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1、 06年11季度深深圳土地地市场动动态监测测分析报报告一、土地地供应情情况分析析（一）计计划供应应总量分分析20066年我市市国有土土地使用用权出让让计划总总量为112.229平方方公里，比比上年的的计划总总量122.699平方公公里约减减少了33.155，而而较20002年年的计划划总量117平方方公里减减少了44.711平方公公里，降降低了227.77。据据统计，近近四年间间深圳市市年均出出让土地地面积约约为 113平方方公里。220066年我市市计划供供应的土土地总量量基本与与上年计计划总量量持平，计计划的编编制遵循循严控土土地供应应总量，优优化土地地供应结结构，提提高土地地资源市市场化
2、配配置比例例的原则则，以不不断提高高我市土土地资源源的集约约利用水水平。（二）计计划供应应结构分分析从区位看看，20006年年我市土土地供应应仍主要要集中在在宝安、龙龙岗两区区，特区区外两区区计划出出让用地地面积合合计为 10880.66万平方方米，占占全市计计划出让让土地总总面积的的87.9；特区内内计划出出让用地地面积共共为1008.33万平方方米，占占全市计计划供应应总量的的8.88。此此外，计计划有440万平平方米政政策性住住房用地地供应，以以保证近近几年内内低收入入人群的的住房需需求，约约占供应应总量的的3.33。从用途来来看，220066年全市市计划供供应住宅宅用地1144.1万平
3、平方米，占占供应总总量的111.77，其其中 1104.1万平平方米为为商品住住宅用地地，400万平方方米为政政策性住住房用地地；工业业用地7704.6万平平方米，占占供应总总量的557.33；仓仓储用地地55万万平方米米，占供供应总量量的4.5；商服用用地300.2万万平方米米，占供供应总量量的2.5；公共建建筑用地地96.1万平平方米，占占供应总总量的77.8；公用用服务设设施用地地1988.9万万平方米米，占供供应总量量的166.2；特殊殊用地计计划供应应量为零零。对比20006年年和20005年年土地供供应计划划，20006年年工业用用地供应应规模有有较大幅幅度的下下降，减减少了 25
4、.8。近近年来，工工业用地地一直是是深圳土土地供应应的重点点，供应应比例也也一直保保持增长长的势头头，但随随着存量量土地资资源的逐逐渐消耗耗，土地地资源已已经成为为制约深深圳社会会经济持持续健康康发展的的四大瓶瓶颈因素素之一，因因此，工工业用地地的集约约利用成成为新形形势下的的战略选选择。这这也与深深圳调整整产业结结构，加加快以技技术资金金密集型型产业为为主的工工业结构构升级，走走新兴工工业化道道路的工工业发展展战略相相适应。表1 220066年与220055年土地地供应计计划用途途结构对对比 单单位：万万平方米米- 总总面积 商品住住宅 商商业 工工业-20066年供应应计划 12229 1
5、044 330 700520055年供应应计划 12269 800 556 9550-此外，鉴鉴于近几几年房地地产市场场的旺盛盛需求，深深圳每年年1平方方公里左左右的房房地产用用地已略略显不足足。20006年年在继续续强调节节约、集集约、高高效利用用土地资资源的前前提下，适适当增加加房地产产用地供供应总量量，与上上年相比比，供应应总量增增加了330，以以确保房房地产市市场充足足的供应应和区域域的平衡衡，以平平抑房价价的迅速速上涨。（三）实实际供应应情况分分析从签订土土地出让让合同的的统计情情况来看看，20006年年一季度度全市共共签订土土地出让让合同448宗，出出让用地地总面积积 4334.4
6、48万平平方米，其其中特区区内111宗，用用地面积积69.91万万平方米米，占总总出让面面积的116.009；宝安区区29宗宗，用地地面积3316.22万万平方米米，占总总出让面面积的772.778；龙岗区区8宗，用用地面积积48.35万万平方米米，占总总出让面面积的111.113。按土地用用途分，商商服用地地1宗，工工业仓储储用地334宗，公公用设施施用地77宗，公公共建筑筑用地33宗，住住宅用地地2宗，特特殊用地地1宗。按按出让方方式分，协协议出让让占455宗，面面积4116.994万平平方米；拍卖出出让1宗宗，面积积14.55万万平方米米；挂牌牌出让22宗，面面积3万万平方米米。相关报告
