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1、2022房地产估价师考试答案6篇2022房地产估价师考试答案6篇 第1篇甲房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1200 万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为7000 万元，则其应纳土地增值税额为( )万元。A.0B.360C.480D.600答案：A解析：12007000=17.14。对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。此例中，土地增值额1200 万元，未超过扣除项目金额7000 万元的20，免征土地增值税。 有独立设计文件和相应综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程是指( )。A、单位工程B、单项工程C、分部工程D、分项
2、工程正确答案：B某居住区规划总人口5 万人，居住用地面积10 万平方米，住宅用地面积6 万平方米，绿化用地面积3 万平方米，该居住区规划人口净密度是（）人/hm2。A3846B5000C5556D8333答案：D解析：人口净密度是指单位住宅用地上居住的人口数量。由题意，该居住区规划人口净密度规划总人口/住宅用地总面积0.8333（人/m2）8333（人/hm2）。下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的是（）。A.建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大C.基本农田未超过150亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案D.征收土地，由用
3、地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费E.在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿答案：D,E解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。选项A错误，对于征收的集体土地，土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权；选项B错误，征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；选项C错误，征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。参见教材P43。甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的
4、市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行贷款余额2700 万元，第三方欠款为2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万m2，其中已售出3 万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000 元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500 万元。法院第一次拍卖保留价应为（）万元。A.7500B.9600C.12000D.18000答案：C解析：最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定第十三条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。因此当强制拍卖的房地产评估时
5、，评估价即为第一次拍卖的保留价，即评估公司只需评估估价对象在正常市场的价格水平。本案例中，法院第一次拍卖的保留价为评估价，即为6000（53）=120000（万元）。 在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列资料中一般应放入估价报告附件的有（ ）。A估价委托书B估价委托合同C估价对象权属证明D估价报告内部审核表E估价师注册证书复印件正确答案：BCDE 房地产市场分析的方法有（ ）。A数理统计方法B定性预测C利用图形进行分析D定量预测正确答案：AC房地产市场分析的方法有：列表分析、运用数理统计方法分析、利用图形进行分析。而定性
6、预测和定量预测是房地产市场预测的方法。2022房地产估价师考试答案6篇 第2篇房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由( )估价机构评估。A、 一家B、 两家C、 三家D、 多家答案：A解析：拆迁估价的技术协调中指出，房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。A.市人民政府 B.县人民政府 C.省人民政府土地管理部门 D.市.县人民政府土地管理部门答案：D解析：本题考查的是建设用地
7、使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（ )。A.自用的工业房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%60作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的7080作为应视房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上易屋建筑的有关规定纳税E.地下人防设施免税正确答案：ACD抵押型REITs是指直接或间接投资并拥有房地产，主要经营风险为项目选择不当的风险。（）答案：错解析：本题考查的是房地产信托投资基金。权益型REITs是指直接或间接投资并拥有房地产，主要经营风险
8、为项目选择不当的风险，而抵押型REITs主要是扮演金融中介角色。参见教材P307。经营性国有土地使用权可以通过( )方式取得。A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让答案：B,C,E解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品
9、住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。 ( )答案：错解析：加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。 政府发行债券有两种情况：一是发行短期国库券，期限在两年之内，目的是解决财政先支后收的矛盾。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场
10、价值为（）元/m2。A4653B5347C5352D5366答案：D解析：该期房目前市场价格=现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿值，月租金净收益=1000100=10（元/m2），月折现率=6%l2=0.5%，5000=现房价格100.5%11（10.5%）10现房价格5%，现房价格=5366元/m2。2022房地产估价师考试答案6篇 第3篇 对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D周围环境E服务人口的收入水平正确答案：ABC某家庭以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期
11、的住宅抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？答案：解析：第二步，计算出第6年年初（也就是第五年年末）偿还的本金部分，在第6到第15年内减少的月还款额第三步，计算从第6年开始抵押贷款月还款额第三步，计算从第6年开始抵押贷款月还款额(2022年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5
12、日甲评估机构出具估价报告。甲评估机构取得该评估业务的方式为（）。A.被征收人协商选定B.房屋征收部门组织被征收人投票多数决定C.房屋征收部门指定D.可以摇号抽签随机确定答案：A,B,D解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。 取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案
13、：下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（）。A、进行项目的财务评价B、获取项目所需土地C、确定规划设计方案并获得批准D、对项目的建设工程进行招标E、提交项目开工申请并获得批准答案：B,C,D,E解析：考点:投资机会选择与决策分析。选项A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。A、 管理费B、 财务费C、 经营费D、 所得税答案：D解析：此题属于熟悉范畴。根据教材的有关利润的公式内容部分。 根据以下材料，请回答 102106 问题：古桥房地产开发公司开发了一个占地3万m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%
14、预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自已所购住房面积仅95 m2，并非售房合同中注明的100 m2，遂要求解除合同。第 102 题 古桥公司在住宅楼交付使用前应该（ ）。A成立业主委员会B申请业主委员会验收C申请单项建筑竣工验收D申请住宅小区竣工综合验正确答案：C 房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要对（ ）几个经济技术指标进行测算。A财务内部收益率B财务净现值C动态投资回收期D租售期正确答案：ABC2022房地产估价师考试答案6篇 第4篇住房置业担保（ ）。A.由专门的机构承担B.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式C.提供的保证方
