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1、重庆市房房地产市市场调研研报告目录一、重庆庆市房地地产市场场环境概概况1、人口概概况2、经济发发展概况况3、居民生生活水平平4、城市规规划二、重庆庆市房地地产消费费市场特特征1、 20001年年重庆购购房者人人口结构构特征22、重庆市市房地产产市场消消费需求求总体状状况3、重庆市市主城区区域住宅宅需求特特征4、重庆市市消费群群体特征征与购房房行为三、重庆庆市房地地产市场场形势及及发展趋趋势1、重庆市市房地产产市场形形势2、重庆市市房地产产发展趋趋势四、结语语一、重重庆市房房地产市市场环境境概况 1、人口概概况根据据20000年11月1日进行行的第五五次全国国人口普普查数据据显示，重重庆市总总人
2、口为为30990.445万人人（包括括外来人人口，不不包括外外出人口口），年年平均增增长率为为0.666%，自自然增长长率为22.900，城市市化率333.009%。人口年年龄结构构：0-144岁的人人口为6677.78万万人，占占21.93%重庆市市总人口口30990.445万人人 155-644岁的人人口为221688.577万人，占占70.17% 655岁及以以上的人人口为2244.10万万人,占7.990% 城乡人口口结构：城镇人人口为110222.788万人，占占33.09%重庆市市总人口口30990.445万人人乡村人人口为220677.677万人,占66.991% 全市共有有家庭
3、户户9288.988万户，家家庭户人人口为229844.277万人，占占总人口口的966.566%，平平均每个个家庭户户的人口口为3.21人人。人口口受教育育结构：教育程程度人数数（万人人）占总总人口%大学（大大专以上上） 886.558 22.800%高中中（含中中专） 2655.677 8.60%初中 9909.02 29.41%小学 113400.855 433.399%文盲盲 2114.778 88.9% 2、经济发发展概况况 20001年年全市实实现国内内生产总总值17750亿亿元，比比上年增增加1661亿元元，是重重庆直辖辖以来经经济总量量增加最最多的一一年。按按可比价价格计算算，
4、比220000年增长长9%，高高于全国国1.77个百分分点。增增长速度度列全国国第188位，在在全国的的位次比比上年提提高了55位。 220022年以来来，全市市经济增增长速度度明显加加快，呈呈现出效效益与速速度同步步增长的的良好态态势，整整体经济济运行明明显好于于预期。初初步测算算，上半半年全市市完成国国内生产产总值8875.56亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年同期期增长110.11%，增增幅同比比提高11个百分分点，高高于全国国水平22.3个个百分点点。第一一产业增增长3.0%，第第二产业业增长113.11%，第第三产业业增长99.1%。从运运行态势势看，今今年以来来全市经经济增长长
5、速度稳稳步攀升升。从月月度累计计增幅观观察，除除1月份受受不可比比因素影影响增长长9.88%，其其余几个个月增幅幅渐次走走高。22月份为为9.11%，3、4月份上上升到99.2%和9.33%，进进而达到到5月份的的9.66%，上上半年又又进一步步上升到到10.1%，这这也是220000年3月以来来连续228个月月增幅最最高的月月份。从从季度走走势上观观察，上上半年增增长100.1%，比一一季度提提高0.9个百百分点，也也是自119988年以来来同期增增幅最高高的。从从经济增增长匹配配的相关关因素看看，一些些与经济济增长密密切相关关的指标标同步增增长，呈呈现出近近年少有有的一致致性。116月，发
