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1、 城中央220099年营销销策略方方案20088年在金融融海啸的的影响之之下，楼楼市的发发展诸多多波折和和变数，故故对于220099年楼市市也存在在着种种种的猜想想。但不不论20009年年的市场场发展如如何，城城中央项项目还需需要按照照集团领领导的总总体部属属，如期期达成本本项目的的销售目目标，即即：20009上上半年需需完成全全年2223套任任务的770%的库库存销售售，即1155套销销售目标标，20009年年7月开始进进入清盘盘阶段！项目部220099年的营营销工作作将围绕绕着全年年实现2223套，上上半年完完成1555套销销售目标标进行，具具体分析析和实施施方案分分为：一、 20099年
2、营销背背景分析析二、 20088年营销销工作总总结三、 20099年营销销策略建议议本方案将将通过对对20009年营营销背景景的分析析和20008年年营销工工作的总总结，归归结出220099年营销销工作的的原则和和方针，并并以此为为基础，确确定20009年年的营销销策略方方案。第一部分分：20009年年营销背背景分析析对于20009年年的市场场将如何何发展，业业界存在在着诸多多的猜想想！但不不论未来来的市场场变化是是怎样的的，20009年年的营销销策略的的制定都都需要对对20008年营营销工作作进行全全面的总总结和分分析：一、宏观观政策分分析1、国际际经济时时事及预预测【严峻】l 白宫拨117
3、4亿亿美元拯拯救美国国汽车业业，日本本汽车八八巨头岌岌岌可危危受上半年年高油价价和下半半年金融融危机冲冲击，美美国汽车车业“三三巨头”通通用、福福特和克克莱斯勒勒面临生生存危机机。19日日白宫宣布布，将从财政政部不良良资产救救助计划划(TAARP)中向困困境中美美国汽车车制造商商提供1174亿亿美元紧紧急贷款款。11月份份日本八八大车商商的全球球产量无无一例外外下滑，其中丰丰田和日日产两巨巨头的产产销降幅幅创下历历史新高高；丰田122月发布布了有史史以来首首次全年年亏损预预警；在当前前经济形形势和汽汽车产销销状况持持续低迷迷的情况况下,日日本汽车车业同样样岌岌可可危。l 美国爆发发近万亿亿美元
4、信信用卡危危机12月223日, 美国国财政部部从70000亿亿美元金金融救援援计划中中拨款333.99亿美元元注入美美国信用用卡巨头头运通公公司(AAmerricaanEExprresssCoo.),以帮助助其渡过过难关。同时，华盛顿互惠银行、美国银行、花旗银行、摩根大通等银行信用卡部门出现较大亏损，也都面临信用卡业务的困境，各大行都提高了资产减值拨备。根据美联联储公布布的资料料显示，现现在信用用卡欠账账已经高高达95517亿亿美元。而而且应收收账款已已经被证证券化，一一旦爆发发其损失失带来的的痛苦将将不轻。l 美联储降降息至00.255%，日日央行降降息至00.1%美国联邦邦储备委委员会11
5、2月116日决决定：为阻止止经济进进一步下下滑，美美联储将将利率水水平从目目前的11下调调到了零零至025这个范范围。相关：日日本央行行在122月199日宣布布，将无无担保隔隔夜拆借借利率从从0.33降至至0.11，并并引进向向银行系系统注资资的新方方法，用用以支撑撑疲软的的经济。趋势分析析：从近近期国际际实体经经济一系系列的负负面消息息可以看看出：这这场金融融危机不不仅本身身尚未见见底,而而且对实实体经济济的影响响正进一一步加深深,虽然然各国都都在采取取“救市”和“降息”政策拯拯救市场场，但全全球经济济陷入衰衰退已不不可避免免。世行行预测009年全全球经济济增长将将大幅减减缓至11左右右，届
6、时时金融危危机的严严重后果果还会进进一步显显现。2、国内内经济形形势及预预测【下降】l 宏观经济济“入冬”，五大大指标超超预期回回落国家统计计局公布布：11月月工业出出厂品价价格指数数PPII由上月月的6.6%锐锐降为22%，较较市场预预期低22-3个个百分点点；11月月份CPPI由110月份份的4%降为22.4%，创下下近200个月的的新低。工工业增加加值放缓缓至5.4%，创创下144年以来来的最低低同比增增幅。海关总署署公布：11月月份出口口同比增增幅由110月份份的199.2%大幅降降至-22.2%；进口口增幅由由10月月份的115.66%大幅幅降至-17.9%，大大幅度低低于市场场预期
