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1、20066重庆市市房地产产市场调调研第一章 重庆庆市社会会经济概概况一地理理环境和和居住结结构分析析（一）地地理环境境分析重庆市位位于中国国西南部部，长江江与嘉陵陵江交汇汇处，是是一座举举世闻名名的山城城，最突突出的特特点是地地形起伏伏有致，立立体感强强。重庆庆辖区主主要分布布在长江江沿线，以以丘陵、低低山为主主，平均均海拔4400米米。地势势从南北北两面向向长江作作山谷状状倾斜，起起伏较大大，多呈呈现“一山一一岭”，“一山一一槽二岭岭”的形貌貌。辖区区拥有88.2万万平方公公里的土土地，设设15个个区、112个县县和4个个市。独独特的地地形，造造就了重重庆是一一座“山城”兼“江城”，既是是有
2、特大大城市的的某些特特点，又又有显著著的农村村特征。城城市不是是放射型型发展，而而是组团团式建设设。各组组团相对对自成一一体,自自发形成成商业中中心、居居住区、行行政办公公区等功功能区。（二）居居住结构构分析由于交通通的不便便利，致致使重庆庆的区域域居住比比较有本本地特色色。市民民在选择择居住时时更倾向向于其现现工作、原原生活的的区域。据据调查，重重庆人乘乘坐最多多的交通通工具仍仍是公交交车，几几乎占了了1/22，其次次是中巴巴车约占占1/44，其他他依次是是计程车车、步行行及其它它交通工工具。在在购房者者或有意意向购买买的消费费者中，中中、高收收入者较较多，经经常乘坐坐计程车车占155%，拥
3、拥有私家家车6%。在区区域居住住结构里里面，渝渝中区是是传统的的行政和和商业区区，也是是原来重重庆人心心目中的的“高尚居居住区域域”，沙坪坪坝区是是教育文文化区，江江北、渝渝北是新新兴的城城区，南南岸区是是工业和和旅游区区。虽然，重重庆没有有上海原原来“宁要浦浦西一张张床，不不要浦东东一间房房”的居住住结构趋趋向，但但由于两两江分割割和交通通不便带带来的传传统居住住结构在在短期内内不易发发生重大大变化。随随着全市市路桥一一票制的的实行，南南岸与北北部新城城环境交交通的改改善以及及全市性性优秀住住宅小区区建设，在居住结构中南岸和北部新城的比重已有较大提高，逐步形成了渝中区、南岸区、沙坪坝区、北部
4、新城四分天下的格局。 二经济济发展状状况（一） GDP持持续稳定定增长，为为房地产产发展提提供良好好外部环环境19955年至220033年间，在在国家继继续实施施积极的的财政政政策和稳稳健的货货币政策策，加大大对西部部地区投投入力度度的推动动下，重重庆市经经济发展展快速平平稳，全全市GDDP由119955年的110099.477亿元增增加到220033年的222500.111亿元，增增加了112400.644亿元，按按可比价价格计算算，比220022年增长长11.4%，增增幅高于于上年11.1个个百分点点，是重重庆成立立直辖市市七年来来经济增增长较快快的一年年。稳健健运行、增增长势头头良好的的
5、经济，为为房地产产业提供供了良好好的外部部环境。展展望20004年年，随着着国际国国内经济济环境的的持续好好转，全全市经济济增长仍仍将保持持快速、稳稳健势头头。同时，220033年，重重庆房地地产增加加值达到到87.8亿元元，全市市GDPP约111%的增增幅中，房房地产就就占了近近4%。加加上相关关行业，房房地产对对GDPP直接与与间接贡贡献在55%以上上。房地地产首次次成为支支柱产业业之一，这这在一定定程度上上改变了了重庆过过于单一一的经济济结构，为为重庆发发展成为为长江经经济中心心奠定了了基础。重庆市历历年国内内生产总总值曲线线图（数据来来源：重重庆市统统计年鉴鉴）（二）产产业结构构优化，
6、促促进经济济进一步步增长第一、第第二、第第三产业业在保持持稳定增增长的同同时逐步步实现了了产业结结构优化化。产业业结构由由19995年末末的255.9 ：422.3 ：311.8演演变为220033年末的的16 ：411.9 ：422.1。220033年重庆庆市一产产业增加加值3443.007亿元元，增长长4.22%；第第二产业业增加值值为8996.445亿元元，增长长13.5%；第三产产业增加加值为9931.09亿亿元，增增长9.4%。显显示出第第一产业业占GDDP比重重逐年下下降，第第二及第第三产业业占GDDP的比比重逐年年上升，重重庆市国国民经济济的增长长主要得得益于第第二、第第三产业业
