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1、20066-20010张张家港市市住房建建设规划划说明书张家港市市住房建建设规划划课题组组二零零七七年元月十二日目 录第一章总总则3第二章张张家港市市住房现现状6第三章住住房需求求预测112第四章住住房建设设的总体体战略220第四章住住房保障障体系规规划266第五章住住房用地地供应规规划344第六章规规划实施施的保障障措施337附表1：张家港港市“十一五五”期间各各类住房房建设面面积年度度规划440附表2：张家港港市“十一五五”期间住住房建设设用地年年度规划划40附表3：张家港港市“十一五五”期间各各圈层板板块各类类住房建建设量441附表4：张家港港市“十一五五”期间各各镇（区区）住房房建设量
2、量规划442附表5：张家港港市“十一五五”期间各各镇（区区）住房房建设用用地规划划42附表6：张家港港市“十一五五”期间各各居住板板块套型型面积控控制方案案43第一章 总 则则一、规划划背景在经历多多年的高高速发展展之后，我我国房地地产业逐逐步暴露露出投资资增幅过过快，房房价上涨涨过高，商商品房供供应结构构不尽合合理，中中低价位位、中小小户型房房屋供不不应求，结结构性矛矛盾突出出，住房房保障体体系尚不不健全以以及房地地产业对对金融和和土地的的高度依依存等等等问题，为为我国经经济社会会的长期期稳定发发展埋下下了隐患患。因此，国国家对房房地产的的宏观调调控不断断加强。2006年5月29日，国务院办
3、公厅以国办发200637号文转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，要求“各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确”十一五“期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。”近年来，张张家港市市住房建建设均保保持高速速增长，但但由于缺缺少规划划统筹，建建设和供供应规模模均无量量化指标标，难以以做出科科学预测测并实施综综合调控控。因此此，结合合张家港港市实际际情况，尽尽快编制制住
4、房建建设规划划，明确确今后几几年张家家港市住住房建设设的总量量、结构构和区域域布局等等重要指指标也迫迫在眉睫睫。为认真贯贯彻中央央关于加加强和改改善宏观观调控的的决策和和部署，积积极推进进张家港港市房地地产市场场持续健健康发展展，促进进张家港港市社会经经济全面面、协调调、可持持续发展展，实现现率先基基本实现现社会主主义现代代化的发发展目标标，加强强对近期期城市住住房，特特别是今今明两年年各类住房房建设的的指导和和统筹，制制定本规规划。二、规划划依据1、中中华人民民共和国国城市规规划法（119900年）2、建设设部城城市规划划编制办办法及实实施细则则（119955年）3、国家家标准城城市用地地分
5、类与与规划建建设用地地标准（GBJ137-90）4、张张家港市市国民经经济和社社会发展展第十一一个五年年总体规规划5、张张家港市市城市总总体规划划（220033-20020）6、张张家港市市土地利利用规划划(119977-20010)7、国务务院办公公厅转发发建设部部等九部部门关关于调整整住房供供应结构构稳定住住房价格格的意见见（国国办发20006337号文文）8、关关于落实实新建住住房结构构比例要要求的若若干意见见（建住住房2200661665号）9、张家家港市各各片区总总体规划划10、国国家和省省、市其其他有关关法规和和技术规规范。三、规划划范围和和规划期期限本规划的的规划范范围为张张家港
6、市市行政辖辖区，重重点为张张家港市市市域行行政辖区区范围内内国有土土地上的的住房建建设。本次规划划的期限限为2000620110年，与与张家家港市国国民经济济和社会会发展第第十一个个五年规规划保保持一致致。四、规划划地位与与作用本规划是是落实城城市近期期建设规规划的重重要手段段，是对对规划范范围内“十一五五”期间国国有土地地上住房房建设进进行控制制和指导导的依据据，与其其它相关关规划共共同承担担对规划划区范围围内住房房建设的的综合调调控作用用。在规规划期限限内，凡凡在规划划区范围围内进行行的各项项住房建建设活动动，应符符合本规规划及本本规划的的年度实实施计划划；在规规划区范范围与住房建建设相关