7、。中国物流流与采购购联合会会公布：11月月份的制制造业采采购经理理人指数数PMII为388.8%，创纪纪录跌至至该指数数自创立立以来的的最低点点。说明明出口订订单正在在大幅削削减。PPI、CPII、工业增增加值、进进出口等等指标超超预期回回落，中国经经济将“入冬冬”，国国内总需需求正在在加速下下滑。l 世行：预预测明年年中国GGDP增增长7.5%世界银行行11月月25日日发布的的中国国经济季季报预预测：20009年中中国国内内生产总总值（）增增长约为为7.55%，其其中一半半以上的的增长将将来自政政府主导导性支出出。相关：中中国人民民银行行行长周小小川111月8日日在G220财长长和央行行行长
8、年年会上表表示，中中国将通通过保持持经济增增长和扩扩大内需需，来帮帮助稳定定国际金金融市场场。周小小川预测测明年中中国经济济增长率率大约在在8%至至9%之之间，与与去年111.44%相比比将减速速放缓。趋势分析析：近期期宏观经经济的一一些指标标出现大大幅度下下滑，国国际金融融危机对对中国的的影响程程度远远远超出市市场及政政府预期期，在明明年全球球经济放放缓的背背景下，009年中中国经济济将面临临更大的的下行压压力，市市场信心心将受到到较大冲冲击。3、国家家政策调控控及预测测【救救市】l 09年经经济：保保增长、扩扩内需、调调结构12月中中央经济济会议指指出：明年经经济工作作的首要要任务主主要是
9、保保持经济济平稳较较快发展展。要着着力在保保增长上上下工夫夫,把扩扩大内需需作为保保增长的的根本途途径,把把加快发发展方式式转变和和结构调调整作为为保增长长的主攻攻方向。其中：保持资本市场和房地产市场稳定健康发展也是经济工作的重点。l 百日内第第五次降降息，全全力保增增长为进一步步落实适适度宽松松的货币币政策，中中国人民民银行决决定：从20008年112月223日起起，下调一一年期人人民币存存贷款基基准利率率各0.27个个百分点点，其他他期限档档次存贷贷款基准准利率作作相应调调整。此次调整整结束后后，一年年期存款款基准利利率为22.255%，仅仅高于220022年2月月的1.98%，为历历史次
10、低低水平；贷款基基准利率率为5.31%，与220022年2月月的历史史最低水水平持平平。l 国务院: 4万万亿计划划撬内需需11月55日，国国务院常常务会议议提出，当当前要实实行积极极的财政政政策和和适度宽宽松的货货币政策策，出台台更加有有力的扩扩大国内内需求措措施，加加快民生生工程、基基础设施施、生态态环境建建设和灾灾后重建建。会议议确定到到到20010年年底约需需投资44万亿元元。4万万亿元分分别安排排情况是是：加快建建设保障障性安居居工程约约28000亿元元，加快建建设农村村民生工工程和农农村基础础设施约约37000亿元元，加快建建设铁路路、公路路和机场场等重大大基础设设施建设设约188
11、0000亿元，加快医疗卫生、文化教育事业发展约400亿元，加快建设生态环境工程约3500亿元，加快自主创新和结构调整约1600亿元，加快灾后重建约10000亿元。趋势分析析：政府府为保明明年经济济增长，近期出台一系列积极的财政政策及宽松的货币政策，预期明年仍有连续的政策支持；但由于明年主要是政府主导性的经济发展模式，是否能有效拉动内需，恢复市场信心仍有较大不确定性，而且经济恢复需要一定的周期，目前尚不可对明年市场环境盲目乐观！二、20008年年深圳房市市总结1、土地地市场总总结l 政府供地地力度加加大，商商业办公公用地锐锐增08年深深圳市供供应的土土地，无无论是商商住用地地还是商商业性办办公用
12、地地都远超超之前的的几年，政政府通过过加大供供地抑制制房价的的意图明明显。前前两年由由于供地地少引起起土地价价格飞涨涨，土地地价格的的上涨又又引起房房价的暴暴涨，从从而形成成恶性循循环。图1-11 深深圳市历历年土地地供应（建建筑面积积）情况况（20005-20008年）数据来源源：深圳圳市国土土局l 住宅用地地频繁流流标不过，由由于信贷贷一再收收紧，深深圳楼市市成交低低迷，开开发商拿拿地信心心以及资资金不足足，推出出的商住住用地频频频流标标，177宗地仅仅成交110宗，成成交面积积只有住住宅出让让面积的的61%。此外外，088年成交交的商住住用地，有有7宗是是属于向向特定企企业出让让，其可可
