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1、物业经营营管理重重点资料料第一章 物业经营营管理概概述1、物业业管理从从传统的物业运运行管理理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。P12、物业业管理又又称资产产管理，为满足业主目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。P13、物业业经营管管理强调调为业主主提供价价值管理理服务，满足其物物业投资资收益或或企业发发展战略略及主营营业务发发展目标标的需求。P14、物业业经营管管理活动动的管理理对象通通常为收收益性物物业，主要包包括写字字楼、零零售商业业物业、出出租型别别墅或公公
2、寓、工工业物业业、酒店店和休闲闲娱乐设设施等可可通常出租租，可获得得经常性性租金收收益，是是房地产产投资信信托基金金和机构构投资者者进行商商业房地地产投资资的主要要载体（特特征）。P25、国外外通常将将写字楼楼分为甲、乙乙、丙三三个等级级。P22写字楼分分类一般般要考虑虑如下112个因因素：所所处的位位置、交交通方便便性、声声望或形形象、建建筑形式式、大堂堂、电梯梯、走廊廊、室内内空间布布置、为为租户提提供的服服务、建建筑设备备系统、物物业管理理水平和和租户类类型。6、零售售商业物物业是用于零零售商业业经营活活动的建筑，包包括从小小型店铺铺到大型购购物中心心的各种种零售商商业空间间。P37、零
3、售售商业物物业的一一分类依依据：（1）建筑规规模（2）经营商商品（3）商业辐辐射区域域的范围围P38、零售售商业物物业分为为六种类类型1）区域购物物中心22）市级购物物中心33）地区购物物商场44）居住区区商场55）邻里服服务性商店6）特色商店店P3-4区域购物物中心：面积110万平平米以上上，有效效半径2200公公里市级购物物中心：3万， 30万万人， 5亿。地区购物物商场：1至33万，330万，55亿。居住区商商场：330000100000，115万，330000100000万万无邻里服务务性商店店：30000平平米以下下， 11万人以以下，330000万元以以下除了上述述区分零零售商业业
4、物业的的方法人人们还常常从另一一个角度度来区分不管管商场的的规模多多大，零零售商业业物业基基本上有有两种存存在形式式，（一一）是只只经营零零售业的的独立的建筑或或建筑群群，（二二）是某某综合用用途物业业内的一部分分P59、出租租型别墅墅或公寓寓P5（1）别别墅是指在风景区区或在郊外外建造的的供休养养的住所。中中国人的的别墅概概念跟欧欧美发达达国家有有很大的的不同，通通常把独独立式住住宅、联联排住宅宅、低密密度复合合住宅等等统统称称为别墅墅，出现现了独栋栋别墅、郑郑排别墅墅、叠拼拼别墅、叠叠加别墅墅、双拼拼别墅。甚甚至“空中别别墅”等概念念。实际际上除独独立式住住宅外，其其他均不不具有别别墅类产
5、产品的独独有性。而而国外的的住宅和和别墅是是分开的的。（2）公公寓是指包含有有许多住住宅单元元的建筑筑物，通通常不分分割产权出出售，供供出租或短期居居住。10、工工业物业业：必须须保证能能源供应应和内部运运输系统统的通畅畅，还要要兼顾物物业资产产的有效效利用状状况及运运行成本本对企业业生产成成本和经经营利润润的影响响。11、酒酒店和休休闲娱乐乐设施是是为了人人们的商商务或公务旅旅行、会议、旅游、休闲、康体娱娱乐活动动提供入入住空间间的建筑筑，包括括酒店、休休闲度假假中心、康康体中心心、赛马马场、高高尔夫球球场。传传统上，这这类物业业的经营营管理活活动属于酒店管管理行业业，但因因为许多多这类物物
6、业是由由房地产产开发企企业投资资建设，其其经营活活动也与与房地产产行业密密切相关关。P6612、物物业经营营管理服服务的目目标：从业主的角度出发发，在物物业经济济寿命的的全寿命命周期内内，持续续满足租租户正常常空间使使用需求求，在实实现物业业各期净净收益最最大化的的基础上上，保持持和提高高物业市市场价值值以及未未来发展展潜力。物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。13、物物业管理理企业划划分为管管理型、专业型型和综合型型（1）管管理型物物业管理理企业是是具有策策略性物物业管理理能力的的企业，它它受业主主委托对对物业经经营管理理绩效承担担综合责责任。企业
