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1、东华物业业广州广广地花园园物业管管理方案案第一章 “广地花花园” 物业业管理服服务一、物业业管理服服务的宗宗旨“殷勤、周周到、舒舒适、安安全的星星级服务务”以经营、管管理为手手段，以以效益为为目的开开展物业业管理工工作。管管理也是是服务，管管理的含含意对物物进行管管理，服服务的含含意对人人进行服服务，全全心全意意为业主主/租户户服务，用用户至上上，想用用户之所所想，急急用户之之所急，把把服务工工作做到到家；经经营，通通过开展展各类服服务以及及各种经经营来解解决物业业管理中中的某些些经费开开支；效效益，在在开展有有偿服务务时，不不片面追追求经济济利益，而而是要以以社会效效益、环环境效益益、经济济
2、效益三三者为最最终目标标。具体体体现以以下两个个方面：（一）创创造一个个整洁、舒舒适、安安全、宁宁静、幽幽雅的生生活环境境；（二）提提高物业业的价值值，使物物业发挥挥最大的的使用效效能。二、物业业管理服服务的方方针：质质量方针针、环境境方针通过“标标准化、科科学化、效效率化、优优质化”的管理理，为客客户提供供安全、舒舒适、优优美、清清洁的生生活环境境和五星星级的服服务，我我司将以以质量方方针与环环境方针针作为开开展物业业管理服服务的指指导思想想，主要要表现为为：（一）质质量方针针“殚思竭竭虑，追追求卓越越”全心全意意为业/租户服服务，满满足业/租户符符合法律律法规的的要求，尽尽我们所所能调动动
3、的力量量，达到到最佳水水平；与与其他客客观条件件和收费费水平相相近的大大厦相比比较，我我们的管管理标准准保持在在优秀水水平，每每一位员员工都深深刻了解解质量方方针，并并通过卓卓有成效效的工作作，达到到最佳效效果，并并随着社社会的发发展而同同步调整整。（二）环环境方针针“遵守国国家环境境法律法法规，加加强绿色色管理，提供绿色色服务，建建设绿色色家园”三、物业业管理服服务的目目标“营造舒舒适、和和谐、安安全的生生活环境境，打造造番禺地地区优秀秀小区”通过全体体员工的的努力，确确保小区区市政、园园林绿化化设备、设设施正常常运作，确确保物业业管理服服务质量量、顾客客满意度度不断提提高。围围绕提供供星级
4、服服务的宗宗旨，以以一流服服务营造造舒适、和和谐、安安全的生生活环境境，孵化化未来优优秀住宅宅小区，打打造广州州市番禺禺地区优优秀小区区。（一） 短期目标标（三个个月）：1、 由于现在在广地花花园的公公共设施施设备损损坏严重重，我处处将全面面对其进进行检查查，并计计划维修修。2、 对讲门铃铃系统绝绝大部门门出现损损毁的情情况，为为了保护护住户的的人身财财产的安安全，我我处将彻彻底对其其进行维维修。3、 在短期内内尽快恢恢复村巴巴的使用用。4、 由于前物物业管理理公司华华隆物业业，没有有将广地地花园的的相关资资料留下下，对我我处开展展工作带带来不便便，现我我处正在在收集和和整理住住户的资资料及工
5、工程资料料。5、 在提供高高质量的的物业管管理的同同时，组组织丰富富多彩的的社区文文化活动动。6、 在我司接接管后，整整体的清清洁卫生生方面做做到地洁洁窗明，在在公共区区域做到到无渍、无无污、无无尘。（二） 中长目标标（半年年）；1、 广地花园园空置房房及出租租房较多多，我处处计划对对其进行行清点。2、 协助产权权交易中中心办理理广地业业户的房房产证。3、 在05年年下季用用水、用用电高峰峰期来临临前，着着手解决决临水临临电的问问题。（三） 长远目标标：1、 公司以“尽心尽尽力，做做到最好好”为核心心理念，在在规模、声声誉、服服务、质质量、专专业水平平、业户户满意率率等方面面，向全全市第一一，
6、甚至至全省第第一的目目标发展展。最终终达到“社会效效益、经经济效益益、环境境效益”三者第第一。2、 以“程序序、效率率、温暖暖、主动动”的服务务要求为为宗旨，在在以业/租户满满意为前前提下，不不断提高高服务质质量，不不断提高高管理水水平，最最终达到到小区物物业的保保值、增增值。四、物业业管理服服务的设设想（一）基基础管理理设想我司介入入“广地花花园物业业管理服服务项目目”的物业业管理后后，将严严格按照照ISOO90001质量量管理体体系和IISO1140001环境境管理体体系的要要求，全全面推行行质量管管理，实实践我司司“创造宜宜人的家家居生活活”这一管理理核心理理念。管管理服务务除了依依照惯
