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1、北京雅宝宝路地区区商业调调研报告告一、区域域商业概概况雅宝路区区域一直直以来由由于地域域上紧邻邻第一使使馆区和和大量的的早期形形成的外外交公寓寓，从而而历经经经济发展展的大潮潮，借助助周边消消费力上上的优势势，逐渐渐自发地地形成一一个外向向型的商商务服务务区，其其服务范范围主要要是为外外籍人士士提供配配套生活活服务和和商品买买卖。经过时间间的推移移，这种种服务内内容不断断地扩大大和演变变，目前前在北京京市商业业领域已已经形成成了极具具特色的的经营范范畴和服服务内容容，因为为它本身身的地缘缘优势，造造就了雅雅宝路商商业在北北京市商商业市场场上是无无法被其其他区域域所替代代的，也也奠定了了其自身身
2、在北京京市商业业市场上上的特殊殊地位，这这种地位位对北京京市的多多数消费费人群是是既陌生生又熟悉悉的，陌陌生的原原因是北北京市民民很少光光顾雅宝宝路地区区，多数数人群从从来不会会把消费费的目光光投向这这里；熟熟悉的是是这里周周边一度度出现了了像秀水水街市场场这样无无人不知知无人不不晓的商商业奇葩葩。总结起来来，雅宝宝路地区区商业能能够在北北京市商商业竞争争日益激激烈的市市场屹立立不倒的的原因，也也是其作作为商业业发展核核心竞争争力的主主要原因因就在于于大量的的外贸服服装市场场，将大大量通过过廉价劳劳动力生生产出来来的低成成本商品品，通过过批发或或零售的的商品流流通交易易形式，贩贩卖到其其他国度
3、度和地区区，从而而获取外外汇流通通和交易易利润。说雅宝路路地区是是个外向向型的交交易商场场，原因因在于雅雅宝路地地区商业业的着眼眼点自始始以来就就是服务务于外籍籍人士，雅雅宝路市市场商业业繁荣的的背后折折射出的的市场范范围已经经远远超超越于北北京、乃乃至中国国市场的的范畴，雅雅宝路市市场成为为了世界界性的商商品贸易易的流通通始发点点，这么么说并不不为过。 区域定定位：一一个以外外贸商业业为主导导的商务务服务区区。 二、地地区商业业特征 1、雅雅宝路的的商业地地位目前，在在第二使使馆区和和正在大大力兴建建的第三三使馆区区周边已已经出现现了和雅雅宝路类类似的商商品交易易市场，例例如第二二使馆区区内
4、的雅雅秀服装装市场、中中国红街街、亿城城股份的的3.33项目等等、第三三使馆区区的女人人街等，这这些新兴兴市场的的商品流流通方式式和交易易方式与与雅宝路路地区比比较相似似，服务务人群也也比较接接近，但但在交易易的总量量规模和和形式上上还是存存在一定定差别的的。由于第一一使馆区区目前仍仍是北京京最大的的使馆集集聚区，同同时其位位置又居居于较为为核心的的优越地地位，因因此雅宝宝路的客客流量是是较大的的，特别别是经过过多年的的发展，作作为批发发为主的的商业集集合带，其其多年培培育的结结果是已已经形成成了较为为固定的的批量采采购人群群，客源源稳定、贸贸易额稳稳定，并并且随着着经济的的发展还还在不断断地
5、有新新的流通通人士从从这里成成批量的的采购，并并从中不不断获利利。因此此，可以以说雅宝宝路地区区在同类类型商业业地区内内的地位位是近期期无法被被替代的的，随着着内部商商业设施施的不断断改造完完成，这这种存量量会继续续持续地地放大和和累加。2、雅宝宝路的发发展前景景雅宝路市市场有理理由成为为整个城城市东部部的商业业中心地地带，它它除了紧紧临位置置无比优优越的第第一使馆馆区，其其北侧同同时紧靠靠朝阳区区政府办办公所在在的朝阳阳区核心心地带，与与朝外商商务区和和CBDD商务区区这东部部两大商商务区接接壤，市市场消费费能力自自然不容容小窥。在在这样的的基础之之上，它它的市场场前景一一片广阔阔，但是是由