7、的的工作重重点是在在于物业业管理工工作的规划与与计划、物物业市场场营销与与租赁管管理、预算与成本管管理、专专业物业业管理服服务采购购与分包商商管理、现金流流管理、绩效评价价和客户关关系管理理等。（2）专专业型物物业管理理企业是是具有物物业运行行过程中中某种专专业管理理能力的企企业，通通常以专专业分包包的形式获得得维护保保养，设立专专业型物物业管理理企业提提供专业业管理服务务提高物物业管理理企业的的劳动生生产率和和效益。（3）综综合型物物业管理理企业是是同时具具备物业业策略管管理和物物业运行行管理能力力的企业业。鉴于物业业管理企企业通常常要对多多个地点点的多个个物业同同时实施施管理，从从管理的的
8、层次上上分为公司司管理、现现场管理理和现场场作业。14、物物业经营营管理的层次：物物业经营营管理的的内容与物物业类型型和业主主持有物物业的目目的密切切相关，分分为物业业管理或或设施管管理、房地产产资产管管理和房地产产组合投投资管理理三个层层次。（重要要）P99物业管理理和设施施管理以以运行管管理为主主，房地地产资产产管理和和投资组组合以策策略性管管理为主主。（1）物物业管理理：物业业管理的的核心工工作是对对物业进进行日常常的维护护和维修修，向入入住的客客户和企企业提供供服务，以以保障其其始终处处在正常常的运行行状态。对对于居住住物业，物物业管理理就是物物业经营营管理的的全部内内容。对对于收益益
9、性物业业或大型型非房地地产企业业拥有的的自用物物业，除除了物业业管理，还还要进行行相应的的资产管管理和组组合投资资管理工工作。除除了进行行物业的的日常管管理还要要执行资资产管理理所确定定的战略略方针，以以满足组组合投资资管理的的目标。（2）设设施管理理：是一一种新型型的房地地产服务务业务（3）房房地产资资产管理理：从对对物业、设设施和租租户的管管理上升升到聘用用多个物物业管理理企业和和设施管管理公司司来同时时管理多多宗物业业。（4）房房地产组组合投资资管理：房地产产组合投投资管理理视野更更加广阔阔，包括括理解和和执行物物业业主主的投资资目标；评价资资产管理理公司的的表现；审批资资产管理理公司为
10、为维护物物业资产产结构安安全、功功能先进进，保持持其市场场竞争地地位而提提出的更更新改造造计划；以经风风险调整整后的组组合投资资回报最最大化为为目标来来管理资资产；以以及在合合适的时时机购置置和处置置物业资资产。PP10房地产投投资的利利润是通通过三种种基本途径径创造出出来的：一是在在极好的条件下下购买物物业；二二是在持持有期间间以现金金流量的的现值最最大化为为目标来经经营物业业；三是是在合适适的时机出出售物业业。物业业经营管管理公司司代表个个人投资资者或机机构者来来促使这这三个目目标实现现，实际际上就是是以物业业业主的的角色在在工作。P1015、物物业经营营管理不不同层次次之间的关系：（1）
11、物物业管理理或设施施管理、资资产管理理和组合合投资管管理的作作用是相相互关联联的，在在一个小小型房地地产“投资组组合”里，某某一种层层次的管管理可能能同时扮扮演三种种角色。物物业管理理或设施施管理、资资产管理理和组合合投资管管理之间间的相互互关系。（2）物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。（3）资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来，比现场物业管理具有更广阔的视角。资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理企业。更确切地说，资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通
12、过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。（4）房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征作为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。（5）为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。15、物物业经营营管理中中的战略略性工作作（1）确确定战略略（2）确确定标准准（3）构构建信息息基础（44）构建建信息基基础（5）进进行资产产组合PP12-1316、资资产管理理的主要内内容本质质上就是是对成本本和收益益的控制制，主要要包括对对物业的的物理形形态和财财务
