《广西XX山庄营销定位报告3624.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广西XX山庄营销定位报告3624.docx（90页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、龙头山庄庄市场营营销推广广报告第一章 南南宁别墅墅市场实实态分析析第一节 项目目所在地地房地产产市场总总体供求求现状一、南宁宁房地产产市场的的实态分分析南宁市地地处西南南出海大大通道的的枢纽位位置，素素有“中中国绿城城”之称称。由于于一级土土地市场场控制较较好，房房地产价价格一直直稳中有有升，所所以，房房地产业业已成为为投资的的新热点点，且吸吸引了国国内外商商家纷纷纷把目光光投向南南宁，进进军“绿绿城”的的房地产产市场。目目前南宁宁的高档档房地产产纷纷浮浮出水面面，就连连“烂尾尾楼”也也成了投投资的新新热点。1、商家家目光聚聚焦“绿绿城”“绿城”南宁是是广西的的首府城城市，是是广西的的政治、经
2、经济、文文化中心心。它面面向东南南亚，背背靠大西西南，是是我国西西南出海海大通道道的枢纽纽，也是是中国东盟自自由贸易易区的“桥头堡堡”，区域性性中心城城市的作作用日益益显著。优优越的地地理位置置与良好好的发展展前景，使使南宁的的房地产产市场存存在着巨巨大的发发展潜力力。因此此，国内内外商家家纷纷进进驻南宁宁，从而而推动了了南宁房房地产业业的高速速发展。2、高级级别墅群群浮出水水面 目前，房房地产规规模化开开发已成成为南宁宁楼市的的主流模模式，许许多高尚尚住宅和和别墅群群纷纷浮浮出水面面，成为为南宁市市房地产产市场的的一道亮亮丽风景景线。随随着南宁宁市政设设施的不不断完善善、青秀秀山高尔尔夫球场
3、场、国际际会展中中心等项项目的即即将建成成，南宁宁市房地地产业在在“内热热”的同同时，也也带动了了房地产产的“外外销热”。如如今，沿沿民族大大道向高高速公路路出口的的方向走走，道路路两旁都都是大型型房地产产项目。顺顺着这一一条房地地产开发发热线的的“传导导”，距距南湖只只有几公公里的仙仙葫开发发区，以以及大沙沙田开发发区也成成为了房房地产开开发的热热土。从从凤岭到到仙葫已已有100多个别别墅楼盘盘同期开开发，一一栋栋别别墅正拔拔地而起起。二、项目目周边房房地产开开发现状状据南宁市市统计局局发布的的统计数数据显示示：20002年年，上半半年南宁宁市土地地交易、商商品房销销售、开开发投资资三者齐齐
4、头并进进，房地地产开发发投资实实现高增增长。上半年全全市房地地产开发发投资完完成额66.855亿元，占占固定资资产投资资总额的的23.06%，同比比增长334.338%，商商品房销销售情况况与开发发投资齐齐头并进进，有力力地推动动了房地地产投资资的增长长。上半年，全全市商品品房销售售额为66.177亿元，同同比增长长1.994倍；商品房房实际销销售面积积28.75万万平方米米，同比比增长11.888倍。其其中，占占销售总总额955%的住住宅销售售情况更更是好于于办公楼楼及商业业营业用用房的销销售，销销售总额额同比增增长2.04倍倍。至20002年66月底，南南宁市房房地产开开发企业业已购置置土
5、地面面积达446.665万平平方米，同同比增长长了5.82倍倍，这表表明房地地产开发发商对未未来住宅宅投资的的前景普普遍看好好。但房房地产开开发投资资中也存存在问题题，由于于土地征征用、居居民拆迁迁、规划划设计等等环节进进展滞后后，影响响了部分分项目正正常开工工的进度度。上半半年全市市新开工工项目1128个个，比上上年同期期减少了了17个个项目。房地产企企业家信信心指数数一直位位于南宁宁市六大大行业之之首，运运行于高高景气区区域，房房地产企企业景气气指数为为1222.866点，同同比增长长38.99点点，再次次刷新历历史纪录录，去年年底达到到了1334.449点；全年房房地产投投资增加加11.