7、例例所提供供的客户户服务、保保安、保保洁、绿绿化、园园艺、工工程设备备设施及及维修保保养，垃垃圾处理理和清运运服务、停停车场管管理的基基本配置置服务外外，我司司还将物物业管理理公共服服务以“人性化化、个性性化”，“贴身、贴贴心”来体现现“广地花花园物业业管理服服务项目目”服务特特色，使使用户享享受着 “艺术”服务的的“增值”这一特特色。全全面提高高物业管管理服务务的质量量，打造造“广地花花园物业业管理服服务项目目”的品牌牌。（二）提提高管理理服务水水平的设设想根据“广广地花园园”现有楼楼宇状况况、还是是小区规规模而言言，都有有自己独独特的地地方，如如何针对对实际情情况，开开展高水水平的管管理服
8、务务，是管管理工作作的难点点与重点点所在。通通过实地地考察，同同时结合合我司的的实际情情况，我我们提出出以下设设想。1、强化化执行IISO990011质量管管理体系系标准和和ISOO140001环环境管理理体系标标准我司是广广州地区区最早通通过ISSO90001质质量管理理体系和和ISOO140001环环境管理理体系认认证的物物业管理理企业，每每一个岗岗位的职职责、每每一项工工作的流流程，都都有非常常严格和和完备的的规定。贯贯标五年年来，公公司的管管理水平平和服务务质量得得到前所所未有的的提高和和改善，业业主住户户好评如如潮，满满意率节节节攀升升。对于“广广地花园园”住宅小小区，我我司将在在借
9、鉴其其他管理理处贯标标经验的的基础上上，扬长长避短，以以更加务务实和更更加灵活活的工作作方式，贯贯彻执行行ISOO90001质量量管理体体系标准准和ISSO1440011环境管管理体系系标准，实实行专业业化、规规范化和和标准化化的管理理服务。重重点强化化治安防防卫、工工程管理理和社区区文化和和环境管管理，抽抽调业务务素质好好、责任任心强的的骨干参参与管理理，营造造舒适的的生活环环境。2、优化化管理体体制 在管理体体制上，实行行政管理权、财务管理权以及监督管理权的三权分立制度，强化财务和监督管理，保证公司在费用开支方面的公开、廉洁、节省，确保制度执行，并有效、及时地弥补管理上的漏洞。3、加强强监
10、督管管理，强强化公司司与分管管部门（业业主）的的沟通 建立健全全沟通反反馈机制制，及时时与业主主进行沟沟通。每每星期主主动上门门征询意意见，共共同监督督管理处处的所有有工作，确确保管理理处能按按要求实实施管理理，保证证小区的的治安、消消防安全全。具体体采取如如下做法法： 意见调查查：针对对管理工工作、服服务质量量、集资资维修等等内容，采采取电话话、上门门、问卷卷等多种种方式，定定期对分分管部门门（业主主）进行行意见调调查。 设置意见见箱：在在管理处处门口设设置意见见箱，由由专门部部门定期期开箱收收集统计计，对较较为严重重的情况况展开详详细调查查，对有有关人员员给予相相应的处处罚，对对分管部部门
11、（业业主）的的合理意意见则通通知相关关部门跟跟踪处理理。 设置求助助投诉中中心：公公开求助助投诉电电话，让让分管部部门（业业主）可可以最快快速度直直接向我我司反映映情况，对对于分管管部门（业业主）的的投诉及及时通知知相关部部门处理理，并进进行跟踪踪。我司设置置专门监监督部门门，通过过日常抽抽检、巡巡检、月月检、内内部审核核等方式式对管理理处的日日常工作作进行监监督，确确保管理理工作的的正常开开展。五、物业业管理机机构设置置方案根据广州州“广地花花园”的实际际情况，为为实施全全面的、更更有效的的物业管管理服务务，为此此，我司司将成立立“广地花花园”管理处处，开展展日常管管理服务务，并且且就“广地