13、状况况的管理理。现金金流和成成本管理理，日常常维修和和维护，未未来维修修和维护护，设施施设备管管理，物物业保险险管理P1417、常常规工作作内容概概述1）从日日常工作作的角度度看，具具体负责责资产管管理的物物业管理理师要使使物业处处于正常常并可以以接受的的水平上上2）保保持合理理的开支支水平33）尽量量减少给给使用者者带来的的不便在建筑筑物的经经济寿命命周期中中，累积积起来的的维修成成本很可可能大大大超过初初始投资资水平。P1518、现现金流和和成本管管理：（当投投资者将将物业出出租的时时候，他他们希望望让租户户在租金金之外承承担尽可可能多的的费用。这这不仅可可以降低低各种管管理成本本，还可可
14、以降低低各种风风险和不不确定性性带来的的意外成成本。 但把所有有的成本本负担都都转移给给租户既既不现实实，也不不明智。特特别是在在下列三三种情况况下，一一般不会会采用这这种方式式：(1)对对用于出出租的住住宅，一一些法律律要求使使得物业业业主必必须对物物业进行行某种程程度的直直接投资资。(2)由由于短期期的商业业租户会会尽量减减少对物物业的投投入，业业主一般般更希望望签署一一次性包包含全部部内容的的租约，将将预期收收费纳入入租约中中。(3)租租户可能能对物业业的建筑筑或者某某一部分分表示不不满意，这这时为了了留住租租户，业业主不得得不降低低条件，允允许租户户承担较较低的维维修责任任，而由由他自
15、己己负担大大部分。）（1）支支出的分分配（22）费用用和成本本（3）租租金（44）服务务费；支支出的分分配、组织和和管理是是物业管管理师工工作的一一个重要要方面，它它完成的的质量好好坏很可可能会对对物业的的净运营营收益和和资本价价值产生生影响。P1619、日日常维修修和维护护的开支支来源，需需要租约约各方通通过沟通通来确定定具体履履行方式式。业主主会寻找找能够全全部承担担各种维维修成本本的租户户，这也也是目前前大多数数出租活活动处理理这个问问题的方方式。PP1720、未未来维修修和维护护：（11）对于于机构投投资者投投资的工工厂、仓仓库和写写字楼物物业，如如何处理理物业出出租已经经有了约约定的
16、习习惯，即即一般的的由租户户负责物物业未来来的维修修和维护护（2）对于商业物业，区位因素更为重要。对于其他物业有重要影响的维护费用问题在商业物业上体现并不明显（3）设计水平、使用的材料和施工质量都影响到建筑物全寿命周期中的维修成本（4）每个建筑都应该有自己的维修计划。维修计划应该是全面且系统的，从短期和长期两个方面考虑。P1721、设设施设备备管理是是一种“家务性性”活动，与与使用者者或租户户的日常常活动密密切相关关。传统统的业主主不太关关注设施施方面的的条款，但但也只是是个程度度问题。过过高水平平的设施施设备管管理有时时候对业业主来说说并不是是一件好好事，虽虽然它对对某些租租户比较较有吸引引
17、力，但但是会提提高管理理成本，增增加提高高租金的的可能性性，从而而会丧失失一部分分租户。P18第二章房房地产投投资及其其区位选选择1、房地地产投资资是指以以获得未未来的房房地产资资产收益益或增值值为目的的，预先先垫付一一定数量量的货币币或实物物，直接接或间接接地从事事或参与与房地产产开发经经营活动动的经济济行为。房房地产投投资是许许多人梦梦寐以示示的，世世界上990%以以上的百百万富翁翁是由于于拥有房房地产。P202、投资资的主要要目的，是是为了使使其财富富最大化化。通过过进行房房地产投投资，投投资者可可以获得得作为房房地产业业主的荣荣誉、获获得较高高的收益益和资本本增值，还还可以降降低其组组
18、合的总总体风险险、抵抑抑通货膨膨胀的影影响。PP203、房地地产投资资的形式：直接投投资和间接投投资。直接投投资可分分为开发发投资和和置业投投资两种种形式。间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。P204、房地地产直接接投资（11）房地地产开发发投资是是指投资资者从购购置土地地开始，通通过在土土地上的的进一步步投资活活动，即即经过规规划设计计和工程程建设等等过程，建成可以以满足人们们某种入入住需要要的房地地产产品品，然后后将其推推向市场场进行销售售，转让给给新的投资资者或使用者者，并通过过这个转让让过程收回回投资、获取开发发利润。房地产产开发
