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1、20100年7月月沈阳房房地产市市场分析析报告第一章 商品房房市场一、 商商品房供供应量分分析7月全市市商品房房供应量量为2115万平平方米，环环比上升升34.38%。随着着沈城楼楼市进入入传统的的销售旺旺期，而而且近期期市场有有一定的的回暖迹迹象，所所以各个个开发商商加大了了推售力力度，市市场供应应量逐步步放大。7月份份商品房房供应套套数为2240113套，其其中商品品住宅供供应面积积为1993.225万平平方米，其其供应面面积占当当月总供供应量的的89.92%，商品品住宅供供应套数数为2003400套。商商业用房房供应面面积为220.114万平平方米，其其供应面面积占当当月总供供应量的的9
2、.337%，供供应套数数为30078套套。商品房供供应量走走势7月份全全市商品品房供应应量为2215万万平方米米，环比比上升334.338%，供供应套数数为2440133，由于于09年年下半年年土地市市场成交交火爆，必必将导致致未来几几年新项项目不断断涌现，进进入110年第第2季度度以来，商商品房供供应量逐逐步放大大，特别别是进入入5月份份以来整整体放量量趋势明明显，这这主要是是因为一一方面传传统销售售旺季即即将到来来，很多多开发商商已经着着手打提提前量，另另一方面面是为了了减少房房产新政政将产生生的不利利影响，缓缓解下半半年销售售压力，开开发商明明显加大大了推售售力度。本月各区区供应量量分布
3、情情况本月新项项目上市市、新品品加推依依然集中中，特别别是像于于洪区这这样楼盘盘大量聚聚集的区区域，供供应量放放大明显显，使得得该区本本月以227.11%位于于各区供供应量之之首。而而其他传传统的主主要供应应区域如如：铁西西区、浑浑南新区区表现相相对平稳稳，所占占供应比比基本都都在155%以上上。各区域供供应量走走势从7月份份各区域域供应量量走势来来看，于于洪区供供应量在在上月少少许回落落后，本本月迅速速攀升，放放量明显显。而铁铁西区自自从今年年3月份份以来一一直保持持良好的的上升态态势，本本月继续续向上攀攀升，浑浑南新区区虽然本本月小幅幅回落，但但是由于于大浑南南以及行行政中心心南移已已经确
4、定定，所以以未来供供应量必必将还会会保持强强劲的上上升趋势势。各环线商商品房供供应比例例二至三环环间以及及三环外外本月分分别占沈沈城商品品房供应应量的446.22%和228.33%，楼楼价持续续攀升、土地稀稀缺、市市场饱和和这些都都是导致致目前市市区商品品房供应应量持续续缩减的的主要原原因，而而随着目目前城市市外扩的的加速，各各开发商商越来越越倾昧像像二至三三环间以以及三环环外这样样的土地地储备充充足，价价格相对对适中的的区域，使使得目前前该类区区域内大大盘云集集，区域域供应量量不断放放大，目目前已逐逐步成为为沈城商商品房供供应的主主体。二、 商商品房成成交分析析商品房成成交走势势分析7月份商
5、商品房共共成交1134.21万万平方米米，环比比上升112.99%，同同比持平平，成交交145554套套。从近近三个月月的成交交量走势势来看，一一直处于于稳步攀攀升阶段段，且环环比一直直维持上上升态势势，而从从本月成成交同比比呈现持持平来看看，目前前市场确确实存在在逐步回回暖的迹迹象。三、 供供求关系系分析本月供求求比为11:0.62，由由于099年土地地市场成成交火爆爆，开发发商拿地地热情高高涨，导导致110年必必将有众众多新项项目陆续续面市，供供应量不不断放大大，但与与此同时时进入10年年以来，国国家多次次针对房房地产市市场出台台打压性性新政，使使得市场场迅速转转淡，很很难保持持09年年下
