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1、凤林山庄庄销售方方案（五交化化一条街街13#155#楼）目 录前言4（一）、龙龙马潭区区宏观经经济4（二）、房房地产总总体市场场状况6（三）、综综述7一、项目目概况9（一）、项项目地理理位置评评估9（二）、项项目经济济技术指指标及相相关销售售参数（三）、项项目销售售周期预预估111（四）、园园林景观观营造建建议122二、项目目定位14（一）、项项目劣势势分析144（二）、项项目优势势分析155（三）、项项目定位位155（四）、项项目工程程建议166（五）、项项目卖点点提炼177（六）、项项目中心心广告语语188三、项目目各阶段段销售策策略及促促销策略略18（一）、项项目总销销售方针针与目标标1
2、99（二）、预预热准备备期工作作内容200（三）、认认购期销销售策略略及促销销策略211（四）、正正式认购购销售策策略及促促销策略略233（五）、强强销期销销售策略略及促销销策略277（六）、持持续期销销售策略略及促销销策略300（七）、清清盘期销销售策略略及促销销策略311四、项目目宣传推推广计划划332（一）、项项目宣传传推广总总体计划划322（二）、各各阶段宣宣传推广广主题344（三）、各各阶段宣宣传推广广组合运运用355（四）、广广告合作作公司甄甄选及组组合运用用方针366五、价格格策略37（一）、各各阶段执执行价格格走势即即定方针针377（二）、各各阶段价价格让利利优惠控控制原则则3
3、77六、全程程销售中中开发商商所需配配合事项项38前 言一、龙马马潭区宏宏观经济济【基本情情况】 全区区幅员面面积3332664平方方千米，年年末总人人口311.5万万人，其其中非农农业人口口10.44万万人。全全年完成成国内生生产总值值14.8亿元元，增长长12.5%，其其中：第第一产业业增加值值3.119亿元元，增长长4.55%；第第二产业业增加值值4.993亿元元，增长长19.5%；第三产产业增加加值6.68亿亿元，增增长111.5%。完成成财政收收入100,5884万元元，增长长17.1%。农农民人均均纯收入入增加1150元元，达到到28771元。出出生人口口22996人。【工业经经济
4、】 全年年完成区区属工业业总产值值10.74亿亿元，增增长199.4%，其中中规模以以上工业业企业增增长477.9。完成成工业增增加值22.633亿元，增增长177.5%，工业业对GDDP增长长的贡献献率为224.77%，拉拉动GDDP增长长3.11个百分分点。规规模以上上工业销销售产值值4.114亿元元，增长长33.6%，产产销率999%。工工业效益益明显提提高，规规模以上上工业企企业实现现利润227966万元，增增长1444.11%；利利税51134万万元，增增长399.8 %；无无亏损企企业。【农村经经济】 全年年完成农农林牧渔渔总产值值4.555亿元元，增长长5.66%。粮粮食总产产1
5、1.16万万吨，比比上年下下降2.2%。蔬蔬菜产量量5.881万吨吨，增长长6.88%。水水果产量量28116吨，增增长233.8%。畜牧牧业产值值1.333亿元元，占农农业总产产值的552.33 %。乡乡镇企业业完成总总产值223.111亿元元，增长长14.2%，入入库本区区税金337633万元，增增长144.1%。【商贸业业】 泸州沱沱江商业业城川南南贸易中中心地位位得到巩巩固。全全区各类类商品交交易市场场42个个，营业业面积442.55万平方方米，集集贸市场场成交额额14.32亿亿元，增增长122.8%。全年年完成社社会消费费品零售售额7.11亿亿元，增增长133.5%。【非公有有制经济
