《某年度成都市房地产市场分析及趋势预测报告15293.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某年度成都市房地产市场分析及趋势预测报告15293.docx（31页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第第一部分分 宏观观环境 11、宏观观经济环环境 中中国自加加入WTTO的一一年时间间里，全全国的各各项经济济指标可可谓“全线飘飘红”。20002年中中国经济快速健康康成长，预预计全年年国内生生产总值值达到110.22万多亿亿元，实实现历史史性突破破，全年年经济增增长率将达到到8，高高于年初初确定的的目标。中中国共产产党第十十六次全全国代表表大会的的召开，也也促进了各地发展展经济的的积极性性。国务务院发展展研究中中心
2、等专专业研究究机构预预测，如如果不出出现意外外，20003年中国经济济发展将将保持强强劲势头头，预计计增长速速度将达达到7.9至至8.22。；世界经经济也处处在缓慢复苏阶段段。在相相对比较较有利的的环境中中，中国国经济的的“三驾马马车”，投资资、消费费、出口口在20002年是中国经经济保持持高速增增长的强强大动力力。 220022年1-111月成成都市完完成房地地产开发发投资1154亿亿元，比比去年同同期增长长21.9。住住宅投资118亿亿元，同同比增长长28.3，房房地产业业已成为为推动成成都市经经济发展展的重要要力量。 22、宏观观政策环环境 (1)土土地市场场 220022年的成成都市土
3、土地市场场是经历历了一场场历史性性的大变变革。招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使用权规定定的颁颁布实施施为土地地市场杜杜绝黑箱箱操作提提供了保保证。规规定指指出：自自20002年7月1日起，商商业、旅旅游、娱娱乐、金金融、服服务业、商商品住宅宅等经营营性项目目的用地地，将在在全国范范围内实行招招标、拍拍卖、挂挂牌方式式进行出出让。 由由于以前前房地产产市场存存在着多多渠道、多多源头供供应土地地的问题题，使一一些企业业凭借关关系可以以得到廉价开开发用地地，严重重损害了了市场的的公平性性，也大大大降低低了政府府部门宏宏观调控控力度。政政府在土地供应应上缺乏乏计划性性，加大大了土地地招投标标行为的的
4、投机性性，阻碍碍市场健健康发展展。 按按照新的的政策规规定，进进行商业业、旅游游、娱乐乐和商品品住宅等等各类经经营性的的用地，必必须以招招标、拍卖或或者挂牌牌方式出出让。除除了这些些用途以以外的用用地，在在确定其其供地计计划并公公布后，同同一宗地有两个个以上意意向用地地者，也也应当采采用招标标、拍卖卖或者挂挂牌方式式出让。 (2)金金融政策策 220022年2月20日，中中国人民民银行宣宣布金融融机构各各项存款款年利率率平均下下调0.25。其中中活期存款利利率及一一年期定定期存款款利率均均下调00.277；各各项贷款款年利率率平均下下调0.5。其其中六个月期贷贷款利率率及一年年期贷款款利率均均
5、下调00.544。金金融机构构在中国国人民银银行的准准备金存存款利率下调00.166；中中国人民民银行的的各档次次再贷款款利率分分别下调调0.554。 一一时间，降降息的利利好在市市场上不不绝于耳耳，房地地产业尤尤其大受受鼓舞。房房地产企企业作为为融资主体，在降降息的背背景下，总总体成本本随之会会降低，这这无疑对对企业的的发展有有很积极极的作用用。目前前国内大多数数企业的的资金运运作主要要是银行行贷款，降降息后，财财务成本本下降，产产生的利利润必然然上升。另外降息对对购房者者来说意意味着支支出成本本降低，付付出部分分相对减减少，这这对刺激激和促动动居民购购房消费，拉动动内需有有很积极极的影响响