7、关的各项项政策、计计划，应应与本规规划相协协调。五、规划划原则1、切实实落实“国国办发20006337号”和和“建住住房2200661665号”文文精神，从从土地供供应管理理和城市市规划的的角度出出发，调调整房地地产市场场住房供供求结构构不合理理的矛盾盾，以满满足不同同收入层层次的居居民住房房需求，理理顺房地地产市场场秩序，促促进房地地产业健健康发展展；2、调整整住房供供求关系系，加强强政府保保障型住住房建设设，保证证住房价价格基本本稳定；3、调整整住房供供应结构构，加大大中小户户型、中中低价位位住房供供应，合合理引导导资源节节约型住住房消费费和建设设模式；4、进一一步完善善以市场场为主导导、
8、多渠渠道、多多层次的的住房供供应体系系，满足足不同收收入层次次居民的的住房需需求；5、坚持持土地资资源节约约、集约约、高效效利用，重重点保证证政府保保障型住住房和中中小户型型、中小小套型普普通商品品住房的的土地供供应，合合理布局局住房区区位，引引导房地地产市场场按照土土地利用用总体规规划和城城市总体体规划方方向发展展；6、充分分考虑城城镇中低低收入居居民家庭庭对交通通、公共共服务等等设施条条件的需需求，合合理安排排政策保障障型住房房和中小小户型、中中小套型型普通商商品住房房用地的的区位，改改善中低低收入群群众的生生活环境境，降低低生活成成本。第二章 张家港港市住房房现状一、规划划区内住住房建设
9、设整体情情况1、区域域住房总总量根据办理理房产证证住房数数量统计计和房管管局针对对未办证证住房的的摸底调调查、结结合房产产局针对对市区范范围内住住宅小区区的普查查数据和和课题组组对各乡乡镇的调调研数据据计算，至至20005年底底，规划划区内住住房总建建筑面积积约为115766.499万m22。2、“十十五”时期建建设量迅迅速增大大，以商商品房和和安置房房为主根据张家家港市统统计年鉴鉴（20001-20005）、结结合课题题组在各各乡镇的的调研数数据计算算，规划划区内“十五”期间共共建成各各类住房房10990万mm2。其中中商品住住房约5549.75万万m2，安置置房约4442.30万万m2，经
10、济济适用房房38.03万mm2，其余余为各类类集宿房房。3、人均均住房建建筑面积积远远超超过小康康指标规划区内内城镇户户籍居民民人均住住房建筑筑面积总总体上达达到399.77m2，农村村居民达达到699.033m2，人均建建筑面积积在100m2以下住住户为零零，已远远远超过小小康住宅宅人均330m2的标准；4、住房房质量得得到了极极大改善善规划区内内住宅成成套率已已达到999.66%，危危险住宅宅面积已已缩小到到0.115万mm2，户均均成套率率为1.26，住住宅小区区的绿化化、配套套和管理理等都有有了巨大大的提升升，居住住环境质质量得到到极大改改善。二、规划划区内住住房保障障体系完完善，保保
11、障水平平高1、制定定和出台台多项文文件，住住房保障障体系框框架已建建立自19997年成成为江苏苏省房改改试点城城市以来来，张家家港市先先后出台台了多项项与住房房保障相相关的政政府文件件，主要要有张张家港市市城镇社社会保障障住房供供应管理理办法、关关于印发发张家家港市城城乡居民民最低生生活保障障制度实实施办法法的通通知（张张政发200031159号号）、关关于转发发市房管管局张张家港市市城镇最最低收入入住房困困难家庭庭廉租住住房实施施细则的的通知（张张政办20005555号）、关关于进一一步完善善全市城城乡社会会救助体体系的实实施意见见（张政政发220055933号）。这些文件和规章制度，对经济
12、适用住房等社会保障性住房工作开展了积极探索，取得了突出成效，形成了具有特色的经济适用房制度、安置房制度、住房公积金制度、廉租房制度、集宿房制度等多项住房保障制度，构成了一个完善的住房保障体系，使住房保障对象的认定、政策的落实、程序的执行做到了规范化管理。2、保障障范围做做到全覆覆盖，保保障水平平位居全全国前列列张家港市市住房保保障的对对象不仅仅仅是城城镇低收收入家庭庭，农村村住房保保障也纳纳入政府府视野，保保障范围围上做到到了城乡乡统筹、全全面覆盖盖。对城镇镇中低收收入家庭庭居民，由廉租房制度和经济适用房制度进行保障；对农村的低保户、优抚对象、残疾人、社会困难户等住房困难人群，不仅有购房、建房