7、，特别别是第三三产业的的快速增增长。第第三产业业中，新新兴产业业如房地地产、旅旅游、信信息服务务、广告告、社会会服务等等行业发发展明显显加快，就就业人员员快速增增加，社社会经济济效益增增长显著著。第三产业业快速增增长带来来的产业业结构优优化，表表明了重重庆经济济更有活活力，经经济结构构也向现现代型方方向好转转。重庆市国国内生产产总值产产业结构构（%）年份199551996619977199881999920000200112002220033第一产业业25.9924.2222.6620.9919.2217.8816.771615.33第二产业业42.3341.8841.7741.0040.99
8、41.4441.5541.9941.11第三产业业31.8834.0035.7738.1139.9940.8841.8842.1143.66（数据来来源：重重庆市统统计年鉴鉴）（三）重重庆市基基础建设设情况19966至20003年年期间重重庆市强强化了基基础产业业和基础础设施的的建设,尤其是是加大了了对交通通运输邮邮电、市市政设施施及住宅宅建议的的投资力力度，从从而极大大的改善善了城市市面貌和和投资环环境。220033年全年年城市基基础设施施建设完完成投资资4933亿元，同同比增长长25.9%。其其中交通通运输占占全市基基础设施施总投资资的355.8%，年内内，渝长长、长涪涪、渝合合、长梁梁、
9、梁万万、渝黔黔一期高高速公路路相继建建成并投投入使用用；渝黔黔二期、渝渝临、渝渝合二期期高速公公路、渝渝怀铁路路、渝遂遂铁路、江江北机场场航站区区扩建、寸寸滩港口口码头及及三峡库库区码头头扩建等等项目建建设进展展顺利，集集水运、铁铁路、公公路、航航空为一一体的立立体综合合交通运运输网络络进一步步得到完完善。各各重大投投资项目目主要有有“半小时时主城”、长江江一路改改造、大大坪循环环道改造造、中兴兴路石板坡坡立交、渝渝澳大桥桥二期工工程、四四公里立立交桥等等。受土地价价格、三三材价格格上涨及及大规模模拆迁建建设等诸诸多因素素影响，220033年重庆庆房地产产开发投投资力度度进一步步加大，投投资增
10、速速继续高高走，各各月投资资增幅均均保持在在30%以上。全全年累计计完成房房地产开开发投资资3277.899亿元，同同比增长长33.3%，占占全社会会投资总总量的225.88%，比比重较去去年同期期上升11.1个个百分点点。其中中，住宅宅投资1177.43亿亿元。（四）居居民收入入稳定增增加，生生活水平平不断提提高城乡居民民生活水水平继续续提高。一一是20003年年全年城城市居民民人均可可支配收收入接近近10000美元元，已超超越人均均8000美元的的基本小小康水平平；二是是全年实实现社会会消费品品零售总总额8335.552亿元元，比上上年增长长9.55%，增增幅比上上年高出出0.44个百分分
11、点。新新一轮消消费热潮潮逐步形形成，住住房、汽汽车、电电子通讯讯设备持持续旺销销。全年年商品住住宅、汽汽车、通通讯器材材销售额额分别增增长了334.99%、337.66%和445.77%，消消费结构构升级趋趋势进一一步明显显。城市市居民消消费逐渐渐向教育育、医疗疗保健、通通讯、居居住（不不含购买买住房）等等非实物物消费倾倾斜。深深化住房房制度改改革对居居民的消消费产生生巨大影影响，部部分收入入和很大大部分存存款投资资于住房房。最能能反映居居民家庭庭生活水水平的恩恩格尔系系数不断断下降，220033年重庆庆城市和和农村居居民的恩恩格系数数不断下下降到335.55%和551.22%，主主城区居居民
12、的生生活水平平已接近近实现“小康”，消费费结构得得到了明明显改善善。充分分显示出出重庆市市居民特特别是主主城区居居民生活活水平大大幅度提提高，消消费需求求旺盛，经经济收入入稳步增增长，使使住房、旅旅游、通通讯、教教育等成成为新的的消费热热点。重庆市119955年至220033年人均均GDPP变动图图 单位位：元资料来源源：重重庆统计计年鉴重庆市119966至20003年年社会消消费品零零售总额额 单位：亿元（资料来来源：重重庆市统统计年鉴鉴）三人口口状况截止20002年年底重庆庆全市的的总人口口为31107万万人，人人口自然然增长率率为3.3，总户户数约为为9500万户，平平均每户户居住人人数