6、。 但但是随着着房地产产业的持持续火爆爆，特别别是在局局部地区区出现了了泡沫的的成分，为为了防止止92年房房地产泡沫的的再次出出现，110月24日中中国人民民银行货货币政策策分析小小组发表表二OOO二年年第三季季度货币政策执执行报告告。其其中称：商业银银行要警警惕房地地产泡沫沫。央行行、六部部委、国国土资源源部和监监察部也相继继发文就就目前房房地产市市场中出出现的相相关问题题发出警警告；针针对局部部地区出出现的房房地产投资增幅过过大、土土地供应应过量、市市场结构构不尽合合理和价价格增长长过快等等问题，建建设部等等六部委委联合发文要要求各地地加强房房地产市市场宏观观调控，强强化土地地供应管管理，
7、发发挥土地地供应和和金融对对房地产市场的的调控作作用；建建设部确确定整治治房地产产市场六六问题，以以整顿和和规范房房地产市市场秩序序。 220022年12月5日，中中国人民民银行正正式宣布布，将对对20001年6月以来来商业银银行房地地产信贷贷业务办理情情况进行行严格检检查。正正式发出出了开始始收缩房房地产信信贷的信信号。有有关人士士透露，央央行之所以在房房地产信信贷业务务上出此此大动作作，主要要是为了了抑制房房地产开开发局部部过热，避避免100年前的房地产泡泡沫历史史重现。据据了解，目目前金融融机构113.33万亿元元贷款中中大约有有10属属于房地地产信贷。 而而按照央央行这项项规避风风险的
8、规规定，全全国两万万多家房房地产开开发企业业中只有有极少部部分能够够拥有贷款资格格，而绝绝大多数数开发企企业都将将被这一一贷款“门槛”拒之于于外。因因为在这这些开发发企业中，其投资资的自有有和筹集集资金往往往不足足30，主主要还是是靠银行行贷款进进行项目目运作，所所以，这这些企业的平平均资产产负债高高达700以上上，有的的甚至达达到了994。与与这种开开发商融融资能力力脆弱相相对应的便是是加大了了商业银银行的信信贷风险险。如果果严格执执行央行行此项规规定，商商业银行行不再敢敢违规发放房地产产信贷，那那些主要要依靠银银行资金金开发物物业的开开发公司司资金供供应链将将有可能能断裂，一一轮房地产业业
9、的洗牌牌运动在在所难免免， 附附：中国国人民银银行即将将进行的的四大检检查重点点： 一一、是否否对“四证”不齐备备的房地地产项目目发放开开发贷款款；是否否放松贷贷款条件件，在开开发商自有资金没没有达到到开发项项目总投投资300的情情况下发发放住房房开发贷贷款； 二二、商业业银行个个人住房房贷款业业务中，是是否有违违反个个人住房房贷款管管理办法法的规规定、“零首付”、降降低首付付款比例例或其他他变相违违规行为为的问题题；购买买期房的的是否符符合多层层住宅主主体结构构封顶、高层层住宅完完成总投投资的三三分之二二的规定定，是否否严格执执行个人人住房贷贷款利率率政策，有有无擅自提高或或降低个个人住房房
10、贷款利利率水平平的行为为； 三三、个人人商业用用房贷款款是否严严格执行行低借比比不得超超过600、贷贷款期限限最长不不得超过过10年、商业用用房应为为现房的的规定： 四四、商业业银行分分行是否否存在逃逃避其总总行授权权、授信信额度的的规定，以以流动资资金贷款款替代住住房开发贷款款，向开开发商发发放贷款款的行为为等。 (3)整整顿房地地产市场场 全全国整顿顿和规范范市场经经济秩序序领导小小组办公公室负责责人日前前公开表表示，明明年将在在巩固已已有成果的基础础上，组组织新的的专项整整治，包包括在前前期整顿顿和规范范建筑市市场秩序序的基础础上，集集中整治与群众利利益密切切相关的的房地产产市场，把把整
11、顿和和规范市市场经济济秩序的的工作推推向深入入。 对对房地产产市场全全国范围围内的全全面整顿顿，从今今年7月份就就开始了了，整顿顿的重点点包括：违规开发，广告告虚假，面面积“短斤缺缺两”；中介介机构鱼鱼目混珠珠，虚假假信息充充斥市场场，从业业人员良良莠不齐：合同同欺诈，有有的企业业强制使使用不利利于购房房人的合合同，有有的企业业在合同同中设置置免责条条款，逃避责任；未经验验收合格格擅自交交付使用用以及物物业管理理不规范范，存在在多收费费少服务务、服务务态度恶劣问题等等等。 从从10月15日起起，成都都市建委委、规划划局、房房管局、国国土资源源局等九九部门联联合行动动，重拳拳出击，全面面整顿房房