6、发电量增增长了111.00%，创创了近几几年同期期最好水水平，内内河与空空港货物物吞吐量量分别增增长111.0%和13.2%。从经济济增长的的地区结结构看，上上半年都都市发达达经济圈圈实现增增加值3345.94亿亿元，比比上年同同期增长长8.88%，占占全市的的39.5%；渝西经经济走廊廊实现增增加值2271.57亿亿元，增增长122.8%，占311.0%；三峡峡库区生生态经济济区实现现增加值值2588.055亿元，增增长9.0%，占占29.5%。重庆市市主要经经济指标标如下(%)：20001年增增长 220022年上半半年增长长 20002年年增长预预计国内内生产总总值 99.0 10.1
7、99.5-10.0全社社会固定定资产投投资 222.33 244.5 18-20社社会消费费品零售售总额 8.77 8.7 88.7城城镇居民民可支配配收入 7.11 5.9 88.0农农村居民民人均纯纯收入 4.22 100.7(现金收收入) 4.00居民消消费价格格总指数数 1001.77 1000.66 999.5 3、居民生生活水平平 九九五时期是是重庆市市社会、经经济、城城市建设设发展较较快的时时期，在在短短的的几年内内使重庆庆市的城城市建设设、社会会经济迈迈上了新新台阶。经经济的增增长为改改善人民民生活，提提高市民民收入打打下了基基础。据据重庆市市城市社社会经济济调查队队对主城城区
8、3000户城城市居民民的抽样样调查资资料显示示,九五五期间，城城市居民民的生活活水平有有了实质质性的提提高：据据统计，城城市居民民的人均均可支配配收入由由19995年的的44113元增增加到220000年的62276元元，增长长了422.2%，每年年以7.3%的的速度稳稳定增加加，扣除除价格因因素，实实际增长长6.33%。人人均消费费支出由由19995年的的39332元上上升为 20000年的的54775元，增增长了339.22%，扣扣除物价价因素，每每年实际际增长66.8% 。最最能反映映居民家家庭生活活水平的的恩格尔尔系数由由五年前前的488.7%下降为为40.4%,主城区区居民的的生活水
9、水平已基基本实现现小康。20001年城城乡居民民收入继继续增长长，根据据20001年年重庆市市国民经经济和社社会发展展统计公公报显显示：全全年城市市居民人人均可支支配收入入67221.009元，比比上年增增长7.1%。城城市居民民人均消消费支出出57665.007元，增增长5.3%。根根据据重重庆市统统计局日日前披露露的数据据显示，2002年上半年城市居民人均可支配收入3614.94元，比上年同期增长5.9%，6月末城乡居民存款余额达到1475.18亿元，增长11.9%。图示如下：单位（万元） 1995年 2000年 2001年 2002年（预测）人均可支配收入 4413 6276 6721.
10、09 7229.88人均消费支出 3932 5475 5765.07 从以上数据可以看出，重庆市经济正向良好的方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于消费性的支出在不断增加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。4、城市市规划根据据重庆的的城市规规划，未未来的重重庆将是是一个以以主城区区为中心心的由中中等城市市、卫星星城市等等共同组组成的城城市群，未未来的城城市发展展一方面面是主城城区的扩扩大，另另一方面面是中等等城市、卫卫星城的的形成。对对房地产产业来说说，这就就意味着着发展机机遇不仅仅仅停留留在主城城区，各各中等城城市、卫卫星城都都将有很很好的发发展空
