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1、协和广场场总体策策划营销销方案纲纲要策划说明明水无常形形，兵无无常胜。在在变中求求胜，才才能脱颖颖而出。本本策划方方案是在在对雅安安房地产产市场进进行详细细的市场场调研，取取得详实实的资料料及可靠靠的市场场信息的的基础之之上。我我们采取取逆向思思维的以以顾客为为导向的的整合营营销方法法，从“请消费费者注意意”转到“请注意意消费者者”，在市市场中发发现问题题，运作作手段上上解决问问题，以以期能在在销售的的结果上上得到最最好的答答案。目录一、 我们所面面临的问问题二、 我们所拥拥有的条条件三、 我们的项项目定位位及发展展方向（三三个第一一）四、 我们对项项目的市市场机会会分析五、 我们的总总体解决
2、决方案纲纲要六、 目前我们们的销售售思路和和操作手手段一、 我们所面面临的问问题1. 原来的开开发理念念已不符符合现有有市场需需要；2. 项目的产产品定位位难以满满足主力力商家的的要求；3. 项目已经经进入交交房阶段段，但缺缺乏商业业氛围；4. 招商工作作进行缓缓慢，而而招商又又是决定定项目成成败的关关键，商商家进场场经营又又利于营营造项目目的人气气和商气气；5. 项目品质质有待进进一步提提升，包包装不到到位，如如项目的的现场包包装、外外观包装装、环境境包装、广广场包装装等；6. 项目经营营业态定定位分区区有待进进一步细细化；7. 项目的广广告（概概念）诉诉求模糊糊，有待待进一步步挖掘项项目的
3、优优势。二、 我们所拥拥有的条条件1. 项目已经经完工，现现房销售售对投资资者是一一个强大大的风险险保障；2. 项目的规规模是雅雅安第一一的商业业地产，具具有唯一一性和资资源的稀稀缺性；3. 项目所处处的位置置属交通通要道，人人流、车车流、物物流都很很大；4. 项目的总总体规划划符合政政府的发发展方向向，满足足开发跟跟着政府府规划走走的思路路；5. 项目周边边的市政政规划及及配套设设施的不不断完善善；6. 开发公司司具有的的强大实实力和专专业公司司的加盟盟。三、 我们的项项目定位位及发展展方向（三三个第一一）1. 项目市场场定位及及发展方方向1) 雅安第一一购物中中心（支支撑点：一站式式消费）
4、2) 雅安第一一文化中中心（支支撑点：新城市市生活的的广场文文化理念念）3) 雅安第一一娱乐中中心（支支撑点：全新体体验式消消费模式式）2. 业态定位位：休闲闲娱乐型型购物中中心说明：购购物中心心内部结结构由百百货店或或超级市市场作为为核心店店，以及及各类专专业店、专专卖店等等零售业业态和餐餐饮、娱娱乐设施施构成。服服务功能能齐全，集集零售、餐餐饮、娱娱乐为一一体。根根据销售售面积，设设相应规规模的停停车场。本本项目按按规模分分类属区区域型（大大型）购购物中心心，商圈圈人口在在20万以以上。按按开发理理念分类类又属于于休闲娱娱乐型购购物中心心，加上上主题广广场（公公园）、电电影城等等娱乐设设施
5、组成成。3. 项目业态态及业种种规划：方案一幢号A幢B幢C幢D幢E幢F幢业态规划1-2FF：百货货商场、互互惠超市市3F：电电影城/影楼4F-55F：房房管局、写写字楼、1-3FF：百货货商场4-5FF：娱乐乐1F：建建材、家家电2F：家家居中心心3F：娱娱乐4F：写写字楼1-2FF：服饰饰、百货货3F：餐餐饮4F：茶茶楼-1F-1F：临河小小型酒吧吧、步行行街内快快餐及名名小吃2F-33F：餐餐饮、娱娱乐-1F：餐饮娱娱乐1F广场场：露天天酒吧、餐餐饮备注建议3FF引入电电影城有有利于给给商家、卖卖家、市市民树立立信心。方案二：若百货货商场不不进驻，其其他专业业市场，并并设置顾顾客休息息区及