12、地产领领域中存存在的各各类问题题，并欢欢迎广大大市民举举报各种种违法违违规的房房地产行为。对于于各种违违法违规规的房地地产行为为，市民民、购房房者及知知情人士士该怎样样举报，使使问题更更容易得到解决决?整顿规规范的内内容包括括查处违违法违规规开发；查处商商品房销销售违规规；查处处商品房房面积计算“短斤斤少两”；查处处合同欺欺诈；查查处物业业管理违违法违规规；查处处不规范范中介：查处虚虚假广告告承诺误导消消费者等等七大方方面，共共有500条禁令令，对存存在的问问题可直直接向相相关主管管部门投投诉和举举报。 (4)220022年成都都市及全全国重大大政策通通知一览览 关于于开放和和发展住住房二级级
13、市场中中若干具具体问题题的通知知 关于于规范住住房交易易税费有有关问题题的通知知 成都都市拆迁迁安置房房建设标标准 招标标、拍卖卖、挂牌牌出让国国有土地地使用权权规定 成都都市城镇镇建筑物物命名标标准 关于于进一步步加强成成都市房房地产广广告管理理的通知知 房地地产经纪纪人员职职业资格格制度暂暂行规定定 关于于印发建建设部220022年整顿顿和规范范建筑市市场秩序序工作安安排的通通知 关于于规范房房地产开开发企业业建设行行为的通通知 关于于健全和和规范有有形建筑筑市场的的若干意意见 国务务院关于于修改的决定定 商品品住宅装装修一次次到位实实施细则则(试行稿稿) 经济济适用住住房价格格管理办办法
14、 33、政府府工程 (1)全全面启动动沙河综综合整治治工程，三三环路、成成龙路、老老成渝路路年内建建成通车车。府南南河污水水截流工程，清清水河整整治、建建设工程程。 (2)全全面推进进创建国国家园林林城市工工作，新新增绿地地面积2200万万平方米米。城区区新建77个绿化化小广场，面积积不低于于6万平方方米。 (3)完完成城区区1000条主街街干道和和中小街街道的综综合整治治。加强强城区“扬尘”污染整整治力度度。烟尘控制区区覆盖率率大于或或等于995，市市区汽车车尾气抽抽检达标标率大于于80。 (4)加加大中心心城区交交通整治治力度，完完成长顺顺街、玉玉双路、南南大街等等主干道道的扩建建工程，及
15、及部分交叉路路段的道道路改造造。加强强城市交交通组织织管理和和“严管示示范街”建设，实实施“畅通工工程”。 (5)构构建廉租租住房供供应体系系，解决决城区年年收入665000元以下下的最低低收入家家庭无房房户、住住房困难户3000户。解解决城区区人均住住房建筑筑面积112平方方米以下下的住房房困难户户、无房房户1000000户，年内完成旧旧城改造造工程880万平平方米，低低洼棚户户区改造造20万平平方米。 44、热点点问题 (1)房房地产泡泡沫 房房地产泡泡沫是220022年度成成都市乃乃至全国国非常关关切的一一个问题题。对于于目前中中国房地地产市场场有无泡沫问问题，社社会上存存在较大大的分歧
16、歧。学者者们倾向向性地认认为已出出现明显显的泡沫沫现象，但但不少房地产商商、房地地产业内内专家则则认为，当当前不存存在房地地产泡沫沫，而政政府主管管部门的的看法是是总体上还不能能说已经经有泡沫沫，但局局部地区区因新城城区扩张张而出现现了过热热或泡沫沫的苗头头；还有有一种观点认为，目目前我国国房地产产业发展展才刚刚刚进入牛牛市，离离房地产产泡沫还还有相当当大的距距离。 没没有一个个定论，但但应该意意识到问问题的存存在性及及潜在危危机，一一方面我我们不应应该想当当然的认认为房地产市市场的高高速发展展为泡沫沫，另一一方面也也要警惕惕泡沫的的出现，在在楼盘的的开发中中要作详详尽的市场调研研和前期期策划
