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1、n更多企业业学院：中小企企业管理理全能版版183套套讲座+897700份份资料总经理理、高层层管理49套讲讲座+1163888份资料中层管管理学院院46套讲讲座+660200份资料国学智智慧、易易经46套讲讲座人力资资源学院院56套讲讲座+2271223份资料各阶段段员工培培训学院院77套讲讲座+ 3244份资料员工管管理企业业学院67套讲讲座+ 87220份资料工厂生生产管理理学院52套讲讲座+ 139920份份资料财务管管理学院院53套讲讲座+ 179945份份资料销售经经理学院院56套讲讲座+ 143350份份资料销售人人员培训训学院72套讲讲座+ 48779份资料国家税务务总局关关于印
2、发发土地地增值税税清算鉴鉴证业务务准则的的通知国税发200071132号号各省、自自治区、直直辖市和和计划单单列市国国家税务务局、地地方税务务局：现将将土地地增值税税清算鉴鉴证业务务准则印印发给你你们，请请你们依依此监督督指导税税务师事事务所和和开展土土地增值值税清算算鉴证业业务，执执行过程程中如有有问题，请请及时上上报税务务总局（注注册税务务师管理理中心）。本准准则自220088年1月月1日起起施行。附件件：1.涉税鉴鉴证业务务约定书书（参考考文本）2.土地增增值税清清算税款款鉴证报报告（参参考文本本）（适适用于无无保留意意见的鉴鉴证报告告）3.土地增增值税清清算税款款鉴证报报告（参参考文本
3、本）（适适用于保保留意见见的鉴证证报告）4.土地增增值税清清算税款款鉴证报报告（参参考文本本）（适适用于无无法表明明意见的的鉴证报报告）5.土地增增值税清清算税款款鉴证报报告（参参考文本本）（适适用于否否定意见见的鉴证证报告）6.企业基基本情况况和土地地增值税税清算税税款申报报审核事事项说明明及有关关附表国家家税务总总局二七年年十二月月二十九九日土地增值值税清算算鉴证业业务准则则第一一章 总则第一一条 为了规规范土地地增值税税清算鉴鉴证业务务，根据据中华华人民共共和国土土地增值值税暂行行条例及及其实施施细则和和国家家税务总总局关于于房地产产开发企企业土地地增值税税清算管管理有关关问题的的通知（
4、国国税发200061187号号）以及及注册册税务师师管理暂暂行办法法及其其他有关关规定，制制定本准准则。第二二条 本准则则所称土土地增值值税清算算鉴证，是是指税务务师事务务所接受受委托对对纳税人人土地增增值税清清算税款款申报的的信息实实施必要要审核程程序，提提出鉴证证结论或或鉴证意意见，并并出具鉴鉴证报告告，增强强税务机机关对该该项信息息信任程程度的一一种鉴证证业务。第三三条 纳入税税务机关关行政监监管并通通过年检检的税务务师事务务所，均均可从事事土地增增值税清清算鉴证证工作。第四四条 在接受受委托前前，税务务师事务务所应当当初步了了解业务务环境。业业务环境境包括：业务约约定事项项、鉴证证对象
5、特特征、使使用的标标准、预预期使用用者的需需求、责责任方及及其环境境的相关关特征，以以及可能能对鉴证证业务产产生重大大影响的的事项、交交易、条条件和惯惯例及其其他事项项。第五五条 承接土土地增值值税清算算鉴证业业务，应应当具备备下列条条件：（一一）接受受委托的的清算项项目符合合土地增增值税的的清算条条件。（二二）税务务师事务务所符合合独立性性和专业业胜任能能力等相相关专业业知识和和职业道道德规范范的要求求。（三三）税务务师事务务所能够够获取充充分、适适当、真真实的证证据以支支持其结结论并出出具书面面鉴证报报告。（四四）与委委托人协协商签订订涉税鉴鉴证业务务约定书书（见附附件1）。第六六条 土地
6、增增值税清清算鉴证证的鉴证证对象，是是指与土土地增值值税纳税税申报相相关的会会计资料料和纳税税资料等等可以收收集、识识别和评评价的证证据及信信息。具具体包括括：企业业会计资资料及会会计处理理、财务务状况及及财务报报表、纳纳税资料料及税务务处理、有有关文件件及证明明材料等等。第七七条 税务师师事务所所运用职职业判断断对鉴证证对象作作出合理理一致的的评价或或计量时时，应当当符合适适当的标标准。适适当的评评价标准准应当具具备相关关性、完完整性、可可靠性、中中立性和和可理解解性等特特征。第八八条 税务师师事务所所从事土土地增值值税清算算鉴证业业务，应应当以职职业怀疑疑态度、有有计划地地实施必必要的审审