11、间间。按照重重庆市政政府制定定的200年发展展规划，在在十五期期间主要要是解决决重庆的的交通问问题，形形成枢纽纽重庆的的格局。重重庆的地地理位置置，在整整个国家家区位中中处在南南北的中中间，东东西的中中间，重重庆在整整个中国国地图几几何的中中心位罟罟。但是是这个几几何中心心，目前前是南北北交通的的屏界，连连东西纽纽带的壁壁垒。重重庆市政政府提出出“一千亿亿元、五五管齐下下，打造造枢纽重重庆”。“五管齐齐下”包括：一是机机场的改改造，机机场的规规模要扩扩大五倍倍；二是是铁路，现现有的四四条铁路路变成八八条铁路路，形成成四通八八达的铁铁路交通通；三是是高速公公路环线线，五年年以后增增加5000公里
12、里，现在在是3000多公公里，整整个8000多公公里的高高速公路路形成全全国西部部的枢纽纽；四是是航运，万万吨级的的拖船能能到重庆庆主港，力力争使重重庆成为为长江上上游的航航运中心心；五是是管道运运输，就就是柴油油、汽油油的管道道和天然然气管道道等。“五管齐齐下”解决重重庆在全全国交通通格局的的同时，解解决重庆庆市内的的交通，今今年解决决通县油油路，也也就是各各个县到到主城的的油路、二二级路，明明年建成成八小时时重庆，即即重庆任任何一个个远郊县县城，到到市中心心大体上上8个小时时。20004年年实现“半小时时主城”。十五五期间重重庆市总总投资有有六千亿亿左右，其其中一千千亿解决决交通问问题，届
13、届时重庆庆将成为为东西间间的交通通纽带、南南北间比比较顺畅畅的通道道，交通通的便捷捷必将带带来新经经济区的的形成。二、重庆市房地产消费市场特征 1、 2001年重庆购房者人口结构特征根据2001重庆房地产展示交易会住宅需求调查报告资料显示，重庆购房者呈现下列人口结构特征：（1）消费者年龄构成：50岁以下年龄段有较强的购房欲望，占整个购房者的比例为86.2%。30岁以下购房者占整个购房者的比例最重达到48%，该年龄段正是消费者成家立业的阶段，购房需求较大；4150岁年龄段在整个购房者中的比例居次席，该年龄段的购房行为主要是二次置业，为子女买房。（2）消费者文化程度构成：具有较高文化程度的消费者超
14、过了半数，说明消费者文化程度越高，购房愿望越强烈。（3）消费者家庭月收入构成：由于购房行为在支付能力和支付期限等方面不同于普通商品消费行为，购房群体的收入水平明显高于居民平均收入水平。采样样本平均家庭月收入2325.5元，与2000年相比增长18.33%。其中家庭月收入为1500元以下的样本比重同比下降6.24%；15012500元、25013500元的样本比重分别增长7.02%、12.32%。2、重庆庆市房地地产市场场消费需需求总体体状况根据重庆庆市国土土与房屋屋管理局局最新信信息表明明：重庆庆房市的的价格呈呈现稳步步增长的的态势，广广大消费费者对价价格的承承受力也也在稳步步增强。 2001
15、年全市个人购房比重已经达97.6%。从消费市场来看，房地产经济经过近年来的快速发展，消费者对房价现状有了理性认识，对日渐提高的房价，广大消费者的承受力也在稳步增强，以往简单追求低价住房的状况已有了较大改观。据去年11月房交会问卷调查，52.4%的被调查者表示，在抵押贷款的支持下，可承受住房单价在1500-2000元/平方米（以往此类调查，选择1000元/平方米以下房价者占大多数）。这种与市场进程同步增强的心理承受能力，为产业发展提供了广阔的空间。重庆经过直辖以后数年的发展，影响住宅产业发展的三大因素已经发生了极大的变化。消费水平：重庆总体收入水平逐年增长，中高收入的经营者、白领、银领阶层的人数
16、在扩大，对住宅产生了更高档次的需求。消费理念：受先进地区及国际化居家方式和理念的影响，住宅阶梯式消费的观念已被普遍认可。市政环境：随着城市化进程的发展和半小时主城区的实现，中远郊的交通状况将得到极大的改善，生活、出行更加便捷，居家在郊区，已成为可能和现实，且将成为一种时尚。从市场容量考察，人口规模的增加必将带来更大的需求。目前重庆的城市化率为33%，而全国平均城市化率为37%，这一状况将在未来10年内彻底改变。预计2010年内重庆城市化率达到50%，城市人口将增加600万，如果按每人20平方米的市场需求，600万人要1.2亿平方米的住房需求；再加上现有1000万人并没有达到人均20平方米，形成