7、告：房地地产业投投资速度度分析报报告 名名校周边边楼市情情况分析析报告首季度房房地产业业绩变化化分析 中国房房地产行行业市场场需求分分析20066年第一一季度深深圳市土土地分析析报告 房地产产行业投投资分析析研究报报告二、房地地产市场场土地供供应分析析（一）房房地产市市场发展展情况20055年，在在国家宏宏观调控控政策的的作用下下，国内内房地产产市场已已经从以以往过快快的发展展逐渐趋趋于稳定定。从深深圳房地地产市场场看，总总体运行行基本正正常，但但市场需需求继续续保持旺旺盛，供供应压力力有所增增大，房房价上涨涨较快。220066年一季季度，我我市房地地产投资资增速有有所加快快，但批批准预售售面
8、积大大幅下降降，商品品住宅价价格仍继继续上涨涨。受供供应紧张张及价格格较高等等因素影影响，住住宅销售售套数及及面积大大幅减少少，住宅宅有效需需求已呈呈现明显显下降趋趋势。1、房地地产市场场供应20055年，我我市商品品房批准准预售面面积累计计为8994.335万平平方米，同同比下降降6.445，其其中住宅宅批准预预售面积积7111.588万平方方米，同同比下降降10.96。在土土地供应应继续紧紧缩的情情况下，旺旺盛的市市场需求求进一步步促进了了存量房房地产用用地入市市，20005年年商品房房供应开开始比220044年有所所减少，商商品房批批准预售售面积则则小于当当年的销销售面积积。20066年
9、第一一季度商商品房批批准预售售面积出出现较大大幅度的的减少。本本季度我我市商品品房批准准预售面面积累计计为 1109.77万万平方米米，同比比下降115.884，其其中住宅宅批准预预售面积积93.64万万平方米米，同比比下降115.881。从从区域分分布来看看，批准准预售的的商品房房中 448分分布在特特区外宝宝安、龙龙岗两区区，比去去年同期期下降了了23个个百分点点。截止20006年年3月底底，商品品房施工工面积224000.288万平方方米，比比去年同同期上升升1.226，其其中住宅宅施工面面积16654.87万万平方米米，比去去年同期期下降22.233；商商品房新新开工面面积2886.1
10、18万平平方米，比比去年同同期下降降18.45；商品品房竣工工面积 1200.9万万平方米米，比去去年同期期上升114.885。截至20006年年3月底底，我市市住宅空空置面积积为733.144万平方方米，与与去年同同期相比比下降了了19.48。这表表明，在在近期商商品房市市场需求求持续旺旺盛的形形势下，空空置商品品房的消消化速度度进一步步加快。2、房地地产市场场需求20055年，我我市商品品房销售售面积累累计9993.220万平平方米，同同比增长长9.33，市市场需求求连续三三年保持持 100左右右的平稳稳增长。220066年一季季度，商商品房销销售面积积出现较较大幅度度下降，销销售面积积为
11、2008.550万平平方米，与与去年同同期相比比减少了了11.77，其中中商品住住宅销售售面积为为1799.900万平方方米比去去年同期期下降了了12.63。从商品住住宅销售售的区域域分布来来看，宝宝安、龙龙岗、南南山、福福田四区区居前四四位，分分别占228、225、118、117，特特区外商商品住宅宅销售面面积占全全市商品品住宅销销售总面面积的比比例高达达53，已经经成为市市民置业业的首选选区域。从销售住住宅的单单套建筑筑面积来来看，1144平平方米以以下的普普通住宅宅约占住住宅市场场交易总总量的880，表表明由于于土地资资源的限限制，普普通住宅宅的开发发正在增增多。从不同类类型商品品房的销
12、销售情况况来看，由由于受供供应的影影响，各各类商品品房的销销售面积积都呈现现不同幅幅度地下下降。根根据统计计数据，220066年一季季度全市市住宅销销售面积积为1779.990万平平方米，同同比下降降了122.633；办办公楼销销售面积积为6.99万万平方米米，同比比下降了了 0.57；商业业用房销销售面积积为155.899万平方方米，同同比下降降了1.67；其他他类商品品房销售售面积为为5.772万平平方米，同同比下降降了200.999。全全部商品品房销售售面积中中，住宅宅占866.288，办办公楼占占3.335，商商业用房房占7.62，住宅宅依然是是商品房房需求的的主要方方面。近年来，深深
