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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi 的取值范围是（）。A.Pi0B.Pi1C.0Pi1D.Pil【答案】 C2. 【问题】 在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为(
2、 )。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】 C3. 【问题】 民事行为能力无效的情形不包括（）。A.违反法律或者社会公共利益的B.无民事行为能力人实施的C.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益的D.限制民事行为能力人实施的【答案】 D4. 【问题】 某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（）元/m2。A.4644B.5192C.5308D.5500【答案】 A5. 【问题】 某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使
3、用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。A.45B.50C.52D.55【答案】 C6. 【问题】 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 A7. 【问题】 下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（）。A.土地用途B.所在区域绿化水平C.土地容积率D.土地使用期限【答案】 B8. 【问题】 对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借款本金偿
4、还【答案】 D9. 【问题】 某宗土地总面积为1000，容积率为2.8，土地单价为3500元，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。A.105B.150C.420D.500【答案】 B10. 【问题】 在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（ ）。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】 C11. 【问题】 甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，
5、地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元（m2天）；地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（m2天）；B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A.租约期内和租约期外都取客观租金B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
6、【答案】 D12. 【问题】 某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】 C13. 【问题】 某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（）。A.I3I2I1B.I2I3I1C.I1I3I2D.I1I2I3【答案】 D14. 【问题】 某商品价格下降10%，其需求量相应上涨8%，则该商品反映出的需求弹性为（）。A.需求完全无弹性B.需求缺乏价格弹性C.需求为单一价格弹性D.需求有完全价格弹性【答案】 B15. 【问题
7、】 投资决策方法中的决策树法，常用于解决（）决策的问题。A.确定型B.成长型C.风险型D.不确定型【答案】 C16. 【问题】 在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究【答案】 D17. 【问题】 关于合法原则具体应用的说法，错误的是（）。A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响【答案】 B18. 【问题】 根据标准临街宗地单价求得一
8、宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（ ）元/m2。A.2000B.2100C.2400D.2520【答案】 D19. 【问题】 (2015年真题) 在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。A.基本不变B.开始下滑C.缓慢上升D.快速上升【答案】 B20. 【问题】 （）的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，
9、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期
10、3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。A.进行社会稳定风险评估B.足额到位征收补偿费C.评估被征收房屋的价值D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证【答案】 ABD2. 【问题】 建设工程监理的任务包括（）。A.进度控制B.质量控制C.合同管理D.信息管理E.质量管理【答案】 ABCD3. 【问题】 房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A.前期开发计划B.工程建设计划C.物业服务计划D.建设场地布置E.施工队伍选择【答案】 ABD4. 【问题】 在RAID技术中，同一RAID组
11、内允许任意两块硬盘同时出现故障仍然可以保证数据有效的是（）。A.RAID 5B.RAID 1C.RAID 6D.RAID 0【答案】 C5. 【问题】 下列( )是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A.工商行政主管部门B.民事主管部门C.民政主管部门D.司法行政主管部门E 文化行政主管部门【答案】 AD6. 【问题】 按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。A.权益型B.抵押型C.伞型合伙D.多重合伙E.混合型【答案】 CD7. 【问题】 关于拍卖保留价的说法，正确的有( )。 A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等同于目前
12、市场价E.保留价一般低于目前市场上的交易价【答案】 ABC8. 【问题】 在编制竣工档案时，技术资料的内容包括（）。A.土建资料B.前期工作资料C.安装方面的资料D.设计文件及变更资料E.招标方面的资料【答案】 ABCD9. 【问题】 外观设计专利权保护的范围包括（ ）。A.相同外观设计B.不同外观设计C.相似外观设计D.相同外观设计和相近似外观设【答案】 D10. 【问题】 收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业（个人）所得税E.房屋保险费【答案】 BD11. 【问题】 下列关于契税的表述中，正确的有( )。A.契税是在
13、土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B.土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，需缴纳契税C.契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D.法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不需要缴纳契税【答案】 ABCD12. 【问题】 能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用【答案】 BD13. 【问题】 房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【答案】 BCD14. 【问题】 会计
14、核算的基本前提是( )。A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量E.权责发生制【答案】 ABCD15. 【问题】 2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。A.按照成交价1%缴纳契税B.出租该房的所得，免征城镇土地使用税C.2014年7月1日转让该房，免征营业税D.2015年7月1日转让该房，免征个人所得税【
15、答案】 AB16. 【问题】 在测量和计算成套住宅的建筑面积中，住宅套内建筑面积包括( )。A.套内居住面积B.电梯井面积C.套内储藏面积D.套内结构面积E.套内阳台建筑面积【答案】 AC17. 【问题】 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】 AC18. 【问题】 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】 C19. 【问题】 效用的度量理论有（）。A.基数效用论B.乘数效用论
16、C.序数效用论D.指数效用论E.对数效用论【答案】 AC20. 【问题】 古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：A.住宅质量保证书B.住宅使用说明书C.企业资质证书D.竣工综合验收合格证书【答案】 AB三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果
17、报告一、委托估价方(略）二、受理估价方(略）三、估价对象某市商业局所属某交易中心。某交易中心是某市商业局1998年7月16日以出让方式获得土地使用权（使用权年限为40年），并自筹资金开始建设，于2000年7月全部竣工并交付某交易中心使用。四、估价曰期2002年6月20日至6月30日。五、估价目的【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称委托方和估价方。(2)总价大写错误。(3)估价对象描述过于简单，没有关于估价对象四至、装修、设备的说明。(4)收益法计算12层年有效毛收人时，除以0.8是错误的，应乘以0.8。(5)净收益计算时，不应减去利润。(6)净收益不是正常纯收益。(7)报酬率确定不当。因
18、为一年期存款的风险，显然与经营该房地产的风险不相当。(8)计算收益价格时，n值取40不对，应该是36。(9)土地费用计算有误。土地费用应该是土地的重置成本，即熟地的总成本，应包括政府规定的土地（出让金、市政建设配套费、拆迁费等。(10)土地费用应进行年限修正。(11)建筑物费用计算有误。(12)房地产现值计算有误。应分别计算土地和建筑物的现值。(13)残值率确定有误。按规定，钢筋混凝土结构残值率应为0。(14)本题技术报告中第七部分应为估价结果的确定。2. 某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于200
19、5年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2006年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值200015000/(1+1.6%)2元=2906.256万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+
20、10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855万元计算管理费885.8555%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格【答案】计算管理费错，应为885.8555%万元44.293万元计算销售税费错，应为2906.256(6%+3%)万元261.563万元计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.03
21、0)万元您可能感兴趣的试题3. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余2年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：(1)如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(2)如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(3)该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？【答案】(1)应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现
22、有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。(2)显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。(3)该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。4. 6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
23、【解】本题的估价对象是未来14年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法:一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来14年后的28年的净收益的现值之和。以下采用收益法的第一种求法。据调査得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的
24、月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为606=54(年），建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为5062=42年。(1)求取未来42年的净收益的现值之和：年净收益=80元/(月.m2)X2000m2X85%X(1-35%)X12月=106.08万元【答案】改错如下：(1)本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用的4年，剩余使用期限为14年）的
25、28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。(2)估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为（604)年=56年估价时点以后的土地使用权剩余年限为（506)年=44年5. 某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2016年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与
26、一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。【答案】一、现金流入项目（1）租金收入A11501250100009（万元）以后每年上涨2%（2）转售收入：设为A万元二、现金流出项目：（1）定金：5万元（2）追加首付款11.5万元（3）借款还本付息：（4）运营费用：3万元（5）装修费用：6万元资本金现金流量表