13、建建筑筑面积达达1333万平方方米。表2-11 008年深深圳市成成交的商商住用地地宗地号区域用途土地面积积（）建筑面积积（）竞得人A8166-00039宝安区龙龙华街道道新区大大道、福福龙路旁旁商住294880.553530664.99长城投资资控股G021113-00223龙岗区宝宝荷路与与沙荷路路交叉口口南侧商住1013357.862432259深振业G143304-02772龙岗区丹丹梓东路路与外环环高速交交汇处东东南侧商住133440.886400222华明辉置置业G011109-1龙岗镇4416小小区（牛牛栏窝地地段）商住13588.524455.3道霖投资资G011101-7龙岗
14、镇4416小小区（牛牛栏窝地地段）商住641.5122911544.733道霖投资资A0011-01126宝安中心心区新安安六路、海海滨大道道交汇处处东南商住928008.2282468870深圳航空空公司A2077-01102宝安区福福永街道道宝安大大道西侧侧、荔园园路北侧侧商住455009.3311797760深圳航空空公司T2011-00071南山区前前海平南南铁路西西侧商住13855935448800深圳市地地铁公司司 T2011-00072南山区前前海平南南铁路西西侧商住21633022630050深圳市地地铁公司司 T1011-00047南山区月月亮湾大大道、棉棉山路交交汇处商住2
15、85669914119苏州冠城城宏业房房地产有有限公司司G021113-00221龙岗区宝宝荷路南南侧商住393112.441786225未成交A1155-01131宝安大道道西侧、航航城大道道北侧商住810444.1122180000未成交A1166-03306宝安大道道东侧、航航城大道道北侧商住259995.44717000未成交A9077-00009观澜高新新技术园园区商住210999.113379770未成交G021113-00222龙岗区宝宝荷路南南侧商住735113.4441764432未成交G142207-01885龙岗区坑坑梓大道道与光祖祖路交汇汇处西侧侧商住412224.33
16、1935778未成交G142210-01882龙岗区坑坑梓锦绣绣中路与与翠景路路交汇处处东侧商住2004484.324088845未成交数据来源源：深圳圳市国土土局l 商住土地地成交地地价回落落05年以以来，深深圳每年年供应的的土地少少，加之之房地产产行情看看好，开开发商拿拿地热情情高涨，地地价攀升升。据统统计，006、007年深深圳市住住宅用地地的成交交楼面地地价分别别达到330244元/平平方米和和37448元/平方米米，环比比分别上上涨400%和224%。热热点片区区的地价价上涨速速度更快快，如宝宝安中心心区，006年77月成交交的一宗宗住宅用用地楼面面地价达达64552元/平方米米，而
17、006年55月片区区推出的的风临洲洲苑均价价不过775000元/平平方米左左右。07年下下半年深深圳楼市市风云突突变，楼楼盘滞销销，房价价回落，008年多多宗住宅宅用地流流标。买买地者少少，地价价应声回回落，土土地多以以底价成成交，008年成成交土地地的平均均楼面地地价只有有21000元/平方米米左右，比比07年年下跌444%。08年成成交地块块最高楼楼面地价价为45501元元/平方方米，该该宗地位位于龙华华二线拓拓展区，是是深圳首首宗限价价房用地地。按目目前片区区的房地地产情况况，该项项目面临临亏本的的风险。另另一宗成成交价格格较高的的地块位位于南山山月亮湾湾，该宗宗地为住住宅、商商业办公公