7、核程序序，获取取与鉴证证对象相相关的充充分、适适当、真真实的证证据；并并及时对对制定的的计划、实实施的程程序、获获取的相相关证据据以及得得出的结结论作出出记录。在确确定证据据收集的的性质、时时间和范范围时，应应当体现现重要性性原则，评评估鉴证证业务风风险以及及可获取取证据的的数量和和质量。第九九条 税务师师事务所所从事土土地增值值税清算算鉴证业业务，应应当以法法律、法法规为依依据，按按照独立立、客观观、公正正原则，在在获取充充分、适适当、真真实证据据基础上上，根据据审核鉴鉴证的具具体情况况，出具具真实、合合法的鉴鉴证报告告并承担担相应的的法律责责任。第十十条 税务师师事务所所按照本本准则的的规
8、定出出具的鉴鉴证报告告，税务务机关应应当受理理。第十十一条 税务务师事务务所执行行土地增增值税清清算鉴证证业务，应应当遵守守本准则则。第二二章 一般规规定第十十二条 税务务师事务务所应当当要求委委托人如如实提供供如下资资料：（一一）土地地增值税税纳税（预预缴）申申报表及及完税凭凭证。（二二）项目目竣工决决算报表表和有关关帐薄。（三三）取得得土地使使用权所所支付的的地价款款凭证、国国有土地地使用权权出让或或转让合合同。（四四）贷款款合同及及贷款利利息结算算通知单单。（五五）项目目工程建建设合同同及其价价款结算算单。（六六）商品品房购销销合同统统计表等等与转让让房地产产的收入入、成本本和费用用有关
9、的的其他证证明资料料。（七七）无偿偿移交给给政府、公公共事业业单位用用于非营营利性社社会公共共事业的的凭证。（八八）转让让房地产产项目成成本费用用、分期期开发分分摊依据据。（九九）转让让房地产产有关税税金的合合法有效效凭证。（十十）与土土地增值值税清算算有关的的其他证证明资料料。第十十三条 税务务师事务务所开展展土地增增值税清清算鉴证证业务时时，应当当对下列列事项充充分关注注：（一一）明确确清算项项目及其其范围。（二二）正确确划分清清算项目目与非清清算项目目的收入入和支出出。（三三）正确确划分清清算项目目中普通通住宅与与非普通通住宅的的收入和和支出。（四四）正确确划分不不同时期期的开发发项目，
10、对对于分期期开发的的项目，以以分期项项目为单单位清算算。（五五）正确确划分征征税项目目与免税税项目，防防止混淆淆两者的的界限。（六六）明确确清算项项目的起起止日期期。第十十四条 纳税税人能够够准确核核算清算算项目收收入总额额或收入入总额能能够查实实，但其其成本费费用支出出不能准准确核算算的，税税务师事事务所应应当按照照本准则则第三章章的规定定审核收收入总额额。第十十五条 纳税税人能够够准确核核算成本本费用支支出或成成本费用用支出能能够查实实，但其其收入总总额不能能准确核核算的，税税务师事事务所应应当先按按照本准准则第四四章的规规定审核核扣除项项目的金金额。第十十六条 税务务师事务务所在审审核鉴
11、证证过程中中，有下下列情形形之一的的，除符符合本准准则第十十七条规规定外，可可以终止止鉴证：（一一）依照照法律、行行政法规规的规定定应当设设置但未未设置账账簿的。（二二）擅自自销毁账账簿或者者拒不提提供纳税税资料的的。（三三）虽设设置账簿簿，但账账目混乱乱或者成成本资料料、收入入凭证、费费用凭证证残缺不不全，难难以确定定转让收收入或扣扣除项目目金额的的。（四四）符合合土地增增值税清清算条件件，未按按照规定定的期限限办理清清算手续续，经税税务机关关责令限限期清算算，逾期期仍不清清算的。（五五）申报报的计税税依据明明显偏低低且无正正当理由由的。（六六）纳税税人隐瞒瞒房地产产成交价价格，其其转让房房
