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1、20099年1-2季度成成都房地地产市场场报告第一部分分宏观政政策分析析一、宏观观经济背背景世界经济济依然未未走出金金融危机机阴影；直至5月份，CPI连续四四个月下下降，PPI连续6个月下下降；CPI和PPI持续双双向下行行，经济济仍处于于紧缩状状态；20009年上半半年实行行极为宽宽松的货货币政策策，持续续低利率率，广义义货币供供应量(M22)余额持持续上升升，5月末金金融机构构人民币币各项贷贷款余额额36.21万亿元元，同比比增长30.6%，增幅幅比上年年末高111.887个百分分点；1-5月份累累计全社社会用电电量同比比下降3.666%，重工工业用电电量累计计下降7.779%，单月月来看
2、，重重工业用用电量出出现回升升；A股市场场回暖，上上证指数数持续上上升，突突破30000点；国国家统计计局发布布的09年上半半年宏观观经济预预警指数数从1月的79到5月的82，虽然然仍处于于偏冷区区间，但但呈上升升趋势；全国上上半年房房地产销销售情况况均非常常好，1-5月全国国销售面面积同比比增长25.5%，销售售额同比比增长45.3%。解析：当当经济危危机的阴阴影还笼笼罩在世世界各地地，各国国还在继继续忙于于应对经经济危机机的进一一步恶化化时，中中国似乎乎一枝独独秀，多多项经济济指标显显示中国国正在率率先走出出危机。但但宏观经经济是否否就此开开始复苏苏了呢，还还是仅仅仅是4万亿的“强心针”在
3、提振振？我们们认为上上半年的的情况并并不预示示着一个个乐观的的短期或或中期经经济态势势。二、政策策动向1、中央央一号文文件：今今年建立立健全农农村土地地流转市市场，强强调增加加种粮农农民直接接补贴，努努力增加加农民务务工收入入；土地地流转并并非私有有化，流流转的只只是部分分权益如如承包经经营权，而而非产权权、所有有权，流流转与否否取决于于收益；省直管管县可减减行政开开支，有有助建新新农村。2、国土土资源部部禁止保保障房地地块用于于商业开开发，5月20日，国国土资源源部下发发通知，要要求各地地市、县县国土资资源管理理部门加加快保障障性住房房用地供供应计划划的落实实，加强强和规范范保障性性住房用用
4、地供应应管理。禁禁止借保保障性安安居工程程之名，以以划拨方方式取得得土地后后改变用用途用于于商品住住房等商商业开发发。3、发改改委：今今年研究究开征物物业税，发发展改革革委年深化化经济体体制改革革工作意意见提提出，要要深化房房地产税税制改革革，研究究开征物物业税。该该项工作作将由财财政部、国国税总局局、发改改委、住住房和城城乡建设设部共同同负责。4、财政政部：房房屋赠与与三种情情况下不不征收个个税，房屋产产权所有有人将房房屋产权权无偿赠赠与配偶偶、父母母、子女女、祖父父母、外外祖父母母、孙子子女、外外孙子女女、兄弟弟姐妹；房屋产产权所有有人将房房屋产权权无偿赠赠与对其其承担直直接抚养养或者赡赡
5、养义务务的抚养养人或者者赡养人人；房屋产产权所有有人死亡亡，依法法取得房房屋产权权的法定定继承人人、遗嘱嘱继承人人或者受受遗赠人人。5、资本本金比例例下调，房地产投资积极回升条件增加，5月27日，国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。根据通知，其他房地产开发项目的最低资本金比例由此前的35%下调至30%，下调了5个百分点；保障性住房和普通住房，则为一般项目的下限水平20%。6、国土土资源部部：不会会出台小小产权房房统一文文件。面面对外界界一再揣揣测政府府部门对对小产权权房的处处理态度
6、度，国土土部首次次回应：将不会会出台统统一的处处理意见见，而是是具体问问题具体体分析。7、住房房城乡建建设部：西部廉廉租房每每平米补补贴400元。住住房城乡乡建设部部消息,住房城城乡建设设部、发发展改革革委、财财政部向向各地、各各部门印印发20009-220111年廉租租住房保保障规划划称,从20009年起到20111年,争取用用三年时时间,基本解解决747万户现现有城市市低收入入住房困困难家庭庭的住房房问题。其其中20009年新增增廉租住住房房源源177万套，新新增发放放租赁补补贴83万户；20110年新增增廉租住住房房源源180万套，新新增发放放租赁补补贴65万户；20111年新增增廉租住