6、自自动柜员员机。规划时充充分考虑虑到两江江汇合自自然景观观的绝好好性。设置主题题公园或或中心广广场是为为了吸引引市民走走向购物物广场内内。方案一说说明：此此方案是是根据现现有的招招商情况况进行的的业态规规划，我我们认为为服饰、建建材、家家居三大大行业已已经较为为饱和，服服饰行业业我们将将面临和和平安大大市场、假假日广场场、温州州商城的的较强竞竞争，建建材将面面临和幸幸福商城城、平安安大市场场等进行行竞争，1000M2左右的家居中心已逾6家以上，这三大行业竞争较为激烈，若项目需在这三大行业的竞争中突围，困难重重，且行业的预期不如其他行业好，可能经营3-6月将面临洗牌。方案二：幢号A幢B幢C幢D幢
7、E幢F幢业态规划1-2FF：电器器城3F：电电影城/影楼4F-55F：房房管局、写写字楼、1-3FF：百货货商场4-5FF：娱乐乐1F-22F：灯灯饰城3F：娱娱乐4F：娱娱乐1-2FF：电脑脑城3F：网网吧、电电玩城4F：茶茶楼-1F：茶楼1F：酒酒吧、名名小吃、西西餐厅2F-33F：高高档餐饮饮、娱乐乐-1F：餐饮娱娱乐1F广场场：露天天酒吧、餐餐饮备注建议3FF引入电电影城有有利于给给商家、卖卖家、市市民树立立信心。方案二：若百货货商场不不进驻，其其他专业业市场，并并设置顾顾客休息息区及自自动柜员员机。规划时充充分考虑虑到两江江汇合自自然景观观的绝好好性。设置主题题公园或或中心广广场是为
8、为了吸引引市民走走向购物物广场内内。方案二说说明：本本方案是是根据前前期市场场调查及及产品现现状进行行的业态态和业种种的组合合，以33个大型型专业店店+百货商商场+餐饮娱娱乐的业业态规划划，电器器、灯饰饰、电脑脑在雅安安市场较较有潜力力，且专专业市场场竞争不不强，通通过差异异性的经经营定位位将项目目持续且且良好的的经营。本本规划的的目的是是为了给给招商、经经营管理理、营销销推广提提供一个个科学的的指导方方向，且且有目的的的进行行市场的的扩张，并并锁定消消费群。功功能规划划对于商商家应灵灵活处理理，让招招商工作作保持一一定的弹弹性。4. 项目命名名建议：协和广广场备选方案案：协和和广场、协协和春
9、禧禧广场、协协和黄金金半岛、协协和金钻钻广场、协协和财富富广场、协协和国际际购物广广场、协协和新城城市广场场等项目更名名目的：由于项项目名称称“协和商商贸休闲闲广场”名字过过于繁琐琐，且不不易于记记忆，建建议缩短短名称，直直接用“协和广广场”进行命命名。四、 我们对项项目的市市场机会会分析1. 目标消费费者分析析A、 目标消费费群分析析1)目标标消费群群区域分分析第一市场场是以雅雅安雨城城区的消消费市场场；第二市场场是以雅雅安市区区为中心心的消费费市场，包包括八县县一区；第三市场场是将辐辐射到马马尔康、甘甘孜、昌昌都、西西昌、康康定地区区的消费费市场。2)目标标消费群群体分析析 188-244
10、岁a) 属于冲动动性消费费心理，而而且有很很大的自自主支配配权，喜喜欢相互互攀比，追追求新事事物，新新潮流，带带有一定定消费的的盲目性性。b) 消费以中中低档产产品为主主。25-335岁a) 具有一定定的经济济能力及及支配权权，追求求品牌和和享乐，消消费心理理较为成成熟。b) 消费以中中高档为为主，是是主力消消费群体体，以购购买中高高档实用用型产品品为主。35-445岁a) 较强经济济能力及及支配权权，追求求品牌实实用型产产品为主主，消费费心理成成熟理性性。b) 消费以中中高档耐耐用型产产品为主主，注重重品牌商商品的内内涵。3)消费费群体特特征a) 商品种类类丰富，价价格便宜宜成为吸吸引之一一
11、，商品品的组合合、商品品品牌是是购物中中心定位位的首要要因素。b) 由于其业业种较超超前、时时尚性，青青年消费费群体为为主，集集中在118-335岁之之间占880%以以上。c) 消费者购购物时间间约在22小时。B、 经营者分分析1)百货货商场(主力店店)经营营者分析析场地要求求：大开开间、封封闭式空空间，层层高在44.2米米以上，最最好为44.8米米，对二二级城市市的面积积要求约约在50000mm2以上，有有停车场场。商品结构构：种类类齐全、少少批量、高高毛利，以以经营男男、女、儿儿童服装装、服饰饰、衣料料、家庭庭用品为为主。目标顾客客：为中中高档消消费者和和追求时时尚的年年轻人。目标百货货商