6、济】 非公有有制经济济健康发发展，实实现税收收74330万元元，占税税收总额额的699.7，占财财政收入入的588.6。全年年实现非非公有制制经济零零售额662.0055万万元，比比上年增增长144.5%，市场场占有份份额877.2%，直接接拉动社社会消费费品零售售总额上上升122.5个个百分点点，对社社会消费费品零售售总额增增长的贡贡献率达达92.6%。其其中：个个体私营营经济实实现零售售额411,2335万元元，比上上年增长长16.4 %，对社社会消费费品零售售总额增增长的贡贡献率达达68.6%，拉拉动社会会消费品品零售总总额增长长9.33个百分分点。【城乡建建设】 龙马马新城已已具雏形形
7、，新城城建设共共完成投投资2.80亿亿元，“一一横三纵纵”主次次干道混混凝土路路面浇筑筑完毕，商商会大厦厦、兴达达、馨天天地等房房地产项项目建设设快速推推进。旧旧城面貌貌发生较较大变化化，小市市沿江路路以交通通、防洪洪、休闲闲、环保保、商贸贸五位为为一体的的综合改改造全部部完毕，改改造旧城城18万万平方米米。全区区集镇基基础设施施和房屋屋建设共共投入资资金6.40亿亿元，新新改扩建建房屋2258万万平方米米，全区区城镇化化水平331.11%。全全区启动动中心村村建设225个，特特兴镇魏魏园村、安安宁镇良良丰村被被列为市市级重点点中心村村。【招商引引资】建立健健全招商商引资的的政策机机制，进进一
8、步改改善经济济发展软软环境，编编印龙龙马潭区区投资指指南，围围绕“工城商商农”四大板板块成功功引进三三九灯饰饰城、尖尖东食品品、先锋锋乳业、北北方侨丰丰、江龙龙农产品品开发公公司等骨骨干企业业。全区区共引进进项目1110个个，总投投资6.42亿亿元，到到位资金金3.776亿元元，其中中：工业业项目660个，总总投资779000万元；农业项项目6个个，引进进资金113633万元 。【固定资资产投资资】 全年完完成区属属固定资资产投资资7.883亿元元，增长长35.1，其其中：基基本建设设投资22.555亿元，增增长155.7；房地地产开发发投资44.100亿元，增增长1660.33%。红星街道道
9、座落于于泸州城城北新区区，幅员员面积66.5平平方千米米，辖33个行政政村，55 个社社区，年年末总人人口244,7224人，其其中非农农业人口口19,6455人。街街道工农农业总产产值177,8883万元元，企业业总产值值27,0799万元，工工业产值值17,0655万元，财财政收入入4911.588万元。辖辖区内个个体私营营企业4480余余家，个个体工商商户11100余余户。引引进企业业12家家，引资资16000万元元。 小市街道道座落于于小市旧旧城区，幅幅员面积积1.55平方千千米，辖辖5个社社区，336个居居民小组组，年末末总人口口27,1266人。街街道工业业总产值值10005万元元
10、，工业业销售收收入9000万元元，财政政收入6637万万元。重重点企业业有龙马马潭区宝宝莲纸箱箱厂、泸泸州市大大鹏彩印印厂、泸泸州市雪雪花棉絮絮有限公公司、泸泸州市荣荣峰实业业发展有有限公司司等。全全年引进进企业44家，到到位资金金3033万元。三三江加工工园区初初具规模模，现进进驻企业业已投资资2077万元。莲花池街街道座落落在龙马马新城区区，幅员员面积22.5平平方千米米，辖11个行政政村，33个社区区，年末末总人口口65772人，其其中非农农业人口口45440人。街街道工农农业总产产值51148万万元，财财政收入入 4110万元元，农民民人均纯纯收入332255元。重重点企业业有洪达达房