12、花花园”的实际际情况设设置管理理人员及及其架构构。（一） 在日常常管理中中管理处处将坚持持“三全管管理”的服务务原则：1、全能能：要求求管理处处全体员员工具有有全方位位的能力力，既要要知晓设设备安全全运行的的常识，又又要了解解对客服服务的技技巧。2、全员员：要求求管理处处全体员员工全员员化。全全体员工工既是服服务员，又又是安全全员。3、全程程：要求求管理处处全体员员工确保保所提供供的每项项服务有有始有终终，做到到遇问题题，必须须有分析析、有处处理、有有跟踪、有有结果。通过优质质的服务务、规范范的管理理，全心心全意地地为业主主、租户户提供有有效的、快快捷的物物业管理理服务。全程全员全能为全体业/
13、租户服务“广地花花园”管理组组织架构构图（暂暂定编制制1677人）管理处主任1人园艺员18人清洁员40人园林主管1人清洁主管1人保安员80人保安主管1人车场管理员2人保安领班7人工程、物业主管1人服务区助理3人服务中心助理1人综合维修电工6人供配电值班电电3人会计1人出纳1人“广地花花园”各环节节人员配配置、职职责及范范围部门职务人数职责及范范围管理处主任1人负责全面面协调对对外联络络、沟通通、监督督、协调调管理处处各部门门开展有有效的物物业管理理工作，编编制管理理处各项项工作计计划，指指导、监监督、检检查管理理处日常常工作及及属下员员工工作作完成情情况，对对外协调调社会各各部门关关系。主管1
14、人在主任的的领导下下，具体体行使管管理、监监督、协协调、服服务职能能，协助助主任处处理当班班的日常常事务。并并负责小小区供配配电系统统及各系系统行使使管理、监监督、协协调、服服务职能能和制定定各种计计划及对对计划的的执行。服务中心心助理1人负责小区区用户投投诉受理理、跟踪踪，小区区清洁卫卫生、设设备、外外观等是是否符合合公司要要求，定定期上门门征求基基地用户户意见，建建立良好好的工作作关系。服务区助助理3人负责小区区用户投投诉受理理、跟踪踪，巡查查小区清清洁卫生生、设备备、外观观等是否否符合公公司要求求，定期期上门征征求基地地用户意意见，建建立良好好的工作作关系。财务部出纳和会会计2人负责管理
15、理处现金金、银行行存款的的收支、管管理、记记账、结结算工作作，对不不合法、不不真实、不不完整的的原始凭凭证，不不予办理理或退回回补充更更正，各各种台帐帐的建立立，做到到账目清清晰、手手续齐全全、账账账相符，账账款相符符、日清清月结，准准确无误误，定期期分析资资金往来来及运用用情况、监监督合理理使用资资金。工程部供配电系系统值班班电工3人在供配电电领班的的领导下下对供配配电系统统实行监监管、监监理，确确保系统统的正常常的运行行及对系系统进行行维护、保保养。综合维修修技术人人员6人为用户及及时处理理一般室室内工程程维修方方面问题题，定期期对大厦厦各项设设备进行行维护保保养及楼楼房的养养护。及及负责
16、给给排水系系统和消消防系统统进行巡巡查及维维护，保保障系统统的正常常运行使使用，处处理业/租户维维修工作作，排水水管、排排水井疏疏通清理理等工作作。保安部保安部主主管1人制订基地地安全保保卫工作作计划，组组织落实实消防演演习工作作，合理理、科学学安排管管理员的的工作，落落实做好好基地的的安全保保卫工作作，及时时处理大大厦的突突发事件件。保安部组组长7人协助管理理处主管管，切实实做好大大厦244小时的的安全保保卫工作作。小区巡逻逻岗管理理员56人熟悉整个个基地厦厦环境，设设定重点点巡逻部部位，对对大厦实实施定期期、定时时的巡逻逻监控。大厦固定定岗管理理员24人维持基地地正常的的出/入入秩序，对对
17、可疑人人员进行行盘查，完完善用户户、来访访人员的的出入登登记制度度。车管员2人指挥车辆辆进出、停停放，并并做好登登记，收收费工作作，对违违章停放放车辆应应及时制制止和纠纠正，搞搞好基地地内环境境卫生，发发现车辆辆漏水、漏漏油，应应及时通通知司机机。清洁部主管1人对管理处处主任负负责，及及时报告告清洁检检查、工工作进度度、员工工行为纪纪律，经经常在区区域内巡巡查，编编制清洁洁用品的的采购计计划和控控制其合合理使用用。清洁员40人保证质量量地搞好好本人负负责区域域的清洁洁卫生工工作，不不得擅自自离岗，以以保持区区域内的的清洁。园林部主管1对管理处处主任负负责，及及时报告告园林绿绿化检查查、工作作进