12、店商商家分析析：西南南地区及及省内相相对知名名百货商商场为目目标客户户，其目目标锁定定为：成成都百货货大楼、成成都人民民商场、北北京华联联、成都都华联、成成都百盛盛、泸州州摩尔玛玛、北京京燕玛百百货等。招商手段段：以合合作经营营、利益益分成或或给予免免租金、广广告支持持等手段段。备用方案案：加盟盟知名百百货品牌牌，并请请百货业业经营专专家组成成经营管管理公司司，自行行经营。2)大型型超级市市场(主主力店)经营者者分析场地要求求：大开开间、封封闭式空空间，面面积要求求在12200mm2，设有有与营业业面积相相适应的的停车场场。商品结构构：以衣衣、食、用用品为主主，重视视本企业业的品牌牌开发。目标
13、顾客客：为购购物频率率较高的的居民。目标超级级市场商商家分析析：省内内及本地地相对知知名超级级市场为为目标客客户，其其目标锁锁定为：诺玛特特、好又又多、汇汇集超市市、红旗旗连锁等等。招商手段段：以合合作经营营、利益益分成或或给予免免租金、广广告支持持等手段段。3)专业业店经营营者分析析场地要求求：营业业面积根根据主营营商品特特点而定定。商品结构构：体现现专业性性、深度度性、品品种丰富富，可供供选择余余地大，以以某类商商品为主主，经营营的商品品具有自自己的特特色，一一般为高高利润。目标顾客客：多为为流动顾顾客，主主要满足足消费者者对某类类商品的的选择性性需求。目标专业业店商家家分析：雅安本本地，
14、以以及成都都、重庆庆经营同同行业的的小商家家。招商手段段：以雅雅安唯一一的专业业市场作作为招商商的重点点，并提提供一系系列的免免租及广广告等支支持活动动。4)餐饮饮、娱乐乐业经营营者分析析场地要求求：交通通便利，有有停车场场，面积积以规模模而定，融融合自然然景观及及人文景景观为最最佳。目标顾客客：多为为流动顾顾客。目标餐饮饮、娱乐乐业经营营者分析析：雅安安本地特特色餐饮饮、娱乐乐商家及及四川省省内及重重庆的知知名餐饮饮、娱乐乐品牌。C、 投资者分分析1)投资资者主要要分为四四类：第一类是是工薪阶阶层、大大中型企企业的职职工及政政府公务务员；第二类是是大中型型企业的的中高级级白领及及生活富富裕人
15、士士，包括括一些退退休人员员；第三类是是经营相相关业态态及业种种的商家家；第四类目目标客户户是追求求货币保保值，增增值的投投资人士士。2)我们们调查数数据表明明：地域分布布：本地地90%，异地地10%。年龄：33545岁家庭构成成：成家家80%，单身身20%（生意意人，外外地投资资者）。家庭月收收入：220000元/月以上上。职业：私私营业主主、经商商、政府府机关公公务员、企企事业单单位职工工购房总价价：多数数在2-10万万，最多多不超过过20万。购房标准准：总投投入不多多，回报报稳定购房付款款特点：按揭购房心理理特点：稳定，自自主经营营，灰色色收入投投资。投资经验验：首次次投资330%，多多
16、次投资资70%。客户买点点：看重重定位1100%，回报报稳定880%，自自主经营营20%以内。2. 竞争项目目分析据调查，雅雅安市商商业地产产项目中中，对本本案造成成较大威威胁的主主要是假假日广场场和温州州商城，这这两个主主要竞争争对手均均地处历历史形成成的商圈圈内，商商业氛围围较为浓浓厚，口口岸较本本案有优优势，产产品设计计均以步步行街的的临街单单间商铺铺为主。假假日广场场商铺已已销售990%以以上，且且项目尚尚未全部部完工已已有商家家入驻，6号楼的推出，将会分流部分投资客户和经营商家，已入驻的商家主要以专卖店为主，经营服装、鞋子、家居等为主。温州商城总建筑面积在5-6万，一层为独立商铺，二
