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1、DB41104平顶山市市地方标标准DB41104/T 007620114住宅物业业管理服服务质量量标准201440620发布布 201140701实施施平顶山市市质量技技术监督督局 发布住宅物业业管理服服务质量量标准前 言言为了规范范物业管管理服务务行为，促促进物业业管理服服务专业业化、标标准化，维维护业主主和物业业服务企企业的合合法权益益，改善善人民群群众的生生活环境境，根据据中华华人民共共和国物物权法、物物业管理理条例和和相关法法律、法法规、规规章、标标准的规规定，结结合平顶顶山市实实际，特特制定本本标准。本标准为为推荐性性标准。本标准按按照GBB/T 1.11-20009给给出的规规则起
2、草草。本标准主主要内容容是：11.总则则；2.规范性性引用文文件；33.术语语和定义义；4.基本本规定；5.住宅宅物业管管理服务务质量一一星级标标准；66.住宅宅物业管管理服务务质量二二星级标标准；77.住宅宅物业管管理服务务质量三三星级标标准；88.住宅宅物业管管理服务务质量四四星级标标准。本标准由由平顶山山市房产产管理局局和平顶顶山市质质量技术术监督局局共同管管理并负负责解释释工作。起草单位位：平顶顶山市房房产管理理局参与起草草单位：平顶山山市质量量技术监监督局平顶山市市公安消消防支队队平顶山市市发展和和改革委委员会河南质量量工程职职业学院院起草人员员：张建建伟白建建军 邹邹宗显周周国瑞
3、吉华华卫 田东望望张胜民民胡培雨雨黄昕审查专家家：王寿轩（中国物物业管理理协会物物业管理理师继续续教育工工作专家家委员会委委员、设设施设备备技术委委员会委委员）柴现和（河南省省特种设设备协会会理事）李桂芝（平顶山山市园林林绿化管管理处高高级工程程师）黄金跃（平顶山山市公安安局二级级警督）郭周敏（平顶山山市湛河河区锦绣绣星龙小小区业主主委员会会主任）87目 录前言11 总总则12 规规范性引引用文件件23 术术语和定定义44 基基本规定75 住住宅物业业管理服服务质量量一星级级标准995.1基基本要求求95.2 综合管管理服务务115.3 物业共共用部位位共用设设施设备备运行和和维护服服务155
4、5.4 物业管管理区域域绿化养养护服务务275.5 物业管管理区域域清洁卫卫生服务务295.6 物业管管理区域域秩序维维护服务务305.7 特约服务316 住住宅物业业管理服服务质量量二星级级标准3326.1 基本要要求3226.2 综合管管理服务务346.3 物业共共用部位位共用设设施设备备运行和和维护服服务4006.4 物业管管理区域域绿化养养护服务务526.5 物业管理区域域清洁卫卫生服务务556.6 物业管管理区域域秩序维维护服务务576.7 特约服服务5997住宅物物业管理理服务质质量三星星级标准准607.1 基本要要求6007.2 综合管管理服务务627.3 物业共共用部位位共用设
5、设施设备备运行和和维护服服务6887.4 物业管管理区域域绿化养养护服务务807.5 物业管管理区域域清洁卫卫生服务务837.6 物业管管理区域域秩序维维护服务务857.7 特约服服务8778住宅物物业管理理服务质质量四星星级标准准888.1 基本本要求8888.2 综合合管理服服务9008.3 物业共共用部位位共用设设施设备备运行和和维护服服务9668.4 物业管管理区域域绿化养养护服务务10888.5 物业管管理区域域清洁卫卫生服务务11118.6 物业管管理区域域秩序维维护服务务11338.7 特约服服务11161 总总 则1.1 本标准准规定了了住宅物物业管理理服务的术术语和定定义、基
6、基本规定定、服务务质量分分级及服服务质量量要求。1.2 本标准准适用于于平顶山山市行政政区域内内住宅物物业的共共用部位位、共用用设施设设备和相相关场地地的维修修、养护护、管理理，维护物业业管理区区域内的的环境卫卫生和相相关秩序序的物业业管理活活动。1.3 消防、避避雷、电电梯等专专用设备备的养护护标准如如与专业业标准不不相一致致的地方方，以专专业标准准为准。1.4 供水、供供电、供供气、供供热、通通信、有有线电视视等单位位，应当当依法承承担物业业管理区区域内相相关管线线和设施施设备的的维修、养养护责任任。建设设单位应应当按照照国家规规定的保保修期限限和保修修范围，承承担物业业的保修修责任。1.
