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1、2011年度全国物业管理师执业资格考试试卷 物业经营管理 一、 单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（）。 A物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务 B物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备与相关场地进行维修、养护与管理 C物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动 D收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润与回报 2关于写字楼分类的说法，正确的是（）。 A写字楼分为出租型写字楼与政府办公楼两种类
2、型 B我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 C建筑面积是写字楼分类的主要依据， D写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断 3关于区域购物中心的说法，错误的是（）。 A区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体 B区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群 C区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性D区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体 4下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（）。 A丙级写字楼 B居住区商场 C公立小学 D出租型别墅 5关于房地产组合投资管理的说法，正确的是（
3、）。 A房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作 B房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理与房地产资产管理三个部分 C房地产组合投资管理以运行管理与服务为主 D房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产 6下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是（）。 A决策分析 B构建信息基础 C现金流与成本管理 D资产组合 7房地产开发投资通常从（）开始。 A规划设计 B购置土地 C工程建设 D品牌设计 8关于房地产置业投资的说法，正确的是（）。 A房地产置业投资属于间接投资 B房地产置业投资的对象只能是旧房地产 C房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入 D房地产出
4、租不属于房地产置业投资 9关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。 A房地产投资需要专门的经验 B房地产投资流动性差 C房地产投资较难抵御通货膨胀 D房地产投资能够提高投资者的资信等级 10由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的（）。 A折旧递减性 B地租递增性 C政策影响性 D相互影响性 11房地产投资项目结束时，流动资金通常以（）形式被收回。 A货币资金 B租金收益 C折旧费用 D运营费用 12下列费用中，属于运营费用的是（）。 A准备金 B房产税 C企业所得税 D空置损失 13下列净运营收益的计算公式，正确的是（）。 A净运营收益潜在毛收入运营费用 B净运营收
5、益潜在毛收入运营费用 C净运营收益有效毛收入运营费用 D净运营收益有效毛收入运营费用 14.下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是（）。 A借款偿还期 B偿债备付率 C资产负债率 D现金回报率 15关于物业价格特征的说法，错误的是（）。 A物业价格受区位影响大 B物业价格实质上是物业权益价格 C物业价格容易受交易者的个别因素影响 D物业价格形成的时间较短 16关于特定物业在某一时点市场价值及投资价值的说法，正确的是（）。 A市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的 B市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的 C市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的 D市场价值是不惟一的，投资
6、价值也是不惟一的 17下列期房价格的公式，正确的是（）。 A期房价格现房价格风险补偿 B期房价格现房价格风险补偿 C期房价格现房价格风险补偿 D期房价格现房价格折旧补偿 18关于拍卖底价的说法，正确的是（）。 A拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价 B拍卖底价又称为起拍价 C竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效 D拍卖底价等于起叫价 19关于房地产市场指标中房屋施工面积的说法，正确的是（）。 A房屋施工面积不包括上年开工跨入本期继续施工的房屋面积 B房屋施工面积不包括上期停建在本期恢复施工的房屋面积 C房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D房屋施工面积是指报告规内竣工的全