15、式是连带责任保证D.实行保证金制度E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制答案：A,C,D解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。选项B错误，住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充；选项E错误，最大担保额度受担保公司实有资本总额限制。 在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。A估价目的、估价原则、估价对B估价目的、估价原则、估价时点C估价原则、估价对象、估价时点D估价目的、估价对象、估价时点正确答案：D答案 D房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项
16、主要包括：估价目的、估价时点和估价对象。运用标准价调整法进行估价时，首要步骤是（）。A、进行房地产分组B、确定估价范围C、设定标准房地产D、测算标准价答案：B解析：考点:标准价调整法。运用标准价调整法估价，一般分为下列步骤：（1）确定估价范围；（2）进行房地产分组；（3）设定标准房地产；（4）测算标准价；（5）确定有关调整系数；（6）计算各宗被估价房地产的价值或价格。王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3缴纳契税，则王某的土地成本为（）万元。A、2000 B、5820 C、6000 D、6180答案：D解析：本题
17、考查的是房地产价格构成。土地成本为：2000310000（13）6180（万元）。某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。A、 544.10B、 709.99C、 6300.00D、 709.38答案：B解析：将第6年年初的7万元看做P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。运用公式可得：?注意：公式中的n是15而不是14，因为第6年年初等于第5年年末。某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自
18、然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A、该房地产的收益价格为136.73万元B、该房地产的收益价格为143.89万元C、以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D、该房地产的合理经营期限为15年E、该房地产的合理经营期限为20年答案：B,C,D解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A（n1）b0，即28（n1）20，则n15。以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数收益价格/年净收益143.89/285.14参见教材P22
19、7228。 组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元。A30B50C100D150正确答案：A(2022年真题) 在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。A.基本不变B.开始下滑C.缓慢上升D.快速上升答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。2022房地产估价师考试答案6篇 第5篇 （ ）是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。A保证B担保C保险D赔偿正确答案：C根据我国现行统一规定，在补交出让金
20、等费用方面，地下建筑面积不补交出让金。（）答案：错解析：本题考查的是房地产权益因素。在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金等费用水平的一定比例补交。这些规定对地价都有很大的影响。 某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为 5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为 8%，则目前承租人权益的价值为( )万元。A159.8289B992.0172C187.5321D162.3825正确答案：D医疗照射不会对人体产生辐射污染。（）答案：错解析： 本题考查的
21、是辐射污染。医疗照射已经成为主要的人工污染源。业主交存的住宅专项维修资金属于( )所有。A.业主B.业主大会C.业主委员会D.物业服务企业答案：A解析：条例规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后(交付使用后保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定
22、采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%10%。若测算该商品项目未来净收益为2000万元/年，开发期为2年，投资回报率为i，则共在价值时点的开发价值为（ ）。A.2000/i1-i/（1i）38B.2000/i1-i/（1i）40C.2000/i1-i/（1i）38/（1i）2D.2000/i1-i/（1i）40/（1i）2答案：C解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。收益期限为38年，开发完成价值应折现至价值时点，折现年数为2年。关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A
23、、重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B、重新购建价格相当于账面价值C、重新购建成本是客观的重新购建成本D、建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E、土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格答案：C,D解析：考点:重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的；选项B账面价值是基于历史成本的余值；选项E土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定价值、确定其土地使用权价格。下列商业银行业务类型中，属于担保型中间业务的是（）。A汇兑业务B信用证业务C委托收款业务D融资租赁业务答案：B解析：担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、
24、或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。这类业务通常又被称为“表外业务”。2022房地产估价师考试答案6篇 第6篇按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起（）日内做出是否退房的书面答复。A、10B、15C、20D、30答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（）时的折现率。A、0B、1C、0或1D、2答案：A解析：本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率是指项目在整个计算期内，
25、各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。A.6.75%B.8.05%C.7.93%D.7.52%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。（）答案：对解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际
26、收支平衡。光污染包括( )。A.灯光污染 B.玻璃幕墙反光污染C.眩光污染 D.宇宙线辐射污染E.视觉污染答案：A,B,C,E解析：光污染可分为可见光污染和不可见光污染。不可见光污染又可分为红外光污染和紫外光污染。可见光污染有下列几种：灯光污染。如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯，照进住宅，影响居民休息等。眩光污染。如电焊时产生的强烈眩光；夜间迎面驶来的汽车的灯光；车站、机场等过多闪动的信号灯。视觉污染。这是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴等。其他可见光污染。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈
27、灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（）。A、利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的B、利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的C、从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响D、从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升答案：C解析： 本题考查的是经济因素。选项AB错误，利率升降对房地产价格的影响具有双重性：如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨；但是利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。选项D错误，从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和
28、的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。答案：错解析：房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。房地产估价师李某，由于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于( )。A.第三者责任保险 B.雇主责任保险C.产品责任保险 D.职业责任保险答案：D解析：职业责任保险承保的是各种专业人员因工作疏忽或过失造成委托方或其他关系人财产损失和人身伤害的经济赔偿责任。在房地产相关业务中，目前主要有设计师、工程师、注册会计师、律师等职业责任保险。职业责任保险的承保方式通常有两种：一是以索赔为基础的承保方式；二是以事故发生为基础的承保方式