6、46亿亿元，增增长了117.88，对对经济增增长的贡贡献率达达4.332，拉拉动经济济增长00.5个个百分点点。（1）、2002年南宁市房地产投资开发情况 1、房地地产开发发投资22387761万万元,比比去年同同比增长长28.65；2、房屋屋施工面面积8444.117万平平方米,同比增增长177.233；其其中住宅宅施工面面积4777.005万平平方米，同同比增长长20.31；3、房屋屋竣工面面积2443.992万平平方米,同比增增长3.53，其中中住宅竣竣工面积积1677.844万平方方米，同同比增长长10.63；4、商品品房屋销销售面积积1077.311万平方方米，同同比增长长1.999
7、；5、商品品房屋销销售额22583327万万元，同同比增长长5.886。三、市场场环境形形成的原原因据统计部部门介绍绍，房地地产投资资高速增增长的主主要原因因是：1、住房房制度改改革的深深化，住住房分配配逐步由由福利性性向货币币化转变变，购买买商品房房及旧房房置换增增加推动动了房地地产投资资增长。2、城市市新区建建设，旧旧城改造造，给房房地产开开发带来来了新商商机，一一是有好好地段供供房地产产商开发发，二是是拆迁户户急需购购房，也也促进了了房地产产投资增增长。3、金融融机构推推行的个个人购房房按揭贷贷款，使使商品房房的有效效购买群群体增加加，加大大了开发发商开发发的信心心。4、国家家及广西西区
8、清理理和取消消一些行行业性的的不合理理收费项项目，减减轻了房房地产企企业的负负担，降降低开发发成本，调调动开发发商的积积极性。5、由于于房地产产销售量量大幅增增长，资资金回笼笼快，保保障了广广大开发发商的资资金需求求。6、开发发商注重重市场需需求变化化的特点点，在住住宅结构构、小区区环境美美化、物物业管理理与配套套设施等等方面，迎迎合了消消费者的的需求，使使房地产产开发逐逐步走上上良性发发展的轨轨道。7、经济济形势利利好：WWTO、西西部开发发、全国国房地产产开发等等大环境境都比较较好，也也使开发发商信心心倍增。四、城市市基础设设施完完完善对消消费者的的影响去年是南南宁市实实施“1136”计计
9、划的第第一年，已已实现了了“一年年小变化化”的目目标。其其中房地地产业增增速很快快，实现现了城市市经济整整体升值值。今年年是南宁宁市实现现“1336”目目标的第第二年，225条城城市道路路的新建建、改建建工程将将于年底底通车，包包括民主主路立交交桥和永永和大桥桥等6条条跨江大大桥的工工程将全全面启动动，城市市环境将将进一步步改善。此外，今今年大规规模的旧旧城改造造工程，以以及相思思湖新区区开发、风风岭区开开发、仙仙葫区开开发、邕邕江两岸岸路堤建建设，都都将给南南宁市房房地产业业的发展展，提供供一个更更广阔的的发展空空间。据南宁市市统计局局相关资资料显示示，有高高达622.244%的房房地产开开
10、发企业业认为个个人购房房欲望强强烈，有有48.09%的认为为尚可。由由此可见见，南宁宁房地产产开发企企业整体体信心较较高。第二节 项项目周边边竞争性性别墅调调查一、竞争争别墅的的分类1、南宁宁市已建建和在建建的别墅墅项目天池山、新新天地、玫玫瑰园、碧碧丽山庄庄、龙胤胤花园、丽丽水湾、大大自然、山山水美地地、枫丹丹丽舍、翡翡翠园。2、即将将上马的的别墅项项目：雅源阁、邕邕江湾、海海茵国际际花城、宝宝城花园园、龙头头山庄。3、按别别墅所在在的区域域分玫瑰园在在江南区区；大自自然、山山水美地地、翡翠翠园、新新天地位位于凤岭岭；天池池山、碧碧丽山庄庄、龙胤胤花园、丽丽水湾、枫枫丹丽舍舍、雅源源阁、邕邕
11、江湾、海海茵国际际花城、宝宝城花园园、龙头头山庄位位于仙葫葫。4、按竞竞争对手手楼盘档档次分碧丽山庄庄卖地；枫丹丽丽舍楼盘盘素质较较低；玫玫瑰园是是市区开开发最早早的别墅墅，销售售已经进进入后期期；雅源源阁、邕邕江湾别别墅、海海茵国际际花城、宝宝城花园园均处于于规划设设计阶段段。大自然、山山水美地地、翡翠翠园、天天池山、新新天地、龙龙胤花园园、丽水水湾是龙龙头山庄庄目前的的主要竞竞争对手手。二、主要要竞争对对手基本本情况（1）、天天池山：1、项目目概况位于民族族大道东东段，占占地6115亩，由由南宁海海田房地地产开发发有限公公司开发发。物业业类型为为纯别墅墅区，一一期开发发1500亩，联联排别