7、5平平顶山市市行政区区域内的的住宅物物业管理理服务工工作除应应遵守本本标准外外，尚应应符合国国家及河河南省现现行相关关法律、法法规、规规章、标标准的规规定。2 规规范性引引用文件件中华人人民共和和国物权权法（主席令令第六十十二号）中华人人民共和和国消防防法（主席令令第六号）中华人人民共和和国特种种设备安安全法（主席令第四号）中华人人民共和和国标准准化法（主席令第十一号）物业管管理条例例（国务院院令第5504号号）保安服服务管理理条例（国务院令第564号）特种设设备安全全监察条条例（国务院院令第5449号）城市市市容和环环境卫生生管理条条例（国务务院令第第1011号）河南省省消防条条例（河南省省
8、第十一一届人民民代表大大会常务务委员会会公告第第38号号）住宅室室内装饰饰装修管管理办法法（建设部部令第1110号号）城市危危险房屋屋管理规规定（建建设部令令第1229号）物业服服务企业业资质管管理办法法（建设部部令第1164号号）住宅专专项维修修资金管管理办法法（建设部部、财政部部令第1165号号）河南省省建筑装装修装饰饰管理办办法（河南省省人民政政府令第第1177号）河南省省高层建建筑消防防安全管管理办法法（河南省省人民政政府令第第1555号）河南省省电梯安安全监督督管理办办法（河南省省人民政政府令第第1600号）电梯应应急指南南（建住房房200063号）物业承承接查验验办法（建房2010
9、165号）物业服服务收费费管理办办法（发改价价格22003318864号号）物业服服务收费费明码标标价规定定（发改价价检22004414428号号）物业服服务定价价成本监监审办法法（试行）（发改改价格22007722285号号）GB28894-20008 安安全标志志及其使使用导则则GB 2252001-220100 建筑筑消防设设施的维维护管理理GB2555066-20010 消防控控制室通通用技术术要求GB/TT 2117411-20008 住宅小小区安全全防范系系统通用用技术要要求GB/TT 1887755-20009 电梯梯、自动动扶梯和和自动人人行道维维修规范范TSG T50001-
10、20009 电电梯使用用管理与与维护保保养规则则GA5003-220044 建筑筑消防设设施检测测技术规规程3 术术语和定定义3.1 物业管管理服务务物业服务务企业受受业主或或者建设设单位委委托，按按照物业业服务合合同的约约定和有有关规定定，共同同对物业业管理区区域内的的建筑物物、构筑筑物及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护、管管理，维维护物业业管理区区域内环环境卫生生和相关关秩序的的物业管管理活动动。3.2 综合管管理服务务物业服务务企业按按照物业业服务合合同约定定提供的的客户服服务、档档案管理理服务、质质量管理理服务、应应急管理理服务、装装饰装修修管理服服务、宠宠物管理理服
11、务、专专项服务务委托管管理。3.3 物业共共用部位位共用设设施设备备运行和和维护服服务物业服务务企业按按照物业业服务合合同约定定提供的的物业共共用部位位的维护护管理服服务，共共用设施施设备的的维护管管理及日日常运行行、清洁洁、保养养和定期期检测服服务。3.4 物业管管理区域域绿化养养护服务务物业服务务企业按按照物业业服务合合同约定定提供的的物业管管理区域域内绿地地、绿化化设施、景景观设施施的宣传传、保护护等绿化化管理服服务，以以及物业业管理区区域内绿绿地的灌灌溉、施施肥、病病虫害防防治、整整形修剪剪和除杂杂草、清清理杂物物等绿化化养护服服务。3.5 物业管管理区域域清洁卫卫生服务务物业服务务企
12、业按按照物业业服务合合同约定定提供的的物业管管理区域域内生活活垃圾的的收集、清清运服务务，物业业管理区区域内道道路、广广场、健健身设施施、楼梯梯、走廊廊、单元元门窗、电电梯轿箱箱、候梯梯厅等共共用部位位、共用用设施的的清洁服服务，以以及消毒毒灭杀、水水景净化化、有害害生物防防治服务务。3.6 物业管管理区域域秩序维维护服务务物业服务务企业按按照物业业服务合合同约定定提供的的物业管管理区域域内门卫卫、巡逻逻、秩序序维护服服务以及及安全防防范服务务。3.7 业主房屋所有有权人。3.8 物业使使用人物业的承承租人、借借用人或或其他实实际使用用物业的的非所有有权人。3.9 物业服服务企业业依法设立立、