18、度、员员工行为为纪律，经经常在区区域内巡巡查，编编制绿化化用品的的采购计计划和控控制其合合理使用用。园艺员18保证质量量地搞好好负责区区域的园园林绿化化工作，不不得擅自自离岗，以以保持区区域内的的绿化。第二章“广地花花园”的日常常管理管理处日常管理程序物业管理理的对象象是物业业，服务务对象是是人，是是集管理理、经营营、服务务于一体体的有偿偿服务，是是一种服服务性行行业。我我司在“广地花花园”的物管管其性质质也比较较明确，主主要是“服务性性”的。寓寓管理对小小区的日日常事务务性管理理，亦即即是对人人、事、物物的管理理、经营营小区区内停车车场、会会所内康康体设施施，为业业/租户户提供有有偿服务务等
19、。具具体概括括为：目目标管理理、总体体物业管管理设想想、日常常物业管管理方式式、四项项基本管管理工作作的落实实（保安安管理、工工程管理理、清洁洁管理、园园林绿化化管理）和和经营宗宗旨。工作指令成果（使用）计划（目标）执行（操作）接受建议决策（调整）反馈（参谋）监督（检查）措施信息 日常物业业管理方方式（一） “广地花花园”公共区区域管理理1、 设想在小小区内设设置固定定岗及巡巡逻岗，保保持辖区区范围内内的秩序序，劝喻喻各种不不当行为为，确保保小区内内的安全全。在实实际工作作中，实实行整点点轮岗制制度，每每一个岗岗位实施施每2小小时轮换换一次。在在管辖区区域的盲盲点设立立巡逻登登记表制制度，巡巡
20、逻人员员每1小小时签到到一次（深深夜班在在零时至至七时实实行每一一小时报报岗制度度。由各各岗位利利用对讲讲机向主主管汇报报本岗位位的岗位位情况，实实行主管管定时巡巡岗、管管理处主主任不定定期查岗岗），以以便管理理处随时时监督检检查上岗岗情况。2、 设想每天天在楼层层、通道道、公共共区域进进行两次次清扫（使使用加盖盖的三轮轮车每天天不定期期在公共共区域进进行巡回回清扫、保保洁），做做到地面面基本无无杂物、无无积水、无无污渍、无无泥沙、无无卫生死死角。每每天定时时收集生生活垃圾圾，及时时清运到到指定地地点。每每月对主主干道进进行二次次路面清清洗。3、 不定期对对管辖区区域绿化化进行除除草、修修剪、
21、杀杀虫、施施肥，保保持绿化化青绿。4、 组建义务务消防队队伍，制制定消防防及各种种应急预预案，定定期进行行人员培培训，学学习消防防常识，熟熟练掌握握基本消消防技能能防患于于未然。对对管辖区区域的消消防器材材每天进进行巡查查。5、 明暗沟检检查1次次/周，即即坏即修修，畅通通、无积积水、无无塌陷、无无鼠洞；6、 道路、停停车场检检查1次次/天，随随坏随修修，平整整；无积积水；无无漏水，无无缺损、完完好率999%以以上；7、 在雨季、台台风到来来前，按按预定巡巡视路线线进行检检查，做做好防水水防漏工工作。（二） “广地花花园”人员进进出管理理“广地花花园”住宅管管理，是是我处介介入“广地花花园”开
22、展物物业管理理工作的的重点。我我处将加加强对外外来人员员的严密密盘查，“广地花园”广大业租户出入小区凭“业/住户卡”进出小区。我司将严格实施“租户资料档案”管理制度，在实施管理的过程中，将与番禺区南村镇政府密切联系，除按政府有关关于临时居住人员管理办法中有关要求进行办理临时暂住证外，还要求他们到管理处办理“租户资料登记”，同时办理“临时住户出入证”以便进出小区，以确保小区的安全，通过“丝丝入微、贴心、贴身”的服务来体现我司的核心理念。（三） 物品进出出管理 为了了确保“广地花花园”的安全全，我们们将加强强对进出出小区的的物品和和外来人人员的监监控，拟拟采用我我司现有有的物物品出/入管理理规定初
23、步设想在晚上6：30分以后，小区内的物品(大件的物品、电器等)不予放行和实施业/租户凭出入证管理以及对外来人员实施登记制度、盘查制度，营造小区的文明、舒适、安全的生活、工作环境。（四） 宠物管理理：1、 将广州有有关的饲饲养宠物物的规定定引入“广地花花园”。2、 在小区内内成立宠宠物协会会，由协协会参照照广州有有关饲养养宠物的的规定而而制订“广地花花园”宠物管管理条例例，让会会员共同同执行，让让宠物的的饲养有有组织、有有秩序、高高档次。3、 在小区内内划定宠宠物林区区和活动动区域，规规定活动动时段，让让宠物既既可以有有活动空空间，让让饲养者者可以一一起交流流经验，又又可以保保证其他他业主的的安