17、约4000万平方米的市场需求。十年重庆大体上要建差不多1.6亿平方米住宅，意味着在未来10年内，每年可能有1700万平方米的市场需求。同时重庆市政府已经把房地产业作为支柱产业来发展，为了保证这个极具带动力的产业良好的发展，将会有很多利好的消费政策出台，对于消费需求的刺激具有很大的引导作用。3、重庆市主城区域住宅需求特征根据2001重庆房地产展示交易会住宅需求调查报告资料显示，重庆市住宅需求主要特征概括如下：（1）北部城区需求持续上升，渝中区退居其次。受城市规划与政策倾向的影响，北部城区的进一步拓展与配套不断完善对广大市民具有相当大的吸引力。渝中区由于城区配套较为完善，传统城市中心的观念已深入人
18、心，在相当长的一段时间内一直为消费者购房的首选区域，但受城市发展空间与价格的限制，以及市民对居住环境的要求越来越强烈等因素的影响，住宅郊区化日益明显。（2）对现房需求比重下降，期房接受程度提高。就重庆市各区房地产交易所提供的资料显示，近两年实际成交的房屋类型中，期房的成交量明显多于现房。虽然人们对现房的需求程度远远高于期房，但随着房地产市场逐渐规范，开发商实力的不断增强，人们对期房的信心进一步增加，从而使消费者对期房的需求比重提高。可以预见，在今后一段时间内人们对期房的需求量会进一步增加。（3）小区深受市民喜爱。小区在居民的心目占据了相当的位置，尤其是小区多层建筑和小区小高层建筑深受欢迎。对居
19、住环境的更加看重和人们的生活习惯决定了消费者对小区情有独钟，这也是目前市场上多数单体建筑销售进度相对较慢的重要原因之一。（4）房屋类型需求呈多元化格局，平层仍是购房首选。错层结构在前两年一直受到市场的追捧，一段时间内占据相当大的市场份额，但本次调查显示人们在追求住宅空间变化的同时，人们重新审视并认可平层布局的简洁、实用和低价。由于消费者需求的个体差异及自身的承受能力等诸多因素，平层占据市场主导和房屋类型多元化格局还将一直延续下去。（5）注重室内个性化装饰，清水房仍是市场需求主流。目前清水房仍是市场需求的主流。由于清水房的相对低价和消费者对房屋装饰个性化的追求，对清水房的需求在相当长一段的时间内
20、不会发生较大改变。（6）三居室成为市场需求的主力户型。90130平方米的三居室成为目前市民需求的主流。一方面受生活水平提高的影响，另一方面受目前重庆市的家庭人口结构影响，市场对三居室的需求在短时间内不会发生改变，并会在今后很长一段时间延续。尽管近两年的市场环境显示小户型的市场销售形势看好，但市场需求的主流不会因为局部个体消费而改变。（7）房价依然是影响市民消费的第一要素。根据发达国家房地产规律显示，一个地区房地产价格就是一平方米房价等于白领阶层一个月的收入，由于重庆市整体居民收入相对偏低，消费者将房价作为首要考虑因素也在情理之中。 4、重庆市消费群体特征与购房行为根据2001重庆房地产展示交易
21、会住宅需求调查报告资料显示，重庆购房群体呈现下列消费特征：（1）住宅需求消费群体的类别：第一类：年龄40岁以下文化程度：高中以下该群体住房状态为公房或租房的占67.8%。第二类：年龄35岁以下文化程度：大专以上该群体住房状态为公房或租房的占61.8%。第三类：年龄：4150岁文化程度：高中以下该群体住房状态为公房的占67.9%。第四类：年龄：3650岁文化程度：大专以上该群体住房状态为公房的占49%，住商品房的占27.9%。第五类：年龄：50岁以上文化程度：中专以上该群体住房状态为公房的占57%。（2）各类消费者群体欲购房面积比较：70130平方米的住宅得到各类消费群体超过70%样本的认同。（