13、具有有独立法法人资格格并取得得相应资资质等级级，从事事物业管管理活动动的企业业。3.100 物业业共用部部分物业管理理区域内内业主专专有部分分以外，按按照规定定由业主主共同共共有、共共同管理理的建筑筑物、构构筑物及及配套设设施设备备和相关关场地。主主要包括括物业的的共用部部位、共共用设施施设备。3.111 专项项服务接受委托托，承接接共用设设施设备备维修养养护、绿绿化养护护、环境境卫生、秩秩序维护护等专业业服务。3.122 特约约服务物业服务务企业接接受业主主或物业业使用人人委托提提供的物物业服务务合同约约定以外外的服务务。3.133 突发发事件突然发生生，造成成或可能能造成重重大人员员伤亡、
14、财财产损失失、生态态环境破破坏和严严重社会会危害，危危及公共安安全的紧紧急事件件。4 基基本规定定4.1 本标准准中涉及及的物业业共用部分的的维修养养护为日常维维修养护护工作，不不包括需需要使用用专项维维修资金金的维修修、更新新和改造造工作。4.2本本标准所所称住宅宅物业公共共性服务务项目，包包括综合合管理服服务、物业共共用部位位共用设设施设备备运行和和维护服服务、物业管管理区域域绿化养养护服务务、物业管管理区域域清洁卫卫生服务务、物业管管理区域域秩序维维护服务务等五项项。依据物业业管理服务务质量高高低划分分为一星级级、二星星级、三三星级、四四星级等等四个等等级标准准。四星星级为最最高标准准，
15、一星星级为最最低标准准，每一一星级标准准高于且且包含相相应低一一星级的标标准。4.3物物业服务务企业从从事物业业管理活活动应取取得相应应的资质质等级，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目的物业管理业务。4.4从从事物业业管理的的人员应应当按照照国家有有关规定定取得职职业资格格证书。4.5 一个物物业管理理区域由由一个物物业服务务企业实实施物业业管理。4.6 物业服服务企业业可以将将物业管管理区域域内的专专项服务务业务委委托给专专
16、业性服服务企业业，但不不得将该该区域内内的全部部物业管管理服务务一并委委托给他他人。4.7 物业服服务企业业承接物物业时，应应当对物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行查验验，并验收收相关档档案资料料。4.8 本标准准为推荐荐性标准准，住宅宅物业管理理区域的的具体物物业管理理服务质量量标准，由由业主或或建设单单位与物物业服务务企业根根据所在在物业管管理区域域实际情情况，参参照本标标准在物物业服务务合同中约定。物物业服务务企业应应当按照照物业服服务合同同的约定，提供相相应服务务。5 住住宅物业业管理服务务质量一星星级标准准5.1 基本要要求5.1.1 物物业服务务企业应应当签订物物业服务务合同
17、，对对物业管管理的服服务事项项、服务务质量、服服务费用用、双方方的权利利义务、专专项维修修资金的的管理与与使用、物物业管理理用房、合合同期限限、违约约责任等等内容进进行约定定。5.1.2 物业业服务企企业向业业主提供供服务（包括按按照物业业服务合合同约定定提供物物业服务务以及根根据业主主委托提提供物业业服务合合同约定定以外的的服务），应当当明码标标价，标标明物业业服务企企业名称称、收费费对象、服服务内容容、服务务标准、计计费方式式、计费费起始时时间、收收费标准准、价格格管理形形式、收收费依据据、价格格举报电电话1223588等内容容。5.1.3 物物业服务务企业应应当对物物业管理理区域内内的共