13、为33.266人。重重庆市现现已成为为中国人人口最多多的城市市，占全全国总人人口的22.4%，位居居全国第第20位位。随着着重庆城城市化的的进程，大大量的农农业人口口转为非非农业人人口，来来渝务工工经商人人员的增增多，将将产生大大量的住住宅需求求。重庆市主主要年份份总人口口及非农农业人口口（数据来来源：重重庆市统统计年鉴鉴）主城区人人口分布布变化呈呈以下特特点：（一）渝渝北区人人口最多多，九龙龙坡区人人口增长长率最快快。老城区及及老工业业区人口口下降，其其他区人人口平稳稳增长。随着旧城区发行和新区的开发建设，渝中区和大渡口区的人口开始下降，居民开始从人口拥挤、土地紧张的渝中区和工业污染较重的大
14、渡口区向外区迁居；江北、渝北及南岸区是人口的主要迁入区。（二）人人口密度度与人口口变动大大致相同同，渝中中区人口口密度仍仍是最高高。全市总总的人口口密度为为3755人/平平方公里里，在八八个主城城区，渝渝中区的的人口密密度为最最高，人人口密度度每平方方公里超超过2770000人，渝渝北区人人口密度度最低，人人口密度度每平方方公里不不到6000人。从从人口密密度上来来看，近近两年内内，江北北区的人人口密度度增长率率最高，其其次是南南岸区，而而渝中区区人口密密度增长长率位居居主城区区各区最最低值。三三区人口口增长与与各区经经济发展展状况尤尤其是房房地产业业的发展展有紧密密的联系系。渝中中区的人人居
15、状况况已经处处于超饱饱和状态态，房屋屋建筑只只能往高高处发展展（这也也是渝中中区高层层建筑位位居重庆庆各城区区第一位位的根本本原因），导导致房屋屋居住质质量不高高；而相相比之下下，南岸岸区、九九龙坡区区、沙坪坪坝区的的人口密密度较小小，其房房地产发发展潜力力相对较较大。尤尤其是江江北区与与南岸区区，离渝渝中区解解放碑中中心商务务区与中中心商圈圈距离较较近，交交通方便便，相对对满足重重庆人居居家、购购物的现现代需求求。与此此同时，渝渝中区从从功能上上来说已已愈来愈愈趋向于于商业、信信息、贸贸易为主主导的专专门商务务区，而而南岸区区、江北北区、沙沙坪坝区区在发展展自身产产业的同同时，也也成为市市民
16、选择择居家地地的主要要地区。（三）根根据全国国第五次次人口普普查结果果，同119900年第四四次人口口普查相相比，665岁及及以上人人口的比比重上升升了0.87个个百分点点，表现现出一定定程度上上的人口口老龄化化速度加加快。随随着人口口老龄化化速度的的加快，城城市居民民住宅结结构在一一定的阶阶段也将将发生相相应的市市场变化化。这种种结构的的变化与与一个地地区的民民族、文文化、教教育、经经济等多多种因素素有着密密切的关关系。并并且与第第四次人人口普查查相比，十年零四个月共增长了203.83万人，增长率为7.06%，平均每年增加19.73万人，增长率为0.66%。其中主城六区（渝中区、南岸区、江北
17、区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区）人口为378.16万人，占重庆市总人口的12.24%。（数据来来源：重重庆市220000年第五五次人口口普查主主要数据据公报）（四）人人口分布布各城区的的地理环环境与经经济结构构等导致致人口的的具体分分布呈现现出不平平衡状况况。例如如，渝中中区各街街道人口口密度均均较大，尤尤其是解解放碑新新华路、朝朝天门、储储奇门、一一号桥、人人和街、上上清寺、两两路口、大大坪等，相相对而言言李子坝坝地段较较为疏松松。而南南岸区的的人口密密度主要要集中在在南岸商商圈附近近，越往往四周扩扩散，人人口密度度相对减减少，尤尤其是从从南岸商商圈沿四四公里、五五公里、六六公里方方向延伸
18、伸，人口口密度逐逐渐稀少少。重庆市是是一个重重工业发发展城市市，近几几年商业业经济的的发展使使城区建建设呈现现新旧交交替状况况，人员员居住与与商业经经营没有有严格的的区分，加加上重庆庆人对都都市生活活的“固着”情结（如如老解放放碑人对对解放碑碑的情结结），导导致商业业越发达达地段，人人口密度度越大。其其次，人人口密度度与各城城区工业业分布情情况、教教育分布布情况也也密切相相关。（五）人人口文化化程度重庆主城城区人口口文化程程度结构构 有效样本本量小学及以以下初 中高中/中中专/技校大学专科科大学本科科研究生或以上人数百分比(%)622100.0609.620032.2224639.558313