17、层可能采用先招商后销售的模式，暂时未开盘，施工单位已进场开始修建，预计开盘时间在2004年春节前后。3. 项目的市市场机会会时间机会会：再次次入市，且且重新塑塑造项目目形象应应在温州州商城开开盘前11个月完完成，否否则温州州商城以以其良好好的地理理位置的的开盘将将会夺走走项目较较多的投投资客户户和经营营商家，威威胁较大大。业态和业业种错位位机会：竞争对对手的业业态是以以步行街街的专卖卖店或专专业店为为主，我我们应该该从业态态和业种种规划上上避开传传统商圈圈的业态态和业种种，若不不避开，将将对我们们的销售售及招商商带来较较大的难难度，而而项目的的体量较较大，以以雅安大大型购物物中心业业态面市市，
18、且以以主力店店(百货商商场、超超级市场场)和专业业店来避避开竞争争对手，以以最优惠惠的价格格吸引消消费者，这这便是项项目最大大的机会会点之一一。广场文化化机会：最大限限度地利利用广场场或主题题公园，以以在项目目内制造造活动，创创造人流流和商业业氛围，制制造广场场文化新城城市文化化。五、 我们的总总体解决决方案纲纲要1、 产品改进进策略（核核心目的的是营造造商业氛氛围）A、 产品自身身的改进进1) 主入口的的包装：售楼部部即将拆拆迁，主主入口可可设置大大型雕塑塑，喷水水池，增增加项目目看点；设置休休闲长凳凳和花盆盆、布幅幅、大幅幅广告喷喷绘画等等，制造造现场气气氛，渲渲染气氛氛。同时时深化“欧式
19、建建筑”概念。现现场应设设置导视视牌。2) 商场过道道走廊采采用大玻玻璃，加加栏杆包包装，上上下楼梯梯用雕花花栏杆装装饰，项项目走廊廊即外围围设大幅幅广告喷喷会画，借借鉴大型型商场的的特色装装饰。如如果经济济条件允允许，中中庭天棚棚采用透透明天穹穹玻璃。3) 环境包装装：小区区绿化方方面，建建议以西西式园林林为主，呼呼应欧式式建筑风风格。4) 配套包装装：设置置银行，自自动取款款机，特特色小吃吃店等，如如果场地地允许，还还可设置置儿童游游戏区和和老年棋棋牌区。5) 售楼部的的包装：要求现现代，宽宽敞，明明亮，内内包装功功能分区区合理，设设置接待待区，洽洽谈区，签签约区，展展示区等等。6) 夜间
20、照明明效果：河滨四四周用街街道灯，射射灯照亮亮本项目目，渲染染本项目目灯火辉辉煌和亮亮丽的品品质。7) 现场包装装：主入入口用罗罗马旗，升升空气球球及大幅幅标语，横横幅渲染染项目隆隆重、热热烈的气气氛。8) 建设顺序序：建议议项目建建设首先先从招商商，绿化化灯光工工程及现现场包装装入手。B、 外部的推推广方面面（1）活活动推广广策略（2）广广告推广广策略2、 营销新策策略（核核心目的的是显性性招商、隐隐性销售售）A、 一站式消消费的营营销内容容目前主题题商场流流行正盛盛，以往往纯粹提提供批发发、购物物的商场场难以满满足现代代人的需需求。协协和广场场与雅安安其它专专业市场场最大的的区别在在于基高
21、高标准的的规划定定位，完完善的配配套设施施，规范范的经营营管理、科科学合理理功能规规划，为为商家打打造一个个国际一一流的经经营环境境。经营营主题以以服装为为主，兼兼容会展展商务、饮饮食、休休闲、购购物于一一体，首首创雅安安“一站式式”消费模模式，势势必对专专业市场场今后的的发展产产生巨大大冲击。人人流与消消费能力力，是商商业持续续旺盛的的基本条条件，只只有旺盛盛的人气气，才能能为经营营者带来来生意，商商铺的价价值才有有支撑。协协和广场场处于雅雅安未来来核心地地段，辐辐射面宽宽，消费费层次多多元化，将将是雅安安市民投投资和消消费的亮亮点。B、 新城市生生活的广广场文化化理念。（核核心是一一种交换