18、和酒店店的综合合体，整整体楼面面地价338899元/平平方米，基基本符合合片区目目前的房房价水平平。其他他地块，如如龙岗坑坑梓地块块楼面地地价只有有11449元/平方米米，宝安安两宗被被深圳航航空公司司取得的的地块平平均楼面面地价只只有15550元元/平方方米，定定向深圳圳地铁公公司出让让的南山山前海大大宗住宅宅用地，楼楼面地价价也不到到20000元/平方米米。图3-11 历历年深圳圳出让商商住用地地成交楼楼面地价价（20003-20008年）数据来源源：深圳圳市国土土局 深深圳中原原2、全市市一手住住宅总结结概述：08年深深圳市新新批准预预售住宅宅6599.5万万平方米米，同比比增加112%
19、，由由于一些些项目推推迟开盘盘，088年全是是实际供供应住宅宅5522.6万万平方米米，同比比减少111%。不不过，007年下下半年开开始楼市市逐渐低低迷，至至07年年底全市市存量住住宅近2250万万平方米米，因而而08年年全是实实际可售售的住宅宅约8000万平平方米，大大大高于于05-07年年的供应应量。宝宝安是008年全全市供应应最大的的区域，该该区全年年新增住住宅2224.88万平方方米，同同比增加加16%，占全全市总量量40.7%，其其次是龙龙岗区，共共新推住住宅1779.88万平方方米，同同比减少少22%，占全全市总量量32.5%。关关内各区区08年年新增供供应都减减少，其其中最大大
20、的供应应仍是来来自南山山，其供供应799万平方方米，其其它三区区均在330万平平方米以以下。供应减少少，本有有助于楼楼盘销售售、消化化存量，但但楼市依依然十分分低迷，008年全全市仅销销售住宅宅3844万平方方米，同同比减少少23%，而前前10个个月的销销售量甚甚至只有有2755万平方方米，只只有055年同期期的400%，006年同同期的550%，007年同同期的660%，十十分低迷迷，只是是由于110月底底政府相相继出台台的系列列利好政政策，111、112月份份全市成成交量放放大拉高高全年成成交至3384万万平方米米。由于于二套房房贷的限限制，008年深深圳楼市市投资客客减少，而而自住客客要
21、么是是因为无无法承担担高房价价，要么么是看空空房价，大大都选择择观望，只只有每当当楼盘楼楼盘再调调低价格格，才能能刺激一一些成交交，因而而成交量量大多低低位徘徊徊。年底底由于房房价已有有较大幅幅度调整整，加上上二套房房贷放宽宽，贷款款优惠利利率下调调以及连连番降息息，守望望一年多多的刚需需终于纷纷纷入市市，促使使年末成成交激增增。分区看，008年全全市成交交量最大大的是宝宝安区，共共成交1143万万平方米米，供应应增加是是主要原原因，另另外宝安安中心区区、西乡乡、龙华华三个片片区市场场认可度度较高，降降价的楼楼盘大都都取得不不错的销销售。龙龙岗088年住宅宅销售面面积也有有1333万平方方米，
22、主主流房价价60000-880000元/平平方米之之间，成成交较活活跃。从从08年年新盘的的销售情情况看，全全市新盘盘整体成成交率为为56%，其中中宝安、南南山最好好，都超超过600%，龙龙岗和福福田最差差，不到到50%。成交低迷迷，以及及外部经经济环境境恶化，全全年深圳圳房价持持续走低低。虽然然全市008年整整体住宅宅成交均均价1227888元/平平方米，同同比跌幅幅不大，但但与高峰峰时比价价格跌幅幅超过33成的楼楼盘比比比皆是，008年990平方方米以下下住宅成成交均价价也比007年112月份份下跌了了22%，只是是由于入入市豪宅宅多，且且07年年高开的的项目008年多多有降价价，销售售增
23、加，才才导致全全市均价价居高不不下。不不过，尽尽管房价价已有较较大调整整，因005-007年涨涨幅过大大，目前前全市房房价水平平仍大大大高于006年水水平。分区看，008年房房价调整整幅度较较大的是是供应量量多的宝宝安、龙龙岗、南南山三区区， 007年开开始入市市而088年仍在在售的项项目，008年的的价格基基本都比比07年年下跌220%以以上，跌跌幅超过过3成的的也不少少，其中中尤以宝宝安、龙龙岗两区区供应或或存量大大的区域域为典型型，一些些楼盘价价格甚至至腰斩。福福田等三三区价格格相对坚坚挺，虽虽也有22成左右右的调整整幅度，但但没有楼楼盘不断断降价的的情况。08年的的深圳楼楼市，可可以概