12、墅墅56户户，双拼拼别墅228户，独独立别墅墅12户户。2、价格格策略联排别墅墅的总价价在400-500万之间间，折后后均价为为25550元/平方米米；双拼拼别墅的的总价在在60-70万万之间，折折后均价价为28895-31000元/平方米米；独立立别墅的的总价在在1200-1550万之之间，折折后均价价为40000-41550元/平方米米，交楼楼标准为为毛胚房房。低价入市市是其采采用的主主要销售售策略。3、付款款方式付款方式式为一次次性付款款和六成成三十年年按揭。4、宣传传策略天池山的的广告语语为：森森林、湖湖泊、豪豪宅；白白领也能能住得起起别墅。 主诉点点以小区区环境、园园林景观观为主。在
13、在项目地地路段有有户外广广告投放放。（2）、丽丽水湾1、项目目概况位于南蒲蒲大道仙仙云岭南南坡，占占地1661亩，由由合诚房房产开发发，物业业类型为为纯别墅墅区。一一期开发发1166亩，全全部为独独立别墅墅，合计计1144户，别别墅面积积在33304460平平方米之之间，主主力户型型为3770平方方米。2、价格格策略单价在335000-50000元元/平方方米之间间，总价在1100-2500万之间间，折后均价价为39900元元/平方方米。别墅交楼楼标准为为毛胚房房。3、付款款方式付款方式式为一次次性付款款和6成成按揭，同同时采取取了内部部认购99折的购购房优惠惠政策。4、宣传传策略丽水湾的的广
14、告语语为：贵贵胄群岛岛豪门门海岸，主主诉点以以景观环环境为主主，同时时向消费费者诉求求社区的的品位。在新民路路与民主主路交汇汇处及至至项目地地路段有有户外广广告投放放。（3）、翡翡翠园1、项目目概况位于南湖湖凤岭新新区,占占地5112亩，由由中房集集团南宁宁市房地地产开发发公司开开发，物物业类型型有小高高层、多多层、别别墅。其其中别墅墅类全部部为独立立别墅，总总共500套，采采取定向向开发的的形式，主主力户型型的面积积为3445平方方米和3375平平方米。2、价格格策略别墅的单单价为661000元/平平方米、662500元/平平方米、669000元/平平方米，总总价控制制在2114-2238万
15、万元之间间。别墅墅的装修修标准为为精装修修。3、付款款方式付款方式式为一次次性付款款和六成成三十年年按揭。4、宣传传策略翡翠圆的的广告语语为：生生态家园园。作为为广西第第一个国国家康居居示范工工程，翡翡翠圆结结合四新新技术的的应用，主主诉生态态家园，已已形成一一定的美美誉度。在新民路路与民主主路交汇汇处及至至项目地地路段有有户外广广告投放放。（4）、新新天地1、项目目概况位于民族族大道，占占地面积积约2225亩，由由宁汇房房产开发发，物业业类型为为纯别墅墅区，其其中联排排别墅约约1122户，独独立别墅墅约1220户。2、价格格策略联排别墅墅的单价价为36600元元/平方方米，折折后均价价为35
16、500元元/平方方米；独独立别墅墅的单价价为40000元元/平方方米，折折后均价价为38880元元/平方方米。别别墅的装装修标准准为毛胚胚房。3、付款款方式采用一次次性付款款和7成成按揭的的付款方方式，一一次性付付款享受受95折折优惠，按按揭享受受97折折优惠。4、宣传传策略新天地的的广告语语为：高高尔夫生生态纯别别墅。主主诉点同同样以生生态为主主，但炒炒作的成成分较多多，将会会引起消消费者极极大的心心理落差差。户外广告告投放地地点有：新民路与与民主路路交汇处处、民族族路与朝朝阳路、至至项目地地路段。此此外还依依靠电台台来提高高自己的的知名度度。（5）、龙龙胤花园园1、项目目概况位于南宁宁市仙
17、葫葫开发区区，占地地面积3348亩亩，由南南宁金胤胤房地产产公司开开发，物物业类型型为纯别别墅区。一一期开发发双拼别别墅188户，独独立别墅墅50户户。龙胤胤花园主主要采取取塑造品品牌的销销售策略略。2、价格格策略其中双拼拼别墅的的单价为为30118-334000元/平平方米，总总价控制制在800-900万之间间；独立立别墅的的单价为为60880-772000元/平平方米，总总价2332万元元起。别别墅交楼楼标准为为毛胚房房。3、付款款方式付款方式式为一次次性付款款和6成成20年年按揭，4、宣传传策略龙胤花园园的广告告语为：山水园园林别墅墅，主要要以园林林景观为为主诉点点。从去去年100月开始