6、于先先前没有有政府的的完整规规划，再再加上雅雅宝路地地区道路路交通状状况亟待待改善，这这里的消消费人群群还是来来自周边边的涉外外区域。但目前，朝朝外大街街一侧的的市政状状况日益益改善，加加上东侧侧连接CCBD区区域的光光华路两两侧正在在加大改改善力度度，整个个区域的的商业更更新改造造也在如如火如荼荼的进行行当中。在新建的的商业设设施中的的，人们们都毫无无顾虑地地将商业业定位于于或是外外向型的的商品交交易场所所，或是是高档次次的商业业服务场场所，共共同的特特征依然然是将商商业发展展的着眼眼点放在在了外籍籍人士和和高消费费人群上上。这导导致了直直到目前前为止，雅雅宝路商商业还是是个地域域性的商商业
7、名字字，没能能吸引更更多的城城市内部部其他地地区的商商业消费费人流，这这不能不不说是一一点遗憾憾。一旦这种种定位和和服务人人群过于于固定，要要想改变变这种市市场状况况已经是是很难的的事情了了。目前前，雅宝宝路地区区日成交交量在111000万美元元以上，每每年的成成交金额额保持在在30亿亿美元左左右，220000年的贸贸易额最最高曾一一度达到到50亿亿美元。雅雅宝路地地区贸易易范围覆覆盖俄罗罗斯、东东欧、非非洲、西西欧、亚亚洲、北北美，其其中以俄俄罗斯、东东欧、非非洲为主主要贸易易出口地地区。3、雅宝宝路地区区的商业业业态雅宝路的的外向型型商业定定位，但但其发展展的瓶颈颈在于商商住混杂杂的现象象
8、，地区区内没有有大型的的独立商商业，也也缺少专专门为商商业经营营打造的的商业设设施，并并不罕见见的是在在原有办办公或纯纯居住物物业改造造的基础础之上形形成的商商业设施施，因此此，整个个地区和和雅宝路路两侧显显得凌乱乱不堪，商商业场所所较为分分散地遍遍布于地地区不同同的街巷巷内。目前雅宝宝路地区区的商家家总数在在45000家左左右，整整个地区区内部，以以服装批批发为主主的业态态占到了了全部商商业总经经营面积积的800%以上上，而服服装中又又多以经经营皮毛毛服装为为主，兼兼有其他他针织类类服装。其其次是酒酒吧和餐餐饮、娱娱乐，占占到了110%左左右，其其他包括括小商品品和作为为典型服服务行业业的航
9、空空运输占占到了110%。 皮毛类类服装在在雅宝路路地区大大行其道道的主要要原因和和这里的的批量采采购人群群存在直直接关系系，经调调查充斥斥在雅宝宝路周边边市场中中的消费费人群主主要是来来自俄罗罗斯以及及一些东东欧国家家的商贸贸人士。由由于冬季季的寒冷冷，以及及中欧贸贸易的繁繁荣往来来，促使使这些来来自寒冷冷国家的的商人倾倾向于在在价格相相对低廉廉的中国国采购冬冬季服装装，因此此在雅宝宝路市场场上可以以看到到到处充斥斥着用俄俄文标注注的广告告牌，以以及承办办将商品品货物航航运至俄俄罗斯和和东欧其其他国家家的货运运公司。此外，服服装商品品中的针针织品多多数也面面向批发发客销售售，但我我们都知知道
10、，本本地零售售商是不不会从这这里批发发服装的的，因为为这里的的批发商商应该算算是二、三三级的小小型批发发商，本本地商家家会直接接从一级级批发商商或生产产商那里里直接进进货，以以保证获获得更低低价格的的理想商商品。而而外籍商商人一般般不会了了解一级级批发商商的渠道道，他们们比较清清楚地是是二三级级批发市市场的行行情，因因此可以以说整个个雅宝路路市场做做的是二二三级批批发代理理。此外，很很多商家家直接面面向批发发市场，因因此如果果前去散散买，对对方会告告知在售售商品无无现货，这这是一种种拒绝零零售的方方式，同同时表明明这些商商家的客客户以批批发为主主，因此此他们通通常提前前告知二二三级批批发商或或
11、与其约约定提货货的时间间，这样样二三级级批发商商可以按按照对方方的进货货要求事事先从厂厂家或一一级代理理商那里里订货。先先前，也也曾经出出现过外外国商人人直接找找到南方方厂家进进货的事事情，但但是由于于厂家无无法按信信用保障障外国商商家的利利益，使使得多数数外国商商人不得得不重新新找到了了信用度度相对较较高的二二三级批批发商。整个雅宝宝路的商商业经营营反映的的是近110年来来商业经经营渠道道的不同同所带来来收益不不同的现现象，商商业渠道道的多元元化和销销售的量量化带来来了商业业市场的的兴旺与与繁荣。也也验证了了商业世世界适者者生存的的自然法法则。4、雅宝宝路地区区典型商商业项目目（1）朝朝外M