24、括括为：供供应充足足，成交交低迷，价价格暴跌跌。尽管年底底楼市成成交活跃跃，尽管管一些楼楼盘价格格已经较较为合理理，面对对堪忧的的宏观经经济前景景，面对对超过4400万万平方米米的市场场存量，面面对099年仍然然充足的的新增供供应，面面对整体体仍属高高位的房房价，深深圳楼市市的稳定定尚需时时间，只只有楼盘盘果断让让利，坚坚持低价价策略，不不断消化化存量，楼楼市才能能尽快企企稳。l 供应量分分析总量分分析预售增增加，楼楼盘分期期销售致致实际供供应减少少08年深深圳市新新批准预预售住宅宅6600万平方方米，同同比增加加12%。虽然然由于楼楼市低迷迷，一些些项目放放慢施工工进度，但但是一些些在077
25、年下半半年楼市市开始转转冷而放放慢入市市步伐的的项目在在08年年推出，另另一方面面，由于于市场长长期低迷迷，也使使一些年年初抱有有捂盘以以待楼市市回暖的的项目加加快入市市步伐。此此外，006年政政府加大大土地出出让力度度的效果果有所体体现，部部分项目目在088年进入入二级市市场，这这些因素素最终导导致088年的供供应仍小小幅增加加。然而，同同07年年之前相相比，008年全全市的住住宅批售售面积仍仍是有所所减少，一一方面是是因为可可供开发发土地减减少，另另一方面面则是供供应结构构失衡所所导致。虽虽然近年年政府加加大土地地出让力力度，但但绝大多多数土地地位于关关外，而而关外又又是全市市存量土土地最
26、多多的地方方，市场场竞争激激烈，加加上各方方面配套套有待完完善，导导致出让让土地进进入二级级市场的的速度偏偏慢。图2-11 历历年深圳圳市商品品住宅批批售面积积（033-088年）数据来源源：深圳圳市国土土局 深深圳中原原由于一些些新批项项目未能能当期推推出，为为准确把把握楼市市动态，下下文涉及及到的供供应量均均指推售售量，即即实际新新增供应应量。根据中原原的监测测，088年全市市共有超超过1000个楼楼盘入市市，推出出住宅5552万万平方米米，比007年减减少100.7%。不少少已经取取得预售售的项目目分批推推出，而而推出的的单位销销售慢，导导致剩余余单位未未能在年年内入市市。图2-22 历
27、历年深圳圳市推售售住宅面面积（005-008年）数据来源源：深圳圳中原月度供供应分析析逐步步放大，下下半年活活跃08年各各月的推推售量整整体上看看呈上升升趋势。二二月份受受春节的的影响，全全市仅有有四个楼楼盘推出出。由于于二、三三月份一一些品牌牌房企开开始带头头降价，房房价下跌跌趋势已已成，楼楼盘入市市意愿上上升，全全市住宅宅供应连连续4个个月增加加。7月月份新批批售住宅宅达744万平方方米，但但由于前前几个月月入市的的楼盘价价格不断断创新低低，且多多数成交交并没有有很大起起色，这这严重打打击新批批售楼盘盘入市的的积极性性，加上上不少项项目因地地理位置置、产品品的方面面的原因因导致客客户积累累
28、少，最最终7月月份推售售量只有有24万万平方米米。7月月份批售售的楼盘盘纷纷入入市，促促使8月月份全市市推盘量量大幅增增加。99月份因因中秋节节、秋交交会、国国庆等因因素的影影响，供供应量仍仍维持高高位。秋秋交会后后楼市短短暂沉寂寂，同时时受政府府即将出出手救市市新闻以以及100月222日新政政出台的的影响，110月份份的新增增供应再再次大幅幅回落。年年底企业业资金压压力凸现现，借助助直接或或间接的的楼市刺刺激政策策，111、122月成为为项目出出货良机机，楼盘盘纷纷推推出。008年各各月供应应的变化化，一定定程度上上也反映映出开发发商心态态的变化化，从33月份开开始入市市意愿不不断增强强，不
29、过过，对政政策的期期待也造造成开发发商一定定程度上上的观望望。图2-33 008年深深圳市各各月住宅宅推售面面积数据来源源：深圳圳中原区域供供应分析析宝安安、龙岗岗占绝大大份额05年以以来随着着特区内内住宅供供应日益益减少，关关外宝安安、龙岗岗两区逐逐渐成为为深圳楼楼市供应应的主要要区域。008年这这种情况况依然没没有改变变，关外外两区供供应住宅宅共4004.66万平方方米，占占全市总总供应量量73%。关内内供应最最多的仍仍是南山山区，其其它三区区相差不不大。图2-44 008年深深圳市各各区域住住宅推售售面积数据来源源：深圳圳中原供应结结构分析析2房房、3房房比例超超过600%，别别墅供应应