13、、住房维修等方面的优惠政策，每年还有数百万专项资金进行直接补贴；对外来务工人员，有各类集宿房进行保障。从保障水水平上看看，截至至20005年底底张家港港市城市市最低收收入家庭庭每户人人均住宅宅建筑面面积35.77mm2，高于于全国城城镇人均均住房面面积近110m22。全市中低低收入困困难家庭庭住房社社会保障障率达到到99%以上。张家港港市经济济适用房房的建设设数量、保保障水平平和覆盖盖面在全全省乃至至全国都都处于领领先地位位，“十五”期间经经济适用用房的建建设量占占商品住住房的66.9%，远高高于全国国平均水水平；廉廉租房制制度尽管管建立不不久，但但其保障障水平和和覆盖面面居国内内前列；各乡镇
14、镇在动迁迁安置过程程中还充充分考虑虑了老、病病、残等等困难群群体的需需求。因因此，全全市已基基本杜绝绝了无房房户，实现了了“居者有有其屋、居居住优其其屋”的目标标。三、规划划区内住住房以大大中户型型为主，存存在一定定区域差差异根据张家家港市房房地产发发证资料料统计，990m22以下的的住房面面积占全全市住房房建筑总总面积的的14%，900-1444 mm2的住房房面积比比重为443.225%，1144 m2以上的的住房面面积比重重则422.755%。从从区域来来看，中中心城区区90mm2以下的小小户型比比例稍大大，为115.994%；外围片片区中990m22以下的小小户型所所占比例例则相对对小
15、一些些，其中中最大的的塘桥片片区占到到12.36%，最小小的乐余余片区只只有9.98%。图1 张家港港市区现现有住房房套型面面积结构构图图2 张张家港市市区各类类住房套套型面积积结构图图从房屋类类型上看看，市区区安置房房中小户户型比例例稍大，经经济适用用房中小小户型比比例则相相对小些些，但各各类住房房中占绝绝对多数数的还是是90-1444m2的户型型，而商商品房中中超过1144mm2的大户户型的比比例也达达到了440%以以上。四、规划划区内住住房市场场现状1、住房房市场化化程度不不断提高高商品住房房形成了了以市场场为主导导的供应应体制，供供应主体体由政府府转化为为市场，土地供应实现了全面公开交
16、易；而政府仍在安置房、经济适用房的供应中起主导作用；集宿房则有企业、镇（区）政府、村集体等多种供应主体。2、商品品住房市市场需求求以本地地需求为为主商品住房房的市场场需求表表现出以以本地居居民的改改善需求求为主的的发展状状态，根根据住房房购买对对象户籍籍统计，220055年持苏苏州以外外地区身身份证的的购房者者所购买买住房占占住房销销售总量量的比例例为199%，考考虑到其其中有部部分已在在张家港港落户的的居民，可可以认为为外来需需求不足足20%。3、房价价涨幅较较大从20000年至220055年，张张家港市市市区商商品住房房平均价价格从114000元/mm2上涨至339588元/mm2，较之周
17、周边的昆昆山、苏苏州等市市总体涨涨幅较大大，特别别是20003到到20005年间间，商品住住房价格格平均每每年涨幅幅达8668元/m2，增长长了788%，而而同期职职工工资资仅增长长了366.6%，相邻邻的昆山山市住房房价格仅仅增长了了41.2%，因因此，住住房价格格的快速速增长相相对增加加了居民民的购房房压力。从区域分分异来看看，中心心城区房房价最高高，外围围各片区区的房价价相对较较低；最最近两年年，房价价涨幅最最大的是是市区，其其次是塘塘桥片区区，其余余三片区区商品住住房的价价格都保保持基本本稳定。4、商品品住房空空置和空空关面积积有一定定的增加加受多种因因素影响响，20005年年张家港港
18、的楼盘盘空置达达到了新新高，全全市商品品住房空空置面积积张家港市房产管理局：张家港市房地产开发投资统计对照表49.46万m2，其中中空置一一年以上上面积为为16.20万万m2；市区商品品住房空空置面积积25.81万万m2，其中空置置一年以以上为99.899万m2，较上上年增长长2733。需需引起注注意的是是住房空空关率也也在不断断攀升。对对比房价价的快速速增长，说说明市场场存在一一定的不不理性因因素。五、规划划区内住住房区域域差异1、中心心城区与与外围片片区差异异较大中心城区区与外围围片区之之间在房房价、市市场化程程度、住住房类型型、购买买对象上上存在较较大差别别。中心心城区房房价高、住住房市