22、3）各类消费者可接受单价比较：单价在1800元/平方米以下的分段成为各类消费群体的主要选择区域。（4）各类消费者对配套设施要求的比较：对各类消费群体进行纵向比较发现：第五类消费群体对医院、花园和林木花草看重程度超过了其他消费群体，对超市和学校的看重程度则低于其他消费群体；前四类消费群体最看重菜市和超市；第一类消费群体对学校的选择比重高于其他消费群体；菜市对第三类消费群体则更为重要。（5）购房决定因素重庆市消费者购房决定因素排序依次为：价格合理、交通便利、户型合理、环境良好、周边配套完善、有增值潜力、物管规范。交通便利、价格合理和户型合理依然是影响消费者购房的最重要的决定因素。随着生活质量的提高
23、，人们越来越渴望接近自然，接近绿色，绿化率的高低正逐步成为人们衡量生活质量的标准；但统计结果却与此不尽一致，一方面是因为当物业不能满足所有要求时，自然要有先后顺序，价格和交通是一般消费者都比较看重的方面，环境良好只能位于其后；另一方面，尽管开发商提出“生态住宅”、“环保住宅”等新概念，但对于普通消费者来说，只是在基本绿化的基础上增加了一些华而不实的配套设施，住宅环境的整体雷同未能对消费者构成有效引导。“有增值潜力”所占的比重相对增大，显示出投资者对房地产市场信心的增加，也是这两年重庆市房地产市场逐步攀升的结果。随着房地产市场的日益规范，将会吸引更多的房地产投资者。作为“售后服务”的物业管理是开
24、发商品牌的延伸，与购房者的日常生活息息相关，但统计结果显示物管因素排列决定因素最末位，原因在于购房者对物管的认识尚待提高，另一方面重庆市物管起步较晚、发展水平相对不高的现状也使购房者对房屋的售后服务缺乏足够信心。三、重庆市房地产市场形势及发展趋势 1、重庆市房地产市场形势：当前重庆市房地产的总体形势是：房地产投资规模持续快速增长，商品房销售价升量增，产业发展的理性化程度进一步提高，房地产市场秩序进一步好转。（1）房地产投资迅猛增长，城镇住房告别短缺时代。承接直辖以来房地产投资持续增长的走势，2002年16月，重庆市累计完成房地产开发投资82.19亿元，同比增长29.4%，占全市投资总量的22.
25、9%；其中住宅建设完成投资49.7亿元，增长30.2%。房地产开发施工面积3154.53万平方米，同比增长38.6%，其中住宅施工面积2194.38万平方米，增长41.4%；房地产开发新开工面积795.21万平方米，同比增长22.4%，其中住宅新开工612.46万平方米，增长24.3%。房屋竣工面积206.32万平方米，同比增长7.7%，其中住宅竣工162.79万平方米，增长22.6%。l6月累计销售（不含预售）商品房面积220.86万平方米，同比增长23.8%；其中住宅189.78万平方米，增长28.9%。两项指标继续呈现出销售量大于竣工量的可喜局面。16月商品房销售额31.71亿元，同比增
26、长13.5%，其中住宅销售额21.72亿元，同比增长21%。与此相对应，截止6月末，全市空置一年以上的商品房面积216.38万平方米，同比下降3.2%，其中空置一年以上的住宅面积79.81万平方米，同比下降2.8%。在这种持续发展形势下，城镇住房告别了短缺时代，人均居住面积达到11.59平方米。居民住房需求由单纯“数量型”转变为“质、量并重型”。（2）相关政策互动，引发楼市销售升温继去年四季度调高城市建设配套费标准后，今年6月中旬，市政府又连续出台两项激活房地产市场的利好政策路桥收费实行年票制和上调土地出让金标准。这三项政策形成了合力，“刺激楼市销售升温。尤其是路桥收费改革增强了渝中区及周边房
27、地产市场的辐射力，直接引发了“路桥概念”相关楼盘销售出现“井喷”行情。黄花园大桥北桥头的南方上格林、金科花园、长安华都和渝澳大桥北桥头的东方家园等小区在6月下旬均一反往年淡季情景，销售量成倍增长。上半年二手房交易持续增长，主城区二手房成交99万平方米，成交金额8.29亿元，同比分别增长30.6%和19.9%。（3）整顿房地产市场秩序，改善住房消费环境针对十多年来重庆市房地产市场粗放式管理模式存在的弊端，重庆市政府将2002年作为房地产市场的“监管年”。着力抓好四方面工作：首先是加强房地产法制建设，业内普遍关注的重庆市城镇房地产交易管理条例已经于6月7日市一届人大40次会议审议通过，将从8月1日