30、增加08年全全市供应应住宅5531442套，比比06年年减少约约60000套，22房和33房供应应最多，约约占633%。与与07年年比，33房所占占比例小小幅回落落，而22房所占占比例则则增加近近6个百百分点。08年全全市供应应的900平方米米以下户户型约占占60%，比007年上上升5个个百分点点，不过过与900/700政策所所要求的的仍有一一些差距距，一些些高档住住宅通过过合拼户户型规避避政策的的束缚。90平方方米以上上住宅所所占比例例减少约约5个百百分点，不不过别墅墅的供应应量则大大幅增加加，077年推出出别墅约约9000套，008年增增加了336%。表2-11 008年深深圳新推推楼盘户
31、户型结构构房型套数（套套）比例（%）单房232994.4%1房5985511.33%70以以下2房房397117.5%70以以上2房房13355625.22%90以以下3房房479779.0%90以以上3房房11422321.55%144以下44房179223.4%144以上44房407667.7%5房8141.5%90以以下复式式136002.6%90以以上复式式201553.8%别墅122442.3%总计531442100.0%数据来源源：深圳圳中原l 成交分析析总量分分析供大于于求，存存量猛增增08年深深圳市成成交住宅宅约3884万平平方米，同同比减少少23%。虽然然11、112月份份在
32、政策策的刺激激下成交交量回升升，但11-100月份成成交过于于低迷，110个月月仅成交交2755万平方方米，只只相当于于05年年同期的的40%，066年同期期的500%，007年同同期的660%，足足见低迷迷。受一系列列调控政政策的影影响，007年深深圳楼市市一改前前几年供供不应求求的发展展态势，供供需开始始倒挂，在在07年年下半年年供求比比达到22.1：1，全全年的供供求比升升至1.24：1。相相对于007年下下半年，008年成成交有所所回升，但但供过于于求的局局面没有有改变，008年11-100月的供供求比仍仍达1.6：11。年底底成交放放量，但但全年的的供求比比依然达达1.444：11，
33、高于于07年年的供求求比。图2-55 历历年深圳圳市住宅宅供求关关系图（003-008年）数据来源源：深圳圳国土局局 深圳圳中原注注：供求求比=推推售面积积/销售售面积月度成成交分析析低位位盘整，年年底放量量同07年年下半年年比，008年住住宅销售售有所起起色，但但是成交交依然显显得低迷迷，除112月份份外，其其余111个月的的成交量量均在440万平平方米以以下，同同05、006年以以及077年上半半年比差差距甚远远。从各月来来看，受受07年年12月月份超过过1000万平方方米新增增供应以以及每年年的1月月份也是是成交旺旺季之一一的影响响，088年1月月份成交交住宅较较多，环环比增加加了422
34、%。22月份因因春节的的影响，极极少楼盘盘入市，成成交很少少，是008年最最低值。22月春节节后一些些品牌楼楼盘开始始大幅降降价，新新盘如金金地梅陇陇镇三期期，在售售楼盘如如第五园园、旭景景佳园等等，且不不少在售售楼盘加加入降价价行列，加加上新增增供应量量持续增增加，33-5月月份全市市住宅成成交量连连续攀升升，其中中5月份份因春交交会的刺刺激，成成交量达达到077年8月月份以来来新高。66月份供供应仍是是增加，但但受恶劣劣天气的的影响，楼楼盘促销销少，一一些新盘盘也以自自然发售售的形式式入市，加加上央行行上调存存款准备备金率11%等经经济环境境的影响响，成交交量回落落。7月月份供应应量减少少
35、56%，新增增供应多多位于深深圳楼市市“边缘地地区”，加上上“断供”新闻热热炒的影影响，市市场观望望气氛浓浓，成交交持续回回落。88月份供供应大幅幅增加，但但是观望望情绪犹犹在，多多数新盘盘开盘销销售率都都在3成成以下，销销售较好好的楼盘盘在月底底才入市市，因而而本月成成交量仅仅小幅回回升。99月中的的中秋节节以及月月底开始始的秋交交会使得得新盘踊踊跃入市市，当月月新增供供应达770万平平方米，不不过由于于多数楼楼盘没有有更大的的促销力力度，99月份的的成交量量增加幅幅度有限限。100月份供供应减少少，尽管管有秋交交会、国国庆假期期的带动动，受政政府即将将出台救救市措施施以及110月222日新