18、始，进行行了一系系列的软软文炒作作，分别别从区位位、景观观、园林林规划设设计、建建筑风格格等方面面进行了了全方位位的市场场导入性性宣传，随随后通过过网站报报纸、电电视等多多媒体进进行整合合宣传。近期媒体体宣传力力度又有有所加强强，4月月25日日在南南国早报报投放放了数个个整版广广告。户外广告告投放地地点在至至项目地地路段。（6）、大大自然1、项目目概况位于民族族大道旁旁，占地地4500亩，由由广西桂桂盛房地地产有限限责任公公司开发发，物业业类型为为别墅、洋洋房。其其中联排排别墅约约97套套，独立立别墅约约50套套。2、价格格策略联排别墅墅的面积积在2550-3300平平方米之之间，折折后均价价
19、约为337000元/平平方米；独立别别墅的面面积在3350-5000平方米米之间，还还有两套套超大户户型别墅墅，折后后均价为为41000元/平方米米，总价价1500万起。别别墅交楼楼标准为为毛胚房房。3、付款款方式大自然采采取的付付款方式式为一次次性付款款和8成成按揭。4、宣传传策略大自然的的广告语语为：生生活新空空间新新模式。目前户外外广告投投放地点点在至项项目地路路段。（7）、山山水美地地1、项目目概况位于凤岭岭新区，占占地约330000亩，由由广西荣荣和企业业集团有有限责任任公司开开发，物物业类型型有别墅墅、小高高层、高高层、阶阶梯住宅宅。其中中联排别别墅266栋，独独立别墅墅26栋栋。
20、2、销售售策略采取一次次性付款款和8成成按揭的的付款方方式。购购买别墅墅可迁入入四个户户口，按按揭付款款需供完完楼后才才能办理理迁户手手续，同同时荣和和的老业业主购房房也享受受一定的的折扣优优惠。44月199日，在在荣和新新城会所所举行了了大型的的内部认认购酒会会，为55月288日开盘盘做准备备。3、宣传传策略山水美地地的广告告语为：故乡国际。以以国际化化标准为为准则，运运用国际际生态居居住社区区的思想想来规划划，融入入广西地地域的文文化特色色和居住住习惯，在在消费者者中产生生一种亲亲和力。广广告创意意表现统统一和谐谐。媒体形式式主要以以户外广广告为主主，投放放地点有有新民路路与民主主路交汇汇
21、处、古古城路口口、白沙沙大桥周周边、至至项目地地路段。四、主要要竞争对对手的近近期宣传传动态1、电视视广告龙头山庄庄的竞争争对手，主主要在广广西电视视台生活活频道的的广西西房地产产栏目目投放特特约电视视广告。2、报纸纸广告竞争对手手平面广广告主要要投放于于南国国早报、南南宁晚报报、八八桂都市市报，其其中晚晚报和和都市市报有有楼盘专专刊，有有比较集集中的楼楼盘信息息，广告告投放量量较大。软文广告告和新闻闻信息稿稿主要投投放在南南国早报报，由由于南南宁晚报报和八八桂都市市报审审查严格格，投放放较少。3、户外外广告主要有车车体、灯灯箱、挂挂旗、大大型广告告牌几种种。其中中大型广广告牌主主要分布布于民
22、族族大道。五、其他他竞争对对手1、枫丹丹丽舍：位于南蒲蒲大道旁旁，占地地约3000亩，由由南宁丰丰泽房产产开发，物物业类型型为别墅墅、洋房房。其中中双拼别别墅约330户，独独立别墅墅约500户。双双拼别墅墅的面积积在2223-2250平平方米之之间，折折后均价价为23350元元/平方方米；独独立别墅墅的面积积在3770-5500平平方米之之间，折折后均价价为35500元元/平方方米。别别墅的交交楼标准准为毛胚胚房。2、玫瑰瑰园：是南宁市市开发最最早的别别墅楼盘盘之一，由由广西玉玉力房地地产公司司开发，现现已进入入销售的的后期，对对龙头山山庄的影影响较小小，但玫玫瑰园的的一些经经验值得得我们借借
23、鉴。玫瑰园的的付款方方式有三三种：1、一次次性付款款享有总总价的995折优优惠；2、8成成30年年按揭，997折优优惠；3、分期期付款，998折优优惠。玫瑰圆的的广告语语为：名名流豪宅宅 尊尊崇地位位。媒体体形式除除了户外外广告、报报纸、电电视等，还还在电台台连续三三个月播播出广告告，以提提高项目目的知名名度。3、宝城城花园位于仙葫葫经济开开发区，占占地1000亩，由由宝城地地产开发发。物业业类型有有洋房、别别墅、普普通住宅宅。广告语为为：江畔畔人家、尊尊贵不贵贵真的的很实惠惠。主诉诉点以景景观和价价格为中中心，但但缺少一一种大气气的感觉觉，不利利于品牌牌形象的的塑造。4、海茵茵国际花花城位于