22、换生活品品位的文文化）广场文化化，顾名名思义为为城市广广场所呈呈现的文文化现象象以及在在广场之之中所展展示出来来的文化化。它包包含有很很富有文文化气息息、表现现出较高高美学趣趣味的广广场建筑筑、雕塑塑以及配配套设施施；在广广场上进进行的专专业或民民间的各各种艺术术性表演演或展示示；广场场中群众众性的各各种娱乐乐、体育育等休闲闲活动，等等等。广广场文化化的主要要载体是是各种含含有文化化与审美美意味的的艺术性性活动。广广场文化化不同于于庙会或或在大型型体育场场所、展展馆举行行的各种种文化性性活动的的地方，就就在于它它专属于于“广场”。首先，公公共性是是广场文文化最突突出的特特点。其其次，节节庆性是
23、是广场文文化的又又一特点点。再者者，广场场文化的的主要载载体是各各种文艺艺、体育育等具有有艺术性性的活动动，各种种节庆亦亦需要艺艺术活动动支持配配合，这这就使之之具有了了审美性性的特点点。C、 全新的体体验式消消费模式式所谓互动动体验式式消费，表表现的就就是娱乐乐零售化化或零售售娱乐化化的特质质。在以以人为本本的体验验经济时时代，是是一对一一的个性性服务，充充满乐趣趣的消费费过程，愉愉悦的记记忆，消消费者心心甘情愿愿地付出出更多的的钱，体体验经济济的提供供者获得得了比以以往任何何时候都都要高的的利润。目目前，这这种将购购物与“体验”融合起起来的最最新商业业业态，创创造并走走出了商商业模式式同质
24、化化竞争的的新商机机。D、 人员培训训与项目目理念的的结合E、 活动推广广策略F、 广告推广广策略3项目目的竞争争及时机机策略A、 差异化的的竞争策策略整合资源源形成独独到的、不不易被模模仿和复复制的优优势。可可以概括括为“差异化化竞争，特特色化生生存”。B、 高性价比比的竞争争策略项目的销销售价格格和招商商的租金金比较，投投资回收收期不超超过100年。让让社会公公众从心心里接受受本项目目的高品品质、底底价位、巨巨大的升升值潜力力、超额额的回报报空间。C、 时机策略略本项目各各项工作作必须在在明年元元月之前前完成到到位，以以全新的的形象面面对春节节前后的的销售旺旺季。4项目目的价格格策略（核核
25、心是防防止越想想卖却越越卖不动动的怪圈圈）A、 特殊的定定价策略略配合促销销活动推推出特价价金铺，达达到吸引引注意的的效果。B、 区别的定定价策略略拉大位置置、楼层层、大小小商铺的的价格差差。在不不影响财财务指标标的情况况下又可可以降底底总价，吸吸引更大大的消费费群体。C、 动态的定定价策略略“良好的的开端等等于成功功的一半半”因此应应采用低低开高走走的渗透透策略渗透策略略的内涵涵目标是是获得最最大的市市场占有有率。通通过有竞竞争力的的价格吸吸引市场场关注，刺刺激购买买欲望，以以销量促促进早期期资金回回流，一一旦树立立物美价价廉的印印象后，再再逐渐拉拉升价位位。例如如以38888元元平方方米的
26、低低价进入入雅安市市场，由由于其品品质（事事前调查查表明该该产品的的市场认认知价值值在44480元元平方方米左右右）与定定价存在在较大反反差，加加之“每天仅仅售3个铺，决决不多卖卖”的量控控措施，引引得每天天购房者者抢早来来售房现现场排大大队，热热销势头头被炒得得淋漓尽尽致。使使协和广广场售价价一路攀攀升，这这就是把把渗透策策略运用用得恰到到好处。从从消费行行为学的的角度，该该策略是是对买方方趋利心心理的纵纵向挖掘掘。.从聚敛敛人气方方面看，渗渗透策略略略胜一一筹。价价格节节节攀高，既既能保证证已购者者的经济济利益，又又符合投投资的追追涨理念念；而价价格下滑滑则会引引起人们们对物业业品质的的怀
27、疑，反反而影响响品牌形形象。即即使单从从投资角角度，也也容易让让人旁观观惜购，以以来价格格见底。人人气聚敛敛符合马马太效应应强者者愈强，弱弱者愈弱弱。所以以研究和和激发消消费者的的从众心心理以聚聚敛人气气，是本本项目中中重要的的内容。从从实施难难度上看看，渗透透的关键键在于量量价配合合。每一一价位的的物业投投放量要要小于潜潜在需求求量，前前一价位位被激发发起的有有效需求求得不到到充分满满足，在在价格还还会上涨涨的预期期和预购购从速的的人气信信号激励励下，促促使人们们加入后后一价位位物业的的抢购。但但涨价的的次数更更多，幅幅度要小小，每期期的投放放量要适适应，在在这里“控制”的艺术术较强；总之，
