《秦皇岛市昌黎县黄金海岸项目旅居养老项目方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《秦皇岛市昌黎县黄金海岸项目旅居养老项目方案.docx（20页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、关于秦皇岛市昌黎县黄金海岸工程有关情况的汇报材料近日，在前期参加集团行政管理中心组织对秦皇岛黄金 海岸培训中心（以下简称“工程”）调研基础上，我们对项 目再次实地踏勘，并与相关单位进行了对接，结合公司养老 产业开展需求和规划，拟利用工程物业拓展首钢养老旅居业 务，具体汇报如下：一、工程概况（一）工程基本情况工程位于秦皇岛市昌黎县黄金海岸二纬路6号，地处黄 金海岸风景区中部地带，距二纬路海滨浴场直线距离不到300m；距昌黎县火车站14.4km、北戴河火车站18.1km、秦 皇岛市火车站36.7km、秦皇岛北戴河国际机场23.6km,距 秦滨高速黄金海岸出口 7. 7km。工程土地使用面积1573
2、8 nI?（昌国用（1994）字第029 号，土地使用者：北京重型机器厂黄金海岸疗养所，用途： 面：一是老年商品市场，为老年人提供衣、食、住、行等商 品；二是医疗保健市场；三是老年服务市场，包含内容广泛, 包括照料服务、护理服务和旅游服务等。综上，结合工程实际情况开展旅居养老业务，符合市场 需要和区域开展规划，具有一定经济效益，同时有利于首钢 养老产业链开展，因此工程实施具有可行性。三、工程实施方案（一）工程定位结合工程实际情况和老人消费市场情况，拟将工程打造 成为中高端海景生态型.候鸟式（避暑）旅居养老基地，发 展首钢养老产业链中的旅居养老业务，在属地注册成营利性 养老机构（工商注册、民政备
3、案）。1 .市场定位第一类人群，具有一定消费能力的活力型老人（生活独 立，物质基础较好，更多追求精神享受和丰富的晚年生活， 如子女在海外的老人和独立居住的中老年人）。第二类人群，爱好度假型的中青年，以固定上班族为主。第三类人群，追求健康生活、休闲居住的自由职业者， 包括学者、画家、艺术家等自由职业者。第四类人群，半自理老人。2 .客户细分以京津冀城市追求高品质养老生活的健康活力老人和 第二类度假型上班族、第三类自由职业者为主要服务对象； 兼顾以本地半自理老人服务。（二）工程规划在充分考虑工程是首钢养老产业首个旅居养老基地的 定位、客户特点及功能需求等因素，拟通过装修改造和色彩 搭配及外部景观布
4、置，将工程打造成中高端个性化民宿风格的（民宿的相关资料详见附件1）温馨、舒适、景观怡人的为旅居老人实现“快乐旅居、旅居订制、星级旅居”。 通过提供“贴心、快捷、细微、难忘”的个性化亲情服务。 全力打造“吃、住、行、游、购、娱、医、养、康、护、学、 交、修、为十二项特色服务体系，让每一位入住老人都畅 享“慢生活细品味”的旅居养老度假服务。（相关合作商 资源详见附件2）工程初步规划设想如下:（1）接待厅（2）建筑及景观(3)泳池周边(4)功能分区一号楼养老公寓设计名称为“乐活居”,建筑面积约1432 m2,设置养老床位100张；二号楼养老公寓设计名称为“日照中心”，建筑面积约835 nl2,设置日
5、间照料床位30张；三 号楼养老公寓设计名称为“康乐居”，建筑面积约1627 nl2， 设置养老床位100张；餐厅、多功能厅区域现有面积约1168 疔和1号楼旁边的平房，可改造为健康检测、营养膳食、休 闲娱乐、乐活学堂等功能；区域功能配置健康检测其中水疗康复引进水疗设备运动康复区引进运动康复设备中医理疗室推拿、按摩、拔罐，经络疏通营养膳食其中自助餐提供营养餐、时令餐、要素膳、素斋等包间配餐厨房配置餐食休闲娱乐其中健身室跑步机、划船器等棋牌室围棋、五子棋、麻将、跳棋等桌球室台球、乒乓球咖啡厅休息等候区乐活学堂其中瑜伽、练操房瑜伽、跳操、音乐会等手工书画室手工、书画、会谈、健康讲座等图书阅览室电子阅
