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1、 VK房地产工程可行性报告内容指引 Vk房地产工程可行性报告内容指引提要：宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位。例如，工程处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况 Vk房地产工程可行性报告内容指引 一、前言 随着集团公司房地产业务不断扩张，土地储藏力度逐渐加大，未来开展对新工程的需求越来越强烈。为了标准工程前期操作，提高工作效率，躲避签约风险，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。 二、可行性报告内容指引 工程决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市开展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建立、城市功能规划与布局、局部区域
2、开发重点、政府重大政策即将公布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位。例如，工程处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 3、工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素 1、工程启动对公司未来几年开展战略、开展规划的意义一般3-5年，在公司开展中的地位是否核心工程； 2、公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 第一局部：工程概况 一、宗地位置 宗地所
3、处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。 附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置和距离、地段的定性描述与主要中心区域办公/商务/政府的关系。 二、宗地现状 1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比拟； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑小峡谷、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑
4、物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 三、工程周边的社区配套 一周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况 1公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； 2宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决； 3现有交通捷运系统，近期或规划中
5、是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、教育：大中小学及教育质量情况。 3、医院等级和医疗水平 4、大型购物中心、主要商业和菜市场 5、文化、体育、娱乐设施 6、公园 7、银行 8、邮局 9、其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 二宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、工程周边环境根据个案特性描述，没有的可以不写 1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况化工厂、河流湖泊污染等 5、危险源情况如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等 6、周边景观 7、风水情况 8、近
6、期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建立等。 9、其他 五、大市政配套都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性 1、道路现状及规划开展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系影响。 2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4、通讯有线电视、 、网络：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。 5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。 6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、供热及生活热水：现有管
7、线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 六、规划控制要点 1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 3、综合容积率、住宅容积率 4、建筑密度 5、控高 6、绿化率 7、其他 七、土地价格 土地价格计算的方法，假设有代征地要说明代征地价格。根据购置价格计算总地价、楼面地价。 八、土地升值潜力初步评估。 从地理位置、土地供给、周边环境及配套、市场开展状况、政府规划、城市未来开展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几
8、年与本案相临地块的土地价格比拟分析。 九、立即开发与作为土地储藏优缺点分析 第二局部：法律及政策性风险分析 一、工程用地取得土地使用权的法律手续现状描述 一工程立项 1、工程是否已经立项 2、立项主体是否能够变更 3、立项变更条件和时间 4、有关立项的政府文件写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引 二工程用地现状 1、土地所有权归属 2、土地使用权归属 3、土地的用途 4、有关工程用地现状的政府文件写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引 三工程用地规划 1、规划用地所有权归属 2、规划用地使用权归属 3、规划用地用途 4、有关工程用地规划的政府文件写明批号或主要内容，复印件作为附件，并
9、索引 四工程用地取得土地使用权程序评估 1、取得土 Vk房地产工程可行性报告内容指引提要：宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位。例如，工程处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况地使用权的程序描述 2、取得土地使用权需要的工作日 3、取得商品房用地土地使用权所需条件 4、取得土地使用权的风险及控制取得土地使用权存在的不确定因素及解决 五工程用地土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写 1、土地性质变更的程序描述和理由 2、土地性质变更的政策支持或障碍 3、土地性质变更需要的工作日 4、有关工程用地规划的政府文件写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索
10、引 六政策性风险评估 政府资源利用的评估： 1当地政府对外来投资的态度； 2当地政府职能部门的办事作风； 3当地政府对该工程的关注程度； 4地块周边已有开发商工程成败的政府因素； 5与政府合作关系。 政策变更对工程开发的影响： 1城市规划限制或更改； 2突发性政策等政府因素导致工程中断开发、报批报建流程无法完成、工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或局部损失的可能性判断。 二、合作方式及风险评估 1、合作方根本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房面积、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府出让
11、土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承当营业税的义务。 3、主要合作条件 4、合作风险评估： 1通过其他相关渠道了解工程背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司； 2土地使用年限； 3土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷； 4土地方的信用； 5付款进度及与土地出让转让、合作开发土地手续的配合； 6其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。 三、总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进展评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；局部或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的
12、影响等。 第三局部：市场分析 一、区域住宅市场成长状况 1、区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购置人群变化 2、区域住宅市场各项指标成长状况近3-5年 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价 3、区域市场在市内各项指标的排名状况及开展趋势 二、区域内供给产品特征 1、各档次产品供给状况 2、各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征 3、区域内表现最好个案状况 附图：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 4、未来2-3年区域内可供给土地状况、产品
13、供给量和产品类型 5、分析：本案在区域市场内的时机点和威胁点 6、结论： 区域市场在整体市场的地位及开展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题 三、区域市场目标客层研究和市场定位 1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照工程的经历研究及全市的趋势特征上 2、本案目标人群特征：区域、行业特点、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。 3、确定目标客户 4、市场定位 四、整体市场对本案有重大影响的因素 产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。 五、产品定位及建议 户型类型、面积标准、不