24、全。4、 通过社区区活动与与宣传，加加强人与与人之间间的沟通通，减少少人与人人之间的的隔阂，不不定期组组织宠物物饲养经经验研讨讨会，让让业主对对宠物的的饲养有有更高的的认识，管管理更加加完美。5、 推行宠物物登记制制度，定定期邀请请有关宠宠物防疫疫部门派派员到“广地花花园”小区为为有饲养养宠物业业主进行行现场咨咨询饲养养知识和和注射防防疫疫苗苗。让喜喜欢饲养养宠物的的业主在在饲养宠宠物时既既要顾及及自己、又又要顾及及不喜欢欢饲养宠宠物业主主的人身身安全。6、 制定宠物物饲养守守则：n 按规定区区域，规规定时段段放养；n 按规定登登记；n 定期保健健；n 注意宠物物的清洁洁卫生；n 不得影响响他
25、人生生命安全全与工作作生活；n 在他人提提合理意意见时，须须予以接接受改正正。（五） “广地花花园”住宅管管理1、 对小区内内及楼宇宇的配套套设施的的维护和和保养，我我司的管管理人员员每天定定期对楼楼宇及设设备进行行巡查，确确保设施施处于良良好的状状态，延延长物业业的使用用寿命，为为业/租租户提供供基本的的使用保保证。2、 搞好楼宇宇内及周周围环境境的清洁洁，包括括垃圾、各各种废物物、污水水、雨水水的排泄泄清除等等，以求求保持一一个清洁洁卫生的的环境。3、 为业/租租户开展展有偿便便民服务务。4、 天面检查查1次/月，无无积水，无无漏水，隔隔热层完完好无损损；5、 楼梯墙面面刷漆11次/33年
26、，随随坏随修修，整洁洁无缺，扶扶手完好好，楼梯梯灯政党党无污迹迹；6、 外墙检查查1次/周，即即坏即修修，无脱脱落，无无鼓、无无渗水、无无违章、整整齐；7、 通过以上上工作的的开展，为为业/租租户提供供一个整整洁舒适适的居住住环境。（六） “广地花花园”的商铺铺管理 由于于“广地花花园”有一条条商业街街，如何何充分利利用商铺铺的空间间，创造造更加好好的经济济效益，这这也是我我司在进进驻“广地花花园”实现物物业管理理的一个个重点之之一。因因此我司司作出如如下设想想：1、 商业街设设置巡逻逻岗2人人，在公公共区域域盘查可可疑人员员，检查查公共区区域的消消防设施施。2、 要求新商商户与本本处签定定“
27、物业管管理协议议”，共同同维护公公共区域域的秩序序及消防防安全，明明确双方方的权、利利、责所所在。3、 每天派驻驻固定的的清洁人人员，在在商铺上上班前22小时开开始对公公共区域域进行清清洁，上上班时间间巡回保保洁，商商铺下班班后，再再进行清清洁一次次。4、 派驻专职职的物业业管理人人员，每每天巡查查公共区区域2次次，收集集各业户户的资料料，听取取业户的的意见，建建立各业业户的专专门档案案，按我我司的清清洁卫生生标准，进进行检查查监督。（七） “广地花花园”车场管管理为了使小小区内的的车辆停停/放有有序，要要求所有有管理员员引导汽汽车到达达安全及及指定停停车车位位停放，拟拟定车辆辆进出实实行打卡
28、卡制度。 1、 健全车场场制度指指引标识识，明确确各岗位位操作规规范、标标准实施施管理。2、 车场各出出入登记记及巡视视检查记记录要完完整。3、 停车场要要保持车车道畅通通，收费费合理，使使停车收收费过程程快捷便便利。4、 车场管理理人员要要辅助引引导客人人安全泊泊车至指指定车位位，及时时提醒客客人关锁锁好门窗窗，带走走贵重物物品，认认真检查查车况，发发现问题题及时提提示客人人以策安安全。5、 保证车库库的通风风、消防防、排水水及照明明等设备备、设施施完好。6、 保持停车车场环境境整洁，地地面平整整，无积积水、无无渗漏水水。车场事故故处理程程序当班组长分析、认定、协商管理、报公安机关其它损坏车
29、辆捐坏处理结果丢车事故争执事件召集有关人员分析原因及处理决定报物业管理公司物业主管制止、调查、协调管理、报公安机关协助报案公安机关现场分析原因、相互协调报交通管理局管理部主管（八） “广地花花园”配套设设施管理理我司将以以“贴心的的服务、人人性化的的管理”为经营营理念，以以优质、高高效的服服务标准准为管理理目标，并并且根据据“广地花花园”小区的的人口规规模、从从事各类类不同工工作的人人员情况况以及老老年人、青青年人的的特点组组织开展展一系列列活动，使使小区业业户安居居乐业、物物业的升升值潜力力不断提提高。将将该小区区建设成成为我司司旗下优优质、高高雅的典典范小区区，以体体现我司司的品牌牌形象。