13、圳存量量房屋市市场发展展较快，销销售面积积逐年增增大。220055年，二二手房交交易面积积为8441.229万平平方米，比比上年同同期增长长14.82。其中中，二手手住宅交交易面积积为5995.667万平平方米，比比去年同同期增长长25.53，与新新房交易易面积的的比例为为0.666? 1。220066年一季季度，二二手房交交易面积积为2331.666万平平方米，比比去年同同期增长长35.32。其中中，二手手住宅交交易面积积为1558.88万平方方米，比比去年同同期增长长26.47，与新新房交易易面积的的比例为为0.888?11，二者者交易面面积逐渐渐接近。二二手房市市场的交交易快速速上涨与与
14、一手房房市场的的交易大大幅下降降对比表表明，由由于新房房供应较较为紧张张且价格格较高，较较多居民民已开始始转向购购买二手手住宅。存存量房地地产市场场的健康康快速发发展，有有力地推推动了深深圳房地地产市场场的不断断成熟和和发展。3、房地地产市场场价格20055年，我我市商品品房价格格上涨幅幅度较大大，销售售价格为为76559.118元/平方米米，同比比上涨 17.28。20006年年一季度度，全市市商品房房均价887522.944元/平平方米，同同比上涨涨20.62。其中中，商品品住宅均均价为881266.144元/平平方米，同同比上涨涨25.63；办公公楼均价价为1449533.277元/平平
15、方米，同同比上涨涨28.30；商业业用房均均价为1130993.338元/平方米米，同比比下降116.441。从产品结结构上看看，普通通商品住住宅（1144平平方米以以下）价价格为770533.6元元/平方方米，比比去年同同期上涨涨 166.488；而而非普通通商品住住宅价格格（1444平方方米以上上）价格格为1224388.488元/平平方米，比比去年同同期上涨涨53.28。尤其其是福田田区和宝宝安区的的非普通通住宅价价格上涨涨较大，分分别比去去年同期期上涨1127.24和944.955。从不同区区域价格格变化情情况来看看，特区区内福田田和南山山两区住住宅价格格上涨更更为明显显。罗湖湖区均价
16、价95116.004 元元/平方方米，同同比增长长13.74；福田田区均价价113387.17元元/平方方米，同同比增长长48.98；南山山区均价价100058.97元元/平方方米，同同比增长长 411.322；盐盐田区均均价69977.38元元/平方方米，同同比下降降22.87；宝安安区均价价66777.775元/平方米米，同比比增长334.221；龙岗区区均价 56003.009元/平方米米，同比比增长119.990。4. 供供求关系系分析从20005年商商品房批批准预售售面积和和销售面面积的对对比来看看，有别别于20002至至20004年，出出现了商商品住宅宅的批准准预售面面积小于于实际
17、销销售面积积的情况况，二者者相差998.885万平平方米，住住宅批准准预售面面积与实实际销售售面积的的比为11：1.1。从从今年一一季度的的数据来来看，该该比例为为1：11.9，以以短时间间数据反反映市场场供求关关系不能能完全说说明问题题，从年年度供求求比来看看，能够够充分表表明目前前市场总总体有效效供给仍仍能满足足需求，有有效供求求基本平平衡。但但是，如如果新增增预售小小于实际际销售的的状况长长期持续续下去，消消费者在在买房时时的选择择余地必必然越来来越少，进进而引起起房地产产价格的的继续上上涨。相关报告告：房地地产业投投资速度度分析报报告 名名校周边边楼市情情况分析析报告首季度房房地产业业