19、场场化程度度高、住住房类型型多样、人人均住房房面积稍稍低、购购买对象象中外地地户籍者者占比稍稍大，外外围片区区房价低低、政府府主导的的安置房房占绝对对优势、商商品住房房较少、外外地购房房者少。2、中心心城区内内部分异异成五大大特征鲜鲜明的住住房板块块中心城区区内部由由于区位位、基础础设施、产产业、人人口分布布与构成成等因素素的差异异，又形形成了城城东、城城南、城城西、城城北、城城中五大大板块。其其中，城城中地价价和房价价高，发发展空间间小；城城东生活活配套成成熟度高高、人气气旺，但但环境稍稍差，乡乡镇、外外地购房房者较多多；城西西生活配配套还不不到位，经济适适用房、安安置房等等较多，房房价相对
20、对低；城城南住宅宅的开发发力度相相对较小小，但由由于有暨暨阳湖带带动，近近期高档档住宅开开发力度度大，房房价上涨涨较快；城北生生活配套套的成熟熟度较低低，老公公房多，道路路路面状况况以及外外部环境境相对较较差，不不是张家家港市民民心目中中适宜居居住的地地方。第三章 住房需需求预测测一、预测测思路和和总量预预测根据对张张家港市市住房需需求的分分析，采采用“逆推法法”将需需求类型型细分后后汇总来来进行张张家港市市住房需需求总量量的预测测。主要要步骤是是先进行行人口发发展预测测，再确确定规划划期末人人均住房房的标准准，然后后再确定定不同类类型人群群对不同同房屋类类型的需需求量。1、人口口发展预预测依
21、据张张家港市市国民经经济和社社会发展展第十一一个五年年规划、张张家港市市城市总总体规划划（20002-20220）、结结合张家家港市历历年人口口机械增增长、自自然情况况及城市市化率的的变化趋趋势等，通通过就业业增长弹弹性系数数法、趋趋势外推推法等多多种途径径预测 见住房需求预测专题，确定至至20110年末末张家港港市城镇镇户籍人人口为447.664人，比比20005年年年末的339.664万人人增加88万人（“十五”期间增加了6.68万人），平均每年增长率为3.75%；外来暂住人口为82.5万人，比2005年年末增加36.47万人（“十五”期间增加了40.49万人）。表1：张张家港市市人口发发
22、展趋势势预测表表 单位：万人总人口户籍非农农人口外来常住住人口暂住人口口20055年98.9939.6641146.0032010011547.6643182.55“十五”增长量量12.4416.6881040.449“十一五五”增长量量16.1182036.4472、20010年年张家港港市人均均居住标标准的确确定参照国家家小康住住宅的标标准（330m22）和对对“十一五五”期间居居民生活活水平增增长的预预测，综综合考虑虑张家港港市的经经济发展展速度及及现有的的住房水水平，结结合国家家对居住住用地的的指标控控制要求求（人均均18.0228.00m2），参参考其它它城市住住房建设设规划中中的人
23、均均住房面面积的提提高水平平（见表表2），确确定到220100年张家家港市人人均住宅宅建筑面面积将达达到433m2。表2 部分城城市住房房建设规规划中人均住住房建筑筑面积面面积的变变化单位：mm2/人临安市湛江市临海市莆田市西宁市南京市大连市苏州市台州市20055年末3825.8829.4425.88218.992625.5531.77535.11820100年末402835352531.11303548.33增长量22.25.69.1886.15.14.53.25513.1123、户籍籍城镇人人口住房房需求主要包括括城镇户户籍人口口的新增增需求、住住房改善善需求和和动迁所所产生的的被动住住房
24、需求求，三部部分共6643万万m2。户籍城镇镇人口的的新增需需求即新新增城镇镇户籍人人口的住住房需求求，等于于规划期期间新增增城镇户户籍人口口总量（88万人）与与规划人人均居住住面积（443m2）的乘乘积，为为3444万m2。城镇户籍籍人口的的住房改改善需求求为原有有城镇户户籍人口口在原有有人均住住房面积积基础上上将人均均面积提提高到规规划目标标时产生生的需求求，等于于截止到到20005年年年末的户户籍城镇镇人口总总量（339.664万人人）乘以以规划人人均目标标与现有有人均指指标的差差值（=43-399.777）3.233m2，为1228万mm2。“十一五五“期间的的住房被被动拆迁迁需求由由