11、地产产开发公公司、通通用工程程机械厂厂、龙马马潭区三三友实业业有限公公司、东东方之珠珠酒业有有限公司司、泸州州三九灯灯饰有限限公司、水水晶标牌牌厂等。引引进企业业13家家，到位位资金2223万万元。二、龙马马潭区房房地产总总体市场场状况城市建设设按照“规规划、建建设、管管理、经经营”四四位一体体的工作作思路，走走“优先先发展新新城区，逐逐步改造造老城区区，加快快城市西西伸北进进，塑造造城市特特色”之之路，全全面提高高城市综综合功能能，努力力打造泸泸州既具具现代文文明又有有历史古古韵，既既有完善善的城市市功能又又有充分分发展空空间的城城市个性性和城市市特色。220022年继建建成隆纳纳高速公公路
12、、泸泸纳高等等级公路路和泸州州蓝田机机场扩建建工程后后，加快快城北新新区(含含龙马大大道中心心区)的的开发建建设，完完成城西西新区的的开发准准备工作作，加快快纳溪河河东新区区、蓝田田重湾小小区、江江阳西路路南区、江江阳西路路北延线线及百子子图片区区、杜家家街以北北的开发发建设。 沱江滨滨江路完完成沱一一桥至沱沱二桥开开工段孔孔桩(880多柱柱)和地地梁，工工程累计计完成投投资3996.2万元元。 沱沱二桥至至三角花花台道路路整治220022年8月月正式动动工，至至年底全全面结束束。全长长2千米米，工程程内容包包括改造造排水系系统、人人行道路路面、供供电电缆缆下地、路路灯改造造及道路路绿化美美化
13、。福福华大厦厦、佳乐乐南高科科技城、佳佳乐雅典典苑电梯梯公寓、酒酒城购物物中心、移移动公司司第二交交换局房房大楼、广广电中心心、泸州州商业大大世界综综合楼、顺顺通水晶晶广场综综合楼、天天益广场场综合大大楼等一一批城市市标志性性建筑基基本竣工工；科维维电器商商城、川川南建材材城、沱沱江建材材市场等等一批重重点市场场部分竣竣工；市市级体育育中心、市市青少年年活动中中心、海海关大楼楼等正在在建设之之中。这这些商贸贸、服务务、文化化、休闲闲和行政政管理功功能的完完善将增增强城市市的承载载能力和和辐射作作用，城城北新区区、城西西新区、纳纳溪河东东新区以以及高坝坝、鱼塘塘、江阳阳科技工工业园区区的建设设和
14、城南南新区的的启动，将将进一步步促进泸泸州城市市化进程程。 三、综述述从上述发发展目标标来看，大大力发展展经济，调调整产业业结构，控控制人口口，解决决就业，加加快城市市建设，努努力提高高居民生生活水平平，社会会发展等等六大方方面均有有明确的的目标和和规划，其其中加快快城市化化进程和和加快现现代化多多功能城城市化建建设尤其其值得我我们注意意。这表表明不仅仅从国民民经济发发展自然然带动龙龙马潭区区发展，更更加从城城市宏观观发展目目标方面面对龙马马潭区的的发展提提出了明明确的规规划和目目标。项项目位于于龙马潭潭区最大大的商贸贸集散重重地回笼笼湾批发发市场和和王氏批批发市场场之间，必必将是城城市化发发
15、展的最最大受惠惠者。由于城市市人口基基数大，绝绝对增长长数量还还是比较较大的。庞庞大的城城市户籍籍人口加加上大量量的流动动人口，为为项目提提供了有有利的人人口资源源保证。第二产业业和第三三产业增增长趋势势齐头并并进，第第一产业业增长缓缓慢。今今后，第第一产业业将持续续低速增增长，所所占比例例进一步步萎缩；第二产产业将保保持稳定定增长，第第三产业业将高速速增长，进进一步增增大在国国民经济济中所占占的比重重。在第第二产业业和第三三产业良良好增长长势头下下龙马潭潭区的国国内生产产总值将将保持稳稳定高速速的增长长，而第第二、第第三产业业的增长长势必带带动龙马马潭区房房地产业业的的发发展。GDP、人人均
16、GDDP基本本是按相相同轨迹迹发展的的，说明明城市经经济和人人口的发发展速度度是同步步的；与与此同时时，人均均可支配配收入也也在稳步步上升，人人均可支支配收入入的快速速增长大大大增强强了居民民的实际际购买力力，而住住房消费费作为居居民消费费重要组组成部分分的不断断增加，保保证了成成都住宅宅需求市市场的稳稳定发展展并不断断壮大。国家和泸泸州市房房地产相相关政策策法规的的不断出出台，使使泸州市市房地产产业的发发展更加加规范化化、市场场化，从从更多方方面给普普通消费费者以实实惠和保保障，使使开发商商和消费费者能够够在更加加公开、透透明、规规范的条条件下进进行交易易，充分分保护了了在交易易中弱势势群体