30、1、 会所、宾宾馆的管管理由于现在在会所、宾馆内所有的设施设备严重损坏，大部分已无法使用，为使业户能享受到高品位、健康、休闲、惬意的生活，我处拟定对可修复的设施进行修复，不过修复的我处再与产权交易中心协商，待会所、宾馆的配套设施设备修理后，我处再对外开启使用。我们将以合心的价格、贴心的服务大众。设置会所、宾馆内各活动室及餐饮室的指示标识要明确，制定会所、宾馆的管理制度及各岗位作业标准，实施规范化的管理。1） 坚持保本本微利的的原则，制制定各项项活动的的费用标标准，以以称心的的价格，优优质的服服务，为为业主提提供文娱娱康体服服务。2） 每天对会会所、宾宾馆的设设备、设设施进行行检查，发发现问题题
31、及时向向上级主主管报告告3） 执行会所所、宾馆馆管理规规定，对对违规的的客人要要进行劝劝告，严严重的报报告会所所主管及及相关部部门处理理。4） 掌握在会会所、宾宾馆活动动的客人人动态。发发现行动动异常的的客人，要要报告主主管并做做好控制制；发现现客人的的遗留物物品要做做好监护护，防止止他人取取走。5） 保持会所所、宾馆馆空气通通暢，环环境整洁洁，清新新无异味味，地面面平整，无无积水、无无渗漏水水、无杂杂物堆积积。6） 保证会所所、宾馆馆的通风风、消防防、排水水及照明明等设备备、设施施完好。每每天对酒酒吧的存存货进行行盘点，并并核对报报表的存存货数目目与实际际酒吧存存货数目目是否一一致。7） 营
32、业时间间结束时时，服务务员须将将酒吧内内所有设设备、设设施清理理干净，做做好酒吧吧的清洁洁卫生，确确保酒吧吧的清洁洁卫生状状况良好好。（九） 二次装修修管理1、 住宅房屋屋装修1） 业主、住住户装修修应提前前向管理理处申报报，填写写装修修申请表表，并并递交装装修图纸纸、装修修方案，进进行审核核批准。2） 施工队进进入小区区进行施施工装修修要严格格执行建建设部第第1100号文规规定。填填写装装修申请请表，出出具装修修公司营营业执照照复印件件。经批批准交施施工保证证金，签签施工责责任书，装装修工程程队及治治安责任任书。3） 施工队进进入小区区装修，一一律要递递交有效效证件，办办理施工工人员出出入证
33、，凭凭证出入入。4） 进入小区区施工队队伍一律律按规定定交纳施施工管理理保证押押金。待待工程完完工并验验收合格格后退回回押金。5） 对住宅楼楼房装修修实行预预防管理理，着重重于管理理制度与与法制的的宣传，做做耐心细细致的解解释工作作，使每每个业主主、客户户明白按按章办事事，利民民利己的的道理。例例如：房房屋天台台改变用用途，房房屋结构构受损，整整体及环环境就要要受影响响。要使使住户了了解房屋屋结构设设计基本本概念，对对住宅装装修首先先应在预预防违章章上下功功夫，在在审批装装修工程程的同时时，实行行与业主主签订装装修管理理协议，使使业主自自觉按照照装修规规定进行行装修。出出现违章章后则应应坚决予
34、予以制止止，确立立本小区区整体形形象的统统一。6） 强化管理理处管理理技术人人员及保保安员素素质培训训，特别别在装修修期间加加强监督督巡视，严严格执行行申报、批批准手续续，每天天不少于于二次进进入施工工现场检检查。发发现违章章施工、违违章用电电，乱拉拉乱接，特特别是住住宅天台台违章加加建等问问题，应应立即予予以解决决。工作流程程工作内容容作业频度度质量标准准巡视2次/天天无乱堆放放，乱挖挖乱接乱乱搭，无无违章装装修，房房屋完好好率1000%跟踪、监监督4次/天天问题部位位无重复复违章现现象走访2次/周周及时听取取住户意意见，满满足其合合理要求求，满意意率1000%装修报批批程序提交室内装修图纸
35、一式三份业主/承建商办理有关装修手续自选/推荐承建商管理处报建鉴定装修表格签收确认书交纳装修保证金及施工人员块规保证金办理装修施工许可证办理施工人员临时出入证按建议计划施工到管理处财务部退装修、违规保证金隐蔽工程验收（防水层，暗藏水，电线管等）按要求整改违反约定？按要求整改验收合格？管理处复检(完工后3个月)完工交管理处等验收验收合格？通水通电交付使用按要求整改（十） “广地花花园”管理人人员的培培训计划划：不断地对对各级员员工进行行不同阶阶段的在在职培训训，是确确保管理理处员工工的行为为步伐与与上司的的思考高高度统一一，同时时都是确确保管理理处人员员在日常常工作中中能否适适应小区区内业主主对