6、半年年开始的的火爆走走势，虽虽然近期期市场成成交情况况逐步好好转，且且呈现回回暖态势势，但是是与目前前快速放放量的供供应量相相比，供供求关系系整体还还是呈现现供大于于求的局局面。四、 各各环线商商品房成成交比例例本月商品品房成交交面积主主要集中中在二至至三环间间，区域域成交量量所占全全市成交交比的443%，因因为该区区间是目目前沈城城在售楼楼盘最为为集中的的区域，并并且相对对于二环环内的楼楼盘，该该区间的的楼盘价价格相对对适中，可可选性强强，性价价比高，所所以该区区域成交交量明显显高于其其他区间间。第二章 商品住住宅市场场一、商品品住宅供供应量分分析商品住宅宅供应量量走势7月商品品住宅的的供应
7、量量为1993.225万平平，环比比上升331.116%，同同比上升升2522.588%，商商品住宅宅供应套套数为2203440套。虽然进进入110年的的第一个个季度，受受沈城地地产传统统冬歇期期以及不不断出台台的利空空政策影影响，商商品住宅宅供应量量相比009年第第四季度度缩量明明显，但但09年年土地市市场大幅幅放量，开开发商拿拿地热情情高涨，成成交活跃跃，这些些必然导导致未来来短时间间内涌现现大量新新项目，所所以进入入100年二季季度，随随着各个个新项目目陆续开开工建设设，商品品住宅供供应量明明显攀升升，特别别是进入入5月份份以来，随随着传统统的销售售旺季的的临近，加加上各个个开发商商为了
8、抢抢在房产产新政在在沈城产产生实质质影响前前，加快快存量去去化，所所以近期期商品住住宅供应应量走势势一直保保持着强强劲的攀攀升态势势。本月各区区供应量量分布情情况7月沈城城新项目目上市、加推相相对集中中，尤其其以中大大盘项目目相对集集中的于于洪区表表现最为为突出，比比如保利利上林湾湾二期、银亿万万万城二二期、宏宏发英里里这些区区域典型型项目都都选择在在7月份份或是加加推或是是新品认认筹， 28.5%的的区域供供应量所所占比使使得该区区位于77月全市市十区之之首，而而其他传传统的商商品住宅宅主要供供应区域域如：铁铁西区、浑南新新区表现现相对平平稳，所所占供应应比基本本都在115%以以上。各环线商
9、商品住宅宅供应走走势二至三环环间的供供应量持持续攀升升，上升升趋势明明显高于于其他区区间，区区间内商商品住宅宅供应量量最为集集中。而而三环外外这一区区域，大大盘最为为集中，供供应量正正在呈现现快速放放大的态态势。城城市外扩扩、市区区楼市饱饱和与楼楼价持续续攀升、近远郊郊土地储储备丰富富价格相相对低廉廉等因素素都是导导致目前前二至三三环间、三环外外这些区区域供应应量不断断放大的的主因。二、商品品住宅户户均面积积分析7月商品品住宅的的户均面面积为995.001平米米，环比比下降33.3%。目前前市场上上以投资资性为主主体的纯纯小户型型住宅、公寓产产品，目目前市场场销售情情况略有有好转，但但是新政政
10、影响依依然较大大。市场场需求主主体还是是以自住住型为主主导的刚刚性需求求客群为为主。三、商品品住宅成成交量分分析本月商品品住宅的的成交量量为1009.55万平米米，环比比上升77.311%，同同比下降降5.776%，成成交1222211套；随随着供应应量的持持续放大大，待售售房源不不断增多多，虽然然新政影影响犹在在，但是是对于目目前以刚刚性需求求为主导导的沈城城楼市，成成交量还还是有进进一步放放大的空空间，而而且从本本月同比比情况来来看，虽虽然小幅幅下挫，但但是目前前市场成成交情况况已经基基本恢复复到099年同期期水平，市市场回暖暖迹象明明显。四、供求求关系分分析7月份份供求比比为1：0.55
11、7，由由于099年土地地市场的的大幅放放量，使使得近期期市场供供应量不不断加大大，虽然然成交量量也相应应有所提提升，但但是与供供应量近近期的快快速放量量相比，需需求明显显无法与与供应量量同步，所所以目前前商品住住宅整体体呈现供供大于求求的局面面。五、各区区商品住住宅成交交情况分分析7月份商商品住宅宅成交量量以铁西西区居首首，占整整体成交交量的227%，其其次为于于洪区以以及东陵陵区，从从本月成成交量前前三位区区域来看看，均为为目前沈沈城楼市市最为集集中的区区域。由由于目前前市场需需求的主主体还是是以自住住为目的的的刚性性需求者者为主，而而这部分分人群对对于区域域配套、交通等等生活基基础设施施十