12、EEN朝外MEEN的商商业是作作为整个个项目的的底商来来进行规规划的，目目前被打打造成为为类似于于老番街街的商业业设施，最最高售价价曾经达达到过88万/mm2，005年上上半年已已开业，其其地上33层，地地下一层层，地下下一层为为餐饮和和鞋帽；一层为为小百货货精品；二层为为服装；三层为为精品店店。目前前经营状状况较差差，客流流量小，二二三层人人流量极极少。一一层的出出租率在在95%以上，二二层出租租率在885%左左右，三三层的出出租率只只有755%左右右，空置置率较高高。目前前朝外MMEN的的商业规规划是在在地域内内其他商商业的现现有业态态的基础础之上力力求做精精做细为为整个着着眼点的的，但是
13、是由于种种种原因因，目前前商业经经营惨淡淡，租赁赁状况由由于经营营不见起起色的情情形下也也走入低低谷。目目前，每每平米月月租金从从4000元-6650元元不等，并并且租金金水平有有走低的的趋势。朝外MEEN目前前经营状状况不佳佳的原因因主要是是因为其其主营业业态即二二三层服服装商品品档次不不高，无无法吸引引本地消消费人群群，导致致直接和和雅宝路路内其他他商家进进行竞争争，但又又缺少固固定的批批发客源源，导致致在商品品零售和和商品批批发经营营界限不不清的尴尴尬处境境。外加加后期宣宣传推广广跟不上上，办公公生活类类配套商商业设施施欠缺，使使得消费费人流前前来这里里的动机机无法明明确等等等。 预计在
14、在年末或或明年年年初时该该商业经经营会出出现适度度地调整整，有可可能趋同同与老番番街。 注：门门前的车车水马龙龙多为周周边工作作生活人人士，而而鲜有驻驻足的人人士光顾顾。注：低档档次的门门前促销销和冷冷冷清清的的店内景景象形成成必然的的关系。注：三层层的空置置率在225%左左右。注：精品品街有名名无实，美美食街环环境奇差差。（2）老老番街总建筑面面积86600平平方米，属属于怡景景园的底底商，在在当初商商业定位位的时候候，老番番街没有有参照一一般小区区配套商商业定位位的模式式，打造造一个以以超市、洗洗衣店、美美容院为为代表的的社区服服务型商商业，而而选择了了以小商商品、服服装百货货交易集集散地
15、为为主的模模式，再再加上老老番街面面市时恰恰逢雅宝宝路市场场的拆迁迁进行当当中，雅雅宝路市市场的老老商家不不愿冒着着损失固固定客源源而搬离离这里，因因此多数数选择了了入住老老番街。整个老番番街共地地上两层层，一层层为小商商品市场场，主要要经营鞋鞋帽、箱箱包、日日用百货货；二层层经营服服装、床床上用品品、针织织品。目目前老番番街整体体出租率率在999%以上上，光顾顾的消费费人群也也以外籍籍人士为为主，经经营较为为火爆。成成为了东东部地区区的“万通模模式”的复制制品，尽尽管当初初这样杂杂乱不上上档次的的商业定定位遭到到了大量量的抨击击，但是是市场是是最有说说服力的的佐证，市市场的成成功是决决定决策
16、策成功的的唯一标标准。注：老番番街外车车水马龙龙注：朝外外MENN与老番番街一街街之隔，目目前经营营状况可可谓是冰冰火两重重天。注：内部部格局紧紧凑，最最大化的的利用了了空间，是是外国人人购物的的天堂，但但服装种种类款式式不符合合现时中中国人的的审美情情趣。（3）吉吉利大厦厦年成交额额在8亿亿美元以以上，每每日接待待外商尽尽百名，现现有商家家5844家，地地上共六六层（注注：7-12层层为三星星级涉外外饭店，入入住率经经常保持持在1000%，多多为来此此进行商商贸交易易的外籍籍商人和和本地商商家），主主要经营营服装鞋鞋帽等。租租金30000元元/m22/月左左右。（4）雅雅宝大厦厦位置在雅雅宝