36、新政出台台的影响响，本月月的成交交量仅与与9月份份相当，“金九银十”名不副实。2成首付、7成利率、降息，这些政策对深圳市的住宅成交量起到十分明显的刺激作用，11、12月份楼盘销售明显活跃，加上众多低价新盘入市，楼盘降价促销，年底成交量暴增。不过由于备案时间的滞后，11月份成交量变化不大，如按照签预售合同来统计，11月份的成交量达59.2万，12月份超过70万，均是07、08年的高位。图2-66 各月月深圳市市住宅成成交量（007-008年）数据来源源：深圳圳国土局局 深圳圳中原区域成成交分析析供应应量决定定销售量量，宝安安新盘成成交最理理想08年全全市住宅宅成交量量最大的的是宝安安区，该该区0
37、88年新增增供应达达2255万平方方米，同同比增加加16%，是全全市供应应量最大大的区域域，而楼楼盘价格格普遍走走低则刺刺激了成成交，西西乡、龙龙华等片片区一些些楼盘价价格腰斩斩，成交交放大。不不过，与与07年年比，008年宝宝安的住住宅成交交量仍减减少了118.77%，007年宝宝安楼市市依然比比较活跃跃，因高高价而滞滞销的楼楼盘相对对少，且且大多在在年底入入市。从从供求比比来看，宝宝安088年新增增供应与与当年销销售量的的比值达达到1.57：1，远远低于007年11.1：1的比比值，也也显示008年成成交没有有07年年活跃。龙岗088年成交交住宅1123万万平方米米，同比比减少118%。在
38、在07年年下半年年深圳楼楼市已经经趋冷时时，龙岗岗新盘仍仍以高价价入市，导导致下半半年该区区成交不不理想，008年在在降价的的刺激下下，楼市市成交较较为活跃跃，当年年的供求求比1.35：1，低低于077年的11.422：1。单从供求求比上看看，088年龙岗岗市场优优于宝安安市场，其其实不然然。由于于07年年龙岗新新增供应应2300万平方方米，当当年总共共只销售售1622万平方方米，近近70万万平方米米的存量量转入008年销销售，而而宝安007年存存量只有有17万万平方米米。如果果加上007年的的存量，008年宝宝安的供供求比为为1.668：11，而龙龙岗为11.877：1，宝宝安的需需求更为为
39、旺盛。南山088年新增增供应779万平平方米，销销售566.5万万平方米米，供求求比1.4：11。该区区08年年新盘整整体销售售不错，不不少楼盘盘销售率率超过88成。不不过如果果加上007年338万平平方米的的存量，008年南南山供求求比达22.1：1，整整体市场场仍是显显得低迷迷，077年下半半年滞销销的楼盘盘08年年销售没没有明显显起色。罗湖、福福田和盐盐田三区区因新增增供应少少，088年住宅宅成交量量都很少少。罗湖湖和福田田07年年存量少少，新增增供应不不多，市市场压力力小，整整体上销销售仍算算理想。盐盐田区尽尽管供应应少，但但因区位位的原因因，不少少楼盘在在08年年销售没没有多少少起色
40、，加加上077年存量量，该区区08年年的供求求比达22.2：1，全全市最高高。如果仅参参考088年新盘盘的表现现，根据据中原的的统计，008年宝宝安新盘盘整体销销售最好好，达663%，其其次是南南山区，为为61%。福田田最差，只只有477%，该该区高档档住宅成成交一般般。龙岗岗新盘整整体销售售率也只只有499%，供供应量大大的中心心城片区区新盘整整体销售售率只有有44%。图2-77 008年深深圳各区区住宅供供求关系系图数据来源源：深圳圳国土局局 深圳圳中原成交结结构分析析中小小户型成成交好，豪豪宅中小小4房和和别墅成成交好08年全全市新盘盘中，销销售最好好的户型型是单房房，其次次是不到到90
41、平平方米的的小3房房。5房房供应最最少，但但销售最最差，1144平平方米以以上的44房销售售也不理理想。整体看，由由于088年楼市市自住需需求主导导，900平方米米以下户户型因总总价、首首付等方方面的优优势，销销售较好好，销售售率600.8%，而990平方方米以上上户型只只有499.5%。1444平方方米以下下普通住住宅成交交率588%，也也高于非非普通住住宅466%的成成交率。分区看，宝宝安900平方米米以下复复式销售售最好，其其次是770平方方米以上上2房；龙岗区区单房成成交率高高达944%，其其次是990平方方米以下下的小33房；南南山成交交最好的的是别墅墅产品，其其次是小小3房。表2-