28、整整体定价价策划的的理性抉抉择要基基于对市市场要素素、行情情发展态态势深刻刻认识的的基础之之上，与与项目营营销的定定价目标标和定价价方法保保持高度度统一。5.努力力增加机机会点的的特别策策略A、 设立顾客客合理化化建议奖奖。B、 设立顾客客推销奖奖励。C、 在各种活活动中产产生荣誉誉顾客，享享有公司司的多项项优惠条条件。6.活动动和广告告策略广告及活活动推广广的目的的是为了了深化概概念主题题，我们们认为只只有概念念得到消消费者的的认可后后，概念念的支撑撑的硬件件产品也也一定会会被认可可，发现现之旅、文文化之旅旅、体验验之旅是是为了把把本案提提出雅安安三个第第一的概概念深入入人心，为为项目的的成
29、功服服务。阶段发现之旅旅文化之旅旅体验之旅旅时间11月下下旬-112月中中旬12月118日-12月月下旬20044年1月月-2月月活动1、雅安安市首届届啤酒节节2、下岗岗职工协协和广场场“啤酒节节”免租铺铺位登记记活动1、 安首届“广场文文化节”相关活活动2、 少儿绘画画比赛3、 风光摄影影比赛4、 书法比赛赛5、 “锅庄”团体比比赛6、 青年卡拉拉OK大大赛7、雅安安市首届届联网游游戏（CCS）大大赛1、 雅安一区区8县优优秀中学学校际元元旦联谊谊晚会2、雅安安市首届届新春购购物节暨暨灯饰展展3 大大型商服服进驻签签约仪式式4、雅安安市春节节综合文文艺晚会会暨业主主答谢会会5、 安市2000
30、4年年春节集集体婚礼礼6、坝坝坝宴参加人人数最多多的年夜夜饭活动动（申请请吉尼斯斯世界纪纪录）辅助广告告以户外广广告为主主1、 户外形象象广告牌牌：2、 条幅、楼楼体大型型布标3、 主干道道道路两旁旁形象广广告4、 各旅游住住宿单位位张贴宣宣传海报报项目网页页1、 广告牌形形象广告告2、 挂幅：项项目内部部大型挂挂幅；高高层楼面面大型挂挂幅3、 雅安电台台（广告告插播）4、 雅安电视视5、项目目网页户外广告告牌形象象广告挂幅：项项目内部部大型挂挂幅；高高层楼面面大型挂挂幅雅安三桥桥桥体广广告雅安电台台（广告告插播）雅安电视视6、项目目网页宣传物料料准备1、 销售中心心及项目目中央通通道包装装更
31、新：VI系系统更新新、楼体体广告牌牌更新、展展板、主主题画面面更新；2、 宣传品：形象楼楼书、精精装折页页。活动动宣传海海报、DDM单、手手提袋、邀邀请函、活活动派发发礼品1、 精装折页页2、 形象楼书书3、 特型海报报4、项目目宣传展展板1、 销售中心心阶段主主题包装装（元旦旦&春节节）2、 广场区吧吧文化概概念样板板房推出出3、宣传传物料：产权商商铺户型型折页、活活动宣传传海报目的&目目标人群群目的：通通过活动动和广告告的整合合，塑造造项目雅雅安第一一娱乐中中心的形形象。1、 雅安地区区餐饮消消费者2、 雅安市下下岗职工工3、 外地来雅雅旅游者者4、成都都及雅安安周边城城市商家家目的：通通
32、过活动动和广告告的整合合，塑造造项目雅雅安第一一文化中中心的形形象。1、 青衣江沿沿江广场场活动人人群2、 雅安8县县1区艺艺术爱好好者3、 雨城区才才艺儿童童4、 雨城区市市民5、政府府部门相相关领导导目的：通通过活动动和广告告的整合合，塑造造项目雅雅安第一一购物中中心的形形象。1、 学生2、 已签约投投资者3、 城区市民民4、 妇联已登登记结婚婚人群8县1区区采办年年货消费费人群报纸广告告以成都商商报为主主 成都商报报招商广广告 成都商报报夹报广广告 华西夹报报广告以商报广广告为主主 成都商报报冬交会会前一周周，其它媒体体，如天天府早报报和成都都晚报房房产专题题版 商报&华华西报系系列夹报