17、，保保证后期期的顺畅畅销售。 就就成都市市房地产产而言，我我们的看看法偏向向于不存存在泡沫沫的观点点，有以以下几个个原因：房价：1998年年我市的的平均房房价为226400元平平方米，1999年为2650元平方米，2000年为2730元平方米，2001年为2765元平方米，2002年为2796元平方米，虽呈上升趋势，但如扣除物价变动动等因素素后，实实际房价价并未发发生太大大变化。如如果以人人均建筑筑面积220平方方米计算算，19998年房价为家家庭收入入的8.14倍倍，19999年年为7.42倍倍，20000年年为7.11倍倍，20001年年为6.74倍倍，可以看出我我市的房房价与家家庭收入入
18、相比呈呈下降趋趋势，按按照世界界银行提提出的合合理房价价，应当当是以家庭年收入入的3-6倍的的标准来来衡量，我我市的房房价正逐逐步趋于于正常和和合理，不不存在过过热和泡泡沫问题。恩格格尔系数数：根据据专家分分析及经经验表明明，当恩恩格尔系系数在440时时，住房房消费在在消费结结构中所占的的比重会会达到115-200；当当恩格尔尔系数达达到300时，住住房消费费在消费费结构中中所占的比重在225-300左右右，比如如美国的的此比率率是255。而而我市城城镇居民民恩格尔尔系数在在19999年为43.9，20000年年就下降降到400以下下为388.8，20001年年为377.4，但我我市居民民住房
19、消消费在消费结构构中所占占的比重重19998年为为9.22，20000年年为111.9，20001年年为100.8，由此此可见我市居民住住房消费费在消费费结构中中所占的的比重与与国际标标准相比比较尚存存在着不不小的差差距。空空置率：2002年年空置房房中空置置一年及及以上的的只有550.333万平平方米(111月数数据)，仅占占总量的的24.7，多数是一年年以下的的正常空空置房。目目前，我我市商品品房空置置率仍处处于国际际警戒线线(100-122正常常，12-155偏热热，155以上上过热)内，市市场处于于良性循循环。和和全国其其他城市市同期相相比，沿沿海的一一些城市的房房屋空置置率在220左
20、左右，成成都的空空置率并并不算高高。人均均居住面面积：根根据建设设部相关关资料，上世世纪900年代初初，高收收入国家家人均住住房面积积为466.6平平方米，中中高收入入国家为为29.3平方米，中中等收入入国家为为17.6平方方米，低低收入国国家为88平方米米。直到到20000年底底，中国国人均住房建筑面面积才达达到200.4平平方米，只只相当于于10年前前中等收收入国家家的水平平，而我我市城镇镇居民人均居住面面积到220011年达到到24.4平方方米。根根据“十六大大”提出的的“全面建建设小康康社会”的目标，要达达到中高高收入国国家的229.33平方米米水平，市市场还大大有潜力力可挖。资资金链
21、：银行贷贷款在我市房地产产开发中中的作用用有所下下降，表表现在开开发资金金来源中中，银行行贷款比比重下降降，购房房户定金及预付款款、自筹筹资金成成为房地地产开发发的主要要资金来来源。11-9月月，我市市房地产产开发筹筹集资金金149.666亿元元，增长长19，其中中企业自自筹资金金增长222.88，定定金及预预付款增增长288.6，占筹筹集资金额的的38，若加加上企业业自筹和和其它资资金，比比例高达达78.7，银银行开发发企业贷贷款仅占占21.2。城市市化进程程：19998年年我市非非农业人人口占全全市人口口的比例例为211.533，119999年为222.004，20000年为为22.47，