17、的的利益；在政策策的压力力下，促促使开发发商不断断成熟，不不断壮大大实力，也也必将淘淘汰部分分实力弱弱、运作作不规范范的开发发商，从从而十分分有利于于房地产产业朝健健康的方方向发展展。同时，房房地产交交易过程程中各种种费用的的不断降降低、银银行按揭揭贷款利利率的不不断下调调，更将将进一步步刺激居居民的购购房欲望望，扩大大了购房房的基本本消费群群体数量量，保证证了房地地产需求求市场持持续繁荣荣。泸州市的的住宅市市场情况况与房地地产市场场情况的的走势基基本吻合合。房地地产总体体市场也也基本反反映了住住宅市场场的成绩绩和存在在的问题题。因为为住宅市市场占整整个房地地产市场场绝大部部分份额额，房地地产
18、宏观观市场的的主要特特点集中中表现在在住宅市市场上。 泸州市住住宅价格格指数浮浮动不大大，说明明泸州住住宅的价价格是稳稳定的。 后市住宅宅价格指指数应该该继续保保持稳定定。从国国内各大大中城市市的经验验看，泸泸州市的的住宅价价格应该该在现有有价格平平台上反反复整理理，蓄势势待发，在在国民经经济和房房地产行行业发展展到更高高水平的的条件下下，价格格将寻求求新的突突破。 随着国民民经济的的不断发发展，人人民经济济能力的的提高，对对住宅物物业的要要求会进进一步提提高。开开发商为为了适应应居民的的要求，会会加大投投入成本本，从而而会促使使住宅价价格进一一步走高高； 同时，市市场供应应量的不不断放大大，
19、导致致市场竞竞争加剧剧，价格格大战一一触即发发。一 项项目概况况（一）项项目地理理位置评评估项目位置置泸州市龙龙马潭区区五交化化一条街街项目区位位评估在泸州市市市区地地图中我我们不难难看出五五大区位位板块，中中心半岛岛、城北北新区、城城南、城城东、城城西。项项目位于于中心半半岛与城城北新区区和城东东结合部部位，辖辖三地出出入口中中心地带带，交通通十分便便捷，覆覆盖区域域宽广，受受众面大大。仅从龙马马潭区区区位中分分析，我我们可将将其分成成四大板板块：小小市旧城城区、回回笼湾街街区、龙龙马新城城区和城城北新区区。在这这四大板板块的房房地产宏宏观市场场中，很很明显可可以看到到城北新新区属于于开发质
20、质素较高高，房地地产市场场形成最最快的一一个高端端区域；龙马新新城区属属于中等等质素，不不论价格格，建筑筑质量，建建筑整体体规划，小小区面积积，都较较城北新新区稍逊逊一筹；小市旧旧城区因因为老城城区面积积较大，道道路状况况单一，多多年来发发展较为为缓慢，一一直阻碍碍房地产产市场的的发展；回笼湾湾街区因因其独特特的地理理位置优优势，多多年来形形成了川川南最大大的商贸贸集散地地，城市市交通四四通八达达，流动动人口数数量大。由由于该区区域商贾贾众多，一一直以来来都为商商家所必必争之地地，商业业氛围十十分浓厚厚，在相相当一段段时间内内阻碍了了房地产产住宅市市场的健健康发展展，目前前向阳街街、五交交化一
21、条条街、汇汇金路一一带的楼楼盘即可可视作该该区域房房地产住住宅市场场的典型型特征： 规模模普遍较较小； 新开开发建设设项目较较多且密密集； 项目目开发质质素普遍遍较低； 该区区未来开开发总体体规划较较为乐观观发展空空间大。（二）、项项目经济济技术指指标及相相关销售售参数规划用地地面积：55001总建筑面面积：999022（其其中：113#楼楼29887、114#楼楼33338、115#楼楼35777）其其中住宅宅总建筑筑面积：78006.55基底面积积：16650（其中中13#楼6008、114#楼楼5022、115#楼楼5400）住宅988套（其其中：一一室户77套、二二室户442套、三三室