6、览、图书阅览等室外提供快乐提供平台，鼓励入住公寓的客户，根据个 人兴趣爱好，与志同道合的朋友组建各类俱乐部，公寓将为 您提供活动场地。区域功能说明田园耕作现由土地改造，打造归居田园小子乐园室外配套运动场阳光泳池（三）旅居产品筹划工程产品筹划价格均为估算价格，后续需结合市场定 价、工程实际运营本钱、淡旺季价格波动，进行测算再明确 各产品实际价格。1 .黄金海岸康养基地5天4晚产品价格：3600元（豪华套房5000元）/2人（城际交 通费自理），服务内容：定制式住宿、周边景点游（黄金海 岸、碣石山景区、阿那亚、南戴河国际娱乐中心等）、餐饮 （自助式）、健康管理（贴心健康管家）、休闲娱乐。2 .黄金
7、海岸康养基地7天6晚产品价格：5000元（豪华套房5000元）/2人（城际交 通费自理），服务内容：定制式住宿、周边景点游（黄金海 岸、碣石山景区、阿那亚、南戴河国际娱乐中心等）、餐饮 （自助式）、健康管理（贴心健康管家）、休闲娱乐。3 .黄金海岸康养基地月卡产品价格：10000元（豪华套房15000元）/2人（城际 交通费自理），服务内容：定制式住宿、周边景点游（黄金 海岸、碣石山景区、阿那亚、南戴河国际娱乐中心等）、餐 饮（自助式）、健康管理（贴心健康管家）、休闲娱乐。（四）组织结构养老机构拟设置综合管理部、销售部、运营部和后期部, 总人员为48人，其中管理组层包括院长1人、副院长2人,
8、综合管理和财务共2人；销售组4人，包括销售经理1人、销售3人；运营组20人，生活管家以L10左右配置；后勤 组19人，包括库管2人、维检2人、客房及其他服务人员 15人。因工程运营受季节性影响，每年最多运营6个月的限制, 为降低人工本钱，拟考虑餐厅（收取餐饮收入10%作为管理 费）、安保等业务外包。根据工程实际情况，管理人员和销 售人员由医疗投资公司派遣，其他人员可采用季节性招聘的 方式在属地聘用。（五）工作安排按照集团权力清单和医疗投公司投资管理方法等制度 文件，黄金海岸工程立项决策包括固定投资可研报告和股权 新设可研报告，其中固定投资可研报告由医疗投公司经理办 公会决策，报集团战略开展部备
9、案；股权新设可研需经医疗 投公司党总支会和经理办公会审议后，报集团公司审批。结 合工程实际，初步拟定计划如下：一是2020年一季度，工程筹划方案经公司审议同意后, 对接集团行政管理中心争取支持，同步编制工程可行性研究 报告和股权新设报告，按程序提请集团审议。；二是2020年二、三季度，经集团经理办公会决策后， 行政管理中心启动清退原承租人的相关工作；医疗健康公司 同步按程序组建工程核心管理团队、组织工程设计、施工招 采等工作。三是2020年四季度至2021年二季度（冬季四个月无法 施工），启动工程装修改造施工；!1!2021年一、二季度搭建运营团队和人员培训,开展旅居养老产品设计和营销工作；6
10、月，工程投入试运营。人工程投资测算（一）工程投资工程物业原为旅游接待宾馆，现有物业及配套设施比拟 齐全，房屋主体结构整体上无需大动，且水电线路安装都在 四年左右，暂未考虑更换；其他配套设施及设备因长期闲置 和海风侵蚀，破损及老化较为严重，存在较大平安隐患，需 重新装修改造和维修、更换。根据工程实际情况，工程投资 主要用于装修改造、家具电器、监控设施设备、消防改造、 院区景观绿化等，因客群以自理老人为主，投资估算按照简 易装修改造，未考虑过多的适老化改造。因工程装修改造投资，受设计风格和品质、家具电器配 置、功能配套等因素影响较大，故后期需明确整体设计方案 后，才能确定投资预算额。前期与属地施工
11、单位对接，经项 目实地踏勘，并结合工程实际，做了房屋修缮、内部简装、 景观布置等的工程项量和费用估算及工程效果图。实施过程中将在保持民宿装修风格的前提下，合理细致 组织工程设计、招标、施工、验收等工作，压缩总体费用， 费用控制在前期估算范围内。工程初步投资估算为，房屋简装为365.82万元,每平 米620元左右，外部景观改造为85. 00万元,消防改造费用为200. 00万元，局部家具、电器、监控设施等采购为150万元（注：按120间房规划，每间1万元的标准配置家具及 家电，小计120万元；监控设施30万元），共计:800. 82万 元。（装修改造费用统计表详见附件3）考虑到工程整体装修改造投