22、20001年年为222.966，平平均每年年以0.5左左右的速速度发展展。而全全国20001年的城市化化水平为为30，可见见我市的的城市化化水平虽虽呈上升升趋势，但但离全国国平均水水平还有有一定差距。根据据有关方方面预测测，20010年年我国城城市化水水平将由由目前的的30提高到到45左右，以以现在的全市人人口1001933万人为为基础，则则需要新新增加面面积28832.3万平平方米。危危旧房改改造和交交通整治：我市现现正进行行旧城改改造与道道路整治治工程，根根据目前前危旧房房统计的的数据，全全市共有有需改造造的危旧房面面积六百百余万平平方米，总总户数为为数十万万户，每每年至少少要增加加120
23、0万平方方米新增增商品房建设，若若再加上上人口的的自然增增加等因因素，保保守计算算未来110年共共有约440000万平方方米的住住宅需求，由此此可见我我市商品品房市场场的巨大大发展空空间。 (2)房房地产市市场的诚诚信建设设 诚诚信问题题的探讨讨是20002年年房地产产市场的的一个热热门话题题。诚信信的建立立也不是是一朝就就能完成成的，诚信完完全就是是房地产产市场的的一个系系统性工工程，包包括调研研、土地地、银行行贷款、估估价、施施工、销售等环节节。 112月331日，成成都市房房地产信信用档案案系统的的成功开开通为成成都市房房地产市市场诚信信建设提提供了一个有效效的措施施。为了了适应社社会主
24、义义市场经经济的发发展，促促进社会会信用体体系的建建立，有有利于进一步规范范市场行行为，增增强市场场信用意意识，提提高行业业诚信度度和服务务水平，维维护房地地产市场场秩序。同时，便便于为各各级政府府部门和和社会公公众监督督房地产产市场行行为提供供依据，为为社会公公众查询询公司和个人人信息提提供服务务，为社社会公众众对房地地产领域域违规行行为投诉诉提供途途径。房房地产信信用档案的建立范范围包括括在成都都市行政政区域内内有销售售项目的的房地产产开发企企业、房房地产中中介(估估价、经经纪、咨询)服务机机构、物物业管理理企业和和房地产产估价师师、经纪纪人、经经纪人协协理、物物业管理理企业经经理等执(从
25、从)业人人员。 信信用档案案系统的的建立为为广大的的购房者者提供了了一个直直接客观观的信用用参考途途径，在在开发商商和消费者之间间的信息息对称性性上找到到了一个个平衡点点，对开开发商的的自身要要求将更更高。总总之，诚诚信将是未来房地地产开发发企业优优胜劣汰汰的一个个非常重重要的砝砝码。 (3)商商业地产产 220022年成都都的商业业地产终终于迎来来了一个个飞速膨膨胀的时时机，随随着宏观观经济的的好转以以及成都都市场的迫切切要求，许许多开发发企业都都投入到到了商业业地产这这艘大船船上来，但但不可避避免的成成都市场场的商业地产产总量已已趋向于于饱和状状态，投投资者需需要谨慎慎的对待待商业地地产的
26、开开发。 春春熙路商商圈、盐盐市口商商圈、骡骡马市、城城南商圈圈、城北北专业市市场以及及城西的的社区商商业地产产这些都是成成都商业业地产炙炙手可热热的地区区。20003年年是许多多商业地地产项目目大比拼拼的一年年，对地地段决定销售的的商业地地产来说说，地段段是销售售的第一一要素，其其次很重重要的一一点是看看你的后后期管理理能否跟上，所所以聘请请专业的的实力雄雄厚的商商业地产产经营管管理公司司也成为为决定商商业地产产项目成成功与否的关键。 220033年将投投入建设设的项目目可以用用巨量来来形容。总总投资达达40亿亿元人民民币，其其销售面面积达40万平方方米的商商业巨擘擘熊猫万万国商城城粉墨登登
27、场；另另一拆迁迁达9年年之久，位位于红星星路与蜀蜀都大道交界处一一块黄金金空地，将将借助旧旧城改造造和春熙熙路车多多的契机机准备打打造一个个成都市市区最大大型的商城。另另外，亚亚洲最佳佳管理企企业，亚亚洲主要要商业集集团菲律律宾SMM集团公公司共投投资6.5亿元元，占地1011亩，建建筑面积积达255万平方方米的西西部最大大综合性性购物中中心，也也预计于于20003年正正式启动，同样，新新加坡仁仁恒集团团在人民民南路圈圈地233亩，准准备打造造一个智智能化商商务大厦厦，预计计20003年动工，钱钱江银通通房地产产在骡马马市买下下30亩亩地，准准备修建建一商业业大厦，大大陆房产产公司也也将在市中