22、户336套、跃跃层户113套）建筑容积积率：11.800建筑密度度：300%绿地率：30%13#楼楼山体体间距：11米米13#楼楼山墙山体体间距：5米14#楼楼155#楼间间距：116米14#楼楼、155#楼山山墙塑料厂厂宿舍楼楼间距：9米缓坡坡度度：155013#楼楼面积：58.8（22套）、771.22（22套）、1108.1（88套）、1118.4（88套），共共计200套；14#楼楼面积：57（5套套）、883（225套）、888（55套）、100.5（1套）、128.1（1套）、128.2（5套），共计42套；15#楼楼面积：83.6（110套）、1109.2（220套）、130.8
23、（2套）、162.7（4套），共计36套。（三）项项目销售售周期预预估预热准备备期：220044年100月20004年111月认 购购 期期：20004年年11月月20005年112月正 式 认购：20004年112月88日20005年112月118日强销准备备期：220044年122月199日20005年33月311日强 销销 期期：20005年年4月11日20005年44月300日持 续续 期期：20005年年5月11日20005年55月311日清 盘盘 期期：20005年年6月11日20005年66月300日备注：1、 销售周期期全长88个月。2、 销售周期期的时间间主要受受工程进进度、
24、政政府相关关手续、销销售状况况及认购购情况等等因素影影响，可可随之调调整。3、 正式认购购可提前前或滞后后，由认认购情况况决定，基基本认购购量达到到60%。（四）园园林景观观营造建建议居住区环环境景观观设计的的五项基基本原则则：美化化生活环环境是为为了体现现社区文文化的社社会性原原则，注注重节能能节材合合理用地地的经济济性原则则、生态态原则、地地域性原原则和历历史性原原则。景观设计计分为99大类，包包括绿化化种植景景观、道道路景观观、场所所景观、硬硬质景观观、水景景景观、庇庇护性景景观、模模拟化景景观、高高视点景景观和照照明景观观。在每每一个类类别中又又从环境境景观的的组成元元素进行行细分，比
25、比如水景景景观从从功能性性元素和和园艺类类元素的的角度，分分出自然然水景、泳泳池水景景、景观观用水和和庭院水水景、装装饰水景景等内容容，并逐逐层进行行细化分分解。对本案园园林景观观的营造造，我们们重点应应考虑到到与项目目自身的的命名、项项目地块块形式、建建筑物布布局、楼楼间距四四个因素素的制约约。从景景观设计计上建议议采用道道路景观观、种植植景观与与水景景景观相辅辅相成的的设计思思路。重重点在于于空间的的营造，由由于地块块存在很很明显的的自然标标高，尤尤其是小小区出入入口到达达14#楼和115#楼楼之间的的1500缓坡。在空间上上我们将将项目地地块所组组成的自自然空间间，分为为三个空空间层次次
26、： 113#楼楼水平标标高层、1150缓坡层层、144#楼和和15#楼标高高层。在在这三个个空间层层次上我我们都很很容易分分辨出地地块的自自然落差差，因此此也很容容易联想想到水景景景观的的营造，在在水景景景观的营营造上我我们应结结合项目目的命名名，充分分利用水水景景观观体现出出“凤凰”婀娜多多姿的灵灵性，让让水景的的景观路路线不是是单一的的直线水水景，也也不应该该是静止止不动的的水景，考考虑到这这两方面面，我建建议在114#楼楼和155#楼标标高处建建造活水水池，在在活水池池中央及及四周设设置喷泉泉，水流流通过55米的自自然落差差至133#楼标标底，形形成叠泉泉水幕，此此景宛如如靓丽的的凤尾，