12、地产成成交价格格低于房房地产评评估价格格且无正正当理由由，经税税务师事事务所与与委托人人沟通，沟沟通无效效的。第十十七条 纳税税人虽有有本准则则第十六六条所列列情形，但但如有下下列委托托人委托托，税务务师事务务所仍然然可以接接受委托托执行鉴鉴证业务务，但需需与委托托人签订订涉税鉴鉴证业务务约定书书：（一一）司法法机关、税税务机关关或者其其他国家家机关。（二二）依法法组成的的清算组组织。（三三）法律律、行政政法规规规定的其其他组织织和个人人。第三三章 清算项项目收入入的审核核第十十八条 土地地增值税税清算项项目收入入审核的的基本程程序和方方法包括括：（一一）评价价收入内内部控制制是否存存在、有有
13、效且一一贯遵守守。（二二）获取取或编制制土地增增值税清清算项目目收入明明细表，复复核加计计正确，并并与报表表、总账账、明细细账及有有关申报报表等进进行核对对。（三三）了解解纳税人人与土地地增值税税清算项项目相关关的合同同、协议议及执行行情况。（四四）查明明收入的的确认原原则、方方法，注注意会计计制度与与税收规规定以及及不同税税种在收收入确认认上的差差异。（五五）正确确划分预预售收入入与销售售收入，防防止影响响清算数数据的准准确性。（六六）必要要时，利利用专家家的工作作审核清清算项目目的收入入总额。第十十九条 本准准则所称称清算项项目的收收入，是是指转让让国有土土地使用用权、地地上的建建筑物及及
14、其附着着物（以以下简称称房地产产）并取取得的全全部价款款及有关关的经济济收益，包包括货币币收入、实实物收入入和其他他收入。第二二十条 税务务师事务务所应当当按照税税法及有有关规定定审核纳纳税人是是否准确确划分征征税收入入与不征征税收入入，确认认土地增增值税的的应税收收入。第二二十一条条 土土地增值值税以人人民币为为计算单单位。转转让房地地产所取取得的收收入为外外国货币币的，以以取得收收入当天天或当月月1日国国家公布布的市场场汇价折折合成人人民币，据据以计算算应纳土土地增值值税税额额。对于于以分期期收款形形式取得得的外币币收入，应应当按实实际收款款日或收收款当月月1日国国家公布布的市场场汇价折折
15、合人民民币。第二二十二条条 有有本准则则第十六六条第（六六）款情情形，但但按本准准则第十十七条规规定接受受委托执执行鉴证证业务的的，税务务师事务务所应当当获取具具有法定定资质的的专业评评估机构构确认的的同类房房地产评评估价格格，以确确认转让让房地产产的收入入。第二二十三条条 纳纳税人将将开发的的房地产产用于职职工福利利、奖励励、对外外投资、分分配给股股东或投投资人、抵抵偿债务务、换取取其他单单位和个个人的非非货币性性资产等等，发生生所有权权转移时时应视同同销售房房地产，其其视同销销售收入入按下列列方法和和顺序审审核确认认：（一一）按本本企业当当月销售售的同类类房地产产的平均均价格核核定。（二二
16、）按本本企业在在同一地地区、同同一年度度销售的的同类房房地产的的平均价价格确认认。（三三）参照照当地当当年、同同类房地地产的市市场价格格或评估估价值确确认。第二二十四条条 收收入实现现时间的的确定，按按国家税税务总局局有关规规定执行行。第二二十五条条 对对纳税人人按县级级以上人人民政府府的规定定在售房房时代收收的各项项费用，应应区分不不同情形形分别处处理：（一一）代收收费用计计入房价价向购买买方一并并收取的的，应将将代收费费用作为为转让房房地产所所取得的的收入计计税。实实际支付付的代收收费用，在在计算扣扣除项目目金额时时，可予予以扣除除，但不不允许作作为加计计扣除的的基数。（二二）代收收费用在
17、在房价之之外单独独收取且且未计入入房地产产价格的的，不作作为转让让房地产产的收入入，在计计算增值值额时不不允许扣扣除代收收费用。第二二十六条条 必必要时，注注册税务务师应当当运用截截止性测测试确认认收入的的真实性性和准确确性。审审核的主主要内容容包括：（一一）审核核企业按按照项目目设立的的“预售售收入备备查簿”的的相关内内容，观观察项目目合同签签订日期期、交付付使用日日期、预预售款确确认收入入日期、收收入金额额和成本本费用的的处理情情况。（二二）确认认销售退退回、销销售折扣扣与折让让业务是是否真实实，内容容是否完完整，相相关手续续是否符符合规定定，折扣扣与折让让的计算算和会计计处理是是否正确确
