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1、（ （ 中国房地产业 浅析房地产工程造价的控制要点 任丽 天津城建大学 天津 300384 摘 要 ： 当前工程造价的管理及控制为房地产工程管理的 关键任务 ，房 地产项目开发通常要经历决议时段 、项 目设计时 段、项目施工时段、交付使用时段以及工程审计时段等，文章综 合工程建设全过程 ，阐 述了各时期造价控制的任务及方式 。 为 完成预期盈利目的，需要配置优异的管理队伍、创建高效的组织 架构，把项目造价控制管理工作深入到项目建设的方方面面。 关键词： 房地产开发项目；房地产经营管理；工程造价控制 房地产开发过程中的各个时段都具有各自不同的宗旨 ，并 且各个时期都和工程造价紧密关联，由此可知，
2、工程造价的管理 及控制在项目开发过程中至关重要 。 依照有关规定 ，建 设工程 从筹划到结束，通常需要经历决议时段、项目设计时段、项目施 工时段、交付使用时段以及工程审计时段等，工程中的各种管理 活动都环绕上述几个时段依次进行 ，而 项目总造价管理为工程 管理的主要内容之一。 1、创建优异的管理队伍、构建有效的组织架构 创建一支优异的工程造价管理队伍非常关键。队伍的员工 需要具有一定的专业特长和处置困难以及提出建议的实力。而 这种特殊人才一般都分布在各个职能机构之中 ，所 以应当进 行 而不能获得赔偿的状况。所以设计合约的经济纠纷专项规定 中，应加入设计变动及修正的费用支出限定款项。 招投标和
3、合约签署时段项目造价支配工程招投标和合约价 格商定是建设项目造价控制管理活动中的主要内容 ，采 取公开 招标形式，能够自主挑选承包单位，有助于保证建设项目品质， 较少期限、还有助于减少项目总价，为工程运行时段控制总价的 有力举措。此时段的执行效果会直接决定施工时段项目造价控 制的成效 。 所以 ，造 价控制队伍于该时段要按照工程总期限规 定，安排好竞标活动计划，明确竞标各个时期的工作任务。项目 造价控制方式一般包括：工程总量清单计价形式招标、评估招标 控制价、确定各公司竞标内容、规定严格的合约条例、设备原料 采购形式的选用。 4、施工时段项目造价控制 首先 ，控 制项目设计变更及项目签认 ，仔
4、 细安排施工图审 核，尽量减少设计变动，设计变动出现的较早，损耗也相对较少， 尽量使设计变动出现于施工时段前期 ，特 别是严重影响项目造 价的重要变更。提升项目签认管理水平为控制项目总价的有效 举措，要创建项目签认互签监督机制，对工程管理职工进行合理 分工，明确各自职责和权限。指定签认负责人，监督者。签认应 有效的整合，确定各机构的职责和权限。颁布严密的规章法度， 高效，尽可能做到签认透明化。有关隐蔽项目的签认，需于遮盖 制定各职能机构的工作程序，比方说：招投标程序、合约签订程 序以及项目变更工作程序等等 。 此外 ，有 需要时可以在工程筹 划时期，建立临时项目造价管理组织，方便把项目造价管理
5、各时 段的宗旨落实到位，进而完成项目造价管理的总任务指标。 2、工程决议时段工程造价控制 工程决议就是选取与确定建设方案 ，是 将在建工程的全部 性能的充分性及可操作性实施全面的探 究、将 各种投资方案从 技术和经济两个角度进行充分比价最终得出结论的过程。该时 段对于整个项目工程造价的总影响度超过 80%，所 以决议时段 项目造价控制为全部工程造价控制的最关键环节 ，该 时段要求 按照既定的施工范围 、施 工准则 、施 工位置以及项目技术方案 等 ，得 出工程总投资概算 。 项目概算为科研报告的重点分析目 标，是建设决议的重点凭据。该时段关键要完成以下几个任务： 明确适宜的建设范围。 明确恰当
6、的施工准则。 选取有效 的方式，完成建设项目概算。 进行项目的会计评估。 3、设计时段项目造价控制 （ 1）制作设计方案招标计划书，挑选能力强的几家设计公司 或著名的设计专家，执行招标计划，接着召集相关技术财务工作 者将不同的竞标方案加以计较、挑选和改进，重点要倾向于下面 几点： 竞标方案的技术可行性与经济有效性相结合，运用定量 的资金 ，获 得最高的性能水准 。 竞标方案要具备充分的预见 性 ，预 留一定的可操作范围 。 建设项目的空间格局的适宜 性。 住宅小区的设计方案要仔细斟酌构筑物的特性、用处、居 住对象、生活、运营等特征和惯例，适当调整住宅、马路、管道、绿 化以及院落等分布，充分发挥
7、土地使用效率。 2）复核设计估算， 合理支配设计估算为设计方案的主要构成方面 ，为 制作建设规 划、明确控制工程项目投入的凭据。 3）运用合同手段，合理控制 资金设计时段要注重设计合约的签署，关于设计品质、设计期限 以及设计图纸的项目造价控制等内容需有确切的规定。防止设 计合约太过简约 ，而 造成因为设计缺失致使设计变动大批涌现 92 万方数据 作业前验收，防止后期推诿。其次，采集整合相关材料，确保建 设材料完备有效。 5、结算项目造价控制 5.1 清算前明确算账准则 建设公司造价控制员工要按照项目合约的种类 ，明 确对应 的算账准则、算账方式、算账起始时间点，除了将规定算账项目 进行清算外还
8、要将特别情况以及合约中未曾规定或是规定不清 楚的项目单独制定处置准则。 5.2 二次审核、审查机制 提议创建合理有效的二次核算、审查机制，尽量把工程项目 核算的偏差较少到最低程度 ，给 达成全部建设工程的盈利目的 站好最后一班岗位。 5.3 严格执行，兑现允诺 清算结束过后 ，按 照资金控制结果详细剖析 、整 合 ，然 后依 次将设计机构的设计水平、监理机构的项目签认实施状况，承保 单位的项目品 质、工 程期限等执行状况实行项目造价管控进行 全面剖析，按照合约规定进行奖惩。 概括来说，房地产开发项目若想获得最终盈利目的，需要配 置一支优异的管理队伍、创建有效的组织架构、把项目造价控制 管理落实贯彻到工程建设的方方面面。而控制的关键就是筹划 时段的决议、设计时段的控制、招投标和合约商定时的紧密布局 以及施工和算账时段的严格把关。如此在可以保证达成工程盈 利的目的。 参考文献： 1 李庆琛 . 浅析 BIM 技术在建筑工程造价精细化管理的应 用 J. 建筑监督检测与造价 . 2016(05) 2 熊礼杰 . 试论建筑工程造价超预算的原因与控制措施 J. 建材与装饰 . 2016(46) 3 曾祥哲 . 建筑工程造价的动态管理与控制 J. 中华建设 . 2017(02)