19、.33325.110.2（数据来来源：重重庆市统统计局人人口普查查资料）调查显示示，重庆庆市主城城区人口口的文化化程度比比重庆市市总体人人口文化化程度高高，这与与城市的的区域经经济发展展成正比比。然而而，与国国内同等等经济规规模的城城市相比比，重庆庆主城区区家庭中中具有高高学历的的人口比比重较小小，文化化程度普普遍偏低低。又据调查查了解，重重庆各经经济单位位近年来来普遍重重视文化化程度的的普及与与提高，成成人教育育较为普普及，这这一定程程度地提提高了重重庆从业业人员的的文化教教育水平平。此外外，重庆庆市人口口的文化化水平总总体上来来说也在在不断的的提高。与与19990年第第四次人人口普查查相比
20、，全全市每110万人人中拥有有各种受受教育程程度的人人数出现现了如下下变化：具有大大学程度度的由110700人上升升为28802人人，具有有高中程程度的由由62330人上上升为885966人，具具有初中中程度的的由2228600人上升升为2994133人，具具有小学学程度的的由4550000人下降降为4333866人。城市人口口文化程程度的提提高，有有助于消消费市场场的引导导。四城市市化进程程加速，房房地产业业面临重重大机遇遇目前重庆庆城镇化化水平只只有344.7%，低于于全国平平均水平平。按照照政府规规划将在在20005年提提高到440%。随随着城镇镇人口的的增多和和住房建建设重点点由城市市
21、中心区区向周边边地区的的转移，住住宅需求求量亦将将同步增增加。据据测算，“十五”期间重庆市城镇居民住宅潜在需求量年均约2000万平方米左右，这必然将成为重庆市房地产业持续发展的强大动力。这种加速速城市化化的进程程，政府府已由“计划”变为实实际行动动。首先先政府正正加紧进进行以“八小时时重庆”和“半小时时主城区区”工程为为主的基基础设施施建设；未来几几年内将将相继建建成几个个百万人人的卫星星城市；把渝中中区作为为未来“中央商商务圈”的规划划建设和和都市发发达经济济圈城镇镇面积的的扩大等等都将极极大地促促进房地地产开发发的发展展。其次，旧旧城改造造的大规规模实施施，如江江北城片片区，化化龙桥片片区
22、的拆拆迁改造造建设的的启动以以及居民民的大规规模外迁迁，也将将为房产产开发和和房地产产交易带带来现实实的发展展机遇。五消费费水平提提高，消消费结构构改善从90年年代后期期起，中中国居民民的整体体消费结结构已从从满足“温饱型型”向“小康型型”转变，相相当一部部分高收收入的居居民群体体开发向向“富裕型型”转变。消消费重点点由衣、食食为主转转向住、用用、行为为主。对对于重庆庆城市居居民消费费重心发发生转移移，消费费需求发发生三个个方面的的重要转转向，一一是基本本消费逐逐渐向居居住、交交通、通通讯等领领域扩展展，二是是日用品品类消费费进入更更新换代代时期，并并向品牌牌化发展展，三是是文化教教育及知知识
23、产品品的消费费比重明明显增加加。反映映在支出出结构上上，日常常消费中中，吃、穿穿、用消消费支出出下降了了12个个百分点点，住、行行、医、教教育支出出提高了了13个个百分点点。重庆市是是发展中中的新兴兴直辖市市，但人人均收入入与京、津津、沪、粤粤相比仍仍有一定定差距。重重庆市主主城区居居民家庭庭消费已已步入小小康阶段段（根据据恩格尔尔系数判判断）。医医疗保健健和住房房支出的的大幅增增长，已已成为重重庆市城城镇居民民家庭生生活的两两大消费费热点。随随着经济济的发展展，居民民家庭收收入的增增长幅度度将会加加快。六重庆庆各区域域主要商商业状况况综观重庆庆市各行行政区域域的经济济发展，呈呈现出多多样性和
24、和不平衡衡性：（一）渝渝中区渝中区是是重庆市市乃至西西南地区区最大的的商贸中中心、金金融中心心、科技技中心、水水陆交通通枢纽。据据统计220033年全区区国内生生产总值值实现1136.74亿亿元，比比上年增增长100.8%；人均均国内生生产总值值达到22.555万元，全全区社会会消费品品零售总总额达1113亿亿元，同同比增长长13%。渝中中区有各各类商品品市场667个，市市场经营营面积达达47万万平方米米，其中中具有代代表性的的朝天门门综合交交易市场场，由227个交交易区组组成，市市场建筑筑面积达达35万万平方米米，主要要从事服服装、小小商品百百货的批批发。渝渝中区的的专业市市场还包包括有：菜