18、绩变化化分析 中国房房地产行行业市场场需求分分析20066年第一一季度深深圳市土土地分析析报告 房地产产行业投投资分析析研究报报告（二）房房地产开开发土地地供应情情况1、供应应总量20066年全市市计划新新增供应应商品住住宅用地地1044.1万万平方米米，其中中，宝安安58.8万平平方米，龙龙岗 445.33万平方方米。今今年的计计划供应应量比220055年的计计划供应应量800万平方方米增加加了244万平方方米，增增加幅度度达300。面面对旺盛盛的市场场需求，新新增土地地供应总总量的增增加能够够一定程程度的缓缓解供求求压力。20066年一季季度，我我市共出出让两宗宗住宅用用地，其其中一宗宗为
19、普通通商品房房用地，面面积为114.555万平平方米，位位于龙岗岗区，为为拍卖方方式出让让；另一一宗为其其他住房房用地，面面积为00.555万平方方米，位位于特区区内，为为协议出出让。2、区域域结构根据20006年年度我市市土地供供应计划划，今年年新增房房地产土土地供应应仍集中中在特区区外。从从20006年一一季度全全市商品品住宅销销售的区区域分布布来看，宝宝安、龙龙岗、南南山、福福田四区区居前四四位，分分别占228、225、118、117，可可见，特特区外商商品住宅宅销售面面积占全全市商品品住宅销销售总面面积的比比例已高高达533，已已经成为为市民置置业的首首选区域域。随着近年年来我市市城市
20、干干线网络络建设顺顺利实施施，城市市基础设设施不断断完善，清清平快速速干道、南南坪快速速干道的的开通，中中心区规规划与建建设速度度的加快快等，均均使所在在片区及及临近区区域土地地价值大大大提升升。此外外，由于于特区内内土地资资源供应应潜力自自身的有有限性、经经济社会会的持续续发展对对特区外外的客观观要求等等诸多因因素，使使得特区区外的城城市规划划、交通通、公共共配套设设施等全全方位的的完善成成为必然然趋势，从从而使人人们对特特区外的的发展产产生良好好的预期期，这也也使特区区外房地地产市场场的快速速发展和和走向成成熟成为为必然。3、供地地方式我市对新新增经营营性项目目用地全全部实行行招标、拍拍卖
21、、挂挂牌出让让。通过过招、拍拍、挂方方式公开开出让房房地产用用地，增增加了土土地出让让的透明明度，充充分发挥挥市场机机制在土土地资源源配置中中的作用用，有效效地促进进了房地地产市场场的平衡衡。三、土地地市场运运行宏观观经济形形势分析析（一）宏宏观经济济背景20055年，全全市经济济总量再再上新台台阶，初初步核算算，全年年生产总总值（GGDP）449266.900亿元，比比上年增增长155.0。其中中，第一一次产业业增加值值9.887亿元元，下降降20.4；第二次次产业增增加值225800.822亿元，增增长177.9；第三三次产业业增加值值 23336.21亿亿元，增增长111.6。按常常住人
22、口口计算的的人均GGDP6605007元，增增长111.5。按现现行汇率率计算，本本地生产产总值达达到6009.331亿美美元，人人均GDDP74483美美元。全全社会劳劳动生产产率8665566元，增增长100.9。城镇镇居民生生活水平平和质量量稳步提提高。根根据6000户城城镇居民民家庭抽抽样调查查资料显显示，全全年居民民人均可可支配收收入2114944.400元，比比上年增增长8.7，扣扣除物价价因素，实实际增长长7.00。城城镇居民民人均消消费性支支出1559111.888元，增增长 99.7，实际际增长88.0。恩格格尔系数数为333.4。年末末居民人人均住房房使用面面积188.31
23、1平方米米。随着经济济的持续续高速增增长，深深圳日益益面临土土地、资资源、环环境和人人口的“四个难难以为继继”，针对对这种形形势，市市委市政政府在继继续落实实“和谐深深圳”“效益益深圳”战略部部署的基基础上，在在全市四四届人大大二次会会议上，提提出以实实施自主主创新主主导战略略为核心心、坚持持紧约束束条件下下新的资资源观、强强力发展展循环经经济、进进一步优优化经济济结构，创创新发展展模式、提提高发展展质量、保保护生态态环境的的新战略略，以推推动社会会事业全全面进步步，确保保在20010年年基本实实现社会会主义现现代化。自上世纪纪90年年代中期期深圳产产业结构构调整以以来，深深圳的产产业基础础一