12、资较大，工期较长等因素， 故工程开发拟采取分步实施的原那么。一期：考虑装修改造有房本的1号楼（54间居室，100 张床）、2号楼（18间居室，30张床）、食堂和多功能厅、平 房以及室外地坪及景观，注册营利性养老机构。费用初步估 算为，房屋简装估算269.43万元，景观改造估算85.00万 元，消防改造费用估算150.00万元,监控设施设备30. 00 万元,家具电器采购70. 00万元,小计：604. 43万元。二期：考虑装修改造3号楼（54间居室，100张床）， 初步房屋简装估算为96.39万元,家具电器采购为50. 00 万元,消防改造费用估算50. 00万元，小计:万425万元。（二）工
13、程效益分析1 .收入测算（1）总收入：工程运营10年，收入合计约6370. 31万 元，其中床位费收入4684. 41万元，餐饮收入1275. 12万元， 增值服务纯利润410 78万元。（2）入住率：运营第1-4年入住率分别为50%, 60%、 70%, 80%、85%,第5年以后保持在85%的入住率。（3）收费单价：床位费100元/人/天（第一年），前期 按每两年调价，后期按每三年调价（100元/天、120元/天、 150元/天、180元/天），餐费1200元/人/月，增值服务（周 边游、院内收费工程等）纯利润按照每位老人每周100元测 算。2 .本钱测算工程本钱主要包括人员工资、餐饮本钱
14、、水电费、零维 修、日常消耗、房产土地税等费用。工程运营前10年，运 营期总本钱约5539.21万元，其中人员工资1941.50万元、 餐饮本钱1155. 89万元、水电费480万元、零维修435万元、 日常消耗435万元、房产土地税91万元、取暖费200万元、 装修改造费用800. 82万元。3 .企业所得税根据财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收 减免政策的通知（财税201913号）、国家税务总局关 于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公 告（国家税务总局公告2019年第2号）规定：自2019年1 月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所 得额不超过100万
15、元的局部，减按25%计入应纳税所得额， 按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100 万元但不超过300万元的局部，减按50%计入应纳税所得额， 按20%的税率缴纳企业所得税。上述小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且 同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超 过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。本工程完全符合小型微利企业的标准，缴税年份税率在 5%T0%之间（不含补亏年份），故企业所得税按优惠减免政 策计算，依据工程效益测算，10年累计企业所得税为67. 71 万元。4 .盈利能力分析工程预计投资800. 82万元，工程运营期假设为10年，