36、物业业管理服服务的要要求，也也是我处处能否圆圆满完成成委托管管理合同同的重要要保证。现现代社会会发展的的特点是是要求我我们一方方面必须须加强人人才交流流和引进进，另一一方面必必须时时时刻刻对对员工进进行培训训，只有有这样才才能跟上上时代的的步伐。为为此，驻驻“广地花花园”管理处处将实施施我司所所制定的的各项全全员培训训计划，务务求培养养一支高高层次、高高素质的的物业管管理专业业队伍，更更好地为为“广地花花园”广大业业/租户户提供专专业化的的物业管管理服务务。二、 培训目标标1） 就“广地地花园”而言，培培训的目目标就是是提高管管理人员员的素质质及管理理水平，我我处将根根据员工工的工作作量及实实
37、际需要要来制定定详细的的培训计计划，目目的是通通过培训训增强员员工的基基本技术术及其它它技能，使使各级管管理人员员的专业业素质及及管理水水平达到到全国一一级物业业管理公公司资质质要求，使使之有效效地服务务于“广地花花园”业/租租户，努努力为业业/租户户提供尽尽善尽美美的生活活享受。通通过培训训，加强强或改进进员工的的日常行行为规范范和工作作态度、表表现、技技能等。使使我司“尽心尽尽力，做做到最后后”这一管管理核心心得以在在“广地花花园”实现。2） 培养高素素质人才才队伍，加加强培训训，实施施动态管管理。全全面注入入CS（ 业/租租户满意意）思想想，主动动为业/租户提提供动态态的、主主动的服服务
38、。广州“广广地花园园”培训系系统目标计划组织安排岗位应用考核评价考核评价2、培训训方式1） 组织方式式：由下下至上，分分为管理理处各部部门自行行组织，公公司组织织两种方方式。（1） 入职培训训：由公公司负责责，对新新招员工工进行的的培训；（2） 岗前培训训：驻“广地花花园”管理处处负责，对对新上岗岗员工进进行的岗岗前培训训；（3） 在职培训训：主要要是针对对不同的的工作岗岗位进行行的专题题培训或或进行有有计划的的知识培培训。其其中管理理处主任任的培训训由公司司负责组组织安排排，一般般管理处处人员及及普通员员工由管管理处主主任负责责落实。（4） 岗位轮训训：通过过岗位轮轮训，给给员工提提供晋升升
39、的机会会，通过过人才的的横向、纵纵向交流流，达到到一专多多能、一一职多用用的目的的，从而而提高综综合素质质和人才才培养的的功能。（5） 举办培训训班：加加强和提提高员工工专业素素质和职职业道德德修养。（6） 专题讨论论：针对对物业管管理工作作中发生生的疑难难、典型型案例等等，聘请请有关专专家举行行专题研研讨，探探讨具有有超前意意识的管管理途径径和管理理措施。培训的种种类及内内容培训类别别培训对象象培训时机机培训内容容入职培训训所有新入入职员工工办理入职职手续后后（每月月中旬和和下旬集集中培训训）1、 公司基本本情况、行行业现状状、组织织机构、领领导成员员2、 质量方针针、目标标、企业业精神。3
40、、 公司劳动动、人事事制度。4、 礼仪礼貌貌、基本本纪律要要求。岗位培训训上岗培训训入职培训训合格之之新员工工、转换换工种之之员工入职培训训合格后后、转换换工种前前1、 应知部分分：岗位位基本情情况。2、 应会部分分：岗位位职责、工工作内容容、基本本要求、操操作流程程、使用用表格。在职培训训日常工作作培训普通员工工每日两次次（每日日早、晚晚集队）1、 工作方式式、方法法、要求求2、 注意事项项3、 布置、检检查工作作。日常管理理培训主管级以以上每日两次次（周工工作会议议）1、 工作方式式、方法法、要求求2、 工作总结结、讨论论3、 布置、检检查、协协调工作作。4、 案例分析析。5、 专题讨论论
