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1、浅议房地地产项目目工程造造价的控控制与管管理提要本文主主要从工工程经济济的角度度，阐述述在房地地产项目目中，如如何运用用工程造造价理论论，做好好项目的的工程造造价控制制与管理理。关键词词房地产产特征工程程造价控控制管理理Costt Coontrrol andd Maanagge iin RReall annd EEstaate ProojecctFuzhhou Reaal aand Esttatee Maanagge CCo. Linn Xiiu ZZhuAbsttracct: Acccorrdinng tto tthe reaal aand esttatee inndusstryy chha
2、raacteerissticcs, usee foor tthe connstrructt ecconoomicc thheorry tto cconttroll annd mmanaage prooducce ccostt off reeal andd esstatte pprojjectts.Key worrds: Reeal andd Esstatte Chharaacteerissticc Prooducce CCostt Conntrool Mannagee一个项目目的工程程造价，就就是一个个项目建建设全过过程所支支付的费费用的总总和，因因此，从从广义上上说，工工程造价价管理也也可理
3、解解为项目目成本管管理。工工程造价价管理是是指在工工程管理理中对工工程造价价的计算算与工程程造价的的控制，是是项目建建设中一一项重要要的技术术与经济济活动，也也是工程程管理工工作中一一个独特特的、相相对独立立的领域域。在220世纪纪80年代代和900年代初初，我国国提出了了全过程程造价管管理（wwholle pproccesss ccostt maanaggentt-WWPCMM）的思思想和观观念，它它的主要要思想就就是要求求工程造造价的计计算与控控制必须须从项目目立项开开始直到到工程竣竣工交付付使用，进进行全过过程管理理。按照照这一理理论，就就房地产产项目而而言，其其工程造造价管理理工作就就
4、是从项项目前期期工作抓抓起，在在可行性性研究、投投资决策策的基础础上，对对建设准准备、勘勘察设计计、施工工、竣工工验收、交交付使用用等全过过程的一一等系列列过程进进行规划划、协调调监督、控控制和总总体评价价，以保保证项目目质量、进进度、投投资目标标的顺利利实现。本本文力图图从工程程经济的的角度出出发，就就房地产产项目在在工程造造价管理理与控制制方面，阐阐述在项项目运作作过程中中，针对对房地产产业的特特点，如如何运用用工程造造价管理理的理论论与办法法，做好好项目的的工程造造价控制制与管理理，对造造价形成成过程的的一切费费用，进进行科学学的分析析与管理理手段，保保证项目目目标的的顺利实实现。房地产
5、项项目工程程造价控控制与管管理工作作重点主主要应放放在如下下三个阶阶段，即即决策阶阶段、规规划设计计阶段及及施工阶阶段。1 决策策阶段工工程造价价控制工工作要素素据有关资资料统计计，在项项目建设设各阶段段中，投投资决策策阶段影影响工程程造价的的程度最最高，达达到800%90%。因此此，决策策阶段是是决定工工程造价价的基础础阶段，直直接影响响决策阶阶段之后后的各个个建设阶阶段工程程造价的的计价控控制是否否科学合合理。在房地产产实践中中，在项项目立项项、可行行性研究究等决策策已获通通过的前前提下，工工程造价价的控制制应从以以下几个个方面入入手：1.1项项目选址址是房地地产项目目成功与与否的基基础选
6、址应应符合城城市规划划项目要要有准确确的市场场预测与与市场定定位；要编制制科学的的环境评评价报告告；应做好好地质初初勘工作作，因此此地质情情况对住住宅项目目造价影影响甚大大。1.2应应编制项项目成本本投资估估（概）算算控制表表根据工程程造价具具有建设设各阶段段计价的的层次性性特点，决决策阶段段主要是是可行性性研究阶阶段，应应编制投投资估算算。按照照工程造造价理论论，投资资估算的的内容应应包含：建筑安安装工程程费用；设备及及工器具具购置费费；工程建建设其他他费用；基本预预备费；涨价预预备费；建设期期货款利利息；固定资资产投资资方向调调节税（现现已停征征）。结合房地地产项目目的特点点，在项项目选址