19、投投资通常常属于短短期投资资，它形成成了房地地产市场场上的增增量供给给。当房房地产开开发投资资者将建建成后的的房地产产用于出出租（如如写字楼楼、公寓寓、别墅墅、货仓仓等）或或经营（如如商场、酒酒店等）时时，短期期开发投投资就转转变成了了长期置置业投资资。（22）房地地产置业业投资是是指面向向现有运运行中的的房地产产，以获取取物业所有有权或使用权权为目的的的投资。其其对象可以以是开发发商新竣竣工的商商品房，也也可以是是旧有物物业P2215、房地地产间接接投资（11）房地地产企业业债券和和股票投投资：债债券或股股票的投投资者，也也就分享享了房地地产投资资的部分分收益，成成为房地地产间接接投资者者。
20、（22）投资资于房地地产投资资信托基基金（RREITTS）：使得投投资者可可以把资资金投入入到由专专业房地地产投资资管理者者经营管管理的房房地产投投资组合合中，将将其收入入现金流流的主要要部分分分配给作作为投资资者的股股东，而而本身仅仅起到一一个投资资代理的的作用（33）购买买住房抵抵押支持持证券（MMBS）P211房地地产企业业债券和和股票投投资2投资资于房地地产投资资信托基基金 优点：第一，收收益相对对稳定；第二，流流动性较较好，容容易转换换为现金金。 按资产投投资的类类型划分分，房地地产投资资信托公公司分为为权益型型、抵押押型和混混合型三三种形式式。6、房地地产投资资的特性性（1）位置置
21、固定性性或不可移移动性，是房地地产最重重要一个个特性；（2）寿命命周期长长，房地产产寿命可可区分为为经济寿寿命和自然寿寿命（3）适应应性（44）各异异性：是是指房地地产市场场上不可可能有两两宗完全全相同的的房地产产（5）政策策影响性性（6）专业业管理依依赖性（7）相互影响性P227、（一一）房地地产投资资之利（11）相对对较高的收益水平平（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级P25（二）房房地产投投资之弊弊（1）流流动性差差（2）投投资数额额巨大（33）投资资回收期期较长（4）需需要专门门的知识和经经验P2268、房地地产投
22、资资风险的的定义：从房地地产投资资的角度来说说同，风风险可以以定义为为未获得得预期收收益可能能性的大大小，完完成投资资过程进进入经营营阶段后后，人们们就可以以计算实实际获得得的收益益与预期收收益之间间的差别别，进而而也就可可以计算算获取预预期收益益可能性性的大小小。P2279、风险险与不确确定性：标准方方差越小，风险越小；标准准方差越越大，风险就越越大。P27710、房房地产投投资的风险主要要体现在在投入的的资金的的安全性性、期望收收益的可可靠性、投资项项目的流流动性和和资产管管理的复复杂性四四个方面面。人们们把风险险划分为为对市场场内所有有投资项项目均产产生影响响、投资者者无法控控制的系系统
23、风险险和仅对市场场内个别别项目产产生影响响、可以以由投资资者控制制的个别风风险。P28811、面面临的系系统风险险有：11）通货货膨胀风风险2）市市场供求求风险33）周期期风险44）变现现风险55）利率率风险66）政策策风险77）或然然损失风风险P22812、（一一）通货货膨胀风风险又称称购买力力风险，是是指投资资完成后后所收回回的资金与与初始投投入的资资金相比比，购买买力降低低给投资资者带来来的风险险。以固固定租金金方式出出租物业业的租期期越长，投投资者所所承担的的购买力力风险就就越大。按按长期固固定租金金方式出出租其所所拥有的的物业的的投资者者，实际际上承担担了本来来应由租租户承担担的风险
24、险。由于通货货膨胀风风险直接接降低投资资的实际际收益率率，因此此房地产产投资者者非常重视视此风险因因素的影影响，并并通过适适当调整整其要求求的最低低收益率率，来减轻轻该风险对对实际收收益影响响的程度度。但房房地产投投资的保保值性，又又使投资资者要求求的最低低收益率率并不是是通货膨膨胀与行行业基准准折现率率的直接接加和。（二）周周期风险险是指房房地产市市场的周期波波动给投投资者带带来的风风险。（三）变变现风险险是指急急于商品品兑换为为现金由于于折价而而导致资资金损失失的风险。（四）利利率风险险，利率调调升会对对房地产产投资产产生两方方面的影影响：（11）是导导致房地地产实际际价值的的折损，利利用
