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1、房地产工程可行性报告内容指引工程决策背景及摘要一、外部环境1、某某城市开展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统的规划 与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将公布等；2、某某宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位。例如，项 目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、某某工程渊源，特殊的政治或文化背景，如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、 文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、某某工程启动对公司未来几年开展战略、开展规划的意义（一般3-5年），在公司 开展中的地位（是否核心工程）；2、某某公司进入重点区域市场
2、、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形 象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、某某从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一局部:项第一局部:项概况一、某某宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图:工程在该城市的区位图,标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如 市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/ 政府的关系）。二、某某宗地现状1、某某四至范围;6、某某周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主 班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现
3、状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等 生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。二、规划设计的初步概念1、某某设计概念:表现工程预期的风格和设计主题。2、某某技术概念:计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3、某某可持续开展概念:对工程分期开展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对 产品差异性的考虑。第五局部:工程及销售计划一、某某截至工程施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。二、某某工程计划:开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市 市场和片区市场的占有率。（按季列示）三、某某销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率，销售 计划实现的可行性分
4、析。（按季列示）第六局部:投资收益分析一、某某本钱预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积, 容积率，工程总投资（直接建造本钱加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面 表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的本钱测算，分别列示。）项 目投资总额（万元）单位本钱（兀/m2）土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费开发本钱合计管理费用销售费用财务费用工程总投资二、某某税务分析1、某某营业税及附加2、某某所得税3、某某土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率,工程
5、本身适用的税率，假设 享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决, 具体的操作的过程是什么。三、某某经济效益分析1、某某经济效益分析的假设条件，如:是否享受政府各种税赛的减免等2、某某工程利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值（元/m”工程总金额（万元）销售收入直接本钱总投资税前利润税后利润内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数3、某某工程开发各期的利润表达经济指标2001 年 20xx 年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（才）单位利润（元/HO利润（万元）4、某某
6、敏感性分析,参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。（1）某某本钱变动各项经济指标的变化，假设本钱每上升（下降）一定金额或上升（下 降）一定百分比来比拟，如：经济指标预测本钱X90%预测本钱预测本钱X 110%预测本钱X 120%总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率保本售价(2)某某售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下 降)一定百分比来比拟，如：经济指标预测售价义9096预测售价预测售价xno%预测售价又120%营业额税前利润税后净利内部收益率销售净利率(3)某某容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额
7、总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率5、某某盈亏平衡点分析1）某某保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/（1-T,）2）某某保本销售率:假设工程全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的本钱, 那么计算公式如下:R=C/ （1-T,）*（1-T2） *S+C*T2式中：C：表示单位投资额（即财务部所印发经济测算表中本钱估算表的单位投资额, 含直接建造本钱、期间费用）R：表示保本销售率S：表示单位售价T1：表示营业税率T2：表示所得税率四、某某工程资金预测1、某某资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入 安排。2、某某资金回款计划：各期销售回款计
8、划。3、某某资金需求计划：结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途 径。4、某某启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金 占用月平均额第七局部:管理资源配置一、某某机构设置:是否需要成立独立法人公司（工程公司）；主要部门设置。二、某某人力资源需求:启动工程对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专 业经理）。三、某某人力资源缺口及解决:现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径（调动 、招聘、培训等）。第八局部:综合分析与建议一、优势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方 式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯开展思路等方
9、面论述。二、劣势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方 式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯开展思路等方面论述。三、机会:从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市 开展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和建议第九局部:竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容（一）某某主要指标测算1、某某预测直接建造本钱（不包括地价）、售价2、某某投资收益分析（参考以下格式）：经济指标AA+MA+2M A+nM楼面地价开发本钱总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率注:A代表起拍价或投标底价，假设没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表
10、 每次举牌增加的最小单位价格,或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元, 变化值不宜过大。3、某某根据需要，可增加如下测算:销售净利率完全本钱最高楼面地价最高总地价R1R2R3 注:R代表可接受的销售净利率;销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如内部 收益率等。（二）某某竞争对手分析1、某某主要背景，控股股东情况2、某某总资产、净资产、净利润（每股利润）3、某某资金状况，可能资金来源，融资能力，资金本钱4、某某操作水平，主要开发的工程，土地储藏情况5、某某近期或未来的开展战略6、某某参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。（三）某某制定策略1、某某分析盈亏
11、平衡点，即保本销售时的地价。2、某某销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可 以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。3、某某把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原那么。（四）某某资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机 构达成届时一定提供融资服务的协议。第十局部:在新城市开发需要补充的内容一、某某市场分析局部增加当地商品住宅市场总体状况1、某某近三到五年商品住宅市场开展状况:开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、某某量值描述市场状况：当年市场主要指标:土地批租量、开工量、竣工量、销售量 、销售额、供
12、需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、某某各类型产品的市场特征:价位区分、各档次市场比例、开展趋势、产品特征、分 布区域等。4、某某各行政区市场比拟：(1)某某量值描述:土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、 平均价格等。(2)某某各区商品住宅分布特征:供应量、销售量变化和开展趋势等。5、某某当地城市近、中期规划开展方向描述城市开展规划、功能布局、基础设施建设等与工程开发和居民住宅密切相关方面。6、某某主要开展商情况:开展商实力、企业性质、开发水平;前20名开展商最近3年 的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、某某热点区域的表述和