25、动迁面面积与补补偿标准准两个方方面来确确定。根根据张家家港市拆拆迁办提提供的拆拆迁计划划，结合合拆迁办办人员的的分析，“十一五”期间张家港市住房的拆迁量（国有土地上的拆迁量+农村集体土地上的拆迁量）仍较大，2006-2010年，计划房屋拆迁量580万m2，其中城区拆迁约18万m2，基本全部为住房，乡镇则按“十五”期间住房拆迁占总房屋拆迁量的比例计算，将拆迁住房约316.8万m2。由于当前的拆迁补偿标准执行的是“拆一补一”的原则，但在实际操作中面积往往会向上浮动10%，因此，“十一五”期间张家港市需要建设的安置房总量为：（316.8+18）*1.1=368.3万m2。由于乡镇镇上动迁迁的住房房基
26、本上上全为农农房，因因此需动动迁安置置的农户户为3116.88/699.033 此数据为2005年末张家港市农村人均住房面积=4.5899万人，这这部分居居民在动动迁安置置的同时时也实现现了城镇镇化，其其住房需需求在新新增城镇镇户籍人人口的需需求中已已计入，因因此在总总需求中中需要扣扣除重复复部分（44.5889*443=）1197.3万m2。4、外来来人口的的住房需需求主要包括括以下三三种类型型：外来来人口的的购房需需求、自自由租房房需求和和集宿房房需求。（1）外外来人口口的购房房需求预预测据张家港港房管局局根据按按身份证证进行的的统计分分析，220055年持苏苏州地区区以外身身份证者者在张
27、家家港购买买了7.78万万m2的住房房，占同同期住房房销售面面积的119%；20006年这这两个数数字增长长到约225.883万mm2和约222%，表表现出了了明显的的增长势势头。根根据外来来人口收收入结构构分析，外来常住人口中的高收入者，如一些企业主管、公司的高级白领、一些外来经商者、高级技工等部分群体选择在张家港购房自住，且购买的多为高档、大户型、高单价的住房，他们的需求拉高了外来人口购房整体价位和人均面积。根据“十一五”期间外来人口持续快速增长的趋势，同时考虑来张家港外来人口素质的不断提高和未来一段时期收入水平的增长，预计购买商品住房的外来人员比例将有所上升，但由于2005和2006年统
28、计中无法区分出那些尽管持外地身份证编号却已经在张家港落户的居民，因此2007-2010年间外来人口购房的面积仍按2005和2006年的平均水平计算。则“十一五”期间张家港市外来人员购房需求量=25.83+16.8*493万m2。（2）外外来人口口租赁需需求预测测根据现状状调查，目目前以租租赁方式式解决住住房需求求的外来来人口占占其总量量的622.9% 数据来源于张家港市暂住人员管理办公室，庞大大的租赁赁市场为为张家港港市经济济的发展展做出了了贡献，据据暂管办办的不完完全统计计，张家家港市每每年的“房东经经济”收入为为2亿元元。但考考虑到租租赁所带带来的社社会治安安、城市市管理、基基础设施施超负
29、荷荷等问题题，应削削减比例例。租赁赁住房的的来源主主要是租租赁市场场，不考考虑新建建住房。（3）外外来人口口集宿房房需求预预测目前，张张家港市市的集宿宿点主要要有两种种类型：一种为为企业自自建的集集宿点，另另一种为为对社会会上闲置置的房屋屋进行改改造而形形成的分分散的集集宿点。这些集宿点在保障外来人口的居住需求方面发挥着重要的作用。但存在以下问题：一是企业自建宿舍存在将工业用地转化为居住用地使用、导致土地使用性质转变而造成土地出让收益流失的问题；二是一些由各种主体零星建设的集宿点，尤其是一些在村集体土地上建设的集宿房由于在出租给企业时在使用年限、使用方式上随意性大，导致在城市化过程中征用土地的
30、成本和阻力大幅度增加。这两方面的问题在苏州、昆山等打工楼建设较多、较早的地区都已更明显地暴露出来，两地也采取了限制企业自建宿舍和限制村集体自建零星打工楼、由政府主导集中建设工业邻里中心等做法来避免问题的进一步发展。张家港在“十一五”期间也应探索类似的做法，以避免出现类似的问题。根据张家家港市暂暂管办的的统计分分析，220055年，入入住集宿宿点的外外来人员员占外来来暂住人人口的比比例为335.225%；其中，住住进已建建企业集集居点的的暂住人人员数占占外来人人口的比比例为332.888%，住住进社会会闲散集集聚点的的比例为为2.337%。截截至到220066年6月月份，入入住集宿宿点的外外来人