18、用用消防设设施进行行维护管管理，提提供消防防安全防防范服务务。5.1.3.1 消消防设施施的验收收文件和和产品、系系统使用用说明书书、系统统调试记记录等原原始技术术资料应应当长期期保存。5.1.3.2 消消防控制制室值班班记录和和建筑筑消防设设施巡查查记录的的存档时时间不应应少于11年；建建筑消防防设施单单项检查查记录、建建筑消防防设施联联动检查查记录、建建筑消防防设施故故障处理理记录的的存档时时间不应应少于33年。5.1.4 电梯梯安全使使用要求求5.1.4.1 电电梯在投投入使用用前或者者投入使使用后330日内内，应向向特种设设备安全全监督管管理部门门办理使使用登记记。登记记标志应应置于或
19、或附着于于电梯的的显著位位置。5.1.4.2 电电梯的安安全附件件、安全全保护装装置、测测量调控控装置及及有关附附属仪器器仪表应应进行定定期校验验、检修修，并作作出记录录。5.1.4.3 在电电梯安全全检验合合格有效效期届满满前1个个月，应应向特种种设备检检验检测测机构提提出定期期检验申申请。5.1.4.4应当建建立电梯梯安全技技术档案案。安全全技术档档案应当当包括以以下内容容：1 特种种设备使使用注册册登记表表。2 电梯梯的设计计文件、产产品质量量合格证证明、安安装及使使用维护护保养说说明、监监督检验验证明等等相关技技术资料料和文件件。3 电梯梯的定期期检验和和定期自自行检查查的记录录。4
20、电梯梯的日常常使用状状况记录录。5 电梯梯及其附附属仪器器仪表的的日常维维护保养养记录。6 电梯梯运行故故障和事事故记录录。7 电梯梯应急救救援演练练记录。5.1.4.5 根根据中中华人民民共和国国特种设设备安全全法及及其他相相关规定定，应当当建立岗岗位责任任、隐患患治理、应应急救援援等安全全管理制制度，制制定操作作规程，保保证特种种设备安安全运行行。5.2 综合管管理服务务5.2.1 客客户服务务5.2.1.11 物业业管理区区域内设设置服务务台，物物业管理理用房面面积不低低于总建建筑面的的2。5.2.1.22客户服服务接待待工作时时间每周周不少于于3天。5.2.1.33 公示示24小小时服
21、务务电话、物物业服务务企业资资质证书书、营业业执照以以及物业业服务事事项、服服务标准准、收费费项目、收收费标准准等相关关信息。提提供特约约服务的的，公示示特约服服务项目目及服务务标准、收收费标准准。5.2.1.44 涉及及到影响响业主或或使用人人正常生生活的重重要服务务事项（如如：停水水、停电电、停气气、电梯梯维护保保养、喷喷洒农药药、灭鼠鼠、灭蟑蟑等），应应在主要要出入口口、各单单元公示示栏内张张贴通知知或设置置安全警警示、温温馨提示示牌，履履行告知知义务。5.2.1.55 水、电电急修11个小时时内、其他报报修按双双方约定定时间到到达现场场，由专项项服务企企业负责责的设施施设备应应立即告告
22、知。报报修回访访率应不不小于660%。5.2.1.66 业主主或物业业使用人人提出的的意见、建建议、投投诉在44个工作作日内回回复。投投诉回访访率1000%。5.2.2 档档案管理理服务5.2.2.11 妥善善保管建建设单位位或业主主委员会会移交的的档案资资料。5.2.2.22 建立立物业共用用设施设设备的管管理台账账，设备清清册及运行检检查记录录和维修修保养记记录、故障和事故处处理报告告、物业大大中修和和更新改改造记录录保存完完好。5.2.2.33 建立立业主档档案、收收费台帐帐等，并并妥善保保管。5.2.3质量量管理服服务5.2.3.11 建立立共用部部位共用用设施设设备维修修养护及及消防
23、安安全防范范、环境境卫生、秩秩序维护护等管理理制度。每每月考核核1次各各岗位职职责完成成情况。5.2.3.2 从业业人员佩佩戴标识识，保安安、保洁洁人员统统一着装装。5.2.3.3 对违反反治安、规规划、环环保、家畜家家禽饲养养等方面面法律、法法规规定定的行为为，应及及时劝阻阻并向有有关行政政管理部门门报告。5.2.3.4 每年年至少向向业主公开开征集11次物业业服务意意见，业业主问卷卷率700%以上上，并公示整整改情况况。5.2.3.5 每半半年组织织1次项项目服务务质量检检查，重重要节日日前组织织安全检检查。5.2.3.6 无重重大客户户投诉和和集体上上访事件件发生。5.2.4 应应急管理