28、心开发发一个占占地233亩的商商业广场场。在顺顺城大道道，港鹏鹏国际大大厦也正正在进行行包装，将将于2003年年隆重推推出。可可以这么么说，商商业地产产现在在在成都房房产界可可以说是是成为了了一种流流行，但但风险也会更大大更快的的产生。 第第二部份份 成成都市房房地产供供需状况况 220022年的房房地产市市场愈趋趋成熟和和理性，而而竞争也也愈加激激烈。大大批的外外地开发发企业纷纷纷抢滩成都市场场，包括括华润、万万科、万万达、中中海外、华华新国际际这些国国内一流流的开发发集团在在内，与与本土的置信信、新希希望、干干道房产产、国嘉嘉地产、华华盛实业业等形成成了多头头并进的的良好局局面。竞竞争的加
29、剧使得得开发商商更加注注重企业业自身的的品牌形形象及市市场化运运作。上上千亩的的大盘的的大量出出现也预示着成都都楼市在在未来几几年中的的一个发发展趋势势。 一一、房地地产供给给市场 220022年房地地产投资资和销售售都有所所增长，特特别是在在投资力力度上的的加强尤尤为明显显，仅以以1-111月的数据显显示，房房地产开开发投资资量为1154亿亿元，同同比去年年增长了了21.9。其其中住宅宅投资完完成118亿元元，占总总投资量量的766.6，同比比增长了了28.3。商商品房开开发规模模总量达达18998万平平方米，已接近近去年水水平，其其中当年年新开工工面积为为8099万平方方米，增增长6.2。
30、前前11个个月，累累计竣工商品房房4911.7万万平方米米，增长长26.2，其其中住宅宅竣工4412.9万平平方米，增增长177.1：商业营业房竣竣工面积积44.2万平平方米，增增长888.0。 市市场供给给特点： 11)开发发趋向大大盘化。大大盘开发发渐渐成成为城都都楼市的的一大趋趋势，几几百亩、上上千亩甚甚至数千千亩的项目越越来越多多，市区区的有万万科城市市花园、河河滨印象象等，由由于市区区土地资资源的缺缺乏与零零散分布，致使使这些上上千亩的的整块土土地主要要还是来来源于成成都市郊郊的卫星星城，尤尤以华阳阳、龙泉泉和温江的“大盘盘竞争”最为“白热化化”。无论论是四川川万达、华华新国际际、四
31、川川深长城城等外地地开发商商还是建信、浩浩林、天天祥等本本地开发发商所申申报的生生态示范范项目都都无一例例外是几几百亩乃乃至上千千亩的“大盘”。 22)商业业地产高高速成长长。成都都的商业业地产起起步较晚晚，与国国内一些些大城市市相比，亦亦有不小小差距。20002年的的商业地地产呈现现爆炸式式增长，社社区商业业地产、专专业市场场发展迅迅猛，商商业地产产的专业化趋势和和高品质质的经营营管理成成为开发发商关注注的重要要方面。随随着旧城城改造的的推进和和20004年中中国对外放开开零售业业，商业业地产将将有很大大的市场场前景，但但也要预预防过热热的倾向向。 33)小户户性项目目增多。小小户型作作为一
32、种种过渡兼兼投资型型户型越越来越受受开发商商的青睐睐，20002年年又数十个项项目涉及及小户性性或是纯纯小户性性。 44)郊县县房产开开发提速速。郊县县房产在在20002年下下半年开开发热度度很高，房房价也提提高较快快，由于于存在着市区区与郊县县融合这这一大方方向的转转变，郊郊县的交交通与配配套越来来越完善善，随着着二次置置业的兴起，郊县县房产向向市区靠靠拢将成成为未来来的一个个趋势。 二二、房地地产销售售市场 据据成都市市统计局局所提供供的信息息，20002年年1-111月全全市商品品房销售售量达1101.36亿亿元，同同比增长了366.2，其中中住宅销销售额888.99亿元，同同比增长长3