12、分看看重，而而铁西区区在基础础配套设设施方面面十分完完善，所所以也是是目前商商品住宅宅市场需需求的主主体区域域之一。第三章 商业市市场一、 供供应量分分析本月商业业用房供供应面积积为200.144万平方方米，供供应套数数为30078套套。从目目前商业业市场整整体供应应趋势来来看，市市场走势势相对平平稳，并并且随着着进入销销售旺季季，整体体供应趋趋势放量量明显。由于商商业市场场所受房房产新政政影响十十分有限限，加上上去年商商业用地地成交相相对较多多，使得得沈城商商业市场场未来供供应必将将持续攀攀升。二、 成成交量分分析本月商业业用房成成交244.722万平方方米，环环比上升升89.43%，同比比
13、上升770.337%，本本月同环环比均呈呈现大幅幅递增趋趋势，随随着供应应量不断断放大，成成交量也也呈现快快速上升升趋势，商商业用房房市场表表现活跃跃，目前前政策上上的不利利影响，主主要还是是体现在在商品住住宅市场场，对于于商业市市场影响响甚微。三、 供供求关系系分析本月商业业市场供供求比为为1:11.233，市场场整体呈呈现供不不应求的的局面，随随着沈城城市场经经济的快快速发展展，商业业地产突突出的收收益性越越来越明明显，对对于商业业地产的的需求不不断放大大，特别别是目前前商品住住宅市场场对于投投资、投投机方式式的政策策打压，使使得许多多投资客客把注意意力快速速转移到到商业地地产市场场，导致
14、致目前整整个商业业地产市市场呈现现供销两两旺的局局面。第四章 土地市市场一、 土土地供应应分析1、土地地供应走走势分析析本月共有有45宗宗土地推推出，土土地供应应面积为为1277万平,土地供供应量环环比下降降45.44%,与去去年同期期相比下下降599.622%。本本月土地地供应量量下滑幅幅度较大大，市场场需求决决定市场场供应，目目前各开开发商手手中土地地储备量量已基本本饱和，尤尤其是大大牌开发发商在009年底底拿了不不少土地地，因此此市场需需求有所所回缩，土土地供应应也随之之减少；并且国国家政策策的影响响也是土土地供应应减少的的原因。但整体体看来土土地市场场处于健健康发展展阶段。其中居居住用
15、地地本月推推出155宗，供供应总量量为533.855万平，环环比下降降18.67%。2、本月月各物业业用途土土地供应应情况本月土地地供应量量仍以工工业用地地为主，共共23宗宗，供应应量所占占比例超超过了550%。居住用用地本月月的比重重有所回回升，推推出155宗土地地，所占占比例为为34%。商业业用地推推出6宗宗，其他他用地11宗。3、各区区域本月月土地供供应情况况本月土地地供应量量主要来来源于铁铁西区和和沈北新新区，另另外还有有于洪区区和皇姑姑区有少少量的土土地，可可见本月月的土地地供应主主要集中中在二环环外的区区域，随随着城市市发展规规划的外外扩和市市内土地地资源的的稀缺，未未来土地地供应
16、也也正逐渐渐外延。铁西区区和沈北北新区的的土地供供应主要要为工业业用地。4、本月月土地供供应面积积结构分分析本月供应应量仍以以1-55万平米米的中小小型地块块为主，所所占比例例达622%，一一是由于于土地资资源有限限，大规规模的土土地已经经很少见见，另外外也是受受国家政政策的影影响以防防止地王王的产生生，而把把地块分分割推出出。此外外，5-10万万平米的的地图供供应量占占比重为为27%。二、 土土地成交交分析2、土地地成交走走势分析析本月土地地成交量量有所回回升，但但成交宗宗数下降降，共成成交333宗土地地，1888.996万平平。居住住用地的的成交量量与上月月相比差差距不大大，成交交量仍以以