24、理服务5.2.4.11 建立立突发事事件的应应急预案案，并定期组组织安全全宣传教教育和演演练。5.2.4.22 定期期开展防防火检查查，消除除火灾隐隐患。发发现占用用、堵塞塞、封闭闭疏散通通道、安安全出口口、消防防车通道道等消防防安全违违法行为为或火灾灾隐患的的，应当当予以劝劝阻、制制止、消消除；对对不听劝劝阻、制制止或无无法立即即消除的的，应当当及时向向公安机机关消防防机构或或公安派派出所报报告。5.2.4.33 发现现火情应应当立即即报警，迅迅速组织织、引导导遇险人人员疏散散，及时时扑救初初期火灾灾，协助助配合消消防部门门实施灭灭火扑救救。5.2.4.44 制定定电梯事事故应急急措施和和救
25、援预预案，并并定期演演练。5.2.4.5 电梯梯发生异异常情况况，应当当立即通通知电梯梯维修保保养单位位，同时时由物业业服务企企业电梯梯安全管管理人员员先行采采取措施施，安抚抚乘客，实施力所能及的救援。5.2.4.6 强降降水、大大风等极极端恶劣劣天气前前后，对对共用部部位共用用设施设设备进行行全面检检查，消消除安全全隐患。5.2.4.7 根据据情况随随时启动动防洪、减减灾应急急预案。5.2.5装饰装装修管理理服务5.2.5.11 建立立装饰装装修管理理服务制制度。5.2.5.2 受理理业主或或物业使使用人的的装饰装装修申报报登记，与与业主或或物业使使用人、装装饰装修修企业签签订住宅宅室内装装
26、饰装修修管理服服务协议议，告知知业主或或物业使使用人、装装饰装修修企业在在装饰装装修工程程中的禁禁止行为为和注意意事项。5.2.5.3 装饰饰装修期期间对装装修工人人的出入入实行持持证限期期管理，每周巡巡查1次次现场，发发现业主主或物业业使用人人、装饰饰装修企企业未申申报登记记或者有有违法违违规行为为的，应应立即劝劝阻；已已造成事事实后果果或拒不不改正的的，及时时报告有有关行政政管理部部门依法法处理，并并在物业业管理区区域内公公示。5.2.5.4 装饰饰装修工工程竣工工后进行行验收，对对违反住住宅室内内装饰装装修管理理服务协协议的当当事人，追追究违约约责任。5.2.5.5 委托托清运装装修垃圾
27、圾的，应应在指定定地点临临时堆放放，采取取围挡、遮遮盖措施施，在11周内清清运。自行清清运装修修垃圾的的，应采采用袋装装运输或或密闭运运输的方方式，在在1周内内清运。5.2.5.6 建立立装饰装装修管理理档案。5.2.6 宠宠物管理理服务5.2.6.11 宣传传宠物管管理政策策法规。5.2.6.22 建立立宠物管管理制度度。5.2.6.33 发现现饲养烈烈性犬、大大型犬或或者无养养犬证、免免疫证、检检疫证、无无束犬链链等违反反养犬规规定，妨妨碍他人人的人身身安全、休休息和生生活的，应应当劝阻阻和报告告有关行行政管理理部门。5.2.7 专专项服务务委托管管理5.2.7.11 签订订专项服服务委托
28、托合同，明明确双方权利利义务。5.2.7.22 专项项服务企企业应符符合相关关行政主主管部门门的资质质要求；操作人人员应持持有相应应的职业资资格证书书。5.2.7.33 对专专项服务务进行监监督及评评价。5.3 物业共用用部位共共用设施施设备运运行和维护服服务5.3.1物业业共用部部位共用用设施5.3.1.11 每半半年巡查查1次室室外墙面面、屋面面、散水水、落水水管等，发发现外墙墙面粉刷刷层剥落落、屋面局局部渗漏漏、散水和落水管管局部破破损等及及时修复复。5.3.1.22 每季季度巡查查1次楼楼内共用用部位门门、窗、玻玻璃等，发发现问题题及时修修复，保保持玻璃璃、门窗窗配件完完好，门门、窗开
29、开闭灵活活并无异异常声响响。5.3.1.33 每半半年巡查查1次楼楼内共用用部位墙墙面、顶顶面、地地面，发发现墙面面、顶面面粉刷层层剥落，面面砖、地地砖松动动、起壳壳、缺损损、不平平整等及及时修复复。5.3.1.44 每半半年巡查查1次道道路、场场地、阶阶梯及扶扶手、侧侧石、井井盖等，发发现损坏坏及时修修复，保保持路面面平整、无无破损、无无积水，侧侧石平直直无缺损损。5.3.1.55 每半半年巡查查1次大大门、围围墙、围围栏等，发发现损坏坏及时修复复。5.3.1.66 每季季度巡查查1次休休闲椅、凉凉亭、雕雕塑、景景观小品品、健身身设施等等，发现现损坏及及时修复复，保证证其安全全使用（如如需更