7、部房屋建筑面积 20下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是（）。 A出租量 B房地产租金 C预售面积 D灭失量21建筑物管理计划不包括（）。 A建筑物管理策略 B出租策略 C物业检查计划 D建筑物维护标准 22下列计划中，不属于物业管理计划内容的是（）计划。 A业主沟通 B设施改造 C财务收支 D物业建造 23房屋租赁关系的形成，会导致房屋（）的分离。 A所有权与收益权 B所有权与处分权 C所有权与使用权 D使用权与占有权 24房屋租赁关系在法律上是一种（）关系。 A所有权转移 B委托管理 C经济要式契约 D经济非要式契约 25承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为（）。 A毛
8、租 B净租 C百分比租金 D基础租金 26业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理与服务，这种物业租赁管理模式称为（）模式。 A包租 B转租 C委托管理 D出租代理 27在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于（）。 A物业出租经营成本 B业主期望的投资回报率 C国内整体物价水平 D同类型物业的市场供求关系 28零售商业物业出租时，为将出租人与承租人的利益联系在一起，共同为物业经营效益的最大化努力，可采用收取（）租金的方式。 A净 B基础 C超额 D百分比 29在确定各出租单元的具体租金时，为平衡位置不好的出租单元较低的租金收入，常使位置较好的出租单元付出一定的（）租金。 A
9、净 B毛 C超额 D基础 30出租房屋的正常维修义务应由（）承担。 A出租人 B承租人 C委托人 D物业服务企业31围绕“4P”进行营销管理是“以（）为中心”的市场营销策略。 A企业 B产品 C客户 D社会 32物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，及物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为（）。 A间接费用 B直接费用 C期间费用 D营业成本 33将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本与半固定成本的划分方法是按照（）划分的。 A经济性质 B及业务量的关系 C经济用途 D及决策的关系 34实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费的构成不包括（）。 A物业管理服务成
10、本 B法定税费 C物业服务企业的利润 D物业服务企业的酬金 35某企业物业服务的预算成本(费用)为100万元，实际成本(费用)为90万元，则该企业的成本(费用)降低率是（）。 A11.11% B10% C10% D11.11% 36物业服务企业编制成本预算时，不需要考虑的内容是（）等。 A预算期物资采购情况 B企业未来的现金流 C材料消耗定额 D费用消耗定额 37物业服务企业发生的财务费用不包括（）。 A罚没支出 B利息支出 C筹资手续费 D汇兑损失 38物业服务企业编制管理费用预算的最佳方法为（）。 A零基预算 B滚动预算 C弹性预算 D固定预算 39下列物业服务企业财务工作中，不属于成本日
11、常管理的是（）。 A控制责任中心的业绩考评 B利用物业管理周期理论进行成本控制 C严格实施预算的凭证控制 D建立健全费用开支及报销审批制度 40关于前期物业服务合同的说法，错误的是（）。 A前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订 B前期物业服务合同具有过渡性 C前期物业服务合同的期限为一年 D前期物业服务合同是要式合同41关于物业服务合同特征的说法，错误的是（）。 A物业服务合同是双务合同 B物业服务合同是有偿合同 C物业服务合同是诺成性合同 D物业服务合同是单务合同 42保险合同是射幸合同，这是相对于（）而言的。 A要式合同 B附与合同 C双务合同 D交换合同 43下列资料中，不属于物
12、业档案的是（）。 A设施设备运行维护资料 B物业服务企业的员工档案 C竣工验收资料 D物业相关工程图纸 44火灾保险费率的计算方法有表定法与（）两种。 A分层法 B分类法 C分部法 D分项法 45公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的，是一种（）保险。 A有形财产 B无形财产 C固定资产 D动产 46从财务管理的角度来看，物业服务企业持续经营的前提条件是资金的（）。 A运用 B耗费 C收回 D筹集 47经营性物业的物业管理报告内容不包括（）。 A工作总结 B估价报告 C工作计划 D财务报告 48按照写字楼的使用方式划分，为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼，属于（）写
13、字楼。 A综合型 B自用型 C商住型 D租售型 49写字楼物业管理中的财务管理工作不包括（）。 A编制预算 B处理纳税 C.租户的评估筛选 D现金出纳 50普通租售型商务写字楼标准层有效使用率等于（）面积除以标准层面积。 A.使用 B.专用部分 C.共用部分 D单层平均51关于“合同服务”与“超值服务”的说法，正确的是（）。 A.合同服务是非强制性的 B超值服务是强制性的 C合同服务是原则性的 D超值服务是必须的 52购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是（）。 A.商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设 B商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈设 C.商品选择、选
14、项范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设 D.选项范围、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设 53下列关于物业服务企业确定物业租金的做法，正确的是（）。 A根据物业的建设成本确定租金 B当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量 C根据该类物业的市场供求情况确定租金 D.根据市场竞争情况，取消代收代付费用 54写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标与其可接受的（）水平确定的。 A最低租金 B市场平均租金 C最高租金 D市场租金 55零售商业物业的基础租金，常以（）为单位计算。 A每月每平方米 B月营业额 C季度营业额 D年总营业额 56零售商承担的百分比租金常常作为（