27、在在水流落落底处设设置高压压水泵，将将水流通通过1550缓坡道道路右侧侧循环回回到活水水池中在种植景景观上，建建议充分分利用项项目地块块的三维维自然空空间，结结合水景景，营造造出立体体的层次次感。首先，是是小区主主入口（叠叠泉水幕幕）两侧侧种植668颗高高6米以以上，树树径200的乔乔冠类树树木，在在其周围围种植低低蒲冠、花花卉、草草本等植植物，借借此与叠叠泉水幕幕遥相辉辉映，同同时也体体现出主主题命名名中的“林”和“山”的意境境；其次，营营造的第第二个重重点在1150缓坡内内壁，这这里是本本案唯一一的横向向景观面面，也是是最大的的横向景景观。缓缓坡内壁壁有三种种可行方方案：11、在内内壁上种
28、种植藤类类、草类类或花卉卉类植物物，此种种方法较较为普遍遍，成本本造价也也较低廉廉，效果果一般；2、在在内壁上上建造大大块山石石，利用用水泥统统一抹面面，展现现山石突突兀的恢恢弘效果果；3、藤藤类、草草类、花花卉、山山石内壁壁分段营营造，并并辅以446个浮浮雕，这这类方法法可提高高楼盘品品质，营营造的效效果更能能对项目目售价作作强有力力的支撑撑，但成成本比前前两种方方案要高高。最后，是是在144#楼和和15#楼标高高层，在在这一层层面重点点应考虑虑到建筑筑物主体体兵营排排列式的的格局，在在这一层层面住房房共有778套，按按照最低低的估算算（一户户三口）也也将会有有2544人在不不到20000平
29、平米的空空间内生生活，内内庭院面面积：9914，活水水池面积积在2550左左右，剩剩余6660将将会重点点解决小小区功能能配套上上两个方方面的问问题：11、停车车场问题题；2休休闲运动动场地。在在环境的的营造中中应注重重舒适感感的体现现，由于于建筑楼楼间距仅仅有166米，建建议休闲闲运动场场地采用用圆形平平面或正正方形平平面布局局，面积积控制在在2000左右右，停车车场预计计在300个车位位，面积积控制在在5000左右右。另外外在这一一层面应应考虑到到死角的的处理和和利用，尤尤其以114#楼楼距离川川塑厂99米楼间间距的空空间要重重点塑造造，最好好采用较较高树冠冠屏蔽川川塑厂宿宿舍楼。在道路景
30、景观的营营造中，应应配合项项目主题题命名的的含义与与水景景景观和种种植景观观相互协协调的原原则。150缓缓坡：车车道建议议采用水水泥路面面；人行行道建议议采用彩彩色配色色路面。13#楼楼、144#楼和和15#楼基底底：建议议采用青青石板和和文化石石铺面。二 项项目定位位（一） 项目劣势势分析1、项目目周围生生活配套套设施较较少，缺缺乏大型型超市等等购物中中心；2、周边边外环境境较差，项项目一部部分建筑筑紧邻旧旧城区；3、本案案主入口口不突出出；4、133#楼三三面环山山，间距距10米米左右，对对整个113#楼楼的通风风和采光光产生很很大影响响；5、缓坡坡对购买买造成一一定的心心理制约约因素；6
31、、144#楼和和15#楼距离离旧城川川塑宿舍舍楼间距距不到110米，对对本案品品质提升升影响很很大；7、本案案周边已已建项目目及在建建项目较较多，市市场容量量趋于饱饱和；8、与本本案同期期销售的的竞争楼楼盘平均均标价价价格均在在8500元/左右，扣扣除让利利折扣实实际成交交价均在在8000元/左右，对对本案的的价格构构成很大大的竞争争威胁；9、户型型结构中中，卫生生间实用用面积太太小、客客厅径深深长，开开间过小小、餐厅厅设计不不合理；10、户户型结构构布局太太单一，全全部是平平层结构构和全跃跃式结构构（8.7：11.3），缺缺乏错层层结构；11、建建筑外墙墙贴面色色彩与周周边项目目外墙色色彩一
