配饰饰过于小小器，未未能更好好的达到到展示效效果。样板间间走廊部部分过
41、于于空洞，后后期增加加了挂画画。23#楼东侧侧样板间间，家具具的选择择尺度过过小，使使展示样样板间显显得很寒寒酸。 售楼处部分分：未考虑虑空调插插座的位位置，后后期增加加时只能能采用明明线处理理，降低低了售楼楼处的档档次。只是是考虑了了乳胶漆漆和木作作的运用用，售楼楼处未体体现出项项目的档档次。售楼处处缺少生生活气息息，卖场场气氛过过浓，缺缺少绿植植、窗帘帘、花艺艺等装饰饰。选择择不锈钢钢扶手家家具在冬冬季业主主光临时时，过于于冰冷。所所选灯具具在夏天天容易藏藏蚊虫，因因层高过过高，不不易清洁洁。【项目营销销工作评评估】1. 项目定位与与销售阶阶段市场场变化情情况 2005年年市场特特征200
42、5年年东营市市房地产产市场由由于处于于起步阶阶段，受受国家宏宏观调控控的影响响较小。房房地产投投资、销销售额、销销售面积积都保持持了300%以上上的增长长速度，尤尤其是销销售额增增长达到到了577.5%。但市市场依旧旧不成熟熟，专业业化程度度较低，大大量低价价市直经经济适用用房的推推出在一一定程度度上冲击击了东营营房地产产市场。 2006年年市场特特征 20066年席卷卷全国的的房地产产宏观调调控开始始影响东东营，调调控成效效显现，房房地产投投资下降降10.8%，房房地产销销售面积积仅增长长2.77%，销销售额增增长由005年的的57.5%回回落至221.33%。东东营市本本年度土土地出让让力
43、度加加大，全全年共推推出土地地35552亩合合建面约约2400万平米米，而近近两年每每年的消消化面积积仅有1150万万平米左左右，供供应相对对充足。同同时恰值值油田最最后一轮轮分房抓抓阄工作作结束，后后续有无无油田内内部分房房无定论论的情况况，消费费群体的的刚性需需求较高高。 2007年年市场特特征2007年年东营市市房地产产投资、商商品房销销售面积积，商品品房销售售额都出出现了550%以以上的增增速，东东营市场场跟随全全国房地地产市场场的步伐伐进入亢亢奋阶段段。同时时，东营营市西城城居住用用地供应应量加大大，东城城中心城城区地块块土地价价格上涨涨明显。总总建设规规模将达达到4万万套的油油田经
44、济济适用房房基本确确定，部部分地区区实现开开工。阳阳光1000、路路劲基建建等公司司开始进进入东营营市场，市市场竞争争加剧。 2008年年市场特特征 2008年年东营市市房地产产市场受受全国房房地产市市场拐点点的影响响，及油油田经济济适用房房开始分分房的影影响逐渐渐步入低低迷状态态。房产产投资、销销售面积积、销售售额增长长速度都都维持在在个位数数。市场场观望气气氛浓重重，销售售低迷。2. 项目户型定定位与实实际情况况对比表表户型分类定位面积范范围（）套数比（）建成面积范范围（）套数比（）二室二厅一一卫大二房80-100014%90-111564%三室二厅一一到两卫卫小三房100-112581%30.255%107-113032%18%大三房125-114450.755%131-114815.%四室二厅二二卫小四房001421.4%复式单位145-11805%200-22203.3%从上表看，两两室两厅厅户型后后续比例例增加，三三室两厅厅户型减减少，顶顶层复式式面积增增加。3. 对住宅推售售时机的