18、。重点点审查给给予关联联方的销销售折扣扣与折让让是否合合理，是是否有利利用销售售折扣和和折让转转利于关关联方等等情况。（三三）审核核企业对对于以土土地使用用权投资资开发的的项目，是是否按规规定进行行税务处处理。（四四）审核核按揭款款收入有有无申报报纳税，有有无挂在在往来账账，如“其其他应付付款”，不不作销售售收入申申报纳税税的情形形。（五五）审核核纳税人人以房换换地，在在房产移移交使用用时是否否视同销销售不动动产申报报缴纳税税款。（六六）审核核纳税人人采用“还还本”方方式销售售商品房房和以房房产补偿偿给拆迁迁户时，是是否按规规定申报报纳税。（七七）审核核纳税人人在销售售不动产产过程中中收取的的
19、价外费费用，如如天然气气初装费费、有线线电视初初装费等等收益，是是否按规规定申报报纳税。（八八）审核核将房地地产抵债债转让给给其他单单位和个个人或被被法院拍拍卖的房房产，是是否按规规定申报报纳税。（九九）审核核纳税人人转让在在建项目目是否按按规定申申报纳税税。（十十）审核核以房地地产或土土地作价价入股投投资或联联营从事事房地产产开发，或或者房地地产开发发企业以以其建造造的商品品房进行行投资或或联营，是是否按规规定申报报纳税。第四四章 扣除项项目的审审核第二二十七条条 税税务师事事务所应应当审核核纳税人人申报的的扣除项项目是否否符合土土地增值值税暂行行条例实实施细则则第七条条规定的的范围。审审核
20、的内内容具体体包括：（一）取取得土地地使用权权所支付付的金额额。（二二）房地地产开发发成本，包包括：土土地征用用及拆迁迁补偿费费、前期期工程费费、建筑筑安装工工程费、基基础设施施费、公公共配套套设施费费、开发发间接费费用。（三三）房地地产开发发费用。（四四）与转转让房地地产有关关的税金金。（五五）国家家规定的的其他扣扣除项目目。第二二十八条条 扣扣除项目目审核的的基本程程序和方方法包括括：（一一）评价价与扣除除项目核核算相关关的内部部控制是是否存在在、有效效且一贯贯遵守。（二二）获取取或编制制扣除项项目明细细表，并并与明细细账、总总账及有有关申报报表核对对是否一一致。（三三）审核核相关合合同、
21、协协议和项项目预（概概）算资资料，并并了解其其执行情情况，审审核成本本、费用用支出项项目。（四四）审核核扣除项项目的记记录、归归集是否否正确，是是否取得得合法、有有效的凭凭证，会会计及税税务处理理是否正正确，确确认扣除除项目的的金额是是否准确确。（五五）实地地查看、询询问和核核实。剔剔除不属属于清算算项目所所发生的的开发成成本和费费用。（六六）必要要时，利利用专家家审核扣扣除项目目。第二二十九条条 审审核各项项扣除项项目分配配或分摊摊的顺序序和标准准是否符符合下列列规定，并并确认扣扣除项目目的具体体金额：（一一）扣除除项目能能够直接接认定的的，审核核是否取取得合法法、有效效的凭证证。（二二）扣
22、除除项目不不能够直直接认定定的，审审核当期期扣除项项目分配配标准和和口径是是否一致致，是否否按照规规定合理理分摊。（三三）审核核并确认认房地产产开发土土地面积积、建筑筑面积和和可售面面积，是是否与权权属证、房房产证、预预售证、房房屋测绘绘所测量量数据、销销售记录录、销售售合同、有有关主管管部门的的文件等等载明的的面积数数据相一一致，并并确定各各项扣除除项目分分摊所使使用的分分配标准准。如果果上述性性质相同同的三类类面积所所获取的的各项证证据发生生冲突、不不能相互互印证时时，税务务师事务务所应当当追加审审核程序序，并按按照外部部证据比比内部证证据更可可靠的原原则，确确认适当当的面积积。（四四）审
23、核核并确认认扣除项项目的具具体金额额时，应应当考虑虑总成本本、单位位成本、可可售面积积、累计计已售面面积、累累计已售售分摊成成本、未未售分摊摊成本（存存货）等等因素。第三三十条 取得土土地使用用权支付付金额的的审核，应应当包括括下列内内容：（一一）审核核取得土土地使用用权支付付的金额额是否获获取合法法有效的的凭证，口口径是否否一致。（二二）如果果同一土土地有多多个开发发项目，审审核取得得土地使使用权支支付金额额的分配配比例和和具体金金额的计计算是否否正确。（三三）审核核取得土土地使用用权支付付金额是是否含有有关联方方的费用用。（四四）审核核有无将将期间费费用记入入取得土土地使用用权支付付金额的