28、施行，该条例从严格商品房预售许可审批制度、加强预售资金监管、预售信息公示、中介机构管理等方面为市场管理提供了法律依据，有效减少了面积欺诈、产权纠纷、及延迟交房等违约现象，提高了商品房预售“门槛”；重庆市城镇房屋拆迁管理条例也已经市政府审定报市人大。其次是启动房地产市场秩序整顿工作，6月25日，黄奇帆副市长主持召开“全市整顿和规范房地产市场秩序工作电视电话会”，部署了房地产开发项目管理、商品房销售管理、物业管理和收费、中介服务市场管理、“两证”办理以及清理“四久工程”等重点工作。第三是强化制度建设，商品房买卖合同实时联机备案制，商品房销售现场公示制，开发企业、中介机构、物业企业不良记录公示制、规
29、划变更听证制、广告发布审查制等一系列市场制度已陆续实施。四是于5月2326日举办了以“诚信交易，放心购房”为主题的全市春季房地产展示交易会，四天房屋成交面积128.91万平方米，成交金额24.39亿元，取得圆满成功。上述举措将极大地改善重庆市住房消费环境，进一步激活房地产市场。（4）商品房开发转向“集约经营”，产品呈现“精品化”趋势。经历了若干年大规模的建房高潮，开发商已经投入更多的精力关注购房者高层次的发展诉求，着眼于营造楼盘的个性化特点，如强调新技术的新现代主义（旭日凤凰城），突出运动场所的“泛运动”概念小区，显山露水的山景、江景；水景住宅小区等，从而使上市楼盘亮点频现。在开展品牌竞争的同
30、时，同一区域的开发商开始探索高效利用会所、学校等配套资源和客户资源的联合模式，将房地产楼盘个体的竞争推向了区域与板块间竞争的更高层次。当前城镇居民对住房的需求由以往单一地满足居住者生活的需要，上升到了满足发展需要的更高层次，这种诉求已经得到开发商的认同，开发商的“理性”化程度大为提高。无论是渝海的“在水一方”、龙湖的“香樟林”、“南方上格林”，还是“海棠晓月”、泰正花园、华宇广场，这些精品小区从“以人为本”、“人与自然”等角度出发，充满了对居住者全方位的人性关怀。（5）银行信贷向房地产业全面渗透住房消费性信贷的发展已经成为大势所趋，住房金融品种不断创新。随着国家鼓励消费性信贷政策的出台，作为消
31、费信贷主渠道之一的住房消费信贷业务迅猛发展，以往房地产消费缺乏金融支撑单兵突进的状况得到改观，截止2001年末，全市个人住房贷款余额113.87亿元，是同期房地产开发贷款61.85亿元的1.84倍，住房贷款已经实现了由开发贷款向消费贷款的重心转移，增大了贷款的安全性，改善了信贷结构。个人住房占同期全社会个人消费贷款总量（137.02亿元）的83.1%，显示出住房已经真正成为广大居民的消费热点。 2、重庆市房地产发展趋势基于重庆市政府将房地产业作为带动增长的支柱产业，同时结合重庆市房地产实际状况，重庆市房地产发展趋势将体现在：土地市场化进程加速，房地产市场监管力度加强，市场服务日臻完善，房价继续
32、上升，市场竞争加剧，小区和楼盘品位进一步提高。（1）土地市场化进程加速，市场透明度显著增强。 2002年，有关部门将充分发挥“以地聚财”的职能作用，全市经营性用地招标、拍卖率将达到50%以上。加大建设用地清理和闲置土地处置力度，全面规范土地市场。土地供应公示制度进一步完善，土地收购、储备机制初步建立。城市地价动态监测工程开始启动，将在全市建立起地价监测网络，充分利用地价调控供求，控制总量，集约利用的作用，增强政府宏观调控经济的能力，土地市场透明度将显著增强。（2）房地产市场监管力度增强，市场行为进一步规范。从一定意义上讲，2002年是房地产市场“监管年”。随着整顿房地产市场秩序工作的深入开展和