25、升高高的利率率对现金金流折现现，会使使投资项项目的财财务净现现值减小小，甚至至出现负负值；（22）是会会加大投投资者的的债务负负担，导导致还贷贷困难，利率率提高还还会抵制制房地产产市场上上的需求求数量，从从而导致致房地产产价格下下降。（五）政政策风险险是房地地产投资资中危害害最大的的一种风风险收益益现金流流风险：是指房房地产投投资项目目的实际际收益现现金流未未达到预预期目标标要求的的风险。P28-3013、个个别风险险包括：1）收收益现金金流风险险2）未未来经营营费用风风险3）资本本价值风风险4）比较较风险5）时间间风险6）持有有期风险险P311-32214、风风险对房房地产投投资决策策的影响
26、主要要体现为为：1）根据项目目风险大大小确定定相应的的投资收收益水平平2）根据风险险管理的的能力选选择投资方方向3）根据风险险周期变变化特点点把握投投资时机机P322-33315、（11）房地地产投资资的三要素素是“区位，区区位，还还是区位位”。房地产产投资中中区位选选择的特特殊重要要性。影影响房地地产投资资成败的的要素绝绝不仅仅仅是“区位”，还包括括市场宏宏观环境境、投资决决策的准准确性、市场供求状况、进入房地产市场的时机选择和在市场上的持续时间长短、所投资的房地产类型等。所有其他影响要求均与房地产所处的“区位”相关。（2）房房地产投投资中“区位”的理解解有狭义义和广义之分分。狭义义的区位位
27、是指某一具具体投资资场地在在城市中中的地理位位置，包包括宏观观位置和和中观、微微观位置置。区位的广义理理解，除了其地理理位置外外，往往往还应包括该区位所所处的社会经经济、自然环环境或背景。（3）房房地产投投资者对对区位的把握还须须利用发发展的、动态变变化的眼光。（4）房房地产投投资中的的区位，绝绝对不能能简单地地将其理理解为地地理位置置还应重重点考察察其在城城市社会会经济活活动中的的位置在整体体市场供供求关系系中的位位置在未来来城市发发展建设设中的位位置P334-33516、不不同类型型房地产产投资对对区位的的特殊要要求：（11）居住住物业（22）写字字楼物业业（3）零零售商业业物业（44）工
28、业业物业（1）居居住物业业：1）市政公用和公建配套设施完备的程度2）公共交通便捷程度3）环境因素4）居民人口与收入P35(二)写写字楼物物业1与其其他商业业设施接接近的程程度。22周围围土地利利用情况况和环境境。3易接近近性。(三)零零售商业业物业取决于零零售商业业物业辐辐射区域域分析的的结果。分分析包括括：可能能的顾客客流量、消消费者行行为、喜喜好和偏偏爱及购购买能力力分析。 商商业辐射射区域通通常被分分为三个个部分：主要区区域、次次要区域域和边界界区域。主主要区域域是与项项目所处处地点直直接相邻邻的区域域，其营营业额的的60755都来来自该区区域次要要区域是是距离项项目所处处地点55155
29、kinn的区域域(对市市级购物物中心而而言)，项项目营业业额的11520来自该该区域；边界区区域是距距物业所所处地点点15kkm以外外的区域域，占营营业额的的515。(四)工工业物业业当地提供供主要原原材料的的可能性性，交通通运输是是否足够够方便以以有效地地连接原原材料供供应基地地和产品品销售市市场，技技术人才才和劳动动力供给给的可能能性，水水、电等等资源供供给的充充足程度度，控制制环境污污染的政政策等第三章 房地地产投资资分析技技术1、房地地产投资资活动可可以从实实物形态态和货币形形态两个个方面进行行考察。从从实物形形态上看看，房地地产置业业投资活活动表现现为投资资者利用用所购置置的房地产产
30、，通过过物业管管理活动动，最终终为租户户提供可可入住的的生产或或生活空空间。从从货币形形态上看看，房地地产置业业投资活活动表现现为投入入一定量量的资金金，花费费一定量量的成本本，通过房屋屋出租或出售获获得一定定量的货货币收入入。P3882、对于于一个特特定的经经济系统统而言，投投入的资资金、花花费的成成本和获获取的收收益，都都可以看看成是货货币形式式。在房房地产投投资分析析中，把把某一项项投资活活动作为为一个独独立的系系统，把把一定时时间各时时间点上上实际发发生的资资金流出出，流入入系统的的资金叫叫做现金金流入。现现金流出出与现金金流入之之差称为为净现金金流量。经济活动动的类型型和特点点不同，