16、总收 入为6370. 31万元，总本钱5539. 21元，企业所得税67. 71 万元，净利润为763. 38万元，工程投资回报率为9.66%,静 态投资回收期7年。（具体工程效益测算详见附件4）七、我们的建议综上，承接运营黄金海岸工程打造首钢旅居养老示范基 地，商业模式设计合理可行，具有良好的经济效益和社会效 休疗），现状有3栋3层小楼、1栋2层小楼（餐厅和多功 能厅）和4处平房，房屋总建筑面积5896. 7以，其中1、2 号楼和餐厅、多功能厅共3436. 68 itf, 3号楼1627. 72后, 其他平房832.3疔。1、2号楼和餐厅、多功能厅为1986年 建设，1994年扩建，已取得房
17、产证（秦昌房字第76700002 号，房屋所有权人：北京首钢机电），证载固定资 产原值775. 49万元，1号楼净值100万元、2号楼净值127 万元；2008年建设3号楼和平房，目前净值285万；总固定 资产净值512万元。（二）工程交通及周边情况1.北京至黄金海岸交通方案一是京沈高速到抚宁出口（18出口）下高速，左转驶入滨 河东路（7km）,过南洋河大桥后左转驶入宁海大道（3. 7km）, 右转驶入L16省道（16. 2km）,右转驶入滨海新大道（3. 7km）, 右转驶入一经路（1.5kin）到达黄金海岸二纬路海滨浴场。（全程288kll1,车程4小时左右）益，有利于实现首钢养老一业多地
18、布局，扩大首钢健康养老 产业链；我们拟建议按此模式推进工程后续相关工作。附件：1.2 .黄金海岸工程拟合作商汇总表3 .装修改造费用统计表4 .工程投资效益测算表工程管理部2020年2月10日二是乘高铁、动车出行至秦皇岛、北戴河再转乘其它公 共交通前往黄金海岸即可。以北戴河为例：每天从北京途径 北戴河的高铁、动车共17次列车（注：上午9列、下午8 列），车程2个小时左右。（票价为高铁商务座532元、一 等座284. 50元、二等座168.50元，动车一等座130元、二 等座81. 50元），再乘坐其他公共交通，大约需要35分钟 左右（23km左右）到达黄金海岸二纬路海滨浴场。2.旅游资源工程所
19、处的黄金海岸位于渤海岸边，海岸线全长 52.1km,海滨因受风、潮汐、海流及河流的作用，形成一条 长30km,宽4km的沙带和沿海数道沙堤以及泻海等沿海沉积 地貌，具有沙细，滩软，水清，潮平的特点，是进行海水浴、 阳光浴、沙浴、森林浴、空气浴的理想地点。工程周边旅游资源丰富，有阿那亚礼堂；三联书店海边 公益图书馆（最孤独图书馆）；碣石山风景区；翡翠岛生态 旅游一素有京东大沙漠之称；七里海一华北第一大泻湖 二葡萄沟，近4万亩酿酒葡萄园林与之交相辉映；南戴河 国际娱乐中心；中华荷园；中国熏衣草之乡；千年古刹一水岩寺；渔岛景区，主题是碧海、金沙、温泉、游船”。工程周边15km范围内，有黄金海岸医院、
20、昌黎县人民 医院、秦皇岛第二医院等6家医疗机构。4.周边规划(1)北戴河地区(20162030年整体规划)全面践行“创新、协调、绿色、开放、共享”开展理念, 依托产业开展基础和生态优势，把握全球生命健康产业开展 趋势，以机制、科技创新为动力，以业态、市场、管理创新 为支撑，构建“政、产、学、研、用”为一体的新型产业发 展模式，打造国际一流生命健康产业集群。利用15年时间，实现“十百千万亿”目标：引进十家 国内外顶级医疗机构，孵化百个高端生物医疗工程，实现千 亿生命健康产业增加值，吸纳万名专业技术人才，吸引亿人 次医疗与旅游。到2030年，全面建成以“医、药、养、健、 游”五位一体的生命健康产业
21、创新开展格局。北湾生健康产费飘新示范区总第布局示京图核心馆功区划示磨朋（2）中关村生命园昌黎科创基地规划“中关村生命园昌黎科创基地”三大组团选址区位关系及交通示意图碣石山国家公园（戊康文化、伏谶假）修。0养酸产业集群），券华国际健康城.、挈好法峻业集群1W 1*一 一科大堂裾空黄金”文藻园的“医打舞姐团F蓝：；鬻2：*挈空港园区的“健康智造组团。不到9公里姓机场路、新区善化器中关村生命园昌黎科创基地（简称：昌黎科创基地）位于 昌黎县空港产业园，是由昌黎县人民政府、北京中关村生命 科学园开展有限责任公司、金汇通投资控股三方按 照“政府推动、企业主体、市场化运作”创新模式，携手合 作共建的生命健康