24、的情形。（五五）审核核有无预预提的取取得土地地使用权权支付金金额。（六六）比较较、分析析相同地地段、相相同期间间、相同同档次项项目，判判断其取取得土地地使用权权支付金金额是否否存在明明显异常常。第三三十一条条 土土地征用用及拆迁迁补偿费费的审核核，应当当包括下下列内容容：（一一）审核核征地费费用、拆拆迁费用用等实际际支出与与概预算算是否存存在明显显异常。（二二）审核核支付给给个人的的拆迁补补偿款所所需的拆拆迁（回回迁）合合同和签签收花名名册，并并与相关关账目核核对。（三三）审核核纳税人人在由政政府或者者他人承承担已征征用和拆拆迁好的的土地上上进行开开发的相相关扣除除项目，是是否按税税收规定定扣
25、除。第三三十二条条 前前期工程程费的审审核，应应当包括括下列内内容：（一一）审核核前期工工程费的的各项实实际支出出与概预预算是否否存在明明显异常常。（二二）审核核纳税人人是否虚虚列前期期工程费费，土地地开发费费用是否否按税收收规定扣扣除。第三三十三条条 建建筑安装装工程费费的审核核，应当当包括下下列内容容：（一一）出包包方式。重重点审核核完工决决算成本本与工程程概预算算成本是是否存在在明显异异常。当当二者差差异较大大时，应应当追加加下列审审核程序序，以获获取充分分、适当当、真实实的证据据：1.从合同同管理部部门获取取施工单单位与开开发商签签订的施施工合同同，并与与相关账账目进行行核对；2.实地
26、查查看项目目工程情情况，必必要时，向向建筑监监理公司司取证；3.审核纳纳税人是是否存在在利用关关联方（尤尤其是各各企业适适用不同同的征收收方式、不不同税率率，不同同时段享享受税收收优惠时时）承包包或分包包工程，增增加或减减少建筑筑安装成成本造价价的情形形。（二二）自营营方式。重重点审核核施工所所发生的的人工费费、材料料费、机机械使用用费、其其他直接接费和管管理费支支出是否否取得合合法有效效的凭证证，是否否按规定定进行会会计处理理和税务务处理。第三三十四条条 基基础设施施费和公公共配套套设施费费的审核核，应当当包括下下列内容容：（一一）审核核各项基基础设施施费和公公共配套套设施费费用是否否取得合
27、合法有效效的凭证证。（二二）如果果有多个个开发项项目，基基础设施施费和公公共配套套设施费费用是否否分项目目核算，是是否将应应记入其其他项目目的费用用记入了了清算项项目。（三三）审核核各项基基础设施施费和公公共配套套设施费费用是否否含有其其他企业业的费用用。（四四）审核核各项基基础设施施费和公公共配套套设施费费用是否否含有以以明显不不合理的的金额开开具的各各类凭证证。（五五）审核核是否将将期间费费用记入入基础设设施费和和公共配配套设施施费用。（六六）审核核有无预预提的基基础设施施费和公公共配套套设施费费用。（七七）获取取项目概概预算资资料，比比较、分分析概预预算费用用与实际际费用是是否存在在明显
28、异异常。（八八）审核核基础设设施费和和公共配配套设施施应负担担各项开开发成本本是否已已经按规规定分摊摊。（九九）各项项基础设设施费和和公共配配套设施施费的分分摊和扣扣除是否否符合有有关税收收规定。第三三十五条条 开开发间接接费用的的审核，应应当包括括下列内内容：（一一）审核核各项开开发间接接费用是是否取得得合法有有效凭证证。（二二）如果果有多个个开发项项目，开开发间接接费用是是否分项项目核算算，是否否将应记记入其他他项目的的费用记记入了清清算项目目。（三三）审核核各项开开发间接接费用是是否含有有其他企企业的费费用。（四四）审核核各项开开发间接接费用是是否含有有以明显显不合理理的金额额开具的的各
29、类凭凭证。（五五）审核核是否将将期间费费用记入入开发间间接费用用。（六六）审核核有无预预提的开开发间接接费用。（七七）审核核纳税人人的预提提费用及及为管理理和组织织经营活活动而发发生的管管理费用用，是否否在本项项目中予予以剔除除。（八八）在计计算加计计扣除项项目基数数时，审审核是否否剔除了了已计入入开发成成本的借借款费用用。第三三十六条条 房房地产开开发费用用的审核核，应当当包括下下列内容容：（一一）审核核应具实实列支的的财务费费用是否否取得合合法有效效的凭证证，除具具实列支支的财务务费用外外的房地地产开发发费用是是否按规规定比例例计算扣扣除。（二二）利息息支出的的审核。企企业开发发项目的的利