33、报广告 商报、华华西报及及其它媒媒体相关关活动广广告媒体炒作媒体配合合1、 成都商报报2、 华西都市市报相关关新闻报报道3、 雅安日报报大篇幅幅新闻报报道4、雨城城电视、有有线电视视新闻报报道联合一家家大报（华华西都市市报）持持续炒作作地方媒媒介持续续关注，联联合炒作作1、 商报生活活专刊2、 华西都市市报专刊刊3、 大篇幅专专访4、 电视台专专访、新新闻发布布会5、其他他媒体相相关报道道（吉尼尼斯世界界记录）炒作主题题1、 4个亿雅安安旅游市市场怎么么分？2、雅安安西南南旅游城城市大规规划。3、协和和地产、雅雅安规划划局，雅雅安市旅旅游局共同同打造雅雅安国内内著名旅旅游城市市名片1、 旅游城
34、市市十大餐餐饮标准准2、 旅游城市市十大娱娱乐标准准3、 旅游城市市十大消消费标准准4、旅游游城市十十大文化化标准1、 协和广场场的交换换生活品品质理念念2、 广场文化化的核心心市民民文化3、雅安安未来的的城市中中心协和广广场六、目前前我们的的销售思思路和操操作手段段（一）产产品现状状分析1产品品建筑进进度分析析1) A、B、C、D幢的环环型步行行街产品品形态已已不符合合主力店店及部分分商家的的要求，且且产品尚尚未呈现现，若改改造为符符合百货货业等其其他业态态，还需需投入大大量的资资金，且且由于前前期销售售较差，资资金将出出现问题题。2) E、F幢幢产品形形态已经经呈现，由由于自然然景观的的绝
35、好性性，以及及停车场场、露天天广场等等外环境境条件成成熟，不不再需要要过多资资金投入入就能销销售、经经营，我我们建议议将项目目以ABBCD幢幢、EFF幢两个个区域进进行销售售，就目目前的产产品情况况、工程程进度及及开发资资金分析析，我们们建议第第一阶段段先对EE、F幢进行行销售，ABCD幢销售则放在下一阶段进行。2目前前销售状状况分析析前期销售售情况较较为混乱乱，且销销售政策策中有独独立经营营和保证证2年投资资回报，2年的回报期太短，对经营者和投资者都不具备一个良性发展保障时间，以餐饮、娱乐行业为例，2年期的赢利刚好为装修等成本费用，且品牌知名度、美誉度刚好形成，生意正火爆，由于个别小投资者的
36、眼红不再继续租赁，据调查经营者希望的租赁期一般为5年以上。协和广场前期两年投资回报期，使经营者和投资者均得不到保障，因此对招商和销售造成不利，建议将EF幢的经营期和投资回报期调整为5年以上。3项目目经营业业态分析析1) 此项目共共380000mm2，共六六幢建筑筑。2) 从现阶段段此项目目的招商商造势分分析我们们的定位位：A幢：百百货 B幢幢：百货货 C幢：IT DD幢：服服饰 E幢幢：娱乐乐 F幢：餐饮3) 从目前来来看，项项目ABBCD幢幢人气较较差，且且需要商商家经营营或活动动造势才才能形成成较旺的的人流，目目前销售售和招商商滞后的的原因主主要是没没有浓厚厚的商业业氛围和和人流，产产品的
37、亮亮点不能能吸引商商家、投投资者、消消费者的的注意。4) E、F幢幢由于是是餐饮、娱娱乐行业业的绝版版黄金口口岸。雅雅安市220011年餐饮饮业零售售总额为为4.335亿元元，比220000年增长长22%，全市市餐饮业业营业额额占社会会消费品品零售总总额的116%，餐餐饮行业业已成为为拉动雅雅安消费费的重要要力量，本本项目地地处雅安安新旧城城区的交交汇处，位位于青衣衣江和陇陇西河交交汇处，远远眺周公公山，紧紧邻音乐乐广场，自自然和人人文景观观绝佳。纵纵观雅安安市的餐餐饮娱乐乐场所，交交通便利利，有充充足的停停车位，而而且三面面临水，只只此一家家。雅安安作为四四川西南南著名旅旅游城市市，自然然景
38、观绝绝佳，旅旅游资源源丰富。拥拥有国家家重点旅旅游景点点：碧峰峰峡，四四川省著著名旅游游景点：蜂筒寨寨自然保保护区、周周公山温温泉、上上里古镇镇、韩家家大院等等，还有有大量未未开发的的旅游资资源。当当据雅安安市政府府的最新新发展规规划，220044年，市市政府将将投资四四亿元打打造上里里古镇旅旅游区。旅旅游的发发展必将将带来大大量的资资金流和和人流，最最先带动动的是餐餐饮和娱娱乐行业业。因此此，根据据项目的的旅游优优势，景景观优势势，停车车优势，建建筑优势势、规划划优势、地地理位置置优势，我我们将项项目的EE、F幢定位位为餐饮饮娱乐城城，以全全新的形形象吸引引人气、商商气，达达到尽快快销售的的