24、仙葫葫西区，用用地面积积8666亩，由由南宁市市房地产产开发经经营公司司开发。物物业类型型以洋房房、独立立别墅为为主。5、雅源源阁位于仙葫葫西区，占占地4220亩，由由南宁土土佳房地地产有限限责任公公司开发发。现在在主要诉诉求价格格优势，除除了在报报纸上进进行宣传传外，还还投放了了一些户户外广告告。6、邕江江湾位于仙葫葫开发区区，占地地1600亩，由由广西中中大股份份有限公公司开发发，已获获得国家家健康住住宅示范范小区立立项。物物业类型型为纯别别墅区，规规划建设设1455栋别墅墅。第三节 南宁宁别墅市市场评估估分析与与建议通过对南南宁市房房地产市市场和对对竞争对对手的调调查，迪迪博总结结以下六
25、六点结论论：1、南宁宁别墅市市场需求求前景不不容乐观观从南宁市市房地产产市场总总体供求求现状来来看，销销售面积积稳步增增长，城城市人口口规划到到20005年将将增加220万，这这无疑会会刺激南南宁房地地产的开开发。但但是，南南宁市目目前在建建的和已已经审批批了的别别墅用地地，就南南宁市场场目前的的购买力力和市场场容量来来说，66100年内都都不一定定消化得得完。这这就要求求正确的的把握市市场的实实际需求求与购买买力，在在不同的的时期根根据市场场不同的的特征作作相应的的调整。2、龙头头山庄所所在区域域，别墅墅楼盘高高度聚集集，竞争争压力大大从竞争对对手所处处的位置置来看，基基本上都都处于南南宁仙
26、葫葫开发区区和凤岭岭新区，这这些别墅墅楼盘的的建成将将加快南南宁市住住宅郊区区化的进进程，而而南宁市市房地产产市场也也将全面面进入高高档住宅宅的销售售竞争。3、价格格将在以以后的竞竞争中，起起决定性性作用从竞争对对手的价价格来分分析，除除开龙胤胤花园（目目前已开开始降价价，以求求解困）和和翡翠园园的价格格较高外外。其他他项目的的独立别别墅平均均价格为为36000-445000元/平平方米，双双拼别墅墅的平均均价格为为30000-334500元/平平方米，联联排别墅墅的平均均价格为为25550-337000元/平平方米。从成交率率来看，价价格相对对便宜的的天池山山别墅和和龙胤花花园的双双拼别墅墅
27、销售良良好。因此迪博博认为，龙龙头山庄庄应充分分考虑南南宁市现现有购买买力的实实际消费费水平，宜宜采用低低价入市市的价格格策略。4、竞争争对手营营销推广广策略单单一，龙龙头山庄庄有较大大的发挥挥空间迪博认为为，价格格将成为为以后别别墅市场场制胜的的关键。从从竞争对对手的销销售策略略来看，大大部分都都采取了了价格策策略。龙龙头山庄庄规模大大，且土土地成本本较低，入入市初期期应充分分挖掘价价格优势势，并配配合其它它营销策策略的推推广，采采取价格格策略迅迅速取得得竞争优优势，赢赢得市场场。5、龙头头山庄主主要买点点具有较较好的市市场亲和和力从龙头山山庄周边边竞争对对手的广广告诉求求来分析析，大部部分
28、楼盘盘都向消消费者诉诉求景观观环境。据据市场调调查资料料显示，有有74.1%的的南宁市市居民认认为环境境非常重重要，并并将其列列为购房房决策要要素的第第一位。迪迪博认为为，龙头头山庄虽虽然拥有有良好自自然景观观，但相相对于竞竞争对手手来说，一一定要形形成较大大的差异异性，并并在广告告诉求与与创意中中充分发发挥。6、竞争争对手媒媒体策略略相对单单一从竞争对对手的广广告投放放来看，大大部分楼楼盘都选选择在南南国早报报、南南宁晚报报、八八桂都市市报等等主要报报纸媒体体上投放放，同时时在市区区的繁华华地段和和到达项项目地的的路段打打出大量量的户外外广告。迪博认为为龙头山山庄在内内部登记记蓄势期期开盘盘
29、期销销售调整整期强强势销售售期持持续销售售期五个个阶段，需需采取不不同的媒媒体策略略来实现现预期的的广告投投放效果果，使龙龙头山庄庄的品牌牌形象深深入人心心。第二章 龙头山山庄主要要卖点与与劣势分分析第一节 龙头山山庄主要要卖点分分析与利利用一、价格格优势据市场调调查数据据显示，价价格仍是是影响南南宁人购购房的最最重要的的决策因因素。由由于斯壮壮集团的的良好社社会关系系以及丰丰富的资资金运作作经验，使使龙头山山庄的地地价大幅幅降低，直直接降低低了开发发成本，为为龙头山山庄的价价格策略略的制定定，创造造了较大大的市场场竞争空空间。在龙头山山庄入市市初期，可可充分利利用价格格优势来来打开市市场，快