7、住房房源源161万套，新新增发放放租赁补补贴43万户。根根据规划划，中央央对财政政困难地地区廉租租住房保保障补助助具体为为西部地地区400元/平方米，中中部地区区300元/平方米米，辽宁宁、山东东、福建建省的财财政困难难地区200元/平方米米。8、房管管局：关关于进一一步规范范房地产产广告的的通知。通通知主主要针对对近来部部分房地地产广告告内容出出现了一一些不规规范的行行为进行行修正，强强调广告告内容的的真实性性，不得得使用虚虚假和夸夸张、含含糊其辞辞的广告告词句，不不能承诺诺投资回回报率等等，不得得出现风风水占卜卜类内容容9、川国国土资源源厅：暂暂停别墅墅类房产产项目土土地供应应。1月20日
8、从在蓉召召开的全全省国土土资源管管理工作作会上获获悉，为为提高土土地使用用率，四四川省国国土资源源厅今年年将坚决决停止别别墅类房房地产开开发项目目的土地地供应，同同时严格格限制低低密度及及大套型型商品房房土地供供应。同同时今年年四川还还将建立立低效用用地退出出机制，逐逐步淘汰汰占地多多和效益益较差的的项目。10、成成都市房房产管理理局关于于调整公公布成都都市中心心城区享享受优惠惠政策普普通住房房标准的的通知。规规定住宅宅小区建建筑容积积率在1.0以上（含含1.0）、单单套建筑筑面积在在144平方米米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下，且二环以内：
9、6820元/平方米，二环至三环之间：5450元/平方米，三环以外：4920元/平方米。11、成成都市政政府出台台政策买写字字楼最高高补贴5百万。根根据4月中旬旬下发的的关于于进一步步加快金金融业发发展的若若干意见见，成成都市将将致力于于推进东东大街“金融一一条街”、南部部新区金金融总部部商务区区（北起起高新区区繁雄大大道，南南至民丰丰大道，东东起天府府大道，西西至站华华路）；天府新新城金融融后台服服务中心心建设，构构建西部部地区区区域金融融总部最最为集中中的西部部金融中中心。为为吸引银银行、保保险、证证券公司司、小额额担保公公司等金金融企业业落户，意意见规规定，凡凡进入以以上集聚聚区的金金融机
10、构构总部、地地区总部部，购买买自用办办公用房房给予一一次性购购房补贴贴，补贴贴标准为为10000元/平方米米；租赁赁自用办办公用房房给予连连续3年租房补补贴，补补贴标准准为每月月20元/平方米米；自建建自用办办公用房房所需土土地，可可按照土土地拆迁迁整理成成本挂牌牌出让。每每家金融融机构享享受补贴贴总额最最高可达达500万元。解析：回回顾上半半年的各各种政策策，国家家进一步步加强对对农民、城城市低收收入者的的保障力力度。一一季度因因为市场场还不明明朗，出出台的政政策主要要还是以以刺激购购房、扶扶持地产产为主，同同时伴随随着地方方政府保保护购房房者利益益的政策策如规范范地产广广告内容容等。二二季
11、度市市场的回回暖基调调明确，开开始提出出物业税税和不统统一“转正”小产权权房。但但市场的的回暖并并没有包包含受全全球金融融危机影影响更深深的写字字楼市场场，因此此对写字字楼市场场的“拯救”一直持持续。第二部分分20009年上半半年市场场总结与与下半年年市场展展望一、成都都20009年上半半年土地地市场分分析1、土地地市场供供应情况况根据成都都市国土土资源局局网站公公布的土土地拍卖卖挂牌公公告，09年1-6月，全全市土地地供应为为231宗，总总面积198841亩，平平均供应应规模为为86亩/宗。平平均供应应规模比比08年上半半年土地地供给同同比上升升了27，供供给宗数数同比上上升了18%。09年
12、上上半年成成都市商商住土地地供给规规模合计计为96335亩，较08年上半年年同比上上升了9%。注:此表表内数据据统计为为商、住住用地，工工业略09年上上半年主主城区商商住土地地供给中中，累计计供给17宗，规规模为649亩，规规模较08年同期期相比下下降了64%。2、商业业和住宅宅土地市市场成交交情况根据成都都市国土土资源局局网站所所公布，09年上半半年全市市共出让让商业或或住宅用用地39宗，总总成交面面积29001亩，成成交金额额14.39亿元，成成交面积积较08年同期期下降了了59%，成交交金额也也相应下下降了86%。09年上上半年主主城区共共成交2宗土地地，累计计31亩；郊郊县共有有37宗