39、目的，以以点带面面带动全全盘。现现阶将以以E、F幢版块块作为协协和广场场的子品品牌重新新命名。5) EF幢命命名建议议：协和和新天地地、协和和尖沙嘴嘴美食广广场(FF幢)、协和和好旺角角娱乐天天地(EE幢)4投资资人群、竞竞争对手手分析据调查，雅雅安市商商业地产产项目中中，对本本案造成成较大威威胁的主主要是假假日广场场和温州州商城，这这两个主主要竞争争对手均均地处历历史形成成的商圈圈内，商商业氛围围较为浓浓厚，口口岸较本本案有优优势，产产品设计计均以临临街单间间商铺为为主，总总价大约约在200-300万，中中产阶级级和高收收入人群群为主要要投资者者，主要要经营为为服装、鞋鞋包、家家居等。从从目
40、前看看来临街街商铺吸吸引了雅雅安800%以上上的大额额投资群群体，而而租铺经经营者没没有足够够的资金金购买此此类商铺铺，自有有资金大大约在22-5万万元，而而我们现现有的产产品主要要是以买买独立街街铺为主主，与两两个竞争争对手就就街铺没没有竞争争优势，根根据投资资人群和和竞争人人群分析析，建议议将EFF幢分割割为产权权式商铺铺，总价价从99999-20000000元，以以此扩大大投资者者的范围围，使项项目从竞竞争中突突围，以以点带面面，全面面盘活。温州商场场预计开开盘时间间在20004年年春节前前后，我我们E、F幢协和和餐饮、娱娱乐版应应在温州州商场开开盘前迅迅速亮相相，抢夺夺投资客客户。（二
41、）EEF幢销销售策略略1. EF幢定定位：雅雅安顶级级特色餐餐饮娱乐乐场所2. EF幢定定价策略略及投资资回报预预测1)5、8、10年投投资回报报期房价价预算投资回报报期项目5年8年10年保底均价价40000元/M240000元/M240000元/M2投资回报报率6%6%6%总回报率率占总投投资%30%48%60%含投资回回报均价价57144元/M276922元/M2100000元/M2保底年租租金342.84元元/M2461.52元元/M2600元元/M2保底月租租金28.557元/M238.446元/M250元/M2总销售额额3734467004元5027749112元6536600000
42、元注：E、F幢总建建筑面积积为65536mm2，我们们建议采采用5年或8年6%投资资回报进进行销售售，虽然然8年期价价格较高高，但本本案所处处位置为为餐饮、娱娱乐行业业的绝版版黄金口口岸，具具有唯一一性，有有较好的的市场前前景。2)EFF幢租金金预测年限月租金月租金合合计年租金合合计1年20元/M21307720元元156886400元2年25元/M21634400元元196008000元3年30元/M21960080元元235229600元4年35元/M22287760元元274551200元5年40元/M22614440元元313772800元5年合计计平均300元/M29804400元元
43、1176648000元5年投资资回报推推算28.557元/M21867733元元1120040111元注：租金金按每年年上涨55元/M2进行计计算。3. 销售方式式：产权权分割销销售，以以小块、小小金额，小小投入吸吸引投资资者，总总价控制制在99999-20000000元/个。4. 销售工具具：政策策规划的的发展（大大展块）餐餐饮娱乐乐待业发发展优势势（大展展块）、销销售进度度表。5. 工程：保保底价、分分摊计算算表、产产权分割割图11.18.202222:1922:19:3322.11.1810时19分10时19分33秒11月. 18, 2218 十一月 202210:19:33 下午22:19:332022年11月18日星期五22:19:33