30、快速取得得市场关关注，促促进销售售。二、优越越的自然然景观据龙头山山庄市场场调查数数据显示示，环境境也是影影响南宁宁人购房房的首要要考虑因因素之一一。在仙仙葫开发发区所有有的别墅墅项目中中，龙头头山庄的的自然景景观优势势是最强强的。龙龙头山庄庄背靠青青山，前前览邕江江，并与与灵龟山山遥相对对望，视视野开阔阔，秀丽丽江景一一览无余余。可充充分利用用邕江的的自然景景观，营营造滨江江别墅小小城风情情。虽然自然然景观是是仙葫开开区所有有临江别别墅楼盘盘的共有有素质，但但龙头山山庄可营营造更多多个性化化优势，结结合内部部景观环环境的规规划与营营造，使使龙头山山庄的内内外环境境达到和和谐统一一，实现现景观
31、优优势的最最大化。三、社区区园林规规划优势势据龙头山山庄市场场调查数数据显示示，环境境是影响响南宁人人购房的的首要考考虑因素素之一。表表现在园园林风格格方面，有有38的受访访者偏爱爱以原有有自然环环境为主主的园林林规划，有有24.9的的受访者者偏爱江江南园林林风格。龙头山庄庄社区园园林景观观规划，拟拟采用传传统江南南园林风风格，并并最大限限度地保保持原有有自然生生态环境境，在社社区内形形成大型型天然湖湖景，使使建成后后的龙头头山庄，区区内、区区外景观观达到极极致的优优越，充充溢江南南水乡风风情。 为使优势势卖点达达到市场场营销力力的最大大化，迪迪博建议议在龙头头山庄第第一期入入市前，应应优先考
32、考虑做好好内湖以以及内湖湖周边的的景观绿绿化；小小区主入入口广场场、主入入口大门门等小区区标志性性建筑物物，也应应完成施施工并装装修到位位，为龙龙头山庄庄入市创创造竞争争力，增增强买家家信心，促促进销售售。四、别墅墅产品优优势龙头山庄庄各类别别墅数量量的比例例分配，以以及别墅墅的户型型、面积积，是经经过市场场调研总总结而出出的，并并且充分分考虑了了别墅市市场潜在在购买群群的现实实需求，使使龙头山山庄的别别墅具有有了良好好的市场场购买竞竞争力。从目前仙仙葫各别别墅楼盘盘的实际际销售情情来看，联联排别墅墅因其总总价低、单单价格实实惠，最最受市场场青睐。这这也从一一个侧面面反映出出，南宁宁消费者者的
33、实际际购买力力是有限限的。所所以龙头头山庄减减少了单单体别墅墅等大面面积户型型的比例例，扩大大了市场场有效购购买群，降降低了项项目风险险。五、鲜明明的楼盘盘个性龙头山庄庄的别墅墅建筑、园园林风格格，将以以中国传传统文化化为基调调、以“龙龙文化”为为主线，充充分吸中中国传统统建筑文文化与人人文文化化之精髓髓，营造造独具特特色的楼楼盘个性性与社区区文化。在南宁，目目前还没没有一个个楼盘提提出并推推广中国国传统文文化、中中国传统统建筑风风格、传传统江南南园林风风格；在在龙文化化方面，虽虽然龙胤胤花园有有应用，但但没有能能真正将将其融入入小区规规划设计计与小区区文化营营造中。这这将使龙龙头山庄庄的推广
34、广与传播播具备鲜鲜明的个个性，与与竞争对对手形成成差异化化，有利利于营销销推广，提提升了市市场竞争争力。六、品牌牌优势在仙葫开开发区所所有别墅墅中，龙龙头山庄庄是唯一一一个由由上市公公司投资资开发的的，这将将给消费费者极大大的购买买信心。七、是南南宁目前前最大的的纯别墅墅社区龙头山庄庄占地115000亩，别别墅产品品定位为为：联排排别墅、双双拼别墅墅、独立立别墅三三种类型型，是目目前南宁宁最大的的纯别墅墅项目。这这将进一一步提升升整个社社区的形形象。八、完善善的社区区物业配配套龙头山庄庄社区物物业配套套将以运运动、休休闲为主主题，拥拥有完善善的运动动、休闲闲配套设设施，能能充分满满足别墅墅消费
35、群群的共同同心理需需求。特别是非非典事件件之后，人人们将对对运动与与健康更更加关注注，渴望望拥有健健康长寿寿的居住住环境。在在龙头山山庄的营营销推广广中，我我们将充充分利用用这一优优势，制制造优势势卖点营营销力的的最大化化。九、“四四新”技技术的应应用，将将使项目目具备市市场超前前性目前南宁宁的所有有别墅楼楼盘，除除了翡翠翠园外，都都没有“四四新”技技术的应应用。龙龙头山庄庄在保证证控制成成本和提提高利润润的前提提下，从从环保、绿绿色、节节能、科科技智能能、SOOHO环环境等方方面出发发，运用用“四新新”技术术，确保保了社区区30年年不落后后，引领领南宁别别墅市场场的超前前性。这这将进一一步提