32、致致，不便便于价值值区分。（二）项项目优势势分析1、龙马马潭区宏宏观经济济良好，人人均GDDP逐年年上升，人均可支配收入也在稳步上升，人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力2、龙马马潭区人人口基数数大，流流动人口口量大，具具备优良良的人口口基数保保证；3、本案案不直接接临街，但但进出又又比较方方便，利利于居家家；4、户型型面积搭搭配合理理；（三）项项目定位位在对本案案周边项项目进行行大量调调查以及及针对目目前项目目的园林林景观设设想效果果并结合合居住质质素的分分析后，我我认为本本案在定定位上应应当区别别于目前前位于回回笼湾街街区的所所有项目目，并且且应当在在居住质质素和居居住环境境
33、上高于于同区域域的所有有项目，借借此形成成项目卖卖点，与与同区域域竞争项项目产生生差异化化优势。因因此我认认为本案案应定位位成欧陆陆建筑风风格与中中式园林林景观相相结合的的中档纯纯居住性性小区。主题命名名：凤林林山庄1）消费费群体定定位第一类：年龄层层次在220-335周岁岁的中低低收入阶阶层或新新青年，迫迫于事业业上的起起步或新新家庭组组成，资资金本不不宽裕，其其首选应应当是经经济实惠惠的价格格以及交交通利于于工作的的居住场场所；第二类：经商多多年有一一定经济济基础的的批发商商家等，由由于在外外经商的的不定性性常年住住所难定定，在有有一定的的经济基基础后，多多益期待待一种归归属感；第三类：住
34、宅投投资者，这这部分客客户群对对自己而而言不缺缺乏居住住地，甚甚至于有有数套属属于自己己的产业业，看中中的是地地段的优优势以及及城市今今后发展展的产业业增值空空间，对对于口岸岸住宅宜宜住、宜宜租、宜宜增值的的优势将将是他们们置业购购房的理理想之处处。2）目标标消费市市场定位位公交批发发市场（食食品、服服装、鞋鞋类）、五五交化一一条街、王王氏批发发市场、三三九灯饰饰城、鹏鹏达建材材市场、沱沱江建材材市场、科科维商城城、小市市旧城居居民区、江江阳区旧旧城居民民区。3）诉求求范围定定位回龙湾街街区、商商贸区；小市旧旧城居民民街区；城北新新区和龙龙马新城城部分街街区；北北城旧城城居民街街区；南南城旧城
35、城居民街街区。（四）项项目工程程建议为充分迎迎合并有有效体现现项目园园林景观观优势，本本案在工工程建筑筑质素上上必须要要受到同同等高度度的重视视，真正正做到建建筑与自自然和谐谐共生、移移步一景景、户户户朝阳、开开窗见景景的效果果。再映映衬依山山傍水、绿绿树掩映映、鸟语语花香、配配与香榭榭曲桥、绿绿波回荡荡的中式式园林景景观，这这才是真真正意义义上的凤林林山庄工程建议议一：建建筑外墙墙贴面砖砖所选用用的色彩彩，首先先，应当当避免在在该区域域内再次次重复使使用白色色色调；其次，色色调应与与园林景景观相互互和谐并并予以突突出。建建筑主体体色彩分分为三段段，12层采采用湛蓝蓝色或文文化石，226层采采
36、用米黄黄色外墙墙贴面砖砖，7层层采用白白色钢化化涂料，屋屋面采用用黑色屋屋面砖；工程建议议二：户户型结构构中很多多户型的的餐厅设设计很不不合理，建建议改动动厨房门门的开户户方向；工程建议议三：户户型中不不论是客客卫还是是主卫实实用面积积均偏小小，建议议调整内内部结构构加大卫卫生间，提提高实用用性；工程建议议四：建建议将所所有卧室室外窗改改为飘窗窗取代现现有的平平窗设计计，达到到更好的的三面观观景的效效果；工程建议议五：建建议部分分不带观观景阳台台的客厅厅外窗有有现有的的平窗设设计改为为落幅较较大的落落地玻璃璃。（五）项项目卖点点提炼第一、项项目现有有卖点提提炼1） 本案位于于回龙湾湾商圈五五交
37、化一一条街，在在川南十十大批发发市场、王王氏商城城以及五五金、建建材等一一系列的的专业化化市场的的层层包包围之中中，交通通便利，是是都市中中一块难难得的栖栖息之地地；2） 由回龙湾湾经久不不变的旧旧商圈和和后起的的众多专专业性市市场作为为强而有有力的经经济基础础保证，为为本案带带来了显显而易见见的保值值和增值值空间；3） 投资或居居住两用用精致小小户型；4） 低首付，低低月供，以以租养房房垂手可可得；第二、结结合建议议后卖点点提炼（注）同同时兼具具项目原原有卖点点1） 依山傍水水、绿树树掩映、鸟鸟语花香香、配与与香榭曲曲桥、绿绿波回荡荡的中式式园林景景观将成成为第一一大卖点点；2） 户型结构构