33、6.1；1-111月总总销售面面积为4493.92万平方米，同同比增长长16.4，其其中住宅宅销售面面积为4467.03万万平方米米。在商商品房购购买当中中以个人购买为为主，11-111月的销销售量中中有999.1为个人人购买。- 项目 合合计 住住宅 非住宅宅 类别 面积(万平米米) 金金额(亿亿元) 面面积(万万平米) 金额额(亿元元) 面积积(万平平米) 金额(亿元) -商品房销售售量 4498.60 1001.336 4677.033 888.99 311.577 122.466 同比增长 +116.44 +36.2 +16.1 +336.11 +211.0 +366.9其中：个人人购
34、买 4993.992 1000.499 4463.77 88.38 30.15 12.11 个人购买比比例 999.11 999.1 999.3 99.4 995.55 997.22- 市市场销售售特点： 11、消费费总量不不断扩大大，套型型面积增增加； 22、二次次置业及及投资置置业者增增多，消消费结构构呈梯状状趋势； 33、多元元化需求求与一元元化需求求并存，个个性消费费多元化化； 44、合同同纠纷、面面积纠纷纷、质量量纠纷和和权属纠纠纷日益益增多； 55、产权权有一元元化向多多元化趋趋势发展展，各种种权属互互相交错错。 三三、成都都市二手手房市场场发展状状况分析析 11、基本本状况 如如
35、果说220011年是成成都市二二手房市市场的预预热期的的话，那那么20002年年则是二二手房市市场的快快速升温期。随随着成都都市房地地产市场场持续稳稳定的发发展和人人民群众众购买力力的增加加，以及及旧城改改造的大规模实施施，20002年年成都市市二手房房市场显显示出强强劲的发发展势头头：交易易量大幅幅上升，二二手房房房价看涨，据据成都市市房地产产交易中中心买卖卖过户科科统计，220022年全年年共办理理各类私私房买卖卖129995万件，成交交套数比比去年增增长了557.227，成成交面积积93334677平方米米，成交交金额11013390.66万万元，首次突破110亿元元大关。 22、成都都
36、市二手手房市场场特点分分析 220022年成都都市二手手房市场场不仅成成交量大大，房价价上涨，还还呈现出出如下特特征： (1)“五”多 购购房者中中拆迁户户多。220022年是大大规模旧旧城改造造的第一一年，全全年实际际拆除房房屋面积积1244.2万平方米，差差遣居民民达到2244992户，这这些拆迁迁户大多多为中低低收入家家庭，性性价比适适中的二二手房自然成为重重新置业业的首选选。他们们对住房房的需求求形成了了今年二二手房市市场的有有效需求求，成为为二手房购买的中中坚力量量。 外外地二手手房购房房者多。随随着西部部大开发发战略的的实施和和推进，成成都作为为西部中中心城市市，吸引着大量的的外来
37、人人口，其其中高素素质人才才比例不不断增大大，这部部分人收收入较高高，具有有一定的的购买力；同时，有有“天府之之国”美誉的的成都通通过近年年来的城城市建设设，正日日益成为为“最适合合居住的的城市”，吸吸引着越越来越多多的外地地人来蓉蓉创业定定居。对对于这些些正处在在创业阶阶段，亟亟需安身身之处的的外地人来说说，他们们更多地地选择了了地理位位置较好好、配套套设施齐齐全的二二手房。 贷贷款购房房者多。220022年各大大金融机机构相继继推出了了有利于于二手房房交易的的新举措措，成都都市住房置业担保保公司针针对旧城城改造拆拆迁户购购房资金金不足的的问题，于于20002年99月推出出专门服服务，实实行
38、担保手续续减半，担担保服务务费八折折的优惠惠措施，去去年一共共为5440户居居民办理理了二手手房担保保手续，金额达达到41110.3万元元。20002年年成都市市建行率率先推出出“转按”业务，使使得过去去一些处处在按揭中而无无法上市市交易的的商品房房进入二二级市场场，局部部缓解了了二手房房交易的的供需矛矛盾。 政政策性住住房上市市多。随随着政策策性住房房入市门门槛的不不断降低低和政策策性住房房修建单单位观念念的转变，20002年年政策性性住房上上市比以以往更容容易，增增长幅度度达到660，超超过了今今年私房房上市增增长幅度。 二二手房投投资者增增多。随随着居民民生活水水平不断断提高以以及投资资