42、22 008年深深圳新推推楼盘各各户型销销售情况况房型供应（套套）销售（套套）比例（%）单房232991709973.44%1房598553499958.55%70以以下2房房397112171154.77%70以以上2房房1335567831158.66%90以以下3房房479773302268.88%90以以上3房房1142235762250.44%144以下44房179221046658.44%144以上44房407661736642.66%5房81427233.44%90以以下复式式1360079558.55%90以以上复式式201551041151.77%别墅1224469656.9
43、9%总计53144229866056.22%数据来源源：深圳圳中原l 价格分析析各年价价格分析析豪宅宅掩盖房房价深度度调整的的真相08深圳圳市一手手住宅成成交均价价128800元元/平方方米，同同比下跌跌4.44%。从从全年数数据看，008年全全市房价价仅小幅幅下滑，实实际上，楼楼盘价格格同077年高峰峰时比跌跌幅超过过3成的的比比皆皆是，不不少楼盘盘价格甚甚至腰斩斩，只是是由于众众多豪宅宅的入市市拉高了了全市均均价。与与07年年12月月份相比比，088年122月份990平方方米以下下住宅成成交均价价下跌约约22%，900-1444平方方米的住住宅成交交均价下下跌超过过27%，跌幅幅都不小小，
44、而1144平平方米以以上住宅宅的成交交均价反反而上扬扬了8%，从全全年来比比较，008年1144平平方米以以上住宅宅的成交交均价同同比上涨涨约7%。由于055-077年涨势势飞快，同同比涨幅幅分别达达到188%、331%和和45%，尽管管普通住住宅价格格回落幅幅度大，目目前整体体房价仍仍偏高，008年112月深深圳市1144平平方米以以下户型型成交均均价约994000元/平平方米，比比06年年12月月份上涨涨超过110%。图2-88 历历年深圳圳房价走走势（003-008年）数据来源源：深圳圳国土局局 深圳圳中原月度价价格走势势分析房价价持续下下滑，112月份份创年内内新低从07、008年的的
45、房价走走势看，在在07年年1-110月房房价仍呈呈上升趋趋势，虽虽然077年下半半年开始始市场已已经转淡淡，新推推得楼盘盘仍以高高价入市市。077年111月份深深圳房价价开始下下行，至至08年年12月月份，全全市房价价都处于于向下调调整的过过程。从08年年各月看看，2月月春节后后以金地地、万科科为代表表的品牌牌企业开开始降价价，导致致3、44月份房房价大幅幅下挫，举举行春交交会的55月份由由于众多多楼盘促促销、推推出特价价单位，房房价创007年22月份以以来新低低。之后后虽然楼楼盘降价价仍在持持续，但但是受到到卓越维维港、东东部华侨侨城天麓麓、莱蒙蒙水榭山山等豪宅宅的影响响，深圳圳市住宅宅成交
46、均均价在66、7月月份大幅幅回升。之之后豪宅宅成交减减少，房房价也逐逐步回落落。举行行秋交会会的100月份虽虽然成交交低价单单位为主主，但由由于莱蒙蒙水榭山山、星河河丹堤、卓卓越维港港等楼盘盘的入市市，全市市均价依依然居高高不下。110月底底新政出出台后全全市房价价并未止止跌，111、112月份份多数楼楼盘仍以以低价入入市，不不过111月份一一些高价价楼盘也也降价出出货，加加上特区区内成交交增加，全全市均价价仍小幅幅上涨。112月份份因豪宅宅成交减减少，普普通住宅宅大量入入市，全全市均价价创088年新低低，同比比跌311%。图2-99 各各月深圳圳房价走走势（007-008年）数据来源源：深圳圳国土局局区域价价格分析析南山山、龙岗岗、宝安安深度调调整，福福田、罗罗湖相对对坚挺08年全全市住宅宅成交均均价最高高的是盐盐田区，由由于东部部华侨城城天麓入入市并且且热销，加加上万科科东海岸岸别墅的的影响，成成交量小小的盐田田区均价价高达2257223元/平方米米。从个个盘情况况看，007年底底开盘的的08年年价格多多有200%以上上的下调调，088年开盘盘的价格格相对较较低，不不时仍有有特价单单位入市市。罗湖088年住宅宅成交均均价紧随随盐田，同同比上涨涨10%。同样样是因为为