25、园坝坝市场群群，全年年成交达达10.7亿元元；新华华路家电电批发市市场，全全年成交交额达110亿元元；学田田湾小仪仪器市场场，全年年成交额额达5.1亿元元；大坪坪汽摩配配市场，全全年成交交额达33亿元。解解放碑商商业区集集中了重重庆市各各大型综综合商厦厦，从传传统经营营的国营营百货商商场，到到集购物物、休闲闲、娱乐乐于一体体的综合合商厦，是是商家必必争之地地。其中中具代表表性的商商场有：重庆百百货大楼楼、新世世纪百货货、新华华书店、大大都会广广场、王王府井百百货等。渝渝中区作作为重庆庆政治、经经济中心心，对重重庆市经经济发展展发挥了了越来越越大的作作用，其其功能上上趋于更更加单一一化，以以政治
26、、经经济、信信息、商商贸、物物流、都都市旅游游为重点点成为渝渝中区的的兴市方方针，这这在一定定程度上上改变了了过去人人们将渝渝中区作作为居住住地首选选的消费费心理，人人们更愿愿意在渝渝中区工工作，而而将临近近的南岸岸区、沙沙坪坝、江江北区等等作为居居住地，同同时渝中中区的开开发程度度已非常常高，二二度开发发的成本本将会成成倍增加加，这也也是目前前渝中区区房地产产发展后后劲不足足的主要要原因。（二）江江北区江北区位位于重庆庆市主城城区，是是建设中中的北部部新城的的中心，是是重庆市市未来的的行政中中心、科科技中心心、文化化艺术中中心和交交通枢纽纽。它现现有各类类商业网网点16600多多个，经经营面
27、积积80万万平方米米，据统统计，220033年全区区实现国国内生产产总值668.776亿元元，社会会消费品品零售总总额达339.446亿元元，集市市成交额额为355.6亿亿元。江江北区主主要大型型的商场场分布情情况为：建新北北路沿线线协信信黄金海海岸、重重百大楼楼江北分分店、世世纪新都都、华联联商厦和和龙湖北城天天街，营营业面积积超过550万方方。家乐乐福金观观音店，总总建筑面面积超过过30万万平方米米，年营营业额达达60亿亿元以上上，盘溪溪蔬菜批批发市场场全年成成交额达达6亿元元。黄花园大大桥、重重庆至涪涪陵高速速公路相相继建成成，加之之重庆江江北国际际机场的的扩建，江江北成为为重庆联联系世
28、界界的窗口口。江北北区由于于其独特特的地理理优势，使使之成为为重庆继继渝中区区之后综综合实力力第二大大区，随随着政府府迁址江江北，对对江北的的房地产产发展起起到了极极大的促促进作用用，自220022年起形形成了江江北投资资热，但但由于江江北区是是一个以以工业见见长的地地区，有有重庆长长安等一一批大型型工业企企业，其其商业被被建新北北路分隔隔，购物物环境相相对较差差。现正正在兴建建的江北北步行街街将完全全改变江江北的商商业布局局，对江江北区的的房地产产开发及及投资产产生深远远的影响响。江北区与与北部新新城作为为政府所所在地、临临近机场场和规划划中的新新火车站站，交通通将进一一步改善善。随着着五里
29、店店、黄泥泥磅地区区众多中中高档物物业的开开发，将将有众多多具有较较强消费费能力的的人群入入住江北北及北部部新城，为为江北商商圈提供供了新的的潜在消消费人群群。在宏观环环境上，政政府在江江北更是是规划出出重庆最最大面积积达433.388公顷的的休闲步步行街，在在步行街街中，将将修造三三座广场场及宽度度达40060米米的架空空层横跃跃建新北北路，将将从根本本上解决决江北商商圈在地地理、交交通、布布局、上上的缺点点，特别别是三大大广场之之一的现现代文化化广场，面面积达555000平方米米，并将将重现观观音古桥桥，增加加该地区区的文化化内涵。龙龙湖花园园的开发发商中建建科在江江北兴建建的北城城天街，
30、引引进了知知名的华华联超市市，重庆庆知名开开发商协协信集团团在观音音桥转盘盘开发大大型商业业物业黄金金海岸，同同样知名名开发商商东和和物业，在在五黄路路核心地地带，开开发“皇冠自自由城”，这些些个案都都将进一一步繁荣荣江北商商圈。政政府计划划通过宏宏观大环环境的改改善，使使江北商商圈具有有与解放放碑商圈圈竞争的的能力，并并在重庆庆几个城城区的商商圈中脱脱颖而出出。虽然江北北的潜在在优势较较多，但但因其与与解放碑碑临近，及及众多规规划需政政府实实实在在的的落实，因因此近期期该商圈圈在重庆庆市的商商业地位位不会出出现大的的变动。（二） 沙坪坝区区沙坪坝中中心商圈圈是指商商业步行行街至绿绿色文化化艺