13、特征，热点产品的表述和特征8、某某客户的购买偏好、购买关注的要素9、某某重点楼盘描述二、某某需要完成新城市开展及房地产市场调研报告(报告格式及内容另附)2、某某地势平坦状况，自然标高，与周边地势比拟;3、某某地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对 开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、某某地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开 工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；5、某某地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构 等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
14、6、某某土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊 等因素分割土地；7、某某地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图,标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、某某工程周边的社区配套(一)周边3000米范围内的社区配套1、某某交通状况(1)某某公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；(2)某某宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决；(3)某某现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影 响的工程。附图：交通状况示
15、意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、某某教育:大中小学及教育质量情况。3、某某医院等级和医疗水平4、某某大型购物中心、主要商业和菜市场5、某某文化、体育、娱乐设施6、某某公园7、某某银行8、某某邮局9、某某其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、某某工程周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、某某治安情况2、某某空气状况3、某某噪声情况4、某某污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、某某危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、某某周边景观7、某某风水情况8、某某近期或规划中周边环境
16、的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、 学校、购物中心/超市的建设等。9、某某其他五、某某大市政配套（都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性）1、某某道路现状及规划开展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、某某供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、某某污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、某某通讯（有线电视、 、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。5、某某永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成 本等。6、某某燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、某某供热及生
17、活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情 况。六、某某规划控制要点1、某某总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、某某住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的 面积3、某某综合容积率、住宅容积率4、某某建筑密度5、某某控高6、某某绿化率7、某某其他七、某某土地价格土地价格计算的方法，假设有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼 面地价。八、某某土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场开展状况、政府规划、城市未来开展战 略等角
18、度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比拟分析。九、某某立即开发与作为土地储藏优缺点分析第二局部:法律及政策性风险分析一、工程用地取得土地使用权的法律手续现状描述（一）某某工程用地使用权现状1、某某土地所有权归属2、某某土地使用权归属3、某某土地的他项权力（如抵押权）4、某某土地的用途5、某某有关工程用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索 引）（二）某某计划手续1、某某工程是否已经立项2、某某立项主体是否能够变更3、某某立项变更条件和时间4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（三）某某规划手续1、规划用地所有权归属2、规
19、划用地使用权归属3、规划用地用途4、有关工程用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（四）某某土地手续1、某某征地批文2、某某土地使用权出让合同3、某某拆迁安置补偿4、某某有关工程地块的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（五）某某工程用地取得土地使用权程序评估1、某某取得土地使用权的程序描述2、某某取得土地使用权需要的工作日3、某某取得商品房用地土地使用权所需条件4、某某取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)(六)某某工程用地土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)1、某某土地性质变更的程序描述和理由2、某某土地性质
20、变更的政策支持或障碍3、某某土地性质变更需要的工作日(七)某某政策性风险评估政府资源利用的评估：(1)某某当地政府对外来投资的态度；(2)某某当地政府职能部门的办事作风；(3)某某当地政府对该工程的关注程度；(4)某某地块周边已有开发商工程成败的政府因素；(5)某某与政府合作关系。政策变更对工程开发的影响：(1)某某城市规划限制或更改；(2)某某突发性政策等政府因素导致工程中断开发、报批报建流程无法完成、工程开 发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或局部损失的可能性判断。二、合作方式及风险评估1、某某合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等
21、。2、某某合作方式：(1)某某合作方式描述例如：一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公 司等。(2)某某选择合作方式的主要原因3、某某主要合作条件双方的主要权利义务描述，包括但不限于：(1)某某报批报建手续办理(2)某某拆迁安置补偿(3)某某付款内容和条件(4)某某交地标准除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收 入要明确合作方是否有承当营业税的义务。4、某某合作风险评估：(1)某某通过其他相关渠道了解工程背景资料:如土地方转让的原因、曾经或正在洽 谈的公司；(2)某某土地使用年限；(3)某某土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律
22、纠纷；(4)某某土地方的信用；(5)某某付款进度及与土地出让(转让、合作开发)土地手续的配合；(6)某某其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。三、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同 中明显对我方不利的条款及其考虑;局部或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、 不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三局部:市场分析一、某某区域住宅市场成长状况1、某某区域住宅市场简述某某形成时间某某各档次住宅区域内分布状况某某购买人群变化2、某某区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）某某开工量/竣工量某某销售量/供需比某某平均售价3、某某区域市场
23、在市内各项指标的排名状况及开展趋势二、某某区域内供应产品特征1、某某各档次产品供应状况012、某某各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征某某平均售价某某开发规模某某产品形式某某平均消化率某某平均容积率某某物业在区域内分布特征3、某某区域内表现最好个案状况附图：工程周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置 现场图片。4、某某未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、某某分析:本案在区域市场内的机会点和威胁点6、某某结论：某某区域市场在整体市场的地位及开展态势某某本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制某某本案在区域内开发市场潜力
24、某某本案在开发中的营销焦点问题三、某某区域市场目标客层研究和市场定位1、某某各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照工程的经验研究及全市的趋势特征上）2、某某本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的 关注点、诉求点。3、某某确定目标客户4、某某市场定位四、某某整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。五、某某产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。第四局部:规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、某某既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层 、高层不同比例分配的假设
25、情况，进行最基本的建筑排列（不同假设情况下，对应的建设 周期计划、本钱估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六局部表达）。2、某某容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时,我司最理想的数据和 基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本 指引第六局部表达）。3、某某有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设 计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的本钱估算要在本指引第六局部表达）。4、某某周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染 环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法5、某某市政配套设施对规划设计的影响。如:道路状况（可能与小区主要出入口有关） 、供水、排水、通讯（有线电视、 、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生 活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。