17、路的的东侧，离离东二环环路较为为接近。主主营高档档精品，店店面普遍遍比较大大，以220-440为为主。一一层有可可以对外外开门的的商业裙裙房，比比较有特特色。虽虽然外观观陈旧落落后，但但比较注注重内部部环境和和细部装装修、装装饰，如如公共走走廊地面面为大理理石，并并配有有有条形的的玻璃装装饰，整整体以绿绿色为主主色调，公公共部分分及一些些室内空空间比较较大的店店面有错错层。良良好的购购物环境境是其他他项目可可以借鉴鉴之处。内内部配置置：2部部直梯，两两部货梯梯。 出租租情况较较好，出出租率接接近1000%，222的的店面租租金为6680元元/，440的的租金为为6255元/。一层层配有俄俄罗斯
18、餐餐厅。虽然雅宝宝大厦各各项配套套设施水水平高于于吉利，但但其租金金、人客客流量和和交易额额等相对对较差。造造成这种种状况的的原因大大概是由由于隔间间偏大，档档次较高高，将商商家和采采购商定定位于中中俄贸易易中的上上层交易易者，因因此缩小小了交易易范围。同同时也因因为雅宝宝大厦的的名气不不如“吉利”响亮，不不少采购购商都是是冲着吉吉利来的的，只是是“顺便”看看周周边商场场的情况况，人气气的重要要性再次次体现出出来。（5）天天雅大厦厦天雅大厦厦在雅宝宝大厦的的东侧，地地上9层层，曾经经以出售售30年年产权对对外发售售过，220044年5月月份开业业，20003年年10月月除部分分预留出出租的摊摊
19、位外，基基本已销销售一空空。内部部配套设设施比较较完善。主主要以服服装批发发为主营营业务范范围。商商品种类类包括鞋鞋类、时时装、羽羽绒服等等，以鞋鞋类为主主。目前前经营状状况较好好。（6）万万邦科贸贸大厦（万万发市场场）万邦科贸贸大厦原原规划为为商务办办公楼，总总共222层，后后因看到到雅宝路路市场的的巨大潜潜力，遂遂将用途途全部改改为商铺铺，也想想在这个个火爆的的市场中中分一杯杯羹。属属于雅宝宝路地区区的商业业的后起起之秀。大厦曾采采用产权权销售的的模式，在在20004年对对外发售售，目前前销售率率在700%左右右，目前前均价为为150000元元/，租租金为3350-4000元/月（118层
20、以以上）。77层以下下基本已已售完，部部分小业业主招租租，一层层报价7700元元/。同同一项目目出现租租金相差差如此悬悬殊的现现象，可可以说是是由于其其早期规规划写字字楼的这这种形态态所造成成的。如如果没有有很强的的目的性性，相信信没有哪哪个采购购商会从从1层一一直逛到到22层层，对于于商业来来说，77层已经经比较高高了。因因此开发发商为了了尽快回回笼资金金，将层层数较低低的部分分出售；同时以以低价甚甚至超低低价出租租高层部部分，希希望可以以以此聚聚集人气气，相信信也是逼逼不得已已的。 因规划划为写字字楼，其其各项设设施及配配套都比比较完善善：外观观高大气气派，大大厦采用用玻璃幕幕墙加高高级铝
21、扣扣板，并并配以进进口石材材作为大大门的点点缀，更更显专业业办公楼楼的气派派。落地地双层中中空玻璃璃，便于于写字间间内更好好的采光光、透光光、保暖暖、散气气。聘用用海外著著名照明明设计专专家为大大厦内、外外做整体体照明设设计，谋谋求大厦厦的晚间间外型。 配置如如此高的的商场，其其经营仍仍存在不不少问题题（如前前所述），可可见，前前期定位位的重要要。毕竟竟，改装装总是不不如原装装来得自自然。但但其较低低的价位位会打乱乱市场原原有的布布局。 主营皮皮草、运运动服、鞋鞋帽、时时装等商商品种类类。（7）汉汉鼎大厦厦原为住宅宅楼，地地上6层层，后改改造为办办公、商商业兼容容的综合合物业，目目前雅宝宝路服
22、装装行业分分会就在在此办公公。其内内部格局局为走廊廊两侧分分布套间间式商铺铺，主营营皮毛皮皮革制品品批发业业务，面面向东欧欧及俄罗罗斯市场场。（8） 雅雅秀服装装市场雅秀市场场严格说说来不属属于雅宝宝路商业业板块的的范畴，但但是它的的兴旺和和雅宝路路周边市市场具有有雷同性性。它紧紧临著名名的三里里屯酒吧吧街，在在第二使使馆区的的范畴之之内，周周边商品品交易市市场较少少，它临临着工体体北路，交交通极为为方便。整整个雅秀秀市场总总建面约约为1330000平方米米，是北北京市旅旅游定点点商店之之一，因因此大量量的旅行行团会被被安排到到此一游游，因此此它所经经营的商商品颇富富民族特特色，丝丝绸、亚亚麻