31、术广广场一线线为主线线，辅以以南开商商业步行行街。这这里是沙沙坪坝人人流量最最大，大大小商家家最集中中的地方方。各类类服务营营业面积积达400多万平平方米，重重百沙坪坪坝店、明明日百货货、新世世纪百货货沙坪坝坝店，金金诚广场场、巴黎黎广场、融融信大厦厦，、华华夏银座座、华宇宇广场、立立海国际际商务公公寓等都都在此中中心区，提提供吃喝喝玩乐服服务的小小型商家家也密布布其间。去去年日均均人流量量逾300万人，主主要商场场营业额额达155亿元，其其中重百百沙坪商商场销售售额达44亿元，超超过重百百解放碑碑总店，可可见沙区区购买力力非同一一般。沙坪坝距距离解放放碑较远远，受主主流商圈圈影响较较小，长长
32、期以来来其商业业发展都都自成体体系，由由于沙坪坪坝的购购买力组组成很有有特色，平平日主要要由高收收入的知知识分子子、政府府工作人人员、纯纯消费型型大中学学学生等等构成，周周末甚至至吸引了了北碚、井井口、双双碑的消消费者，这这给沙坪坪坝中心心商圈的的零售经经营带来来了极大大契机，也也给商业业定位和和商场布布置，甚甚至商用用物业营营销带来来了较大大的灵活活性和便便利性，使使沙坪坝坝步行街街中心商商圈人潮潮涌动，商商机澎湃湃！沙坪坝作作为重庆庆市第二二商圈，其其商业发发展牵动动全市商商业发展展的脉博博，目前前上规模模已营业业的商场场主要有有：好又又多量贩贩、新世世经凯瑞瑞商都、立立洋百货货、华宇宇时
33、尚商商业广场场、金鹰鹰女人广广场、华华夏银座座、赛博博数码、欣欣阳百货货、三峡峡广场。（四）九九龙坡区区杨家坪商商圈由于于地上商商场经营营面积较较少，而而且地下下通道为为人行必必经之道道，使得得地下商商场能占占据一席席之地。据据悉，仅仅杨家坪坪地下商商场一家家去年商商品零售售总额就就超过44亿元。这这就形成成了杨家家坪独特特的“地面+地下商商圈”。由于于商业氛氛围太淡淡，商业业结构不不合理，九九龙坡消消费外流流严重，为为留住消消费，政政府下决决心兴建建杨家坪坪商业步步行街，其其中以杨杨家坪转转盘为中中心的11平方公公里的商商业步行行街将在在20002年底底建成并并“开街”营业，这这样造成成一个
34、最最直接的的后果就就是：商商业面积积的大放放量。跃跃华商都都、晋愉愉城市彩彩园、建建设广场场，三个个区域商商业“航母”的先后后“起航”，加上上鹤头路路B区的的改造将将用于商商业用途途，以及及上海银银星集团团将步行行街周围围打造“上海中中心”。斌鑫鑫集团将将在新华华四村开开发商业业物业未未来两三三年内，商商业面积积将增加加2030万万平方米米，如算算上社区区门面这这一面积积将更为为可观；其次产产商业结结构的调调整，商商业面积积放量绝绝不能视视为中、低低档商业业量上的的扩张，而而应是质质的提升升。晋愉愉彩园已已成功引引进新世世纪百货货，跃华华商都也也郑重在在引进品品牌商家家的工作作中大做做文章。随
35、随着步行行街的启启动，未未来两三三年内，杨杨家坪商商圈将会会重新“洗牌”；同时时轻轨较较新线全全面建成成后，可可形成高高峰期单单向每小小时3万万人流的的运载能能力，年年客流量量可达33亿人次次，而杨杨家坪处处在较新新线枢纽纽位置，对对商业推推动是革革命性的的。轻轨轨沿线大大坪、大大渡口等等区域居居住人口口众多，商商业配套套滞后，商商业功能能不齐全全，轻轨轨建成后后，区域域的连接接更加有有机会吸吸引更多多外区客客户前往往杨家坪坪商圈消消费。（五）南南岸区南岸区与与渝中区区仅有一一江之隔隔，长江江大桥通通车前，两两岸主要要依靠长长江索道道联系，八八十年代代弹子石石地区棉棉纺企业业的兴起起，加之之南
36、岸区区区政府府位于上上新街，使使弹子石石、上新新街成了了南岸区区经济的的重心点点和商贸贸中心。经经过十几几年的发发展，特特别是长长江大桥桥和鹅公公岩大桥桥的通车车，南岸岸区的经经济重点点转移到到南坪镇镇并已实实现市场场、网点点布局的的战略重重点转移移，建设设规模扩扩大，设设施水平平提高，各各类市场场结构趋趋于合理理。网点点、市场场建设呈呈现持续续发展的的良好势势头。全全区已建建成以大大型商贸贸设施为为主，采采用现代代化经营营、管理理模式为为主的贸贸易区；建成以以会议、展展览为标标志的会会展中心心区；以以旧车、机机动车为为龙头的的专业市市场批发发区；以以餐饮、休休闲、娱娱乐为特特色的南南滨路景景
