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1、成渝城乡统统筹综合改改革试验区区20099年土地市市场动态监监测分析报报告2009年年，成渝城城乡统筹综综合改革试试验区在全全国宏观经经济回暖的的带动下，保保持强劲的的复苏势头头。区域经经济总量、工工业经济效效益、财政政收入、社社会消费等等增长显著著。房地产产业指标多多处于景气气区间，各各类指数均均呈现持续续稳步上升升的趋势。土土地市场繁繁荣，供应应总量大幅幅增加，供供地结构日日趋完善。成成渝经济区区作为国家家“十一五”规划纲要要和西部部大开发“十一五”规划中中确定的重重点地区，将将带动基建建、房地产产和重点产产业的大力力发展。一、区域宏宏观环境分分析成渝城乡统统筹综合改改革试验区区在中央扩扩
2、大内需经经济刺激计计划的指导导下，结合合区域发展展规划和国国务院3号号文件，出出台了区域域适应性调调控措施，推推动区域经经济复苏。22009年年区域固定定资产投资资大幅增加加，工业和和社会消费费保持较快快增长，财财政收入稳稳步回升。（一）固定定资产投资资大幅增加加，房地产产开发投资资小幅增加加2009年年1111月，成渝渝城乡统筹筹综合改革革试验区全全社会固定定资产投资资80322.50亿亿元，同比比增加355.4（见见表1），其其中基建投投资是拉动动固定资产产投资增长长的主动力力。1111月，区区域房地产产开发投资资18344.21亿亿元，同比比增长100.8。表1 20009年1111月月
3、成渝综合合改革试验验区各产业业固定资产产投资额（单单位：亿元元）第一产业第二产业第三产业总值同比（）总值同比（）总值同比（）区域259.004 149.662731.51 32.75041.9733.8 成都104.221160.221148.90 33.22307.6135.3 重庆154.883143.001582.61 32.4 2734.36 32.6（二）工业业投资力度度加大，经经济呈现加加速回升态态势为贯彻区域域发展战略略，成渝城城乡统筹综综合改革试试验区加大大了对工业业的投资力力度，工业业投资增长长较快。随随着宏观经经济环境的的逐步转好好和金融危危机影响的的减弱，成成渝城乡统统筹
4、综合改改革试验区区工业经济济加速回升升，重点行行业增速明明显。111月，区区域规模以以上工业总总产值100285.35亿元元，同比增增加17.5。产产销率达997.8，同比提提高0.22个百分点点（见表22）。表2 20009年1111月月成渝城乡乡统筹综合合改革试验验区工业总总产值（单单位：亿元元）规模以上工工业总产值值产品销售率率（）总值同比（）绝对值同比（）区域102855.3517.597.80.2成都4293.8523.397.9-0.1重庆5991.50 13.697.80.7（三）财政政收入大幅幅提高，消消费品市场场保持较快快增长2009年年，成渝城城乡统筹综综合改革试试验区财政
5、政收入呈现现加快增长长的态势。1111月月，区域共共完成财政政收入20004.555亿元，同同比增长111.8。在全国国经济复苏苏的带动下下，区域消消费品市场场繁荣。1111月月，区域社社会消费品品零售总额额实现39993.662亿元，同同比增长119.3。二、土地市市场运行特特点2009年年，成渝城城乡统筹综综合改革试试验区土地地市场日趋趋繁荣，土土地供应总总量大幅增增加，土地地出让均价价下降。基基础设施建建设力度加加大，对保保障性住房房建设的重重视程度进进一步加深深。工矿仓仓储用地招招拍挂比例例提高，土土地市场逐逐步完善。（一）土地地供应总量量大幅增加加，存量用用地比例大大幅下降2009年
6、年成渝城乡乡统筹综合合改革试验验区建设用用地供应1123266.39公公顷，同比比增加1335.8。其中，存存量用地33659.59公顷顷，占供地地总量的229.7，该比例例同比下降降了41.7个百分分点。从各季度土土地供应总总量来看，成成渝城乡统统筹综合改改革试验区区土地供应应总量季节节性波动显显著，每年年的一、三三季度土地地供地量较较小，而二二、四季度度土地供地地量较大，但但20099年三季度度的土地供供地量也较较大，占全全年土地供供应总量的的47.88（见图图1）。图1 2000722009年年各季度成成渝城乡综综合改革试试验区供地地总量及同同比增长率率（二）房地地产开发用用地比例下下降