31、。对对于房地地产开发发投资项项目来说说，现金金流出主主要包括括土地费费用、建建造费用用、还本本付息、运运营费用用、税金金等。房地产投投资分析析的目的的，是要要根据特特定房地地产投资资项目所所要达到到的目标标和所拥拥有的资资源条件件，考察察项目在在不同运运行模式式或技术术方案下下的现金金流出与与现金流流人，选选择合适适的运行行模式或或技术方方案，以以获取最最好的经经济效果果。3、现金金流量图图P399+ 长短表示资金的多少流出流入0 1 2 3 4 5-房地产置置业投资资：包括括房地产产购置投投资和流流动资金金投入两两部分。4、现金金流分析析中的常常用术语语P400-422（1）潜潜在毛租租金收
32、入入物业可可以获取取的最大大租金收收入称为为潜在毛毛租金收收入。它它等于物物业内全全部可出出租面积积与最可可能的租租金水平平的乘积积一旦建建立起这这个潜在在毛租金金收入水水平，该该数字就就在可以以每个月月的报告告中保持持相对稳稳定能够改改变潜在在毛租金金收入的的因素是是租金水水平的变变化或可可出租面面积的变变化潜在毛毛租金收收入并不不代表物物业实际际获取的的收入，它它只是在在建筑物物全部出出租且所所有的租租客均按按时全额额缴纳租租金时，可可以获得得的租金金收入。（2）空空置和收收租损失失，潜在毛毛租金收收入的减减少可能能由两方方面原因因造成，一一是空置置的面积积不能产产生租金金收入，二二是租出
33、出的面积积没有收收到租金金。（3）其其他收入入物业中中设置的的自动售售货机、投投币电话话等获得得的收人人称为其其他收入入。这部部分收入入是租金金以外的的收入，又又称计划划外收入入。此外外，一般般将通过过专业代代理机构构或法律律程序催催缴拖欠欠租金所所获得的的收入亦亦列入其其他收入入项目上上。（4）有有效毛收收入，有效毛毛收入潜在毛毛租金收收入空置和和收租损损失+其其他收入入（5）运运营费用用（6）净净运营收收益，净运营营收益有有效毛收收入运营费费用；净运营营收益的最大化化是业主主最关心心的问题题，也是是考察物物业管理理企业的的物业管管理工作作成功与与否的主主要方面面（7）抵抵押贷款款还本息息（
34、8）准准备金，专专项维修修资金属属业主所所有（9）税税金1）经经营税金金及附加加，营业业税率为为5%，营营业税税税额应应纳税销销售(出出租)收收入X税税率，目目前营业业税的税税率为55。城城市维护护建设税税和教育育费附加加，是依依托营业业税征收收的一种种税费，分分别为营营业税税税额的77和33。2）城镇镇土地使使用税和和房产税税3）企企业所得得税（10）经营现现金流从净运运营收益益中扣除除抵押贷贷款还本本付息之之后，就就得到了了物业的的税前现现金流。从从物业税税前现金金流中再再扣除准准备金和和所得税税后，即即得到物物业税后后现金流流。 即： 税税前现金金流净净运营收收益-抵抵押贷款款还本付付息
35、税后现金金流税税前现金金流-准准备金-所得税税收益性物物业的现现金流 潜在毛租租金收入入空置置和收租租损失十十其他收收入有有效毛收收入有效毛收收入运运营费用用=净运运营收益益净运营收收益抵抵押贷款款还本付付息=税税前现金金流税前现金金流准准备金所得税税=税后后现金流流5、资金金的时间间价值，（11）在不同的时间付付出或得到的同样数数额的资金在价值上上是不等的。同样样数额的的资金在不同时时间点上上具有不不同的价价值，而而不同时时间发生生的等额资资金在价值上的的差别称为资金金的时间间价值。对对于资金金的时间间价值可可分为：11）随着时间间的推移，资金的价值会增加。这这种现象象叫资金金增值。22）资
36、金一旦旦用于投投资，就就不能用于于即期消消费。牺牺牲即期期消费是是为了能能在将来来得到更更多的消消费。（22）资金金时间价价值的大小，取决于于多方面面的因素素。从投资资的角度度来看主主要是有有投资利润润率，即即单位投投资所能能取得的的利润通货膨膨胀率，即即对因货货币贬值值造成的的损失所所应得到到的补偿偿风险因因素，即即对因风风险可能能带来的的损失所所应获得得的补偿偿。（33）由于于资金存存在时间间价值，就就无法直直接比较较不同时时点上发发生的现现金流量量。因此此，要通通过一系系列的换换算，在在同一时时点上进进行对比比，才能能符合客客观的实实际情况况。这种种考虑了了资金时时间价值值的经济济分析方