31、口口占外来来暂住人人口的比比例为448.55%，平平均人均均住房面面积为55.6mm2。其中中，住进进已建企企业集居居点的暂暂住人员员数占外外来人口口的比例例为444.444%，住住进社会会闲散集集聚点的的比例为为2.337%，人人均8.81平平方米。规划期内内，考虑虑到为便便于对外外来人员员的服务务和管理理，需增增大集宿宿水平的的要求，同同时为发发展房东东经济、集集宿水平平又不宜过过高，取取住进社社会集聚聚点的新新增外来来人员占占新增外外来人员员总量的的比例为为45%，人均均住房水水平参照照苏州市市整体水水平，结结合张家家港市现现状和经经济发展展水平，取取人均88m2、4人一一套的标标准建设
32、设，则规规划期内内集宿房房需求量量由每年新新增外来来人员数数的455%再乘乘以人均均指标得得出：36.447*445%*8=1131.3万mm2。4、“十十一五”末住房房总需求求量的确确定规划年末末住房总总需求=户籍人人口住房房总需求求+外来人人口住房房总需求求：344+1288+3688.3-1977.3+1311.3+93=8677.3万m2。二、廉租租房、经经济适用用住房和和商品房房需求预预测1、廉租租房需求求预测廉租房保保障的是是城镇最最低收入入家庭的的基本住住房需要要，其需需求量取取决于政政府确定定的廉租租住房保保障标准准和保障障覆盖面面，而这这两个指指标的选选取则由由城镇居居民的住
33、住房现状状、最低低收入居居民的数数量和政政府的经经济实力力决定。从张家港港市的实实际情况况来看，城市最低收入家庭每户人均住宅建筑面积达到了35.77m2，人均住房建筑面积在10m2以下的住户已根绝。张家港市城镇最低收入住房困难家庭廉租住房实施细则（张政办200555号）自2005年颁布实施以来，尽管有相对宽松的享受条件，但申请的人很少。一年下来，只有6户符合条件享受到了租金补贴，5户享受到实物配租，52户享受到租金核减。可以说张家港市已基本解决了城镇居民最低收入家庭的基本住房需求，今后廉租房的需求量将持续保持在较低水平。根据城城镇最低低收入家家庭廉租租住房管管理办法法（建建设部令令第1220号
34、），城城镇最低低收入家家庭廉租租住房保保障方式式应当以以发放租租赁住房房补贴为为主，实实物配租租、租金金核减为为辅，实物配配租应面面向孤、老老、病、残残等特殊殊困难家家庭及其其它急需需救助的的家庭，实实物配租租的住房房应以收收购现有有旧住房房为主，限限制集中中兴建廉廉租住房房。因此此，张家家港市由由于廉租租房需求求量较小小，因此此不应安排新新建廉租租房。2、经济济适用房房需求预预测经济适用用房是张张家港解解决中低低收入家家庭住房房的主要要渠道，张家港市长期以来在经济适用房建设方面由政府主导、持续投入，形成稳定的房源，保障范围也越来越来规范，并加快推进了节地节能型住宅的开发。根据国家提高经济适用
35、房占新建商品住房比例的宏观形势和先进省市住房建设规划中经济适用房一般占新开发商品住房总量的10-15%的目标，结合张家港市雄厚的经济实力和稳定房价、构建和谐社会、吸引人才的要求，同时考虑已列入计划的经济适用房建设项目的总量，规划期间需新建经济适用住房50万m2，才能使经济适用住房占新建商品住房的比例达到先进地区的平均水平：50/（320+50）=13.5%。3、商品品住房需需求预测测在居民所所有新增增和改善善需求中中，一部部分已由由各种安安置房、廉廉租房、经经济适用用住房和和集宿房房进行满满足，其其余的则则是需要要由普通通商品住住房来满满足的需需求，即即居民的的普通商商品住房房需求为为：870
36、-50-3688.3-1311.3=3200.4万万m2。三、规划划期内住住房套型型结构需需求预测测根据课题题组访谈谈结果，市市场对990m22以下的的小户型型住房需需求量很很小，占占安置房房总面积积15%以下（个个别镇在在5%左左右）的的小户型型主要满满足一些些老、残残和经济济困难住住户需求求。据分分析，今今后市场场对小户户型的需需求主要要来自三三个方面面：一是是一些单单身白领领和少量量投资者者倾向于于购买一一些用于于过渡性性居住和和出租的的酒店式式公寓、外外销为主主的单身身公寓类类型，一一般来讲讲密度比比较大，以以一房一一厅、单单身公寓寓为主，面面积大部部分是445m2以下；二是一一些低档