30、息支支出不能能够提供供金融机机构证明明的，审审核其利利息支出出是否按按税收规规定的比比例计算算扣除；开发项项目的利利息支出出能够提提供金融融机构证证明的，应应按下列列方法进进行审核核：1.审核各各项利息息费用是是否取得得合法有有效的凭凭证；2.如果有有多个开开发项目目，利息息费用是是否分项项目核算算，是否否将应记记入其他他项目的的利息费费用记入入了清算算项目；3.审核各各项借款款合同，判判断其相相应条款款是否符符合有关关规定；4.审核利利息费用用是否超超过按商商业银行行同类同同期贷款款利率计计算的金金额。第三三十七条条 与与转让房房地产有有关的税税金审核核，应当当确认与与转让房房地产有有关的税
31、税金及附附加扣除除的范围围是否符符合税收收有关规规定，计计算的扣扣除金额额是否正正确。对于于不属于于清算范范围或者者不属于于转让房房地产时时发生的的税金及及附加，或或者按照照预售收收入（不不包括已已经结转转销售收收入部分分）计算算并缴纳纳的税金金及附加加，不应应作为清清算的扣扣除项目目。第三三十八条条 国国家规定定的加计计扣除项项目的审审核，应应当包括括下列内内容：（一一）对取取得土地地（不论论是生地地还是熟熟地）使使用权后后，未进进行任何何形式的的开发即即转让的的，审核核是否按按税收规规定计算算扣除项项目金额额，核实实有无违违反税收收规定加加计扣除除的情形形。（二二）对于于取得土土地使用用权
32、后，仅仅进行土土地开发发（如“三三通一平平”等），不不建造房房屋即转转让土地地使用权权的，审审核是否否按税收收规定计计算扣除除项目金金额，是是否按取取得土地地使用权权时支付付的地价价款和开开发土地地的成本本之和计计算加计计扣除。（三三）对于于取得了了房地产产产权后后，未进进行任何何实质性性的改良良或开发发即再行行转让的的，审核核是否按按税收规规定计算算扣除项项目金额额，核实实有无违违反税收收规定加加计扣除除的情形形。（四四）对于于县级以以上人民民政府要要求房地地产开发发企业在在售房时时代收的的各项费费用，审审核其代代收费用用是否计计入房价价并向购购买方一一并收取取，核实实有无将将代收费费用作为
33、为加计扣扣除的基基数的情情形。第三三十九条条 对对于纳税税人成片片受让土土地使用用权后，分分期分批批开发、转转让房地地产的，审审核其扣扣除项目目金额是是否按主主管税务务机关确确定的分分摊方法法计算分分摊扣除除。第五五章 应纳税税额的审审核第四四十条 税务务师事务务所应按按照税法法规定审审核清算算项目的的收入总总额、扣扣除项目目的金额额，并确确认其增增值额及及适用税税率，正正确计算算应缴税税款。审审核程序序通常包包括：（一一）审核核清算项项目的收收入总额额是否符符合税收收规定，计计算是否否正确。（二二）审核核清算项项目的扣扣除金额额及其增增值额是是否符合合税收规规定，计计算是否否正确。1.如果企
34、企业有多多个开发发项目，审审核收入入与扣除除项目金金额是否否属于同同一项目目；2.如果同同一个项项目既有有普通住住宅，又又有非普普通住宅宅，审核核其收入入额与扣扣除项目目金额是是否分开开核算；3.对于同同一清算算项目，一一段时间间免税、一一段时间间征税的的，应当当特别关关注收入入的实现现时间及及其扣除除项目的的配比。（三三）审核核增值额额与扣除除项目之之比的计计算是否否正确，并并确认土土地增值值税的适适用税率率。（四四）审核核并确认认清算项项目当期期土地增增值税应应纳税额额及应补补或应退退税额。第六六章 鉴证报报告的出出具第四四十一条条 本本准则所所称的鉴鉴证报告告，是指指税务师师事务所所按照