37、方法，提提高了方方案评价价和选择择科学性性和可靠靠性。PP446、（11）利息息是指占用用资金所所付出的的代价或或放弃资资金使用用权所得得到的补补偿；（22）利率率是在单位时时间内所所得到的的利息额额与借贷金金额之比比，一般般以百分分数表示示。用ii表示利利率，表表达式为为（455页）i=1100%7、（11）单利利计息：我国个个人储蓄蓄存款和和国库券券的利息息就是以以单利计计算的，计计息周期期为“年”。单利计息息时的利利息计算算公式为为：Inn=Pnin 个计计息周期期后的本本利和为为：Fnn=P(1+ in)（2）复复利计息息。按复复利方式式计算利利息时，利利息的计计算公式式为：II n=
38、PP(1+i)nn-1 n个计算算周期后后的本利利和为：Fn=P(1+ii)n我国房地地产开发发贷款和和住房抵抵押贷款款都是按按复利计计息的。在在投资分分析中，一一般采用用复利计计息。PP458、当利利率标明明的时间间单位与与计息周周期不一一致时，就就出现了了名义利利率和实实际利率率的区别别。名义利利率是指一年年内多次复复利时给给出的年年利率，它它等于每每期利率率与年内复复利次数数的乘积。实际利利率是指一年年内多次复复利时，每年年末终值值比年初初的增长长率。P4669、名义义利率与与实际利利率的关关系式ii=（11+）m 1（选选择）通过上述述分析和和计算，可可以得出出名义利利率与实实际利率率
39、存在着着下述关关系（1）实实际利率率比名义义利率更更能反映映资金的的时间价价值、（2）名名义利率率越大，计计息周期期越短，实实际利率率与名义义利率的的差异就就越大（3）当当每年计计息周期期数m=1时时，名义义利率与与实际利利率相等等（4）当当每年计计息周期期数m1时，实际利率率大于名名义利率率（5）当当每年计计息周期期数m时，名义利利率r与与实际利利率i的的关系为为i=er-1P44710、复复利计算算公式与与系数PP47各符号的的具体含含义是：P现现值F终终值（未未来值）A连连续出现现在各计计息周期期末的等等额支付付金额，简简称年值值G每每一时间间间隔收收入或支支出的等等差变化化值S每每一时
40、间间间隔收收入或支支出的等等比变化化值n 计息周周期数i 每个计计息周期期的利率率11、公公式与系系数（1）一一次支付付的现值值系数和和终值系系数FP（11+i）n当已知终终值F和和利率ii时，很很容易得得到复利利计息条条件下现现值P的的计算公公式：PFF，上式式中的称为“一次支支付现值值系数”。（2）等等额序列列支付的的现值系系数和资资金回收收系数（3）等等额序列列支付的的终值系系数和储储存基金金系数（4）等等差序列列的现值值系数和和年费用用系数【看一下下P500例3-2】某某投资者者向银行行贷款220000万元，期期限为33年，年年利率为为8%，若若该笔贷贷款的还还款方式式为期间间按季度度
41、付息、到到期后一一次偿还还本金，则则开发商商每次为为该贷款款支付的的利息总总额是多多少？如如果计算算先期支支付利息息的时间间价值，则则贷款到到期后开开发商实实际支付付的利息息又是多多少？【解】已已知P20000万元元，n=34=122,i8%/422%，则则开发商每每次为该该笔贷款款支村的的利息之之总额Pin2200002%124800（万元元）计算算先期支支付利息息的时间间价值，则则到期后后开发商商实际支支付的利利息PP （1+i）nn-120000（1+2%）12-1536.48（万元）12、设设备更新新的原因因与特点点(一)设设备更新新的原因因源于设设备磨损损。磨损损分为有有形磨损损和无
42、形形磨损。1设备备有形磨磨损第一类有有形磨损损，是指指设备在在运转过过程中，在在外力作作用下产产生的实实体磨损损、变形形和损坏坏。第二类有有形磨损损，是指指设备因因自然力力产生的的磨损。如如生锈、腐腐蚀、橡橡胶件老老化等。2设备备无形磨磨损：是是由于社社会经济济环境变变化造成成的设备备贬值。第一类无无形磨损损，是指指生产制制造工艺艺的改进进，劳动动生产率率地提高高，设备备生产成成本降低低导致设设备市场场价格降降低，从从而引发发的原来来购买的的设备贬贬值。第二类无无形磨损损，是由由于技术术进步因因素的影影响，社社会上出出现了结结构更先先进、技技术更完完善、生生产效率率更高、运运行费用用更低的的新