7、址已定，市市场分析析已完成成的基础础上，我我们应该该在项目目决策阶阶段编制制更为详详细、操操作性更更强、指指导意义义更大的的估（概概）算-项项目成本本投资估估（概）算算控制表表。在实实际工作作中，可可结合财财务成本本核算科科目为基基础，以以房地产产分部分分项工作作为内容容编制项项目成本本投资估估（概）算算控制表表。详见见表1。表1房地地产项目目成本投投资估（概概）算控控制表序号项目项目内容容一地价1、土地地补偿费费2、拆迁迁安置费费3、征地地税费二前期费用1、土地地平整、施施工道路路、水电电安装2、勘察察费3、设计计费4、建（图图）审费费三建安费用1、桩基基、土建建、水电电工程2、工程程监理、
8、监监督费用用四小区公建配套建设费1、永久久性水、电电建设费费2、地下下人防建建设费3、小区区间道路路建设费费4、地下下各专业业管网（水水电、通通讯、防防水、雨雨水、煤煤气）5、电子子安防系系统建设设费6、小区区会所、幼幼儿园、居居委会、公公厕等公公建配套套建设费费7、小区区园林绿绿化五间接费1、企业业管理费费用2、建设设期贷款款利息3、销售售费用4、物业业管理相相关费用用5、不可可预见费费六税费税费根据上述述控制表表，应将将各项经经济技术术指标分分解到各各职能部部门，应应用工程程造价的的层次性性计价特特点，结结合成本本分析，按按照前者者指导后后者的原原则，指指导规划划设计阶阶段、施施工阶段段的
9、计价价控制工工作，可可有效避避免不合合理的“三超”现象，取取得良好好的控制制效果。2 规划划设计及及单体施施工图设设计阶段段该阶段是是体现投投资估算算的实施施阶段，是是项目决决策在技技术上和和经济上上的全面面详尽的的体现，是是项目计计划的具具体化，如如果说决决策阶段段投资估估概算是是对工程程造价进进行静态态控制的的话，那那么规划划设计阶阶段可以以说就是是属于对对工程造造价的形形成过程程进行动动态控制制。根据据房地产产项目特特点，该该阶段主主要可在在总平面面规划设设计、单单体施工工图设计计及环境境设计三三个环节节对工程程造价进进行重点点控制。2.1总总平面规规划设计计合理确确定容积积率、建建筑密
10、度度，在“以人为为本”的设计计理念上上体现最最合理的的土地成成本；结合城城市基础础设施资资源情况况，对水水、电、气气、讯、路路、下排排进行合合理的综综合管线线设计，其其中重点点应对水水、电容容量做科科学的、一一定前瞻瞻性的预预留，污污水系统统应结合合现有城城市资源源进行近近期、长长期的设设计。2.2单单体施工工图设计计阶段该阶段应应采用限限额设计计的办法法,将重点点放在施施工图审审查工作作上，通通过施工工图预算算,将设计计控制在在原概算算范围内内。重点点围绕桩桩基、结结构设计计二个方方面：桩基设设计方面面：在多多层住宅宅中，据据测算，桩桩基部份份的工程程造价比比重占整整个单体建建安造价价的8%
11、20%之间。其其差别就就在于桩桩型的选选择。以以多层住住宅项目目常用的的两种桩桩型进行行对比，其其结果见见表2。表2桩型型分析对对比表桩型桩身可比单方方造价施工特点点沉管灌注注桩桩长155m桩径500064元/1、桩身身易出现现缩颈、离离析、断断桩等现现象2、桩身身断面较较大，挤挤土效应应明显3、振动动法施工工，对环环境影响响较大4、施工工速度快快，但桩桩身需养养护288天后方方可加载载5、桩身身砼单价价低预制PHHC管桩桩桩长400m桩径4000131元元/1、桩身身质量有有保证2、桩身身断面较较小，挤挤土效应应较小3、静压压法施工工，对环环境影响响不大4、施工工速度快快，但桩桩身需预预先预
12、制制5、 桩基进出出场费用用较高6、 桩基单价价高结构设设计:应重点点在施工工图审查查工作中中对钢筋筋取值及及用量、板板厚、不不合理的的错层设设计等方方面进行行审核，以以避免造造成看不不见的工工程造价价增加，处处理好安安全可靠靠与经济济适用的的关系。3 施工工阶段按照工程程造价理理论，该该阶段是是工程造造价形成成的主要要阶段。它它主要通通过工程程招投标标及工程程施工中中的动态态控制，确确定工程程项目的的合同价价及工程程竣工时时的结算算价，是是工程造造价控制制工作中中一个极极为重要要的阶段段。3.1工工程招投投标阶段段的工程程造价控控制把好投投标人资资格预审审关。应应从投标标人技术术能力、管管理
13、水平平、资信信等资质质方面进进行评估估，目的的是筛选选出优秀秀的投标标人，以以降低工工程承包包风险。根据项项目实际际，确定定合理的的投标条条件根据房房地产项项目多为为住宅工工程的特特点，其其工期短短，工程程总投资资相对规规模不大大，应采采取工程程量清单单、固定定合同价价格的方方式，以以降低房房地产企企业因建建筑、建建材市场场变化等等因素带带来的市市场风险险。对设计计中含有有新材料料、新工工艺、新新技术的的设计项项目，无无定额项项目及单单价、信信息价可可参照的的，应重重点说明明，让投投标人明明确在投投标时以以综合价价报价，以以避免结结算纠纷纷。确定合合理、科科学的评评标原则则：对有有标低的的，可