15、）的附加部分。 A物业服务费 B基础租金 C代收代缴费用 D储备基金 57某租户的基础租金为15万元/月，其及业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡点，以营业额的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金为（）万元。 A.10 B12.5 C15 D17.5 58组合投资管理工作正确的工作顺序是（）。 投资分析投资组合的调整 构建投资组合投资组合绩效评估 制定投资方针与政策 A B C D 59关于设施管理的说法，错误的是（）。 A设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果 B设施管理的目标是维护费用最低 C设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理
16、D设施管理的服务对象是人 60房地产组合投资管理的要素不包括（）。 A管理对象 B管理理论 C管理者 D管理方法二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分) 61在写字楼的评级中，通常需要参考的因素有（）等。 A区位与交通 B建筑形式 C建筑物的出租率 D物业管理水平 E为租户提供的服务 62关于物业经营管理企业的说法，正确的有（）。 A物业经营管理企业以公司的形式存在 B物业经营管理企业是服务性企业 C物业经营管理企业不以盈利为目的 D物业经营管理企业是依法进行登记注册的经济组织 E物业经营管理
17、企业可以不具有法人资格 63物业经营管理的常规工作有（）等。 A决策分析 B构建信息基础 C日常维护与维修 D设施设备管理 E物业保险管理 64零售商业辐射区域分析包括（）分析。 A投资成本 B顾客流量 C消费者行为 D消费者偏好 E购买能力 65房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有（）等。 A供款偿还期 B内部收益率 C净现值 D投资回报率 E现金回报率 66下列现象中，会导致设备无形磨损的有（）。 A生锈 B老化 C腐蚀 D制造工艺改进 E技术进步 67下列物业类型中，属于收益性物业的有（）。 A空置公寓 B公益图书馆 C停车场 D影剧院 E政府办公楼 68制定物业管理计划的基
18、本原则有（）。 A注册物业管理师主持 B政府审批 C发挥物业管理人员的集体智慧 D专家论证 E实际物业管理人员应该参及其中 69下列指标中，属于房地产市场供给指标的有（）。 A城镇化率 B存量 C空置量 D房屋施工面积 E人均住房支出 70物业租赁经营预算编制应包括（）等。 A详细的预期收益估算 B允许的空置率水平 C经营费用 D物业服务企业的薪酬制度 E物业的建筑安装费用71房屋租赁合同的基本条款包括（）等。 A租赁用途 B租赁期限 C租金及支付方式 D租金使用方式 E房屋的修缮责任 72在租约中，对出租物业必须予以明确描述的内容有（）。 A物业坐落位置 B物业面积 C物业建筑高度 D物业装
19、修状况 E物业设施状况 73.下列保险费中，可以列入物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用的有（）。 A员工医疗险 B大厦财产险 C中央空调险 D电梯责任险 E失业险 74关于人工费中福利费计算的说法，正确的有（）。 A加班费按每人每月不超过5天计算 B福利基金按工资总额的14%计算 C员工奖金按工资总额的10%计算 D教育经费按工资总额的1.5%计算 E工会基金按工资总额的2%计算 75编制成本预算应遵循的基本要求有（）。 A成本预算必须同其他预算相协调 B成本预算要以各项定额为基础 C成本预算要完全符合实际 D成本预算应有相应的技术经济措施保证 E成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
20、 76物业经营管理合同包括的内容有（）等。 A物业的描述与合同期限 B员工奖惩机制 C管理者的权利与义务 D经营管理目标 E服务费用及支付方式 77下列主体中，物业经营管理者应定期向其提交物业经营管理报告的有（）。 A居委会主任 B本企业总经理 C业主 D租户 E本企业员工 78写字楼物业管理的常规目标是实现（）的最大化。 A收益部分的出租率 B物业资产保值率与升值率 C物业所有人及使用人满意率 D物业企业管理人员收入 E物业设施设备维护的投入 79业主或物业服务企业选择写字楼租户时，通常考虑的主要因素有（）。 A潜在租户所经营业务的类型及其声誉 B财务稳定性与长期盈利的能力 C潜在租户的员工
21、性别构成 D所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容 E潜在租户的股份构成 80关于零售商业承租户“共生关系”的说法，正确的有（）。 A每个承租户及其他承租户是互相对立竞争的关系 B每个承租户经营的成功，依赖并取决于其他承租户的成功 C购物中心必须将各零售承租户整合成一个整体，并进行掌控 D购物中心要有计划地、合理地对各承租户进行定位配置 E购物中心必须将各零售商进行区分销售参考答案 一、单项选择题 1B 2D3. B4C5D6C7B8C9C10D11A12B13D14D15D16A17C18C19C20D21B22D23C24C25B26D27D28D29C30A31B32C33B34D35C36B37A38A39A40C41D42D43A44B45B46C47B48B49C50B51C52C53C54A55A56B57B58D59B60B二、多项选择题 61. ABDE 62ABCD63CDE64BCDE65BC66DE67ACD68ACE69BCD70ABC71ABCE72ABDE73BCD74BDE75ABDE76ABCE77CD78BC79ABD80BCD