43、型设设备，从从而使原原有设备备在术上上显得陈陈旧、落落后造成成的。3设备备磨损的的补偿设备磨损损的补偿偿方式有有两种，即即局部补补偿和完完全补偿偿。设备备有形磨磨损的局局部补偿偿是修理理，设备备无形磨磨损的局局部补偿偿是现代代化技术术改造。有有形磨损损和无形形磨损的的完全补补偿是更更换，即即淘汰旧旧设备，更更换新设设备。P52（二）设设备更新新的特点分分析：（1）设备更新新的核心工工作，是是确定设备备的经济济寿命。寿寿命包括括：自然然寿命、技技术寿命命和经济济寿命。自然寿命也称物理寿命。技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功有的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步
44、速度越快，设备的技术寿命越短。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的（2）设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。(3)只比较设备的费用。(4)设备更更新分析析以费用用年值法法为主。P5313、在在所有的的设备使使用期限限中，能能使设备备年等额额总成本本ACnn最低的那那个使用用期限就就是设备备的经济济寿命。P55 （了解）物业管理理中的设设备更新新问题：1、不不会提升升物业运运行服务务质量的的设备更更新，从从提升物物业经营营管理的的
45、经济效效益这个个角度来来看，在在现有设设备的年年运行费费用与更更新设备备的年总总成本之之间，选选择数值值较低的的方案。22、能提提升物业业运行服服务质量量的设备备更新，比比较更新新和不更更新两个个方案下下的所等等额费用用，以数数值小的的方案为为优14、房房地产投投资的收收益或总总回报，包包括投资资回收和和投资回回报两部部分。15、财财务评价价指标体体系，房地产产投资分分析的目目的，是是考察房房地产投投资项目目的盈利利能力和和清偿能能力。盈盈利能力力指标包包括静态态指标和和动态指指标。16、盈盈利指标标计算方方法：如如果NPPV大于于等于00,可以以接受，如如果NPPV小于于0,则则项目不不可接
46、受受；如果PbbPc，项目目可以接接受，偿债备备付率值值应该大大于1.2 PP59-60盈利指标标计算方方法(一)动动态指标标1财务务净现值值：(NNPV)，是指指项目按按行业的的基准收收益率或或设定的的目标收收益率iic将项项目计算算期内各各年的净净现金流流量折算算到开发发活动起起始点的的现值之之和，是是房地产产开发项项目财务务评价中中的另一一个重要要经济指指标。基基准收益益率是净净现值计计算中反反映资金金时间价价值的基基准参数数，是导导致投资资行为发发生所要要求的最最低投资资回报率率，称为为最低要要求收益益率(MMARRR)。决决定基准准收益率率大小的的因素主主要是资资金成本本和项目目风险
47、。2财务务内部收收益率：(1RRR)，是是指项目目在整个个计算期期内，各各年净现现金流量量现值累累计等于于零时的的折现率率，是评评估项目目盈利性性的基本本指标。3动态态投资回回收期：(Pbb)，是是指当考考虑现金金流折现现时，项项目以净净收益抵抵偿全部部投资所所需的时时间，是是反映开开发项目目投资回回收能力力的重要要指标。 (二)静态指指标1静态态投资回回收期：(列)，是指指当不考考虑现金金流折现现时，项项目以净净收益抵抵偿全部部投资所所需的时时间。2现金金回报率率现金回回报率是是指房地地产置业业投资过过程中，每每年所获获得的现现金报酬酬与投资资者初始始投入的的权益资资本的比比率。3投资资回报率率投资回回报率指指房地产产置业投投资过程程中，每每年所获获得的净净收益与与投资者者初始投投人的权权益资本本的比率率。四、清偿偿能力指指标计算算方法房地产投投资项目目的清偿偿能力，主主要是考考察计算算期内项项目各年年的财务务状况及及偿还到到期债务务的能力力。(一)利利息计算算方法还本付息息的方式式包括以以下几种种：1一次次还本利利息照付付 2等额额还本利利息照付付，规定定期限内内分期归归还等额额的本金金和相应应的利息息；3等额额还本付付息，在在规定期期限内分分期等额额摊还本本金和利利