37、档商品住住房中的的小户型型也对追追求低总总价的外外来人口口有一定定的吸引引力；第第三种是是安置房房中为满满足部分分居民的的补偿标标准而建建设的小小户型。但但总体上上讲对小小户型的的需求量量远达不不到700%的绝绝大多数数。如果要要满足国国家调控控指标的的要求，必必须对市市场进行行引导，否否则，可可能引起起空置率率上升。第四章 住房建建设的总总体战略略一、住房房建设指指导思想想规划期内内，以全全面建设设小康社社会和率率先实现现现代化化为目标标，按照照“总量量控制、区区域平衡衡、项目目落实”的的总体要要求，坚坚持以满满足不同同收入层层次住房房需求为为导向，有有针对性性地加强强对房地地产市场场的宏观
38、观调控，实实现住房房供求总总量基本本平衡、结结构基本本合理、价价格基本本稳定，促促进房地地产业健健康、协协调、稳稳定发展展，维护护社会的的和谐稳稳定和经经济的可可持续发发展。二、住房房建设的的总体目目标和基基本指标标规划以实实现和谐谐社会以以及节约约型社会会为根本本目标。（1）以以完善市市场为主主导，优优先保证证中低价价位、中中小套型型普通商商品住房房（含经经济适用用住房）的的土地供供应，其其年度供供应量不不低于居居住用地地供应总总量的770%。这是国家家有关文文件中明明文规定定要达到到的目标标，所有有公布住住房建设设规划的的大中城城市都将将这一点点做为一一个重要要的目标标。（2）新新审批、新
39、新开工的的商品住住房中，套型型建筑面面积900m2以下住住房（含含经济适适用住房房）面积积所占比比重达到到开发建建设总面面积的770%以以上。这也是国国家明确确提出的的调控指指标之一一。（3）建建立多层层次、多多渠道的的住房供供应体系系，满足足不同收收入层次次居民住住房的需需求。（4）规规划期末末，实现现规划区区内城镇镇居民人人均住房房建筑面面积433m2，住房房成套率率达到1100%，最低低收入家家庭人均均廉租住住房保障障面积标标准不低低于166m2，保障障面达到到1000%，全面解决决双特困困家庭的的住房问问题。这几项指指标在全全国处于于先进水水平，也也切合张张家港经经济发达达、保障障水平
40、高高，显示示出政府府对百姓姓住房等等问题的的高度关关注。（5）大大力推进进住宅产产业化，加加快发展展节约型型居住区区、绿色色宜居型型居住区区和节能能省地型型住宅，完完善住房房建设标标准，积积极探索索建设资资源节约约、环境境良好、服服务便捷捷、套型型结构比比例合理理的高品品质居住住区。住宅的产产业化和和节能、节节地型绿绿色住宅宅的开发发是当前前的主流流趋势，也也是大多多数城市市都提出出要着力力加强的的领域。三、住房房供应体体系规划划规划期内内，张家家港市住住房供应应体系由由两部分分组成。一一类是由由市场主主导的满满足中等等以上收收入家庭庭需求的的商品住住房；一一类是由由政府主主导的政政策保障障性
41、住房房，包括括廉租住住房、安安置房、经经济适用用住房以以及集宿宿房等类类型。要进一步步完善住住房供应应政策和和住房保保障体系系，实现现高收入入家庭购购买商品品房、多多数家庭庭购买或或承租普普通商品品住房、低低收入家家庭购买买经济适适用住房房、最低低收入居居民家庭庭享受廉廉租住房房保障的的住房供供应体系系，多渠渠道、多多方式满满足不同同层次居居民家庭庭的住房房需求。未来一是是要坚持持住房市市场化的的基本方方向，更更大程度度地发挥挥市场在在资源配配置中的的基础性性作用，逐逐步实现现多数家家庭购买买或承租租普通商商品住房房，将政政府在房房地产市市场发展展的地位位和作用用，逐步步转变为为以住房房保障和
42、和宏观调调控为主主。二是是坚持满满足基本本需求的的政策导导向。以以满足不不同层次次的家庭庭住房需需求为导导向，实实现以需需定建，根根据城市市发展、居居民住房房状况和和收入水水平的变变化，完完善住房房供应政政策，合合理确定定经济适适用住房房和廉租租住房供供应对象象的具体体收入线线标准和和范围，充充分发挥挥政府保保障职能能。四、各类类住房建建设总量量规划各类住房房规划建建设总量量执行“总量基基本平衡衡、结构构基本合合理、价价格基本本稳定”的原则则。首先先，规划划总量（8870万万m2）与预预测的需需求总量量（8667.33万）保保持一致致，也与与“十五”期间的的建设量量（10090万万m2）保持基