30、换换的除外外）。5.3.1.77 每年年检测11次防雷雷装置，发发现问题题及时修修复。5.3.1.88 每年年检查11次梁、板板、柱等等结构构构件，外外观出现现变形、开开裂等现现象时，应应申请房房屋安全全鉴定，同同时采取取必要的的防护措措施。按按照鉴定定结果组组织修缮缮。5.3.2 设设备机房房、配电电室、楼楼层配电电间5.3.2.11 每月月清洁11次，室室内无杂杂物，保保持通风风换气和和散热，保保持防水水、排水水设备完完好，保保持机房房温度、湿度符合设备使用要求。5.3.2.22 机房房设置挡挡鼠板、鼠鼠药盒或或粘鼠板板，配电电室、楼楼层配电电间防小小动物措措施完备备，穿墙墙线槽周周边封堵
31、堵严密，锁锁具完好好。5.3.2.33 在明明显易取取位置配配备消防防器材，地地下机房房设置应急急照明和和疏散逃逃生示意意图及逃逃生疏散散指示标标识。5.3.2.44 设施施设备标标识、标牌牌齐全，电电缆进出出线和设设施设备备开、关关标识清清晰、准准确。5.3.2.55 在显显著位置置张贴或或悬挂相相关制度度、证书书。5.3.2.66 运行行、检查查和维修修养护记记录每月月归档。5.3.3消防防设施设设备和器器材5.3.3.11 消防防控制室室1消防控控制室应应制定消消防控制制室日常常管理制制度、值值班员职职责、接接处警操操作规程程等工作作制度。2消防控控制室的的设备应应当实行行每日224小时
32、时专人值值班制度度，确保保及时发发现并准准确处置置火灾和和故障报报警。3消防控控制室值值班人员员应当在在岗在位位，认真真记录控控制器日日运行情情况，每每日检查查火灾报报警控制制器的自自检、消消音、复复位功能能以及主主备电源源切换功功能。4消防控控制室值值班人员员应当经经消防职职业技能能鉴定考考试合格格，持证证上岗。5正常工工作状态态下，不不应将自自动喷水水灭火系系统、防防烟排烟烟系统和和联动控控制的防防火卷帘帘等防火火分隔设设施设置置在手动动控制状状态。其其他消防防设施及及其相关关设备如如设置在在手动状状态时，应应有在火火灾情况况下迅速速将手动动控制转转换为自自动控制制的可靠靠措施。5.3.3
33、.22巡查1一般要要求1)消防防设施器器材巡查查应当每每周至少少一次。2)消防防设施器器材电源源开关、管管道阀门门，均应应指示正正常运行行位置，并并标识开开、关的的状态；对需要要保持常常开状态态的阀门门，应当当采取铅铅封、标标识等限限位措施施。2巡查内内容1)消防防供配电电设施：消防电电源工作作状态，自自备发电电设备状状况，消消防配电电房、发发电机房房环境，消消防电源源末端切切换装置置工作状状态。2)火灾灾自动报报警系统统：火灾灾报警探探测器外外观、区区域显示示器运行行状况，CCRT图图形显示示器运行行状况，火火灾报警警控制器器运行状状况，消消防联动动控制器器外观和和运行状状况，手手动报警警按
34、钮外外观，火火灾警报报装置外外观，消消防控制制室工作作环境。3)消防防供水设设施：消消防水池池外观，消消防水箱箱外观，消消防水泵泵及控制制柜工作作状态，稳稳压泵、气气压水罐罐工作状状态，水水泵结合合器外观观、标识识，管网网控制阀阀门启闭闭状态，泵泵房工作作环境。4)消火火栓（消消防炮）灭灭火系统统：室内内消火栓栓外观，消消防卷盘盘外观，室室外消火火栓外观观，消防防炮外观观，启泵泵按钮外外观。5)自动动喷水灭灭火系统统：喷头头外观，报报警阀组组外观，末末端试水水装置压压力值。6)泡沫沫灭火系系统：泡泡沫喷头头外观，泡泡沫消火火栓外观观，泡沫沫炮外观观，泡沫沫产生器器外观，泡泡沫液贮贮罐间环环境，
35、泡泡沫液贮贮罐外观观，比例例混合器器外观，泡泡沫泵工工作状态态。7)气体体灭火系系统：气气体灭火火控制器器工作状状态，贮贮罐间环环境，气气体瓶组组或贮罐罐外观，选选择阀、驱驱动装置置等组件件外观，紧紧急启/停按钮钮外观，放放气指示示灯及报报警器外外观，喷喷嘴外观观、防护护区状况况。8)防排排烟系统统：挡烟烟垂壁外外观，送送风阀外外观，送送风机工工作状态态，排烟烟阀外观观，电动动排烟窗窗外观，自自然排烟烟窗外观观，排烟烟机工作作状态，送送风、排排烟机房房环境。9)应急急照明和和疏散指指示标识识：应急急灯外观观，应急急灯工作作状态，疏疏散指示示标识灯外外观，疏疏散指示示标识灯工工作状态态。10)应