33、产业理性化程度的提高。房地产开发企业、中介机构和物业管理企业的行为将进一步规范，房地产市场服务日臻完善，消费环境有效改善。开发商与购房者、中介机构与消费者、物业公司与业主之间开始建立起良好的互信关系。（3）政策性效应逐步显现，房价稳中有升。路桥收费改革、土地出让金上调、土地市场化供应等拉动房价上涨的政策性滞后效应将在下半年逐渐显现。这些政策对房地产市场的影响是长期的，从去年商品房预售价2157元/平方米比前年的1679元/平方米提高28.5%已经能够看出：2002年房地产价格可能保持继续攀升的格局。作为重庆市政府扩大消费，拉动经济增长的一项重要内容，下半年将出台实施加快发展房地产市场，扩大住房
34、消费的政策，在加快住房货币分配工作、降低房地产交易税费、完善住房金融配套政策等方面采取可操作的措施，进一步促进住房消费。（4）市场竞争加剧，小区楼盘个性化特点突出。由于2001年重庆市房地产开发规模较大，商品房施工面积创下3654万平方米的天量，预计今年将有大量的小区和楼盘进入销售期，市场竞争将进一步加剧，要想在日益激烈的竞争中立于不败之地，必须从消费者需求出发，强化个性。沙坪坝区的“学林雅园”发挥文化区优势，南岸区的“海棠晓月”强调温泉概念，渝北区的“在水一方”以环境定位取胜，渝中区的“御景江山”突出江景特点良性的竞争可以在合理价位上提供尽可能完善的产品。四、结语语随着城市市化和房房地产市市
35、场化进进程的加加速，重重庆市房房地产市市场发展展空间很很大，通通过市场场结构调调整和市市场秩序序的整顿顿，增量量市场和和存量市市场互相相促进，互互相补充充，未来来的市场场会继续续供需两两旺。这这主要是是因为：（1）目前前重庆城城市化率率为333%，20110年的的目标为为50%，每年年增长将将近2个百分分点，将将对重庆庆房地产产业发展展带来很很大的需需求空间间；（22）土地地市场化化进程加加快，市市场透明明度增强强，将推推动房地地产市场场发展；（3）加速速危旧房房的改造造，将长长期拉动动房地产产业发展展；（44）二手手房上市市门槛进进一步降降低，中中介机构构日趋成成熟规范范，必将将进一步步活跃
36、房房地产市市场。目目前重庆庆市房地地产业所所取得的的发展是是在房地地产业真真正意义义上进入入市场经经济的情情况下（停停止住房房实物分分配、个个人成为为买房主主体）由由销售热热带动的的，也就就是由消消费拉动动投资，且且这种消消费是以以居民购购房自住住消费为为主。城城市的房房地产市市场形势势的发展展，取决决于多方方面的因因素。一一是经济济发展因因素。上上海、北北京、广广州经济济基础好好，人均均收入高高，居民民的购买买能力较较强，房房地产市市场发展展速度就就快些，浙浙江省的的民营经经济发展展很快，大大大加快快了居民民的致富富速度，必必然支撑撑较高的的购房能能力，造造成房地地产的较较快提升升。二是是政
37、策因因素。上上海的房房地产市市场活跃跃、有序序，政府府采取了了一系列列刺激和和鼓励居居民住房房消费的的政策和和措施，尤尤其是二二手房市市场活跃跃，住房房金融服服务到位位，因而而出现了了广大居居民的购购房热。天天津市前前三年采采取了加加快危房房改造巨巨大工程程，在这这一“刚性需需求”拉动下下，使天天津房地地产市场场出现连连续三年年的购销销两旺。三三是市场场因素。主主要指产产品的供供求情况况。在看看到重庆庆市房地地产市场场巨大发发展潜力力的同时时，我们们也应清清楚的看看到其存存在的风风险因素素，包括括：重庆庆市二手手房市场场发展与与一手房房市场不不能协调调发展；土地成成本存在在上涨趋趋势，效效益降低低的风险险加大；重庆市市居民收收入处于于较低的的水平，没没有足够够的有效效需求支支持房价价的持续续上涨。因因此如果果我们决决心介入入重庆房房地产业业的话，必必须高度度重视产产品的结结构问题题。在市市场经济济下，只只能由产产品的供供应结构构去适应应产品的的消费结结构，而而不可能能让消费费者去购购买不适适应他们们消费水水平和爱爱好的产产品。同同时，在在具体项项目的选选择上，应应考虑到到重庆市市土地价价格的上上涨对资资金供应应的要求求和利润润空间的的压缩。