39、意识的的加强，性性价比高高、转租租或转卖均可可获得可可观利润润的二手手房成为为今年市市场的新新宠，越越来越多多的老百百姓把余余钱投向向了二手房市场。 (2)“二”少 单单套房屋屋成交面面积少。同同20002年商商品房小小户型热热销相适适应，今今年我市市二手房房交易的的一个突出特点也也是成交交面积小小，大多多为600-800平方米米，这与与我市居居民的整整体收入入和消费费水平偏偏低密切相关，同同时也与与我市二二手房市市场交易易品种单单一，发发展尚不不成熟有有关。 中中介参与与成交的的房屋少少。据交交易中心心买卖过过户部数数据统计计显示，220022年经过过中介公公司成交的二手房房仅占336，连连
40、二手房房成交量量的一半半都不到到，购房房者也普普遍表现现出对二二手房中中介缺乏信心。这这与发达达国家主主要通过过房屋中中介来实实现二手手房流通通和买卖卖存在叫叫大差别别，也与与我市日益发展壮壮大的二二手房市市场不相相适应。 四四、成都都市拆迁迁房市场场发展状状况分析析 220022年经成成都市房房管局危危改办摸摸底调查查显示，成成都市城城区二环环路以内内修建于于80年代代以前的各类危危旧房屋屋约5229.22万平方方米，共共占地770311.266亩，危危旧户数数995505户户，需纳纳入成片片改造的危旧旧房4110万平平方米。因因此，220022年成都都市加快快了城市市旧城改改造的步步伐，全
41、全年共实实施了包括文里里、青石石桥、大大慈寺、文文殊院、倒倒桑树、胜胜利街、花花牌坊、胜胜利村、筒筒车巷卧牛巷等100个危旧旧房项目目，面积积达1224.222万平平方米，是是20001年的的2.66倍，共共拆户数数244497户，其中二二环路以以内共拆拆除危旧旧房屋1107.4万平平方米，共共拆户数数217779户户，为历历年之最最。20003年的旧城改改造仍将将加大拆拆迁力度度，计划划在五城城区中启启动244个危旧旧房片区区的拆迁迁工程，力力争拆除100至至1400万平方方米的危危旧房。据据初步估估计，在在未来33年内，成成都市将将完成445个旧旧城区共共410万平平方米的的旧城拆拆迁工作
42、作。 旧旧城改造造有利于于提升整整个城市市的形象象，提高高综合竞竞争力。危危旧房大大多处在在城市中中心地段段，占据了优越越的地理理位置，由由于房屋屋修建年年代久远远，加之之常年失失修，建建筑外观观破损严严重，直直接影响到整个个城市的的形象。通通过旧城城改造，修修建出具具有城市市标志性性的建筑筑，进而而扩大城城市影响响力，提高城城市综合合竞争力力。旧城城改造有有利于商商业地产产的发展展。由于于拆迁房房屋留下下的土地地大多位于城市中中心，该该地区口口岸成熟熟，人流流量大，地地价昂贵贵，特别别是在城城市空心心化日益益彰显的的今天，发展商商业地产产不失为为明智之之举。据据不完全全统计，2002年内市中
43、心新开工和正在销售的各类商业地产产面积已已达1550万平平方米。旧旧城改造造有利于于二手房房市场的的活跃。220022年，990.55的拆迁户接受受了货币币补偿方方式，在在经济条条件的制制约下，二二手房成成为这些些拆迁户户买房时时选择的的主要目标。因因此，成成都市二二手房市市场在旧旧城改造造的推动动下得到到了长足足的发展展。 第第三部份份 成房房指数分分析 一一、综合合指数 22001120002综合合指数趋趋势- 1月 22月 3月月 4月 55月 6月月 7月 88月 9月月 110月 111月 12月月 - 2001年年 9971 9971 9971 9974 9975 9974 9975 9976 9978 9980 998l