24、直比比较扎实实，企业业的市场场化程度度较高，外外向性较较强，依依托国内内外经济济的增长长，全市市经济一一直保持持良好的的发展势势头。而而城市的的基础设设施的不不断改善善，使海海陆空口口岸城市市的优势势将进一一步发挥挥，城市市的竞争争力水平平也得到到了加强强。20006年年，在国国内外整整体经济济走好的的大环境境下，承承接20005年年良好的的经济运运行态势势，深圳圳经济总总体仍会会保持较较高的增增长速度度，人民民生活水水平将进进一步提提高。诸诸多良好好经济发发展背景景，将为为房地产产市场的的发展和和人民居居住水平平的提高高，创造造更为有有利的条条件。（二）协协调关系系分析近年来，我我市国民民经
25、济持持续快速速的发展展对土地地资源的的需求十十分旺盛盛。随着着宝安、龙龙岗两区区城市化化的顺利利完成，特特区外与与特区内内的协调调发展使使得各类类产业用用地和基基础设施施建设用用地的需需求不断断上升，尤尤其是特特区外两两区，土土地需求求总量显显著增加加。在全全市土地地供应总总量非常常有限，市市委市政政府提出出建设节节约型社社会、发发展循环环经济、转转变经济济增长方方式的情情况下，土土地资源源的节约约集约利利用和循循环、高高效利用用城市发发展的必必然，也也对土地地资源的的合理利利用提出出了更高高的要求求。由于我市市产业用用地总量量较大，产产业用地地供应一一直是土土地供应应的重点点，产业业用地集集
26、约利用用水平的的提高已已经上升升到战略略层面，为为此，市市委市政政府要求求积极推推进工业业用地招招牌挂出出让工作作，在我我市20006年年度土地地供应计计划中也也明确提提出588.5万万平方米米的产业业用地招招牌挂的的出让计计划。产产业用地地的市场场化配置置等相关关工作的的推进将将促进产产业结构构的优化化和布局局，提高高产业用用地的效效率，促促进土地地资源的的节约集集约利用用。房地产业业作为我我市一直直以来的的重要产产业，其其土地供供应备受受关注。随随着20002年年下半年年以来的的房地产产用地四四年紧缩缩政策，我我市房地地产土地地供应日日益紧缩缩，据我我局统计计分析，目目前我市市房地产产新增
27、土土地供应应已无法法完全满满足市场场旺盛的的需求，为为保持市市场的健健康稳定定，存量量土地供供应是弥弥补目前前新增土土地供应应紧张的的重要途途径。20055年我市市采取了了一系列列调控措措施，从从实施效效果来看看，房地地产市场场秩序进进一步得得到规范范，市场场环境不不断得到到改善。220066年我市市将从以以下三个个方面进进一步规规范房地地产市场场：一是是适度地地扩大市市场供给给。通过过适当增增加土地地供应，盘盘活存量量土地，打打击囤积积土地的的行为。同同时加快快“城中村村”的改造造，来增增加商品品房的供供给量；二是调调整商品品房的供供给结构构。限制制或抑止止建高档档别墅，以以及大规规模高档档
28、商品房房的行为为，加强强经济适适用房的的建设，加加强普通通商品房房的建设设，确保保工薪阶阶层和困困难群众众的住房房需求；三是进进一步加加强对房房地产的的市场管管理，从从房地产产的销售售制度、税税收管理理、银行行调控的的环节入入手，来来完善和和规范房房地产市市场的交交易环节节，坚决决打击恶恶意的欺欺诈行为为和哄抬抬房价的的行为，切切实保证证房地产产的市场场交易规规范，健健康和有有序。四、总体体结论20066年一季季度，我我市土地地市场仍仍然持续续去年健健康有序序的状态态，工业业仓储用用地的土土地出让让相对活活跃，共共出让334宗，仅仅出让一一宗商品品住宅用用地。目目前，针针对我市市房价上上涨较快
29、快的形势势，我市市在增加加住宅用用地供应应量的基基础上，积积极研究究相关政政策措施施，以保保证我市市房地产产市场的的健康和和稳定发发展。220066年是我我市落实实“十一五五”规划的的第一年年，将进进入贯彻彻落实科科学发展展观、转转变经济济增长方方式，建建设和谐谐深圳、效效益深圳圳目标的的实质性性阶段，我我市将坚坚持紧约约束条件件下新的的资源观观，强力力发展循循环经济济，继续续保证土土地资源源的合理理有效供供应，以以供给引引导需求求，避免免任何形形式的土土地浪费费，确保保土地市市场的运运作更加加规范有有序。11.19.202201:4201:42:1922.11.191时42分1时42分19秒11月. 19, 2219 十一月 20221:42:19 上午01:42:192022年11月19日星期六01:42:19