13、商住住用地成成交，规规模累计计28770亩，其其中彭州州以1241亩排在在首位，其其次是都都江堰和和新津，规规模分别别为10333亩和302亩。09年上上半年土土地成交交中，主主城区平平均成交交地价746万/亩，郊郊县平均均成交地地价为42万/亩，较08年同期期相比下下降了44%。单就就区域平平均成交交地价而而言，新新都以124万/亩居首首位，其其次是新新津、郫郫县，分分别为99万/亩、75万/亩。整整体来看看，土地地成交价价格普遍遍较低，土土地多以以起拍价价成交，市市场不如如去年同同期活跃跃。二、20009年上半半年商品品房市场场分析成都1-5月各地地产数据据同比增增幅与全全国和西西部对比比
14、情况全国增幅幅西部增增幅成都增增幅完成投资资 6.80% 8.60% -224.110%销售面积积 255.500% 226.220% 72.00%销售金额额 455.300% 336.110% 58.50%房屋销售售价格 -00.600% -0.990%全国地产产在今年年上半年年都经历历了从“小阳春”到“大阳春”，销售售面积和和销售金金额都一一路飘红红，虽然然房价相相比去年年同期有有所降低低，但环环比却都都是有增增无减。由由上表可可见，成成都市场场在销售售面积和和销售金金额上是是大大超超过全国国和西部部平均水水平，但但完成投投资却严严重不及及全国和和西部平平均水平平。1、完成成投资情情况截至
15、099年5月，全全市房地地产开发发投资累累计完成成2866.766亿元，同同比下降降24.11%，在4月负增增长16.8%的基础础上又下下降7.3个百分分点。开开发投资资增幅持持续下滑滑。投资资者信心心不足。2、主城城区新增增商品房房供应情情况09年上上半年，主主城区共共有159个项目目取得185个预售售证，新新增供应应面积（包包括部分分商业、车车库及配配套设施施用房）4833.211万，较较08年同期期供应下下降了35%。新增商品品房供给给体量就就行政区区域而言言，金牛牛区位居居首位，总总供给面面积93.69万，高高新区、锦锦江区分分别以84.22万、81.83万紧紧跟其后后。从目目前整体体
16、供给市市场来看看，在刚刚性需求求的带动动下，供供给仍较较为充足足，户型型面积仍仍以90以下下中小户户型为主主。09年上上半年，商商品房供供给环域域主要集集中在2环-3环及3环外，新新增供应应面积占占了总供供给的50%，供应应面积较较08年同期期下降了了21%，其次次是3环外，占占了总供供给的32%，供应应面积较较去年同同期相比比下降了了41%。3、商品品房成交交情况根据成都都市房管管局网站站公布的的商品房房交易备备案数据据，20009年上半半年全市市共成交交商品房房11226311套，累累计成交交面积10774万，同同比大幅幅上涨73.5%，套均均面积95.4，其其中主城城区套均均面积86.5
17、，郊郊县套均均面积1099.4。09年上上半年成成都市主主城区商商品房交交易合计计690083套，成成交面积积5977.677万，成成交面积积同比08年上半半年上升升了89%，套均均面积86.5。主主城区商商品房上上半年新新增供给给与销售售面积比比0.8。09年上上半年成成都郊县县商品房房累计交交易共计计435548套，成成交面积积4766.433万，套套均面积积109.4。4、商品品房成交交额和成成交均价价情况截至5月月底，全全市商品品房销售售额累计计为394.87亿元，同同比增长长58.5%。商品品房成交交金额随随着08年四季季度各种种救世政政策的影影响而开开始回升升，09年一季季度和四四
18、五月份份成交金金额相比比08年同期期大幅上上升，且且超过07年同期期水平。按季度来来看，商商品房均均价从08年3季度开开始下降降，持续续下降2个季度度后，随随着09年销售售情况的的好转，09年一季季度价格格也开始始回升，至4、5月基本保持企稳。5、二手手房市场场情况根据成都都市房管管局网站站公布的的商品房房交易备备案数据据，20009年上半半年主城城区二手手房共成成交233359套，较08年同期期相比上上升了57%。三、半年年媒体监监测分析析本月成都都市房地地产广告告监测分分析说明明：监测时间间：20009.11.1-20009.66.300监测媒体体：成都都商报、华华西都市市报、成成都房产产