36、升升产品竞竞争力。第二节、龙龙头山庄庄主要劣劣势分析析与对策策一、社区区内地形形复杂，道道路坡度度大，组组团之间间联系不不便这个劣势势除了在在规划设设计中尽尽量规避避外，还还需在营营销推广广与后期期的物业业管理中中予以重重视。经过市场场分析，迪迪博提出出以下对对策：1、增加加交通提提示牌的的数量、增增加道路路防护设设施；2、合理理利用道道路绿化化或园林林景观，营营造最佳佳的视觉觉效果；3、合理理分布公公用配套套设施，适适当增加加公用配配套设施施数量，使使各组团团内均有有较完善善的公用用设施配配套，特特别是运运动、休休闲设施施，方便便社区居居民日常常生活； 4、在宣宣传推广广中极力力推崇社社区曲
37、径径通幽的的园林环环境，突突出社区区的独有有园林风风格，化化劣势为为优势；5、充分分利用价价格策略略，平衡衡买家心心理；例例如可以以适当降降低位置置较高的的别墅售售价（具具体操作作还需综综合考虑虑景观、朝朝向等诸诸多因素素）；二、周边边市政配配套不完完善，地地段相对对偏远这是位于于仙葫开开发区的的所有别别墅楼盘盘，共同同面对的的难题，需需要开发发商投入入大量资资金，进进行基础础配套设设施的完完善。迪博认为为：相对对于其它它别墅楼楼盘来讲讲，龙头头山庄具具有规模模上的优优势，进进行配套套设施建建设时单单位分摊摊成本相相对较低低；所以以在区内内配套设设施配置置时，应应尽量满满足小区区居民的的日常生
38、生活需要要，并开开通社区区巴士直直达市中中心区。三、同区区域内竞竞争对手手高度聚聚集，且且同质化化资源多多从风岭开开始，直直到仙葫葫共有110多个个别墅项项目同时时开发，市市场竞争争非常激激烈；且且同质化化市场资资源较多多，并主主要体现现在自然然景观方方面。迪博认为为龙头山山庄必须须在产品品设计上上体现市市场差异异化，才才能赢得得市场。以以社区环环境为例例，虽然然自然景景观对于于龙头山山庄来说说是最大大的卖点点之一，但但也是仙仙葫其它它别墅楼楼盘的同同质化素素质；所以，龙龙头山庄庄在园林林景观规规划方面面就必须须体现出出差异化化：采用用传统江江南园林林风格造造景，通通过对区区内园林林景观的的合
39、理规规划，使使区内园园景与区区外自然然景观达达到和谐谐的统一一，最大大地发挥挥自然景景观的优优势；同同时在宣宣传推广广方面，也也应有鲜鲜明的主主题与之之对应。 四、开发发进度相相对其它它别墅项项目较晚晚，入市市时销售售阻力大大在仙葫的的别墅楼楼盘中，已已有多个个竞争楼楼盘公开开发售，且且龙胤花花园、新新天地已已见现楼楼。预计计到龙头头山庄入入市时，大大部分楼楼盘都已已处于现现楼销售售阶段，进进入市场场推广期期，强大大的宣传传推广攻攻势会干干扰、争争夺龙头头山庄的的目标客客户，这这将使龙龙头山庄庄在入市市时会面面临较大大的销售售阻力。迪博认为为：南宁宁别墅市市场的购购买力有有限，很很容易出出现购
40、买买力枯竭竭。龙头头山庄作作为仙葫葫较晚开开发的别别墅项目目，要在在这场目目标客户户争夺战战中取得得优势，必必须出奇奇制胜采采用非常常策略。1、尽早早完成基基本客户户市场的的品牌告告知，干干扰竞争争对手的的宣传推推广，留留住有效效客源，同同时加快快工程进进度，尽尽早完善善入市准准备；2、采用用USPP营销策策略，制制造卖点点优势的的最大化化，扩大大与竞争争对手的的差异性性；3、灵活活运用价价格策略略，迅速速启动市市场，聚聚集人气气。4、做好好卖点的的可视化化，在入入市前做做好内湖湖以及内内湖周边边的园林林绿化与与主题景景观的营营造，增增强买家家信心，促促进销售售。第三章 龙龙头山庄庄目标客客户
41、定位位分析第一节 市场环环境分析析一、南宁宁市人口口规模20022年南宁宁市总人人口已达达到1440.339万人人，预计计到20005年年将达到到1600万人。在在未来33年内，市市区人口口将增长长20万万。要解解决这220万新新增人口口的居住住问题，必必将加快快南宁的的房地产产的开发发。特别别是南宁宁市政府府计划在在355年内，引引进100155万高素素质人才才。这些些高素质质、高收收入人才才的引入入，必将将带动南南宁高档档物业的的销售与与开发。二、南宁宁市近期期经济发发展状况况在过去三三年内，南南宁GDDP均保保持每年年10%以上的的增幅。220022年，南南宁全市市实现国国内生产产总值3