7、，其他他用地比例例提高2009年年成渝城乡乡统筹综合合改革试验验区房地产产开发用地地32777.93公公顷，占供供地总量的的26.66，该比比例同比下下降17.3个百分分点；工矿矿仓储用地地37888.05公公顷，占供供地总量的的30.77，该比比例同比下下降1.99个百分点点；其他用用地52660.411公顷，占占供地总量量的42.7，该该比例同比比提高199.2个百百分点（见见图2）。图2 2000722009年年成渝城乡乡统筹综合合改革试验验区土地供供应结构变变化情况（三）划拨拨用地比例例过半，土土地出让均均价大幅下下降2009年年成渝城乡乡统筹综合合改革试验验区以出让让方式供应应土地6
8、0017.336公顷，同同比增加660.8，占供地地总量的448.8；划拨方方式供地大大幅增加，达达63088.09公公顷，同比比增加3224.6，占供地地总量的551.2，该比例例同比增加加了22.8个百分分点（见表表3）。划划拨用地大大幅增加主主要是重庆庆市为实施施“五个重庆庆”建设，大大幅增加公公共设施用用地引起的的。表3 20009年成成渝城乡统统筹综合改改革试验区区土地供应应方式对比比（单位：公顷）供应2007年年2008年年2009年年方式供应量比重供应量比重供应量比重出让4590.2970.700%3742.171.600%6017.3648.800%划拨1906.5529.30
9、0%1485.628.400%6308.0951.200%在出让用地地中，协议议出让6990.000公顷，占占出让总面面积的111.5；招拍挂挂出让53327.336公顷，占占出让总面面积的888.5，该比例例同比下降降1.2个个百分点。从出让收益益来看，出出让总价款款为5333.04亿亿元，同比比增加133.4。其其中，招拍拍挂出让价价款5133.45亿亿元，同比比增加166.3，占占出让总价价款的966.3。协协议出让价价款19.59亿元元，同比减减少31.1，占占出让总价价款的3.7。从出让价格格来看，出出让平均价价格大幅下下降，为8886元/平方米，同同比下降229.5。其中，招招拍挂
10、出让让平均单价价为9644元/平方方米，同比比下降266.8；协议出让让平均单价价为2844元/平方方米，同比比下降611.5（见见图3）。22009年年，成渝城城乡统筹综综合改革试试验区土地地供应量的的大幅增加加是导致土土地价格下下降的原因因之一。图3 2000722009年年成渝城乡乡统筹综合合改革试验验区土地出出让平均单单价情况（四）房地地产开发用用地供应呈呈季度变化化，出让均均价小幅下下降2009年年成渝城乡乡统筹综合合改革试验验区房地产产开发用地地供应32277.993公顷，同同比增加443.0。从图44中可以看看出，房地地产开产用用地供应各各季度呈现现不同规律律，20009年受国国
11、家政策的的影响，房房地产开发发用地供应应量在三、四四季度大幅幅增加，房房地产业强强劲复苏。商商服用地供供应9900.69公公顷，占房房地产开发发用地的330.2，该比例例同比提高高6.7个个百分点；住宅用地地供应22287.223公顷，占占房地产开开发用地的的69.88，该比比例同比下下降6.77个百分点点。图4 2000722009年年成渝城乡乡综合改革革试验区房房地产开发发用地供应应及同比增增长率在住宅用地地中，普通通商品房用用地16882.588公顷，同同比增加225.0，占住宅宅用地的773.6，该比例例同比下降降3.2个个百分点; 经济适适用房用地地401.06公顷顷，同比增增加20
12、.17，占占住宅用地地的17.5，该该比例同比比下降1.5个百分分点;廉租租房用地供供应53.87公顷顷，为20008年廉廉租房用地地供应量的的7.755倍，占住住宅用地的的2.4，该比例例同比提高高2.0个个百分点；高档住宅宅用地供应应149.73公顷顷，占住宅宅用地的66.5，该该比例同比比提高2.8个百分分点（见图图5）。总总之，20009年成成渝城乡统统筹综合改改革试验区区保障性住住房用地供供应量比22008年年有大幅增增加，占住住宅用地比比例也有所所增加。图5 2000722009年年成渝城乡乡统筹综合合改革试验验区住宅用用地供应结结构变动情情况在土地价格格方面，22009年年房地产
13、开开发用地出出让平均单单价为18846元/平方米，同同比下降114.2。其中，招招拍挂出让让平均单价价为21221元/平平方米，同同比下降22.4；协议出让让平均单价价为3166元/平方方米，同比比下降811.5。其其中，住宅宅用地均价价为20006元/平平方米，同同比下降117.5；商服用用地均价为为10000元/平方方米，比去去年同期下下降29.7。（五）工矿矿仓储用地地同比大幅幅增加，出出让均价小小幅下降2009年年成渝城乡乡统筹综合合改革试验验区工矿仓仓储用地供供应37888.055公顷，同同比增幅达达121.7，占占土地供应应面积的330.7，该比例例同比减少少了1.99个百分点点。