36、应急广播播系统：扬声器器外观，扩扩音机工工作状态态。11)消消防专用用电话：分机电电话外观观，插孔孔电话外外观。12)防防火分隔隔设施：防火门门外观，防防火门启启闭状况况，防火火卷帘外外观，防防火卷帘帘工作状状况。13)消消防电梯梯：紧急急按钮外外观，轿轿箱内电电话外观观，消防防电梯工工作状态态。14)灭灭火器：灭火器器外观，设设置位置置状况。15)其其他需要要巡查的的内容。5.3.3.3单项检检查1一般要要求消防设施施器材的的单项检检查应当当每月至至少组织织一次。2 单项项检查内内容1)消防防供配电电设施：消防用用电设备备电源末末级配电电箱处主主、备电电切换功功能，发发电机自自动、手手动启动
37、动试验，发发电机燃燃料检查查。2)火灾灾自动报报警系统统：警报报装置的的警报功功能，火火灾报警警探测器器、手动动报警按按钮、火火灾报警警控制器器、CRRT图形形显示器器、火灾灾显示盘盘的报警警显示功功能，消消防联动动控制设设备的联联动控制制功能和和显示。其其中火灾灾报警探探测器和和手动报报警按钮钮的报警警功能的的检查数数量不少少于总数数25%。3)消防防供水设设施：消消防水池池、消防防水箱，增增压设施施压力工工况，消消防水泵泵及水泵泵控制柜柜的启泵泵和主备备泵切换换功能，管管道阀门门启闭功功能。4)消火火栓（消消防炮）灭灭火系统统：室内内外消火火栓消防防水炮出出水及压压力，消消火栓启启泵按钮钮
38、，系统统功能。检检查数量量不少于于总数量量25%。5)自动动喷水灭灭火系统统：报警警阀组放放水、末末端试水水装置放放水。其其中末端端试水装装置放水水检查数数量不少少于总数数量255%。6)泡沫沫灭火系系统：泡泡沫液有有效期和和储存量量，泡沫沫消防栓栓出水或或出泡沫沫。7)气体体灭火系系统：灭灭火剂储储存量，模模拟自动动启动系系统功能能。8)防烟烟和排烟烟设施：机械加加压送风风机以及及系统功功能，送送风机控控制柜；机械排排烟风机机、排烟烟阀以及及系统功功能，排排烟风机机控制柜柜；电动动排烟窗窗启、闭闭。9)应急急照明、疏疏散指示示标：电电源切换换和充电电功能，标标识正确确性。10)消消防电话话和
39、应急急广播：通话、广广播质量量，应急急情况下下强制切切换功能能。11)防防火分隔隔设施：防火门门启闭功功能，防防火卷帘帘自动启启动和现现场手动动功能，电电动防火火门联动动功能，电电动防火火阀的启启、闭功功能。12)消消防电梯梯：首层层按钮控控制和联联动电梯梯回首层层，电梯梯轿箱内内消防电电话，电电梯井排排水设备备。13)灭灭火器：检查灭灭火器型型号、压压力值和和维修期期限。检检查数量量不少于于总数量量25%。14)其其他需要要测试检检查的内内容。5.3.3.44联动检检查1一般规规定消防设施施器材的的联动检检查应当当每年至至少组织织一次，主主要对消消防设施施器材系系统的联联动控制制功能进进行综
40、合合检验、评评定。2联动检检查内容容1)消防防供电设设施供电电功能和和主备电电源切换换功能检检查，检检验供电电能力。2)火灾灾自动报报警装置置每层、每每回路报报警系统统和联动动控制设设备的功功能试验验。每112个月月对每只只探测器器、手动动报警按按钮检查查不少于于一次。3)自动动喷水灭灭火系统统在末端端放水，进进行系统统功能联联动试验验，水流流指示器器报警，压压力开关关、水力力警铃动动作。对对消防设设施上的的仪器仪仪表进行行校验；每122个月对对每个末末端放水水阀检查查不少于于一次。4)消防防给水系系统最不不利点消消火栓（消消防炮）出出水，分分别用消消防水箱箱和消防防水泵供供水。每每12个个月
41、累计计对每个个消火栓栓、卷盘盘、水炮炮检查不不少于一一次。5)泡沫沫灭火系系统结合合泡沫灭灭火剂到到期更换换进行喷喷泡沫试试验；检检验系统统功能；校验仪仪器仪表表。6)通过过报警联联动，检检验系统统功能，进进行模拟拟喷气试试验；校校验仪器器仪表，存存储容器器称重。7)通过过报警联联动，检检查电梯梯迫降功功能；通通过报警警联动，检检查防火火卷帘门门及电动动防火门门的功能能；通过过报警联联动，检检查消防防广播切切换功能能；通过过报警联联动，检检查应急急照明、疏疏散指示示标识功能能；通过过报警联联动，检检查正压压送风或或者机械械排烟系系统功能能，并测测试风速速、风压压值。8)对每每只灭火火器选型型、