42、356亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长11.5。其其中第一一产业增增加值550.99亿元，增增幅达110.88；第第二产业业增加值值1011.9亿亿元，增增幅达112.22；第第三产业业增加值值2033.2亿亿元，增增幅达111.33。产产业结构构进一步步优化，国国内生产产总值中中三类产产业结构构比例为为14.30：28.62：57.08。全全市人均均国内生生产总值值达1220122元，比比上年增增长100.288。 20003年第第一季度度，南宁宁市经济济平稳发发展。据据统计，主主要经济济指标大大多有所所增长。国国内生产产总值883.779亿元元，比上上年同期期增长110.88%
43、。其其中，一一产5.51亿亿元，增增长6.4%；二产222.445亿元元，增长长11.3%（其其中工业业18.55亿亿元，增增长9.1%）；三产555.883亿元元，增长长11.1%。今年一季季度，南南宁市工工业产值值达41127996万元元，比去去年同期期增长112.778；南宁宁市工业业生产步步入了稳稳定发展展时期，工工业产值值稳步增增长，工工业产品品产销率率有所提提高，工工业企业业效益有有所好转转，企业业亏损面面42.17，比去去年同期期下降了了4.996个个百分点点。今年第一一季度，南南宁市居居民消费费价格总总水平呈呈现上升升态势，11-3月月份平均均价格总总指数同同期比上上升0.3%
44、、与与上年同同期的增增长0.2%。其其中，居居住、烟烟酒及日日用品、娱娱乐教育育文化用用品及服服务类的的消费价价格水平平上升比比较明显显，分别别上升了了6.33%、66%、55.8%；衣着着、家庭庭设备用用品及服服务、交交通和通通讯类的的消费价价格水平平下降比比较明显显，分别别下降了了4.33%、55.9%、3.4%；食品、医医疗保健健和个人人用品类类的消费费价格水水平比较较稳定，仅仅分别下下降了00.6%、0.1%。迪博认为为：南宁宁市总体体经济状状况发展展态势良良好，产产业结构构进一步步优化。随随着国家家西部大大开发的的进程，以以及WTTO、东东盟经济济合作圈圈等国际际经济合合作的加加强，
45、南南宁市经经济即将将进入一一个快速速、稳定定的发展展阶段。这这些宏观观有利因因素，必必将给南南宁房地地产业开开发带来来新的发发展契机机。三、南宁宁市居民民家庭情情况分析析1、家庭庭成员结结构根据迪博博市场调调查的数数据与南南宁市统统计局公公布数据据（20002年年）综合合分析显显示：南南宁市居居民家庭庭规模日日趋小型型化，其其中2人人家庭占占约占116，33人家庭庭约占441，44人家庭庭约占227.55，55人或55人以上上家庭约约占144，单单身家庭庭约占11.5；目前前南宁市市平均家家庭人口口数为33.811人。2、家庭庭收入情情况分析析近年来，南南宁市居居民人均均可支配配收入持持续保持
46、持较大幅幅度增长长，到220022年底，南南宁市居居民人均均可支配配收入已已达73300元元，预计计今年将将超过880000元。今年第一一季度，南南宁市城城市居民民家庭人人均可支支配收入入达28849.43元元，比去去年同期期增长00.8%；人均均消费性性支出220866.177元，比比去年同同期增长长12%。城市市居民人人均可支支配收入入中用于于消费性性的支出出占733.2%，比上上年同期期增长77.3。其中中，居住住类消费费支出大大幅度增增长，人人均支出出2188.522元，比比去年同同期增长长42.1%，在在一定程程度上反反映出实实施“1136”工工程后居居民房屋屋搬迁的的情况越越来越多
47、多。另外外，在非非消费性性支出方方面，购购房与建建房的支支出比例例剧增，今今年第一一季度人人均支出出达1006.886元，而而去年同同期仅11.655元，这这表明南南宁房地地产消费费市场已已快速启启动。据迪市场场调查数数据分析析，大多多数居民民家庭月月收入在在25000440000元之间间，按最最佳的供供房指数数比例分分析（最最科学的的月供为为家庭总总收入的的40），南南宁市一一般居民民家庭的的购房月月供能力力为1000016000元之之间。（南南宁市居居民家庭庭月收见见分析图图）因此，在在龙头山山庄价格格定位以以及付款款方式策策略制定定时，应应充分考考虑购房房者的付付款能力力。3、南宁宁市20003年年一季度度房地产产业景气气状况简简报通过对南南