43、基本一致致，但适适度考虑虑了国家家控制基基本建设设投资、节节约土地地等指导导思想；其次，规规划的各各类住房房结构中中商品房房占366.8%，包括括安置房房在内各各类政策策保障性性住房占占63.2%，体体现了张张家港市市高速城城市化、经经济高度度发达、外外来人口口众多的的发展特特征，同同时各类类住房建建设量也也与预测测的需求求量保持持一致。本着以上上考虑，规划期内，新建各类住房870万m2，12.89万套。（1）规规划期内内，新建建普通商商品住房房3200万m2，3.766万套。（2）规规划期内内，新建建政策保保障性住住房5550万mm2，9.13万套套。其中中，安置置房3668万mm2，4.3
44、3万套套；经济济适用住住房500万m22，0.67万万套；集集宿房1132万万m2，约4.13万套套。四、住房房建设空空间指引引规划期内内，张家家港住房房建设在在空间上上为圈层层板块结结构，全全市从内内及外形形成两个圈层层、十六六个居住住板块，根据每个板块的用地储备和用地质量、产业和人口发展趋势、住房现状和住房市场需求预测等多个要素，对每个板块各种类型住房的建设量进行分配，同时对每个板块执行不同的套型面积比例控制标准。（1）中中心城区区圈位于于城市中中心，所所辖总体体规划中中杨舍城城区的规规划范围围，包括括城市核核心、城城西、暨暨阳湖、城城东、城城北、塘塘市、乘乘航七个个居住板板块，规规划期内
45、内新建各类类住房4431万万m2；（2）外外围圈环环绕中心心城区圈圈，所辖辖金港镇镇、大新新镇、锦锦丰镇、乐乐余镇、南南丰镇、常常阴沙农农场、塘塘桥镇和和凤凰镇镇，包括括金港城城区的港港区、南南沙、后后塍、金金港新城城四个居居住板块块，锦丰丰片区的的锦丰居居住板块块，乐余余片区的的乐余、南南丰两个个居住板板块，塘塘桥片区区的塘桥桥、凤凰凰两个居居住板块块，规划划期内新新建各类类住房4439万万m2。五、住房房建设结结构指引引（1）规规划期内内，新审审批、新新开工的的商品住住房建设设，建筑筑面积990m22以下住住房面积积所占比比重，达达到开发发建设总总面积的的70以上。（2）规规划期内内，经济
46、济适用房房执行国国家有关关规定，集集宿房全全部控制制在900m2以下，套套均322m2。安置置房和普通商商品住房房中，单单套建筑筑面积在在90mm2以下的的中小户户型约占占开发建建设总面面积的662.11%。（3）规规划期内内，普通通商品住住房和安安置房套套型面积积的控制制执行总总量控制制、区域域平衡的的原则。以以两个圈层层为单元元，对单单套建筑筑面积在在90mm2以内的的商品住住房和安安置房面面积所占占比例执执行不同同的控制制标准，中心城区圈控制在54%以上，外围圈控制在69.7%以上。（4）各各圈层内内部在总总体比例例符合规规定前提提下，再再根据区区内板块块的发展展条件，对对各个板块块实施
47、不不同的控控制标准准。具体体来说，中中心城区区圈内新新城区的的城西居居住板块块、暨阳阳湖居住住板块、城城东居住住板块、城城北居住住板块实实行“弱弱控”,控制在在45%以上，南部的塘市居住板块实行“中控”，控制在66以上，而城市核心居住板块、东南面的乘航居住板块实行“强控”，控制在74以上；外围圈的金港镇四个居住板块、乐余居住板块、塘桥居住板块实行“中控”，控制在66以上，而锦丰居住板块、南丰居住板块和凤凰居住板块实行“强控”，控制在74以上。在总体比例符合规定前提下，板块内部可以根据实际需要就个别项目进行调整。六、住房房质量提提升规划划（1）要要通过住住房质量量的提升升引导居居民的消消费从追追求大户户型、大大面积转转向追求求住房的的质量、舒舒适性和和环保性性。住宅宅建设应应精心规规划、精精心设计计、精心心施工，严严格执行行住宅宅设计规规范（GGB500096619999），落落实节约约能源、节节约用地地、节约约用水、节节约材料料和安全全生产的的有关规规定，积积极采用用成熟、先先进、适适用的新新材料、新