17、工业用用地为主主。进入入下半年年，099年成交交的土地地产品均均已上市市，市场场目前供供应量大大增，而而消化量量较少，使使得资金金不能很很快的回回拢，开开发商手手中没有有多余资资金供应应多余土土地，尤尤其是去去年拿地地较多的的大牌开开发商，但但小型的的开发企企业却可可以借此此时机以以较低的的价格购购置土地地。各物业用用途土地地成交量量走势分分析本月工业业用地和和居住用用地的成成交量均均有所增增加，但但居住用用地上升升幅度不不大，商商业用地地变化甚甚微。从从整体来来看，10年年上半年年的土地地成交市市场以工工业用地地是主角角且波动动较大，居居住用地地一直处处于较平平稳的状状态，而而商业用用地变化
18、化不大，成成交量一一直较少少。3、本月月成交土土地物业业形态分分析本月成交交土地各各物业形形态的比比例依然然没有变变化，仍仍以工业业用地为为主，且且所占比比例超过过50%，其次次是居住住用地，所所占比例例为211%，而而商业用用地仅为为6%。4、各区区域成交交情况分分析各区域域土地成成交比例例沈北新区区成交土土地所占占比重为为62%，大东东区的成成交土地地比重为为20%，于洪洪区所占占比重为为13%，而铁铁西区成成交土地地的比重重仅占33%，市市内土地地稀少也也很紧缺缺，而城城市近郊郊土地资资源丰富富，因此此成交土土地较集集中在二二、三环环附近。各区域土土地成交交走势本月铁西西区成交交量下滑滑
19、，而沈沈北新区区成交量量在本月月回升。100年上半半年铁西西区和沈沈北新区区土地成成交量波波动较大大，其他他区域成成交量较较小，因因此起伏伏不明显显。5、成交交土地可可建面积积分析7月成交交土地可可建面积积为2772.995万平平，居住住土地的的可见面面积为1132.46万万平，本本月土地地成交量量上升因因此可建建面积也也随之上上升。总总体来看看100年上半半年可建建面积走走势较平平稳。6、土地地成交金金额分析析尽管近几几个月土土地成交交以工业业用地为为主，但但由于工工业用地地的成交交价格偏偏低，因因此其成成交总价价不高，从从成交走走势来看看，工业业用地的的成交金金额变化化不大，而而居住用用地
20、的成成交金额额却一直直在上下下波动，这这主要是是由于居居住用地地的成交交金额受受区位的的影响较较大，不不同区域域的成交交价格差差距也较较大。本月各区区域成交交总价本月成交交土地总总金额最最多的为为沈北新新区，其其次是于于洪区和和大东区区；和平平区，沈沈河区和和铁西区区土地成成交量较较少，其其他区域域均没有有土地成成交。沈沈北新区区地幅辽辽阔，土土地资源源丰富，且且地价偏偏低，也也是近几几年的重重点发展展区域，因因此成交交土地也也多集中中在本区区域。各区域成成交总价价走势从各区成成交金额额走势来来看，各各区域的的走势均均无规律律可循，起起伏不定定，但与与去年年年底相比比波动较较小，金金额较低低。
21、上半半年的土土地市场场处于健健康发展展状态。7、楼板板价成交交分析各物业用用途土地地楼板价价走势本月各物物业用途途的楼板板价走势势下滑，居居住用地地和工业业用地的的楼板价价均有所所下滑，而而商业用用地的楼楼板价也也处于近近一年的的最低水水平，主主要是由由于本月月成交的的土地均均位于城城市外缘缘地带，成成交价偏偏低的原原因。8、土地地成交规规模结构构分析成交土地地多为55万平米米以下的的小地块块，土地地资源的的日益紧紧缺，并并受相关关政策影影响，大大地块土土地日渐渐减少，并并且小地地块的成成交总价价也相对对偏低。9、溢价价率分析析本月土地地流拍率率较上个个月增加加。成交交的土地地中有221%比比例的土土地成交交溢价率率在030%之间，其其他均已已起始价价成交。适当的的竞争有有助于土土地成交交市场的的更有秩秩序的发发展。