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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为( )。A.60B.6C.10D.60%【答案】 B2. 【问题】 在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于（ ）。A.行政隶属变更B.房地产制度C.特殊政策D.房地产价格政策【答案】 D3. 【问题】 （2015年真题）占用业主共有道路而增设的车位，属于（ ）。A.买受人所有B.业主共有C.房地产开发企业所有D.房地产开发企业与业主共有【答案】 B4. 【问题
2、】 根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是（）。A.有不少于1000万元人民币的注册资本B.有一定数量的周转住房C.是非银行性金融机构D.可要求贷款人提供抵押反担保【答案】 B5. 【问题】 某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为 F1 F2 F3 F4 。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】 A6. 【问题】 通过市场调研，获知某类房地产20132017年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均
3、增减量法预测该类房地产2019年的价格为（）元/m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5【答案】 C7. 【问题】 租金常常以（）为计算基础。A.建筑面积B.使用面积C.出租单元内可出租面积D.每平方米可出租面积【答案】 D8. 【问题】 房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。A.债务融资B.已建成房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款【答案】 A9. 【问题】 某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，
4、到2020年年底到期。A.对于租赁不予考虑B.评估无租约限制价格C.评估承租人权益价格D.评估出租人权益价格【答案】 D10. 【问题】 某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。A.7000B.8750C.11000D.13750【答案】 C11. 【问题】 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。收益法是以（）为基
5、础的。A.预期原理B.当前情况C.成本理论D.假设理论【答案】 A12. 【问题】 直接投资的特点是（）。A.资金所有者和资金使用者不能分离B.资金所有者和资金使用者分离C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志【答案】 A13. 【问题】 在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】 B14. 【问题】 房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。A.估价结果应表述清晰.说明内涵B.估价结果中的总价应
6、注明大写金额C.抵押报告需要同时披露三种价值D.最终评估价值均应注明单价和总价【答案】 D15. 【问题】 王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。A.估价作业日期之前B.估价作业日期之后C.转让前D.转让后【答案】 B16. 【问题】 砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。A.4%B.3%C.2%D.1%【答案】 C17. 【问题】 占用基本农田的，耕地占用税适用税额应当在规定的当地适用税额的基础上（ ）。A.提高10%B.提高30%C.提高50%D.提高1
7、00%【答案】 C18. 【问题】 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力【答案】 D19. 【问题】 开发项目全部投资的内部
8、收益率表明（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】 A20. 【问题】 从（）看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。A.经营形态B.货币形态C.物质形态D.资金流通方式【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 建筑设计阶段中
9、影响工程造价的因素包括（）。A.平面形状B.流通空间C.建筑层高D.建筑物层数E.占地面积【答案】 ABCD2. 【问题】 关于股票和公司的债券的说法，正确的有( )。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票投资和公司债券都体现资本信用关系【答案】 B3. 【问题】 下列选项中，属于房地产状况调整方法的有（）。A.直接比较调整B.间接比较调整C.总价调整D.单价调整E.减法调整【答案】 ABCD4. 【问题】 下列房地产行为中，应当缴纳契税的有（）。A
10、.房屋赠与B.房屋作价入股C.房屋交换D.房屋抵押E.房屋租赁【答案】 ABC5. 【问题】 关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E.招标控制价必须保密【答案】 ACD6. 【问题】 评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况【答案】 ABC7. 【问题】 对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有（）。A.
11、房地产抵押估价B.房地产司法拍卖估价C.房屋征收补偿估价D.房地产转让估价E.房地产火灾险投保估价【答案】 ABD8. 【问题】 代理服务器为局城网用户提供Internet访问时，不提供（）服务。A.地址共享B.数据缓存C.数据转发D.数据加密【答案】 D9. 【问题】 下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。A.征收的实质是强制收买B.征用的实质是强制使用C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为D.征用是所有权的改变，不返还E.征收.征用都是无偿的，不给予补偿【答案】 AB10. 【问题】 以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为( )。A.必
12、须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B.必须取得所在地建设行政主管部门的批准C.与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同D.相应调整土地使用权出让金E 出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金【答案】 ACD11. 【问题】 中央银行活动的主要特征有（）。A.以盈利为目的B.不以盈利为目的C.不经营普通商业银行的业务D.只与政府和金融机构发生业务关系E.为实现国家政策服务【答案】 BCD12. 【问题】 关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名
13、D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【答案】 ABC13. 【问题】 商品房现房销售应具备的条件有（）。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证【答案】 ABCD14. 【问题】 物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制B.酬金制C.社会服务费D.社区服务费E.一般服务费【答案】 AB15. 【问题】 IS-LM曲线模型的利率理论认为（）。A.利率不受货币因素的影响B.利率取决于货币供应量与流动性偏好的均衡水平C.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的D.在
14、IS曲线上，利率在商品市场均衡条件下引起收入反向变动E.利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值【答案】 CD16. 【问题】 (2013真题) 下列金融工具中，属于短期信用工具的有（）。A.本票B.汇票C.支票D.股票E.大额可转让定期存单【答案】 ABC17. 【问题】 房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（）。A.竞争能力B.发展能力C.盈利能力D.清偿能力E.抵御风险能力【答案】 CD18. 【问题】 下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有（）。A.二氧化硫B.一氧化氮C.一氧化碳D.甲醛E.碳氢化合物【答案】 A19. 【问题】 以下各项中，需要在具
15、体的评价方案中加以明确的有（）。A.开发项目拟建设的物业类型B.合作方式与合作条件C.建筑面积的规模和物业档次D.开发项目的规划设计条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例【答案】 ABC20. 【问题】 某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑
16、面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。A.中心B.工业C.商业D.交通港口【答案】 BD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）某写字楼房地产估价结果报告一、委托方（略）二、受托方（略）三、估价对象1.