14、同类型产品的比例。 第四局部：规划设计初步分析 一、规划设计的可行性分析 1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进展最根本的建筑排列不同假设情况下，对应的建立周期方案、本钱估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六局部表达。 2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六局部表达。 3、有强烈个性的地块如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等对规划设计的影响程度及对应的设计思路该思路对应的本钱估算要在本指引第六局
15、部表达。 4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况可能与小区主要出入口有关、供水、排水、通讯有线电视、 、网络、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况与是否开通业主班车有关、商业设施大型购物中心、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建立规模和面积作出判断。 二、规划设计的初步概念 1、设计概念：表现工程预期的风格和设
16、计主题。 2、技术概念：方案采用的重要新技术及其与规划设计的关系。 3、可持续开展概念：对工程分期开展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。 第五局部：工程及销售方案 一、截至工程施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。 二、工程方案：开竣工时间及工期方案、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。按季列示 三、销售方案：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售方案实现的可行性分析。按季列示 第六局部：投资收益分析 一、本钱预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，工程总投资直接建造本钱加期间
17、费用，不包括营业税和所得税等。并参照下面表格：在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的本钱测算，分别列示。 工程投资总额万元单位本钱元/m2 土地获得价款 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费 园林环境费 配套 Vk房地产工程可行性报告内容指引提要：宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位。例如，工程处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况设施费 开发间接费 开发本钱合计 管理费用 销售费用 财务费用 工程总投资 二、税务分析 1、营业税及附加 2、所得税 3、土地增值税 上述税种的根本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率
18、，工程本身适用的税率，假设享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。 三、经济效益分析 1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 2、工程利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标单位数值元/m2工程总金额万元 销售收入 直接本钱 总投资 税前利润 税后利润 内部收益率 销售净利率 总投资回报率 销售毛利率 获利指数 资金峰值比例 地价支付贴现比 启动资金获利倍数 3、工程开发各期的利润表达 经济指标2001年20年合计 上半年下半年上半年下半年上半年下半年 结算面积m2 单位利润 利润 4、敏感性
19、分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。 1本钱变动各项经济指标的变化，假设本钱每上升下降一定金额或上升下降一定百分比来比拟，如： 经济指标预测本钱90%预测本钱预测本钱110%预测本钱120% 总投资 税前利润 税后净利 内部收益率 销售净利率 保本售价 2售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升下降一定金额或上升下降一定百分比来比拟，如： 经济指标预测售价90%预测售价预测售价110%预测售价120% 营业额 税前利润 税后净利 内部收益率 销售净利率 3容积率变动各项指标的变化 主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5 多高层比 营业额 总投资 税前利润 税后净利
20、 内部收益率 销售净利率 5、盈亏平衡点分析 1保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=c/ 2保本销售率：假设工程全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的本钱，那么计算公式如下：R=c/*S+c*T2 式中： c：表示单位投资额即财务部所印发?经济测算表?中本钱估算表的单位投资额，含直接建造本钱、期间费用 R：表示保本销售率 S：表示单位售价 T1：表示营业税率 T2：表示所得税率 四、工程资金预测 1、资金投入方案：各期地价、前期费用、根底、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 2、资金回款方案：各期销售回款方案。 3、资金需求方案：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及
21、融资途径。 4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额 第七局部：管理资源配置 一、机构设置：是否需要成立独立法人公司工程公司；主要部门设置。 二、人力资源需求：启动工程对个专业部门人员的需求，具体人数重点是专业经理。 三、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径调动、招聘、培训等。 第八局部：综合分析与建议 一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯开展思路等方面论述。 二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生
22、活配套、是否符合万科一贯开展思路等方面论述。 三、时机：从市场时机、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市开展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 四、结论和建议 第九局部：竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容 一主要指标测算 1、预测直接建造本钱不包括地价、售价 2、投资收益分析参考以下格式： 经济指标AA+mA+2mA+nm 楼面地价 开发本钱 总投资 税前利润 税后净利 内部收益率 销售净利率 注：A代表起拍价或投标底价，假设没有底价A代表略低于可能最低中标价；m代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性或重要性变化值，例如100万元，变化值不宜过大。 3
23、、根据需要，可增加如下测算： 销售净利率完全本钱最高楼面地价最高总地价 R1 R2 R3 注：R代表可承受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如内部收益率等。 二竞争对手分析 1、主要背景，控股股东情况 2、总资产、净资产、净利润每股利润 3、资金状况，可能资金，融资能力，资金本钱 4、操作水平，主要开发的工程，土地储藏情况 5、近期或未来的开展战略 6、参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。 三制定策略 1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。 2、销售净利率在10%时可承受的地价或在可承受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可承受的地价。最
24、终确定最高竞价和投标价。 3、把握以微弱优势取得土地使用权开发权的原那么。 四资金筹措 短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资效劳的协议。 第十局部：在新城市开发需要补充的内容 一、市场分析局部增加当地商品住宅市场总体状况 1、近三到五年商品住宅市场开展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。 3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、开展趋势、产品特征、分布区域等。 4、各行政区市
25、场比拟： 1量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。 2各区商品住宅分布特征：供给量、销售量变化和开展趋势等。 5、当地城市近、中期规划开展方向描述 城市开展规划、功能布局、根底设施建立等与工程开发和居民住宅密切相关方面。 6、主要开展商情况：开展商实力、企业性质、开发水平；前20名开展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 8、客户的购置偏好、购置关注的 Vk房地产工程可行性报告内容指引提要：宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位。例如，工程处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况要素 9、重点楼盘描述 二、需要完成新城市开展及房地产市场调研报告报告格式及内容另附 附件： 1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。 2、按照万科集团本钱核算指导设置科目明细，详细列示本钱测算过程 3、财务部?经济测算标准报表? 4、欲签定的意向书和合同文本 5、新城市开发的市场调研报告