22、产业园区；初步规划建设用地约5600亩, 工程估算总投资230亿元，开发建设周期10年；已于2019 年10月13日正式开工建设。按照“多组团布局、大配套集中、全产业链设计”的思 路，规划布局三大组团，分别是打造健康生产智造产业集群 的“空港园区健康智造组团”；打造健康医疗服务产业集群 的“黄金海岸医疗康养组团”；以及打造健康生活服务产业 集群的“昌黎国际健康新城组团”。昌黎科创基地是集“研 发孵化、中试生产、技术转化、国际商贸、综合服务、康复 诊疗、健康医养、健康旅游和旅居养老”等多功能于一体的 第四代“生命健康产城融合示范基地”。“黄金海岸医疗康养组团”选址滨海新大道以东、荣盛高尔夫球场以
23、南、二经 路以西，二纬路以北区域，先期规划可建设用地约800亩， 功能布局包括特色诊疗机构、应用型研发中心、医美会所、 健康驿站、高端体检中心、专家工作室、国际健康大会高峰 论坛和国际康养酒店等设施。（三）工程现状工程物业目前由集团公司行政管理中心管理。2009年 10月经集团经理办公会批准，由原办公厅行政处与王宏兵个 人签订房屋租赁合同，租赁期15年（2010年1月1日至 2024年12月31日），年租金8万元。2010年1月营业执照 变更为“昌黎县宏锦宾馆”，共设有客房110余间。由于气 候因素影响，每年实际经营时间为5月至10月，最长6个 月，其他时间基本是闲置；海风侵蚀引起房屋老化，维
24、护成 本较高。（四）已开展工作1 .与行政管理中心对接经对接行政管理中心，北京市根据中央办公厅下发的 关于党政机关和国有企事业单位培训疗养机构改革的指 导意见（中办发201660号）文件精神，北京市北戴河地 区培训疗养机构改革工作组于2019年3月8日召开会议， 部署专项核查和编报改革意向工作。落实会议要求，经首钢 集团研究初步选择自主清理的方式转型开展黄金海岸物业 资产，按此行政管理中心组织集团内部相关企业对工程进行 了考察，要求各单位根据自身产业开展，形成初步方案报集 团汇报。工程土地税、房产税由首钢集团支付，以2018年为例: 房产税全年27884. 58元，土地使用税62952元，合计
25、 90836. 58元。医疗投养老产业处于起步布局阶段，从扩大产 业规模和扩大品牌影响力的角度考虑，承接此工程时无债权 债务，每年只承当土地税、房产税等税费。2 .与工程属地部门对接通过前期对接属地（昌黎县）规划局、民政局、消防大 队等职能部门，了解到以下信息：一是工程所处地块整体规 划为酒店用地；二是属地备案养老机构，需具备房产证和通 过消防验收两项必备条件；三是如继续经营宾馆的话，可以 按照老方法执行，原有消防设施（消防栓、灭火器）可视同 消防合格；如新注册养老机构的话，按照养老机构消防平安 要求须在原有基础上加装自动消防喷淋系统。二、工程实施的必要性及可行性（一）必要性一是承接运营工程具
26、有一定经济效益，符合政府引导方 向，有利于实现首钢养老一业多地产业布局；二是承接运营 工程，开展旅居养老业务，拓展了首钢健康养老产业链；三 是承接运营工程有利于完成健康养老产业“十三五”规划。（二）可行性从市场前景来看，我国需要开展旅居养老产业。一方面, 传统的社区养老、居家养老和机构养老模式侧重于老年人物 质生活上的供养，而对于精神慰藉层面，由于缺乏量化标准, 在提供过程中不被看重。另一方面，随着我国老年群体消费 能力提升，加上近年来我国旅游业的开展壮大，开展旅居养 老产业是经济社会开展的必然趋势。人口老龄化背景下，我 国老年人口数量不断增加。根据全国老龄办的预测，2014- 2050年。我国老年人口消费潜力将由4万亿人民币增长到 106万亿人民币，占国家GDP比重将由8%增长到33%左右。 因此，我国老年服务市场的消费规模巨大，开发老年服务市 场是人口老龄化的必然要求。老年消费市场主要包括三个方