38、的不再再单单只只是投资资和居住住，更多多的是一一种生活活方式的的享受；3） 回龙湾经经久不变变的旧商商圈和后后起的众众多专业业性市场场作为强强而有力力的经济济基础保保证，为为本案带带来显而而易见的的保值和和增值空空间，将将是本案案的第三三大突出出卖点；4） 在具备上上述三大大卖点之之后，价价格劣势势将首度度转变成成为本案案的优势势，成为为第四大大卖点（六）项项目中心心广告语语中心广告告语：“凤”声声水起林林动，龙龙马唯一一的中式式园林景景观，向向往一生生的家园园。运用本案案所营造造的“凤”“水”“林”辅以“声”“起”“动”，很形形象地也也很富有有动感地地描绘出出一派中中式园林林景观的的气息，体
39、体现出生生活环境境的优越越性，展展现出回回龙街区区家园的的一种新新生活方方式。三、项目目各阶段段销售策策略及促促销策略略制定此销销售策略略以及配配合销售售策略所所采取的的相应宣宣传推广广策略，是是为了让让本案的的销售达达到理想想的效果果，让本本案在销销售的过过程中能能更好地地、更容容易地实实施销售售控制，并并且针对对每一个个销售阶阶段都能能够有计计划、有有原则、有有目的的的行动，而而不是盲盲目地、冲冲动地想想然而然然的想到到什么做做什么。因因此在销销售的全全过程中中希望销销售一线线主管人人员和销销售人员员能够有有效地充充分执行行行动方方案，同同时希望望开发商商、建筑筑商能够够在项目目工程、项项
40、目施工工进度、银银行按揭揭办理和和广告宣宣传力度度上以及及各类原原始资料料的提供供上给予予最多、最最大的配配合与工工作支持持。（一）项项目总销销售方针针与目标标1、项目目销售方方针1） 在本案的的全程销销售中，销销售部门门应当积积极主动动地探讨讨和研究究，并善善于及时时总结项项目在任任何销售售阶段中中的优势势和劣势势，分析析问题并并归纳上上报可行行性建议议；2） 在各类问问题的处处理中应应当保持持积极主主动的工工作态度度和乐观观的心态态，善于于寻找问问题、分分析问题题、解决决问题；遇到任任何销售售困难时时应当及及时上报报主管部部门或与与开发商商、建筑筑商进行行有效沟沟通，共共同寻求求解决方方案
41、；3） 在销售全全过程中中应当维维护好开开发商、建建筑商及及本公司司形象，认认真贯彻彻执行公公司管理理制度和和项目部部销售管管理的相相关纪律律制度，坚坚决服从从上级领领导安排排，履行行个人服服从集体体的宗旨旨，努力力建设明明星团队队和销售售明星，争争创明星星团队和和销售明明星“双金”荣誉。2、项目目销售目目标制定定项目销售售目标主主要受到到：项目目工期、银银行按揭揭、广告告宣传力力度、销销售人员员的销售售力四大大因素左左右。目目前，本本案到现现在为止止并不能能提供银银行按揭揭的准确确依据；项目工工期也只只能是预预计在220055年3月月份左右右主体封封顶，园园林景观观建造更更迟之一一步；另另外在广广告宣传传力度上上能不能能充分按按照即定定方案完完全执行行和认真真对待。受受这三大大因素的的影响和和制约，我我为本案案在8个个月的销销售周期期内制定定了两种种目标：1）保保守销售售目标；2）最最佳销售售目标。保守销售售目标：完成总总销售量量的600%左右右；销售售周期889个月月。最佳销售售目标：完成总总销售量量的900%左右右；销售售周期66个月左左右。（二）预预热准备备期工作作内容本案在预预热准备备期中工工作主要要是体现现在项目目CI形形象的塑塑造，建建立良好好的第一一视觉识识别效果果是每一一个项目目的先声声夺人，占占领市场场前沿的的重要基基石。在在该阶段段有大量量的项目目销售前前