23、、纯纯棉、扎扎染、刺刺绣、礼礼品、字字画、地地毯等110000多种，批批发兼做做零售。由由于长期期与旅游游部门的的合作关关系，以以及良好好的口碑碑，导致致这里成成为了外外国游客客和常驻驻人士青青睐的购购物场所所。因此此它的成成功和雅雅宝路一一带主营营服装批批发的形形成的区区别存在在着必然然的关联联。也有有一种说说法是雅雅秀市场场的前身身是雅宝宝路市场场，但是是现在看看来二者者还是有有一些区区别的。（9）其其他独立立商业 此外外，周边边还遍布布有东方方圣元大大厦（地地上6层层，主营营皮毛、羽羽绒服、时时装、运运动服、鞋鞋帽等）、北北斗星大大厦（地地上6层层，主营营皮毛、童童装、运运动服、时时装等
24、）、国国星大厦厦（地上上6层，主主营童装装、羽绒绒服、鞋鞋帽、皮皮革等）。目目前在雅雅宝路地地区，有有部分外外籍商贸贸人士常常驻与此此，也做做起了批批发的生生意。（10）其其他经营营形态在日坛公公园周边边，围绕绕公园四四周还建建有部分分小型独独立或半半独立商商业，特特别是在在日坛西西路日坛坛宾馆附附近和日日坛北路路、日坛坛南路两两侧。主主要业态态包括酒酒吧、服服装批发发、餐饮饮、娱乐乐等。目目前日坛坛西路将将进行大大面积改改造，预预计将于于年末开开始的改改造将使使原有商商家分流流，其分分流的方方向一是是新近完完工投入入使用的的秀水街街和秀水水新街，其其二是向向北选择择以朝外外MENN和昆泰泰为
25、主的的新兴商商业设施施，但这这类新商商业物业业租金较较高，有有些对经经营档次次也有限限定。但但未来环环绕日坛坛路周边边的改造造完成之之后，从从东二环环一直到到东大桥桥路会形形成一个个较为完完整成形形的外贸贸商业集集合商圈圈，并且且将朝阳阳路和三三里屯附附近的商商业纳入入其中，共共享客源源。 此外，这这里的餐餐饮业并并不是很很发达，但但主要机机会点在在于酒吧吧和具有有中式特特色的茶茶楼、饭饭馆，外外来消费费人群依依然是这这类商业业的消费费主流。 注：日日坛北路路商业用用房注：京华华豪园底底商引入入了以超超市为主主的生活活配套，没没有借势势于雅宝宝路的商商业氛围围。注：日坛坛西路即即将拆迁迁的临街
26、街商业及及西侧的的居民楼楼。注：日坛坛南路旧旧办公楼楼改造而而成的外外贸服装装市场。注：日坛坛南路紧紧临各国国使馆，这这里的饮饮食、茶茶苑在中中式建筑筑的外衣衣包装下下，提供供中西兼兼容的特特色服务务，消费费人群比比较稳定定，但带带来挥金金如土的的高额消消费利润润。 注：日日坛上街街，与老老番街接接壤的以以大规模模商业和和居住为为主的新新项目，目目前地块块拆迁已已经基本本完成。三、雅宝宝路地区区调研结结论 1、目目前，该该地区商商业设施施较为陈陈旧，局局部需要要改造，几几个中型型以上的的批发经经营市场场出租率率普遍在在90%以上，更更有部分分达到了了空置率率为零的的罕见状状况，说说明这一一地区
27、目目前的业业态是适适合这市市场需要要的。 2、该该地区的的商业设设施多数数已在原原有基础础之上进进行了改改造，但但是包括括新的商商业设施施在内都都很雷同同，档次次不高，以以产权式式商铺为为主，多多数商业业在未正正式推向向市场时时就已被被投资客客和自营营客抢购购。 3、未未来，区区域商业业将会朝朝综合性性、多元元化的服服务性商商业市场场转变，经经营业态态和种类类也更趋趋多样化化，而目目前的经经营种类类和方式式略显单单一，使使区内大大量高端端消费人人群外流流到周边边区域进进行消费费。 4、未未来这一一区域的的发展仍仍然会以以外向型型商业为为主，而而且市场场前景广广阔，内内向型商商业由于于周边常常驻人口口相对较较少（二二环内的的人流消消费能力力尚不足足），因因此服务务大量外外籍人士士和周边边办公人人群的商商业组合合具有较较为广阔阔的发展展前景。11.18.202216:5816:58:1122.11.184时58分4时58分11秒11月. 18, 2218 十一月 20224:58:11 下午16:58:112022年11月18日星期五16:58:11