37、观休闲闲区；与与生活小小区内的的市场和和连锁店店、零售售网点共共同构成成全区的的商业设设施布局局网络。全全区共建建成各类类市场551个，面面积388万平方方米，拥拥有各类类大中型型网点（220000平方米米以上）229个，面面积477万余平平方米；在建、拟拟建的大大中型商商业设施施25个个，面积积70万万平方米米。还另另有证券券、人才才、劳动动力、房房地产等等生产要要素市场场。全区目前前拥有市市场511个，其其中专业业批发市市场7个个，消费费品市场场10个个，建立立了以区区域性市市场为龙龙头，地地方性生生产生活活资料市市场为骨骨干，各各类消费费品市场场为基础础的市场场框架体体系。南南坪南路路区
38、块在在南岸区区政府的的合理规规划和引引导下，发发展成为为专业市市场区，如如汽配城城、机动动车交易易市场、二二手车交交易市场场、重庆庆家具市市场等专专业交易易市场。南坪西路路集中了了百盛百百货、北北京华联联（近期期开业）、新新世纪江南商商都、诺诺马特超超市、金金台百货货、流行行前线地地下商业业街、山山城平价价超市、昌昌龙百货货、浪高高地下商商场等.初步形形成了以以大型综综合性百百货、大大型超市市为主，各各类中小小型百货货及店铺铺商业为为辅的核核心商业业区，其其营业面面积达226万平平方米。在在政府规规划中，现现有步行行街将不不断扩容容，并最最终形成成占地333万平平方米、商商业面积积80多多万平
39、方方米的超超大型综综合性商商业步行行街区。南南坪东路路区块以以众多中中小临街街商铺为为主，以以及宏声声广场的的地下宏宏声商业业广场。作作为南岸岸区与外外区连接接的重要要车站南南坪公交交车总站站就位于于该区域域。南岸岸与外区区的交通通车几乎乎都以南南坪公交交总站为为中转点点，但政政府已规规划将公公交总站站搬迁出出主城区区，加上上重百整整体搬迁迁至天龙龙广场，这已成为该区块商业发展的重要抗性。随着南岸区政府的不断倾力打造，具有“重庆外滩”之称的南滨路已逐渐成为集陪都文化、大禹文化、川江文化、宗教文化、饮食文化等诸多内涵为一体的都市景观商业带。已成人气鼎沸之势，吸引了众多本地市民和外地游客到此观光、
40、休闲、娱乐、就餐。南滨路成为重庆夜景经济的代名词。虽然，目前该区域总体规模不大，其影响力却覆盖整个重庆主城区。随着南滨路沿线各楼盘的商业设施相继问世，加上政府的大力扶持，该区域必然成为重庆最具人气、活力和品质的地区之一。七宏观观环境小小结综上所述述，重庆庆市的国国民经济济正在持持续健康康稳定的的发展，各各项经济济指标逐逐年增长长，城市市化进程程加速，城城市面貌貌日新月月异，交交通及投投资环境境大为改改善，城城乡居民民的收入入与支出出逐年增增加，不不断提高高，商业业发展日日益成熟熟。作为为西部唯唯一的直直辖市，重重庆市正正在逐步步巩固自自己的交交通、能能源、经经济和商商贸中心心地位。目目前正值值
41、中国加加入WTTO和西西部大开开发的大大好时机机，西部部12个个省、市市、自治治区地域域辽阔，人人口众多多，资源源丰富，必必将成为为投资重重点；而而重庆市市的经济济基础和和投资环环境在西西部各省省市中独独树一帜帜，必会会成为西西部大开开发的重重点城市市，城市市的经济济将得到到更大的的发展，这这为本市市的各行行各业，特特别是房房地产业业带来了了不可多多得的发发展契机机。第二章 重庆市自自然环境境一重庆庆主城区区主要景景观分布布景观所在在区域景点渝中区朝天门码码头、鹅鹅岭公园园、枇杷杷山公园园、人民民大礼堂堂、珊瑚瑚坝公园园、红岩村革革命烈士士纪念馆馆等南岸区南山公园园、老君君洞、一一棵树、慈慈母
42、山温温泉、科科普中心心等北部城区区花卉园、宝宝圣湖等等沙坪坝区区沙坪公园园、烈士士陵园、歌歌乐山、平平顶山公公园等九龙坡区区华岩寺、海海兰云天天等大渡口区区巴南区南温泉、南南湖、桥桥口坝温温泉、东东泉等重庆市的的旅游资资源十分分丰富，可可供游览览参观的的景点达达1000多处，国国家级风风景名胜胜有缙云云山、四四面山和和长江三三峡，全全国重点点文物保保护单位位有八路路军驻渝渝办事处处旧址、中美合作所集中营旧址、宝顶山摩崖造像、北山摩岩造像，还有合川钓鱼城古战场、抗战遗址、万盛石林、铜鼓滩漂流、统景峡谷风光、东泉热洞及洞穴群等等，市内风景区总共为44个，其中国家级风景区为4个。三峡工程的兴建和重庆