14、在在评标前前确定合合理的中中标降低低率，在在综合考考虑投标标人响应应质量、工工期等投投标条件件并编制制切实可可行的施施工组织织方案的的前提下下，采取取合理低低价中标标的原则则，从中中选择技技术能力力强、管管理水平平高、资资信可靠靠且报价价合理的的承建单单位。严格依依照工程程招投标标有关文文件签定定工程承承包合同同，注意意合同的的结构及及合同价价，对工工程造价价、质量量、工期期、风险险因素承承担等重重要条款款，应以以专用条条款或补补充合同同的方式式加以约约束。3.2加加强工程程施工事事中控制制严格控控制施工工中设计计变更。经经论证确确需设计计变更的的，应力力求减少少变更费费用，可制制定设计计变更
15、的的程序加加以规范范设计变变更行为为。加强现现场鉴证证工作。施施工中往往往有各各种不可可预见的的现场因因素，导导致标外外工程量量项目增增加现象象，如基基础土方方量、井井点降水水等，现现场工程程师应在在合理安安排施工工组织、加加强技术术措施的的前提下下，按实实签证、审审核，以以真实反反映实际际工程造造价。严格按按照合同同进行工工程款支支付。及时掌掌握国家家工程造造价调价价动态。对可能能存在的的工程造造价目标标风险进进行分析析，并制制定防范范性对策策。 4、工工程造价价控制管管理措施施与手段段工程造价价控制是是房地产产企业管管理中一一项极为为重要的的管理内内容。为为了取得得目标控控制的理理想成果果
16、，应当当从多方方面采取取各种措措施与手手段。建立企企业工程程造价控控制管理理体系，从从组织、技技术、经经济与合合同四个个方面入入手，构构建工程程造价控控制机制制。组织手手段就是是应明确确企业各各职能部部门在工工程造价价控制工工作中所所担负的的职责，同同时确定定其工作作考核标标准；技术手手段主要要是对项项目技术术方案进进行审核核比较，对对其适用用性进行行论证，从从而寻求求安全可可靠、经经济适用用的技术术措施。经济手手段就是是收集、加加工、整整理工程程经济信信息的数数据，对对造价控控制目标标进行资资质、经经济、财财务诸方方面的可可行性分分析，如如对工程程预结算算进行审审核、成成本变化化动态分分析、
17、编编制资金金使用计计划、工工程款支支付审查查等。合同手手段就是是对参与与项目建建设的所所有各设设计单位位、施工工单位、材材料设备备供应商商、监理理单位等等的建设设行为，都都要以签签定合同同的方式式加以约约束，保保证按质质、按量量完成其其工作。充分发发挥社会会化监理理服务功功能，建建立企业业、社会会化监理理单位、政政府质检检等各方方面、各各层次组组成的项项目管理理监控体体系。建立健健全企业业自身工工程造价价管理体体系，充充分利用用ISOO90001-220000质量管管理体系系，提高高工程造造价控制制水平。工程造价价控制与与管理是是房地产产企业管管理体系系中一项项重要的的内容。对对已建立立相对完
18、完善的房房地产质质量管理理制度的的企业，尤尤其是已已建立IISO99001120000质量量管理体体系的企企业，应应将其纳纳入ISSO90001-20000中管管理体系系企业质质量目标标的范畴畴加以管管理。具具体做法法是：将将控制表表中各分分部分项项工程指指标依照照ISOO质量管管理总手手册相应应条款层层层分解解落实到到公司相相关职能能部门，以以此指导导各职能能部门开开展工作作，对工工程造价价实行动动态管理理。在ISOO90001-20000质量量管理体体系中，涉涉及工程程造价控控制的条条款及内内容，主主要有以以下几方方面，如如表3。表3ISSO90001-20000相关关指标分分解表总手册条
19、条款标题对应控制制工作内内容分解控制制经济指指标职能部门门7.3设计与开开发限额设计计前期部7.4采购工程招投投标设备招投投标工程施工工合同承承包价A类：设设计、勘勘察、施施工、监监理、物物业管理理B类：工工程材料料、设备备C类：国国家定额额之外，招招投标未未确定的的工程材材料D类：零零星物品品，如办办公用品品、计算算机、交交通工具具等工程部建经部7.5.1房地产开开发和服服务提供供的控制制经济合同同会签制制成本核算算控制进行财务务和经济济分析财务部建经部总工室5 结束束语房地产项项目的造造价控制制与管理理，是企企业在掌掌握市场场信息的的基础上上，为实实现管理理目标而而进行的的成本控控制、计计价、定定价的系系统活动动，其贯贯穿于工工程建设设全过程程，概括括而言，房房地产项项目的工工程造价价控制与与管理就就是以决决策阶段段的估概概算为静静态控制制，以设设计、施施工等实实施阶段段的动态态管理组组成的。10