19、报道、先先锋居周周刊、地地产商、成成都房地地产监测内容容：以上上媒体中中发布的的房地产产咨询，包包括平面面广告、专专版；监监测指标标为广告告投放总总量、发发布规格格、发布布时间、楼楼盘广告告强度、广广告诉求求点、版版面及区区域广告告监测分分析。监测范围围：以上上报纸媒媒体所有有地产广广告20099年上半半年全市市报媒楼楼盘资讯讯总数：348个，其其中报纸纸媒体咨咨讯数：324个，杂杂志媒体体咨讯数数：69个；平平面广告告总发布布频次：2567次，其其中报纸纸媒体咨咨讯数：22885次，杂杂志媒体体咨讯数数：282次。20099年上半半年成都都报媒投投放频次次共25667次，楼楼盘资讯讯总数为为
20、348个。与08年同期期相比，投投放频次次增长11.08%，楼盘盘资讯数数相差不不大。广广告诉求求点变化化较大，从从去年同同期的以以项目推推广为主主，所占占比例近近一半，到到今年的的项目推推广、优优惠及开开盘时间间分别占占30.85%、27.43%及23.02%；与08年下半半年相比比，优惠惠幅度下下降较大大，从08年最高高达40%以上到到现在的的27.43%，已经经处于一一个比较较正常的的比例。增长幅度相对最大的为开盘时间，占总量的23.02%。上半年楼楼盘宣传传动态反反映出，刚刚刚经历历了08年的“寒流”，09年一季季度各楼楼盘都是是以优惠惠促销为为主线。而而促销的的成果也也是显而而易见，
21、“小阳春”的到来来使得二二季度楼楼盘动态态以开盘盘项目增增多最为为突出。经经历了一一季度销销量的猛猛增，4月开始始楼盘促促销优惠惠力度减减缓，5、6月开始始楼盘动动态主要要回归到到开盘及及项目推推广上。随随着楼市市成交量量持续攀攀升，不不仅各项项优惠政政策不见见踪影，房房价从5月开始始已然呈呈现出涨涨价势头头。广告告语如“开盘当当天热销销200套.抢购盛况”、“开盘强强销过数数亿”等开始始出现。中成看点点：上半年年住宅和和商业土土地市场场供给总总量较去去年同期期小幅增增加9%，但成成交面积积较08年同期期却下降降了59%，成交交金额也也相应下下降了86%。整体体来看，土土地成交交价格普普遍较低
22、低，土地地多以起起拍价成成交，市市场不如如去年同同期活跃跃。上半年年商品房房供给方方面也显显得不够够积极，新新增商品品房供应应面积较较08年同期期下降了了35%，而上上半年房房地产急急速回暖暖，一二二季度销销售面积积和销售售金额不不仅大幅幅超过20008年水平平，甚至至超过20007年水平平。主城城区商品品房新增增供给与与销售面面积比为为0.8，而去去年同期期的供销销比达2.223之高，存存量房得得以大量量消化。成成交套均均面积及及其他数数据显示示，购房房者多为为年轻人人，首次次置业比比重较大大。上半年年开发商商基于08年底房房地产市市场的走走势，对对09年做出出了悲观观的预判判，导致致09年
23、初对地地产的发发展信心心不足。然然而在政政府和地地产商一一致的各各种优惠惠促销政政策鼓励励下，市市场强劲劲的刚需需带动了了09年上半半年房地地产业的的急速回回暖，这这种反差差可能在在下半年年会得到到改变。四、成都都下半年年市场走走势预测测1、政策策方面各地房地地产市场场在国家家一系列列救市政政策的鼓鼓励下，需需求已出出现明显显回暖，有有的地方方甚至或或将有泡泡沫出现现。预计计下半年年宏观政政策方面面将继续续鼓励房房地产投投资，房房地产开开发的金金融政策策依然宽宽松，以以保证供供给。但但对二套套房政策策执行会会趋严，甚甚至将会会有一系系列措施施严格限限制炒房房行为。2、土地地市场上半年楼楼市的回
24、回暖让开开发商看看到曙光光，目前前全国其其他地方方已经有有许多房产产商高价价拿地，而而且上半半年成都都市场土土地市场场非常冷冷清，预预计下半半年在依依然宽松松的信贷贷政策下下，将有有更多的的开发商商选择购购买更多多的土地地，在此此情况下下，地价价将有所所上升。3、商品品房供给给走势因上半年年销售局局面大好好，供给给相对保保守，供供销比仅仅为0.8，预计计下半年年供给方方面会加加大投入入，投资资额和新新开工面面积均会会较上半半年有较较大幅度度增加。4、商品品房需求求走势而需求方方面，上上半年的的需求得得到极大大放量，且且房价在在上半年年越趋高高势，加加上传统统季节性性影响，预预计销售售面积在在7-8月份会会有所回回落，而而从9月份开开始，市市场需求求会收出出“豹尾”行情。5、商品品房需求求走势房价似乎乎已经进进入了一一个短期期上升通通道，随随着20009年宏观观经济逐逐季好转转，加上上需求的的再次释释放，房房价有震震荡走高高的趋势势，但绝绝对价格格差异化化在拉大大，市区区房价涨涨幅会加加大，而而郊区则则可能变变化不会会太大。