42、压力力和有效效期检查查每122个月不不少于11次。5.3.4 排排水系统统5.3.4.11 排水水设施每半年和和雨季前前检查11次雨、污污水井、屋屋面雨水水口等，并并及时清清理、疏疏通。每每次降雨雨前后对对主要排排水口、管管井进行行检查。5.3.4.22 污水水泵汛期每日日巡视22 次，平平时每月月巡视11次，检检查设备备运行状状态；每每月进行行1 次次手动启启动测试试；每年年养护11次。5.3.4.33 化粪粪池每半年检检查1次次化粪池池；组织织安排清清掏。5.3.5 照照明和电电气设备备5.3.5.11 保持持公共照照明灯具具清洁，院院落照明明灯按时时开启，满满足使用用要求。5.3.5.2
43、2 楼内内照明每月巡视视1 次次，发现现故障11周内修修复。5.3.5.33 楼外外照明每月巡视视1次，发发现故障障1周内修修复。5.3.5.44 应急急照明每月巡视视1 次次，发现现故障，即时修修复。5.3.5.55 低压压配电箱箱和低压压线路每月巡视视1 次次设备运运行状况况；每年年养护11次，内内容包括括紧固、检检测、清清扫。5.3.5.66 低压压柜每周巡视视1次设设备运行行状况；每年养养护1 次，养养护内容容包括紧紧固、检检测、清清扫，每每年检查查1次电电气安全全。5.3.5.77 控制制柜每周巡视视1次设设备运行行状况；每年养养护1次次，养护护内容包包括紧固固、检测测、调试试、清扫
44、扫。5.3.5.88 发电电机每季度试试运行11次，保保证运行行正常。5.3.6 安安全防范范系统5.3.6.11 报警警控制管管理主机机每日巡查查1次设设备运行行状态，发发现故障障，即时排排除；每每半年表表面清洁洁1次；每年内内部除尘尘1次。5.3.6.22 对讲讲门口机机每月巡查查1次按按键、显显示屏等等，发现现故障，即即时排除除；每半半年表面面清洁11次；每每年内部部除尘11次。5.3.6.33 网络络控制箱箱每半年检检查1次次外观、接接线等，发发现故障障，即时时排除；每半年年表面清清洁1次次；每年年内部除除尘1次次。5.3.6.44 红外外对射探探测器每半年检检查1次次接线、探探测范围
45、围、防水水状况等等，发现现故障，即即时排除除；每半半年表面面清洁11次；每每年内部部除尘11次。5.3.6.55 图像像采集设设备每日巡查查1次监监视画面面、录像像功能等等，发现现故障，即即时排除除；每半半年表面面清洁11次；每每年内部部除尘11次。5.3.6.66 摄像像机每半年检检查1次次聚焦、红红外夜视视、接线线、防水水状况等等，并进进行相应应的调校校，发现现故障，即即时排除除；每半半年镜头头表面清清洁1次次；每年年防护罩罩内部除除尘1次次。5.3.6.77 解码码器每半年检检查1次次防雨罩罩、接线线等，并并进行相相应的调调试，发发现故障障，即时时排除；每半年年表面清清洁1 次；每每年内
46、部部除尘11 次。5.3.6.88 云台台每半年检检查1次次运转、接接线等，并并进行清清晰度调调校，发发现故障障，即时时排除；每半年年表面清清洁1次次；每年年转动部部位上润润滑油11次。5.3.6.99 巡更更系统每半年检检查1次次，发现现故障，及及时排除除；每半半年表面面清洁11次。5.3.6.110 读读卡器每半年检检查1次次外观及及防水状状况等，发发现故障障，即时时排除；每半年年表面清清洁1次次。5.3.6.111 电电磁锁门门锁每月巡查查1次吸吸力、外外观、接接线等，发发现故障障，即时排排除。5.3.6.112 出出门按钮钮每月巡查查1次开开锁功能能、接线线等，发发现故障障，即时排排除。5.3.7 电电梯5.3.7.11 制定定电梯使使用安全全管理制制度，确确定具有有相应资资格的电电梯安全全管理人人员负责责电梯日日常使用用管理工工作。5.3.7.22