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1、房地产估价师经营与管理计算题练习题1 .某家庭准备以抵押贷款方式购置一套住房。该家庭月总收入 7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷 款利率为6%,最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%,假设 采用按月等额归还方式，问：(1)该家庭能购置此房的最高总价是多少？(2)假设第5年末银行贷款利率上调为9%,为保持原月归还额 不变。那么该家庭需在第6年初一次性提前归还贷款多少元？(3)如果不提前归还贷款，那么需将贷款期限延长多少年？( 8分)2 .某房地产开发工程的占地面积为8000m2, 土地使用权年期 为40年，总建筑面积50000m2,其中效劳式公寓35000m2
2、,商务、办 公、餐饮、健身娱乐等效劳用房5000m2,地下车位230个(10000m2 )o工程建立期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息) ,其中自有资金占35%,其余投资贷款和预售收入：第一年投入资 金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中32 50万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该工程的住宅与停 车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750 万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；效劳用房在第 五年开始出租，出租率为90%,租金为3000元/m2.年，运营本钱为 租金收入的20%；效劳用房的残值为20万
3、元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投 入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始归还；在整个出租期内 ,出租率、租金、运营本钱均维持不变；该工程的贷款年利率为10 %、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：(1)该工程的借款方案和还款方案。(2)该工程全部投资内部收益率。(3)该工程自有资金财务净现值。(12分). (1)月还款额=7000x25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%购置住房最高额=(1750/0.5%) xl- (1/ (1+0.5%) 240) /70% =348951.93(2)月利率=9%/12=0.
4、75%按6%利率计算第6年年初还剩的货款 总额=1750/0.5%xl- (1/ (1+0.5%) 180) =207381. 15按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=1750/0.75%xl-( 1/ (1+0.5%) 180) =172538.47那么第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68元(3)假设保持1750的月还款额不变，需要归还的年限为n34842.68x (1+0.075%) 180二(1750%/0.75%) xl- (1/ (1+0.75%) 12n) = (1+0.075%) 12n二 1.7973当 n=7 时，1.
5、007584=1.8732当 n=6 时，1.007572=1.7125那么6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年.自有资金投入总额=35000x35%=12250万元第一年初投入9000万元；第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万 元贷款；第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=12750-7250= 5500万元；第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于归还贷款；第四年末收入21650万元，足以归还剩余贷款，并有余额；第五年末开始每年收入3000x90%x5000x(l-20%)=1080万元租金
6、;第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。(1)第四年初归还贷款时，贷款本息合计10000x(l+10%)2+50 00x(1+10%)= 17600万元还款12600万元，仍需归还5000万元。第五年初归还剩余贷款5000x(l + 10%)=5500万元因此借款方案为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万7L o还款方案为第四年初归还12600万元，第五年初归还剩余5500万y u o(2)制作全部投资现金流量表当 il=15% 时,当 i2=16% 时，ilNPV2=398.6448用插值法求的 FIRR=15.53%(3)制作自有资金现金流量表按25 %报酬率计算。