14、从供地方式式来看，22009年年工矿仓储储用地中招招拍挂出让让31299.29公公顷，同比比增加1116.2，占出让让土地的991.8，该比例例同比提高高7.1个个百分点。从出让价格格来看，工工矿仓储用用地出让平平均单价为为189元元/平方米米，同比下下降23.7。三、土地市市场发展方方针与宏观观调控对策策2009年年国家为拉拉动宏观经经济复苏，加加大对房地地产市场和和土地市场场的重视程程度，以保保障与国民民经济的协协调发展。从从四季度国国家的政策策开始转向向，区域应应在国家相相关政策的的指导下，及及时制定相相应措施，严严格管理土土地市场和和房地产市市场，防止止房价过快快上涨。（一）土地地供应
15、与国国民经济协协调发展，房房地产市场场有力复苏苏2009年年1111月成渝地地区全社会会固定资产产投资额为为80322.50亿亿元，同比比增加355.4；土地供应应总量122326.39公顷顷，同比增增加1355.8，二二者变动趋趋势一致。从从图6中可可以看出，22007年年以来，各各季度土地地供应与固固定资产投投资变动趋趋势也基本本一致。22009年年底，国家家出台控制制房价系列列政策造成成区域土地地供应增长长率的大幅幅降低，区区域经济的的企稳回升升使固定资资产投资持持续增长，土土地供应量量与固定资资产投资呈呈现不同变变动趋势。图6 2000722009年年各季度成成渝改革试试验区固定定资产
16、投资资与土地供供应增长情情况2009年年1111月，成渝渝城乡统筹筹综合改革革试验区完完成房地产产开发投资资18344.22亿亿元，同比比增加100.8；房地产开开发用地总总量32777.933公顷，同同比增加443.0。从各季季度的情况况来看，22007年年一季度至至20088年上半年年，房地产产开发用地地供应和房房地产开发发投资变动动趋势基本本一致，而而自20008年下半半年以来，两两者绝对值值变动方向向保持一致致，增长率率变化趋势势出现较大大差异（见见图7）。图7 2000722009年年各季度成成渝改革试试验区房地地产开发投投资与土地地供应增长长2009年年，成渝城城乡统筹综综合改革实
17、实验区房地地产市场在在区域调控控措施的引引导下逐步步回暖，市市场气氛活活跃。随着着区域购房房优惠政策策与年内高高品质楼盘盘的推出，商商品房市场场量价齐升升。20009年111月，成成都市商品品房销售面面积14220.733公顷，超超过20007年全年年12022.73公公顷的成交交量，主城城区商品房房成交价格格从53000元/平平方米上涨涨至64000元/平平方米，涨涨幅达200.8。重重庆主城区区商品房成成交面积为为24355.68公公顷，较22008年年上涨944.5，商商品房均价价从40000元/平平方米上涨涨至52222元/平平方米，涨涨幅达300.6。（二）有计计划、适度度增加土地地
18、供给，避避免土地市市场和房地地产市场出出现较大波波动2009年年，在国家家“扩内需，保保增长”政策指导导下，政府府对房地产产市场和土土地市场加加大投资力力度，以期期促进宏观观经济的复复苏。但22009年年土地供应应总量增长长过快，达达20088年的2.36倍，导导致土地出出让均价有有较大降幅幅。同时土土地供应主主要用于基基础设施建建设，土地地供应结构构不尽合理理。易造成成土地市场场与房地产产市场的波波动，不利利于市场的的持续稳定定发展。建建议有计划划、适量地地逐步增加加土地供应应，并优化化供地结构构，防止市市场出现较较大波动。（三）根据据区域内不不同地区特特点，加大大保障性住住房建设2009年
19、年国家的调调控重点是是打击囤地地、投资、投投机行为，增增加保障性性住房的比比例。成渝渝城乡统筹筹综合改革革试验区作作为国家的的重点试验验区，应更更加注重保保障性住房房建设。重重庆市在22008年年保障性住住房已取得得的成果上上进一步增增加了土地地供给，保保障性住房房工程稳步步进行，建建议今后创创新保障性性住房形式式，扩大保保障范围。成成都市20009年保保障性住房房用地供给给减少222.1，今今后应适当当增加保障障性住房供供给。11.27.202216:0116:01:2322.11.274时1分4时1分23秒11月. 27, 2227 十一月 20224:01:23 下午16:01:232022年11月27日星期日16:01:23