41、、学习习。全员培训训全体员工工每月一次次（全员员大会）具具体按培培训部计计划1、 公司规章章制度2、 国家政策策、法律律法规3、 专业技能能、行业业信息理理论进行行研究、学学习专项培训训由人事培培训部确确定按培训部部计划培训部根根据培训训需求制制定培训训课程。演习按部门组组织每月一次次1、 演习方案案2、 相关知识识3、 器材使用用4、 实际操练练晋升培训训员工晋升升所有后备备晋升主主管人员员每季度一一次，具具体另定定 各工种工工作要求求，工作作流程。 案例分析析。 沟通协调调技巧。1、 如何布置置检查落落实工作作。2、 如何管理理培训属属下员工工。3、 如何有效效贯彻命命令。4、 如何提升升
42、服务意意识。5、 如何进行行工作总总结、分分析。中层管理理人员晋晋升（十一） 所有后备备晋升主主任、经经理人员员每季度一一次，具具体另定定 成本核算算。 资源调配配和利用用。 公共关系系，管理理架构。 如何提升升服务质质量。轮岗培训训季度考核核优秀员员工每季度一一次其他岗位位的岗位位职责、工工作内容容、操作作流程要要求及其其他相关关知识。培训的安安排培训类别别培训天数数培训方式式负责部门门（人）培训记录录培训考核核备注入职培训训二天课授人事培训训部人事培训训部保存存培训部考考核岗位培训训上岗培训训入职后的的第一个个月以老带新新现场讲讲解，记记录部门主管管人事培训训部保存存人事培训训部考核核人事
43、培训训部发放放培训提提纲，用用人部门门派专人人负责讲讲解或培培训。换岗培训训在职培训训日常工作作培训不少于220分钟钟集队、训训话部门主管管日常管理理培训不少于11小时会议部门主任任、经理理部门保存存，培训训部抽查查全员培训训每次不少少于1个个小时会议部门主任任、经理理部门保存存，培训训部备案案人事培训训部统一一出题专项培训训课授培训部安安排培训部保保存人事培训训部演习课授、实实操部门主任任、经理理部门保存存，培训训部、督督察部备备案部门考核核，人事事培训部部抽查晋升培训训晋升主管管每次至少少一周课授、小小组讨论论培训部兼兼职培训训员人事培训训部保存存人事培训训部考核核晋升主任任每次至少少一周
44、轮岗培训训不少于一一个月以老带新新现场讲讲解部门主管管人事培训训部保存存人事培训训部考核核员工经过过培训后后，参加加培训的的人员要要进行即即时考核核，考核核分为实实操和书书面两种种形式。考考核不合合格者进进行继续续再培训训。不能能通过再再培训考考核者，不不能上岗岗。并且且在工作作中实行行跟踪考考核，检检查员工工是否按按培训后后的要求求和标准准进行工工作，对对不按照照要求做做的员工工进行督督导和指指正，使使在“广地花花园”工作的的全体员员工所具具备的业业务素质质能符合合要求。 四项基本本工作管管理一、 保安管理理硬件方面面：依靠靠各种设设备小区配配置的设设备、工工具管理处处配置的的保安器器材采取
45、各各种保安安措施。软软件方面面是建立立在住户户卡或业业主卡制制度的基基础上。住住户凭住住户卡或或业主卡卡进入小小区，是是确保小小区安全全的保障障。对装装修及施施工人员员凭证出出入小区区区域，没没有临时时出/入入证者不不得放行行，禁止止各类修修补、收收买破烂烂，推销销人员或或闲杂人人员出入入。做到到“盘查”严、管管理严。从从而维护护小区正正常的交交通秩序序，制止止外来人人员的干干扰、骚骚扰，确确保小区区附属设设备、公公共场所所等不受受人为损损坏、破破坏，尽尽可能减减少人为为因素造造成的损损失。我我处拟想想“广地花花园”的保安安工作划划分为：礼仪岗岗、巡逻逻岗、固固定岗。防防止和终终止任何何危及或
46、或影响小小区业/租户的的生命财财产与身身心健康康的行为为与因素素。1、 岗位的设设置1） 大门岗：负责对对进出车车辆的指指引或外外来人员员的咨询询。2） 巡逻岗：（1） 采取定点点岗、巡巡逻岗相相结合，实实行大循循环（整整个小区区）中有有小循环环（每一一小片区区）的连连环巡视视方案。做做到一处处有事环环环相连连动，在在任何一一个部位位发生情情况，除除该片区区保安人人员第一一时间到到达现场场外，其其它片区区的保安安也立即即与之相相呼应（要要求1分分钟内采采取相应应的行动动）。遇遇流窜犯犯时，除除采取堵堵拦行动动外，全全区所有有路口在在2分钟钟内关闭闭。管理理处其他他人员在在3分钟钟内进入入现场，实实施搜捕捕，同时时通知公公安派出出所。在在实际工工作中，计计划在每