35、相相关法律律、法规规、规章章及其他他有关规规定，在在实施必必要的审审核程序序后，出出具含有有鉴证结结论或鉴鉴证意见见的书面面报告。第四四十二条条 鉴鉴证报告告的基本本内容应应当包括括：（一一）标题题。鉴证证报告的的标题应应当统一一规范为为“土地地增值税税清算税税款鉴证证报告”。（二二）收件件人。鉴鉴证报告告的收件件人是指指注册税税务师按按照业务务约定书书的要求求致送鉴鉴证报告告的对象象，一般般是指鉴鉴证业务务的委托托人。鉴鉴证报告告应当载载明收件件人的全全称。（三三）引言言段。鉴鉴证报告告的引言言段应当当表明委委托人和和受托人人的责任任，说明明对委托托事项已已进行鉴鉴证审核核以及审审核的原原则
36、和依依据等。（四四）审核核过程及及实施情情况。鉴鉴证报告告的审核核过程及及实施情情况应当当披露以以下内容容：1.简要评评述与土土地增值值税清算算有关的的内部控控制及其其有效性性；2.简要评评述与土土地增值值税清算算有关的的各项内内部证据据和外部部证据的的相关性性和可靠靠性；3.简要陈陈述对委委托单位位提供的的会计资资料及纳纳税资料料等进行行审核、验验证、计计算和进进行职业业推断的的情况。（五五）鉴证证结论或或鉴证意意见。注注册税务务师应当当根据鉴鉴证情况况，提出出鉴证结结论或鉴鉴证意见见，并确确认出具具鉴证报报告的种种类。（六六）鉴证证报告的的要素还还应当包包括：1.税务师师事务所所所长和和注
37、册税税务师签签名或盖盖章；2.载明税税务师事事务所的的名称和和地址，并并加盖税税务师事事务所公公章；3.注明报报告日期期；4.注明鉴鉴证报告告的使用用人；5.附送与与土地增增值税清清算税款款鉴证相相关的审审核表及及有关资资料。第四四十三条条 税税务师事事务所经经过审核核鉴证，应应当根据据鉴证情情况，出出具真实实、合法法的鉴证证报告。鉴鉴证报告告分为以以下四种种：（一一）无保保留意见见的鉴证证报告（见见附件22）。（二二）保留留意见的的鉴证报报告（见见附件33）。（三三）无法法表明意意见的鉴鉴证报告告（见附附件4）。（四四）否定定意见的的鉴证报报告（见见附件55）。上述述鉴证报报告应当当附有企企
38、业基本本情况和和土地增增值税清清算税款款申报审审核事项项说明及及有关附附表（见见附件66）。第四四十四条条 税税务师事事务所经经过审核核鉴证，确确认涉税税鉴证事事项符合合下列所所有条件件，应当当出具无无保留意意见的鉴鉴证报告告：（一一）鉴证证事项完完全符合合法定性性标准，涉涉及的会会计资料料及纳税税资料遵遵从了国国家法律律、法规规及税收收有关规规定。（二二）注册册税务师师已经按按本准则则的规定定实施了了必要的的审核程程序，审审核过程程未受到到限制。（三三）注册册税务师师获取了了鉴证对对象信息息所需的的充分、适适当、真真实的证证据，完完全可以以确认土土地增值值税的具具体纳税税金额。税务务师事务务
39、所出具具无保留留意见的的鉴证报报告，可可以作为为办理土土地增值值税清算算申报或或审批事事宜的依依据。第四四十五条条 税税务师事事务所经经过审核核鉴证，认认为涉税税鉴证事事项总体体上符合合法定性性标准，但但还存在在下列情情形之一一的，应应当出具具保留意意见的鉴鉴证报告告：（一一）部分分涉税事事项因税税收法律律、法规规及其具具体政策策规定或或执行时时间不够够明确。（二二）经过过或询证证，对鉴鉴证事项项所涉及及的具体体税收政政策在理理解上与与税收执执法人员员存在分分歧，需需要提请请税务机机关裁定定。（三三）部分分涉税事事项因审审核范围围受到限限制，不不能获取取充分、适适当、真真实的证证据，虽虽然影响
40、响较大，但但不至于于出具无无法表明明意见的的鉴证报报告。税务务师事务务所应当当对能够够获取充充分、适适当、真真实证据据的部分分涉税事事项，确确认其土土地增值值税的具具体纳税税金额，并并对不能能确认具具体金额额的保留留事项予予以说明明，提请请税务机机关裁定定。税务务师事务务所出具具的保留留意见的的鉴证报报告，可可以作为为办理土土地增值值税清算算申报或或审批事事宜的依依据。第四四十六条条 税税务师事事务所因因审核范范围受到到限制，认认为对企企业土地地增值税税纳税申申报可能能产生的的影响非非常重大大和广泛泛，以至至于无法法对土地地增值税税纳税申申报发表表意见，应应当出具具无法表表明意见见的鉴证证报告