43、周边环形旅游线的形成给重庆旅游带来空前的发展契机，重庆极为丰富的自然和人文旅游资源正在逐渐展示出来，一个以重庆为中心的大三峡旅游区域以其独有的魅力将吸引更多的游客。丰富的旅旅游资源源为重庆庆市经济济的腾飞飞增加了了动力，据据市旅游游局的统统计显示示，近年年来重庆庆市外出出旅游的的市民和和来渝的的外地游游客呈现现稳中有有升的态态势，对对重庆市市经济发发展贡献献率初步步估计在在10%左右。作为房地地产项目目的发展展，城市市景观的的挖掘和和改善将将对提升升城市综综合形象象和城市市人居环环境有非非常大的的帮助。综综合国内内其他地地区，上上海以浦浦东东方方明珠电电视塔作作为上海海市的标标志性建建筑，极极
44、大地促促进了浦浦东的开开发和陆陆家嘴金金融区的的发展，而而黄浦江江外滩的的改建也也为外滩滩金融业业的再度度振兴提提供了强强大的助助推剂。作作为重庆庆市拥有有非常丰丰富的自自然和人人文景观观，如果果能进一一步发掘掘和开发发，将对对城市和和区域经经济有非非常大的的促进作作用。二重庆庆市自然然地理环环境重庆市是是中国西西南地区区和长江江上游最最大的经经济中心心城市，中中国经济济发达的的东部地地区与资资源富集集的西部部地区的的结合部部，在地地貌构成成上，最最典型的的特征是是山多河河多。众众多山脉脉连绵起起伏，大大小河流流纵横交交错。地地貌结构构比较复复杂，主主要有44个特点点：一是是地势起起伏大，层层
45、状地貌貌分明。二二是地貌貌类型多多样，以以山地、丘丘陵为主主。三是是地貌形形态组合合的地区区差异明明显。四四是喀斯斯特地貌貌分布广广泛。在城镇地地理分布布结构上上，重庆庆直辖市市是由11个特大大城市、2个中等城市、4个小城市和1400多个乡镇组成的复合型城市。主城区非农业人口278多万人，为特大城市。中心区在两江汇合处，呈半岛状，海拔在168米400米之间。城廓依山傍水，建筑物层层叠叠，形成独特的山城景观。中心区是重庆的行政中心，金融、商贸中心和水陆客运枢纽。万州、涪陵2个中等城市分布在主城区以东长江沿岸，与主城区分别相距200公里和120公里左右。小城市和城镇呈带状分布，主要在江河沿岸和铁路
46、、公路沿线，密度从西向东逐渐减小。由此使重庆形成了特大城市中等城市小城市小城镇多中心、组团式的城市布局，成为全国面积最大、人口最多、二元结构突出的新型城市。重庆市主主城区覆覆盖面积积较广，除除渝中区区外，其其城市整整体开发发程度不不高，城城市扩容容潜力非非常大，作作为城市市开发商商而言，其其市场前前景是非非常好的的。同时时，重庆庆独有的的山地地地貌，有有利于建建山水结结合的园园林城市市，对提提升城市市整体规规划和城城市市容容景观都都是非常常有利的的。重庆庆市政府府已将重重庆的山山水园林林建设作作为重庆庆市政今今后发展展的一个个方向，因因此作为为开发商商，应利利用相应应的政府府政策支支持，从从而
47、提高高项目的的市场竞竞争力。三重庆庆市环境境污染重庆市两两江环抱抱，“城是一一座山，山山是一座座城”，“山城”由此而而得名。重重庆是一一个老工工业基地地，为我我国经济济做出了了重要贡贡献。与与此同时时，重庆庆市也是是一个污污染比较较严重的的城市，其其空气质质量和饮饮水质量量相比其其他大型型城市较较差。自三峡工工程动工工以来，重重庆市将将环境保保护工作作作为振振兴重庆庆的重要要步骤之之一。以以改善市市民的生生存环境境为目标标，以环环境保护护和园林林绿化为为重点的的战略思思想已经经确立。近近年来，重重庆市加加强了城城市饮用用水源的的保护和和大气污污染与交交通噪声声的治理理，确立立治理污污染源项项目2220项。大大气二氧氧化硫浓浓度下降降0.0005毫毫克/平平方米，烟烟尘控制制区覆盖盖率达990，主主城区空空气质量量明显改改观；分析近几几年重庆庆消费者者购买商商品房的的消费习习惯，“生活方方便性”是消费费者购房房的一大大考虑因因素，因因此，在在重庆这这个多经经济中心心的特大大城市中中，居民民往往首首选“当前”居住区区域为购购房首选选区域。