17、地理位置及概况（略）2.估价对象概括某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略）。四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点2007年5月11日。【答案】(1)缺少估价的假设和限制条件。(2)房地产权利状况无依据。(3)土地权利状况无依据。(4)缺少估价时点原则。(5)估价结果报告总地价缺少货币种类。(6)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。(7)缺少区域因素描述。(8)收益还原法租金采用实际租金错误。(9)总费用中包含折旧费错误。(10)资本
18、化率取值无依据。(11)市场比较法比较因素所取指数无依据。(12)比较案例A、B两个因素中的距地铁站距离因素修正有错误。(13)比较案例A距离商服中心距离因素修正系数有错误。(14)比较案例的交易日期不具体。2. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答，每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告封面（略）致估价委托人函老师：受贵公司委托，我公司于2015年12月25日到2016年1月15日对贵公司坐落于市区南岸二期（已建工程）房地产的市场价值进行了估价，现估价工作已完成。根据贵公司与我公
19、司双方签订的房地产评估业务协议，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我公司按照房地产估价规范的要求进行估价，在该价值日期估价对象的市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。现随函附上市区南岸二期（已建工程）房地产估价报告一式两份，请查收。指错：1.致函对象错误，应是公司，而不是老师2.致估价委托人函中缺少价值时点3.致估价委托人函中缺少估价方法4.致估价委托人函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值5.致估价委托人函中缺少落款公章、签字和致函日期目录（略）【答案】1.致函对象错误，应是公司，而不是老师；
20、2.致估价委托人函中缺少价值时点；3.致估价委托人函中缺少估价方法；4.致委托方函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值；5.致委托方函中缺少落款公章、签字和致函日期；6.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的估价错误，应为在本次估价目的（为获得抵押贷款额度提供参考依据）的特定条件下形成的市场客观合理价值；7.价值类型错误应为房地产抵押价值（定义略）；8.估价原则缺谨慎原则；9.估价结果报告，估价方法中，商业房地产未选勇收益法且没有说明理由；10.估价结果中未说明单价，仅披露了市场价值，未说明法定优先受偿款和抵押价值11.市场风险分析过于简单，没有关注
21、未来房地产抵押价值下跌的风险等；12.变现能力分析中缺少通用性分析、独立使用性分析；13.技术报告中缺少最高最佳利用分析；14.技术报告中没有说明具体估价路径：房地合估路径；3. 某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何
22、说明自己没有责任和解释其原因？【答案】(1)银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够；(2)抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化；(3)由于短期(快速）和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值；(4)房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值；(5)如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。4. 甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估
23、该加油站的市场价值。请问：1该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？【答案】1（1）该估价项目的估价对象范围具体包括：加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权。加油站的设施设备以及工器具等动产。加油站的特色装饰装修。加油站的特许经营权。理由：房地产估价报告中，估价对象范围有：土地、房屋、构筑物、树木等，同时说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。对继续经营下的自愿转让估价，
24、其估价范围包括：特色装饰装修、动产、特许经营权、抵押贷款和其他债务等。2加油站是一种特殊用途的房地产，有其自身特点，在估价中只有充分了解其特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，才可能通过科学评估得到其合理的价格。本案例，乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：（1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。（2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。（3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。（4）加油站近3年的经营状况及财务报表。5. 封面（略）致估价委托人函公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于市路号大酒店五八层，建筑
25、面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。房地产估价有限公司（公章）二一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告、估价委托人（略）二、估价机构（略
26、）【答案】1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。7.估价结果报告中缺“风险提示”项。8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100。10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。