41、。税务务师事务务所出具具的无法法表明意意见的鉴鉴证报告告，不能能作为办办理土地地增值税税清算申申报或审审批事宜宜的依据据。第四四十七条条 税税务师事事务所经经过审核核鉴证，发发现涉税税事项总总体上没没有遵从从法定性性标准，存存在违反反相关法法律、法法规或税税收规定定的情形形，经与与被审核核单位的的治理层层、管理理层沟通通或磋商商，在所所有重大大方面未未能达成成一致意意见，不不能真实实、合法法的反映映鉴证结结果的，应应当出具具否定意意见的鉴鉴证报告告。税务务师事务务所出具具否定意意见的鉴鉴证报告告，不能能作为办办理土地地增值税税清算申申报或审审批事宜宜的依据据。附件件1：涉税鉴证证业务约约定书（
42、参参考文本本）甲方方（委托托方）：甲方方税务登登记号：乙方方（受托托方）：乙方方税务师师事务所所执业证证编号：兹有有甲方委委托乙方方提供土土地增值值税清算算涉税鉴鉴证业务务，依据据中华华人民共共和国合合同法及及有关规规定，经经双方协协商，达达成以下下约定：一、委委托事项项（一一）项目目名称：（二二）具体体内容及及要求：（三三）完成成时间：二、甲甲方的责责任与义义务（一一）甲方方的责任任1.根据中中华人民民共和国国税收征征收管理理法及及有关规规定，甲甲方有责责任保证证会计资资料及纳纳税资料料的真实实性和完完整性。2.按照现现行税收收法律、法法规和政政策规定定依法履履行纳税税义务是是甲方的的责任。
43、这这种责任任还应当当包括：（1）建建立、完完善并有有效实施施与会计计核算、纳纳税申报报相关的的内部控控制。（22）符合合会计准准则及有有关规定定。（33）严格格按照税税收规定定进行纳纳税调整整。3.甲方不不得授意意乙方人人员实施施违反国国家法律律、法规规的行为为。4.基于重重要性原原则、截截止性测测试的性性质和审审核过程程中的其其他固有有限制，以以及甲方方内部控控制的固固有局限限性，经经乙方审审核后仍仍然可能能存在未未被发现现的风险险，乙方方出具的的鉴证报报告不能能因此减减轻甲方方应当承承担的法法律责任任。（二二）甲方方的义务务1.按照乙乙方要求求，及时时提供完完成委托托事项所所需的会会计资料
44、料、纳税税资料和和其他有有关资料料，并保保证所提提供资料料的真实实性和完完整性。2.确保乙乙方不受受限制地地接触任任何与委委托事项项有关的的记录、文文件和所所需的其其他信息息，并答答复乙方方工作人人员对有有关事项项的询问问。3.委托人人为乙方方工作人人员提供供必要的的工作条条件和协协助，主主要事项项将由乙乙方于外外勤工作作开始前前提供清清单。4.委托人人按本约约定书的的约定及及时足额额支付委委托业务务费用以以及其他他相关费费用。未未按规定定时间支支付委托托费用的的，应按按约定金金额%的的比例支支付违约约金。三、乙乙方的责责任和义义务（一一）乙方方的责任任1.乙方应应严格按按照现行行、法规规和政
45、策策规定以以及注注册税务务师管理理暂行办办法及及有关规规定，本本着独立立、客观观、公正正的原则则，对甲甲方提供供的有关关资料进进行审核核鉴证。2.乙方应应当制定定合理计计划和实实施能够够获取充充分、适适当、真真实证据据的审核核程序，为为甲方的的委托事事项提供供合理保保证。3.乙方有有责任在在鉴证报报告中指指明发现现的甲方方违反国国家法律律法规且且未按乙乙方的建建议进行行调整的的事项。（二二）乙方方的义务务1.乙方应应当按照照约定时时间完成成委托事事项，并并出具真真实、合合法的鉴鉴证报告告。2.除下列列情况外外，乙方方应当对对执行业业务过程程中知悉悉的甲方方信息予予以保密密：（11）取得得甲方的的授权；（2）根根据法律律法规的的规定，为为法律诉诉讼准备备文件或或提供证证据；（33）监管管机构对对乙方进进行行政政处罚所所实施的的调查、听听证、复复议等程程序。3.由于乙乙方过错错导致甲甲方未按按规定履履行纳税税义务的的，乙方方应当按按照有关关法律、法法规及相相关规定定承担相相应的法法律责任任。4.属于乙乙方原因因未按约约定时限限完成委委托事项项并给甲甲方造成成损失的的，应当当承担相相应的赔赔偿责任任。四、约约定事项项的收费费（一一）