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1、广州珠江江新城写写字楼及及公寓市市场分析析报告本报告为为截止至至20006年底底在珠江江新城的的商业项项目，分分别为写写字楼及及公寓的的市场状状况，以以及未来来即将上上市及规规划待建建的商业业项目分分析。第一部分分 写写字楼市市场一、写字字楼区域域分布n 写字楼主主要集中中在珠江江新城的的西、北北侧和中中部从珠江新新城的整整体规划划看，西西北侧为为商务为为主的区区域，而而东面则则为居住住功能为为主的区区域。珠珠江新城城的写字字楼多集集中在靠靠广州大大道的西西南侧，邻邻近黄埔埔大道的的北侧以以及珠江江新城的的中部。如如西侧的的华普广广场、星星汇国际际、双城城国际、以以及碧海海湾、发发展中心心大厦
2、、浩浩瀚华轩轩等，中中部有珠珠江投资资大厦、合合景泰富富中心、富富力中心心等，而而北部接接壤黄埔埔大道的的有富力力科讯大大厦、联联通新时时空广场场、勤建建商务大大厦等写写字楼。二、写字字楼供应应量n 写字楼供供应量空空前激增增，潜量量为广州州十区之之首无论是在在售写字字楼面积积还是在在建工地地或规划划写字楼楼用地，珠珠江新城城的写字字楼供应应量都是是全广州州最大的的区域。据据数据统统计，珠珠江新城城目前在在建写字字楼总建建筑面积积约为994.88万，据据统计006年全全年可售售的写字字楼总面面积达330多万万。n 20066年大量量全新甲甲级写字字楼投入入使用，CCBD核核心商务务地位显显现2
3、0066年期间间，富力力科讯大大厦、珠珠江投资资大厦、保保利大厦厦、新世世界商务务大厦、广广东全球球通大厦厦、联通通新时空空广场、珠珠江新城城电信中中心和广广州信合合大厦等等写字楼楼项目经经已在相相继投入入使用，富富力集团团在20007年年初即将将全面进进驻富力力中心。此此外，恒恒大集团团、城启启集团、侨侨鑫集团团、高盛盛集团、合合景盈富富等地产产商在珠珠江新城城都将建建总部物物业。n 稳坐未来来广州写写字楼的的霸主地地位据政府提提供的数数据显示示，到220088年，珠珠江新城城将有近近30幢幢新建商商用物业业落成。到到20111年，珠珠江新城城写字楼楼将增加加约2220万的物业业面积。而而且
4、珠江江新城区区域的写写字楼比比广州其其他区域域的目标标客户更更具国际际性，以以吸引世世界企业业5000强的落落户为目目标。可可见珠江江新城将将在未来来两三年年保持广广州写字字楼供应应大户的的地位。三、写字字楼项目目状况（一）写写字楼概概况近年珠江江新城的的商业写写字楼项项目如下下表：上市时间项目名称称发展商项目位置置占地面积总建面积项目规模模20044双城国际际广州市华华鹏置业业有限公公司华穗路2263号号75500620000东塔、西西塔为写写字楼，中中塔为公公寓20055发展中心心大厦广州发展展新城投投资有限限公司广州市天天河区珠珠江新城城临江大大道3号号69000780000一栋377层
5、的写写字楼信合大厦厦广州市农农村信用用合作社社华厦路11号66000587332一栋322层高的的钢结构构建筑星辰财富富港广州越福福房地产产开发有有限公司司金穗路与与广州大大道交界界处54533370000由两座228层塔塔楼组成成，东塔塔楼为酒酒店服务务式公寓寓；西塔塔楼为写写字楼，11、2层层为群楼楼商铺，33楼为转转换层，44楼以上上为商务务写字楼楼，2梯梯7户，共共2388套单位位。华普广场场华普产业业、中银银集团、保保利房地地产天河珠江江新城西西侧华明明路77722880000分东西两两座塔楼楼,地上上27层层,1-5层为为裙楼, 6层层为会所所,西塔塔7-227层为为写字楼楼,东塔
6、塔24小小时商务务办公,地下33层为停停车场广州保利利大厦保利地产产华厦路II2-55地块62000308000分为东西西两塔星汇国际际越秀投资资、城建建集团广州大道道与珠江江新城金金穗路的的交界处处81000680000由分别为为28层层、277层的22座塔楼楼组成，11-6层层为裙楼楼，东塔塔7-228为酒酒店式公公寓，西西塔楼77-277层为写写字楼勤建商务务大厦广州市勤勤建置业业有限公公司黄埔大道道西4668号49000429000总层高为为25层层，1-4层裙裙楼为商商场，写写字楼单单层面积积为11100平平方米左左右，可可间隔成成14005000平方方米的单单位，每每层最多多可间隔
7、隔成5套套单位珠江投资资大厦广东珠江江投资有有限公司司金穗路100000730000两栋199层的塔塔楼组成成20066富力科讯讯大厦富力地产产珠江新城城马场路路与黄埔埔大道交交汇处61000430000地上244层，55层起写写字楼，地地下4层层，其中中3层车车库富力盈隆隆广场富力地产产珠江新城城中轴北北端入口口898551149971地上422层，地地下4层层，总套套数12246套套合景国际际金融广场场广州合景景房地产产开发有有限公司司,广州州新恒昌昌企业发发展有限限公司华夏路88号726116535581至4层层为商业业；5至至39层层为写字字楼，其其中第55及222层为避避难层；地下1
8、1至5层层为车库库。写字字楼总套套数为8881套套津滨腾越越大厦广东津滨滨房地产产开发有有限公司司华夏路与与华强路路交汇处处6292283466928层商商务式纯纯写字楼楼，户型型面积为为65-1800三银大厦厦广州三银银房地产产开发有有限公司司珠江新城城I7-2地块块（国税税大厦西西侧）5200026000022层单单体写字字楼20077初富力盈力力大厦（写写字楼）富力地产产华穗路AA2-33地块90822908220分为南北北塔各330层，其其中北塔塔为写字字楼，南南塔为公公寓。预预计077年3、44月发售售富力中心心富力地产产华夏路JJ1-4481177160000055层国国际商务务总
9、部，220077年初投投入使用用嘉裕、方方圆G33-2项项目嘉裕集团团方圆集团团兴国路与与兴盛路路交汇处处1140001237742规划为商商住项目目，目前前建至110层左左右，预预计年中中推出从以上项项目的数数据统计计，珠江江新城至至今的写写字楼供供应量（按按建筑面面积计算算）约为为85万万。日前从房房管局公公布的数数据中得得知，006年11111月份，批批准预售售的全新新写字楼楼供应量量仅为112.778万，而珠珠江新城城20006年度度新建项项目总量量超300万，供供应量为为全市上上市量的的2倍多多。由此此可见，220066年乃至至20007年广广州写字字楼供应应必定集集中在珠珠江新城城
10、板块。（二）写写字楼类类型分析析1、目前前珠江新新城的写写字楼项项目，按按用途可可分为三三种：1）自用用型该类型的的写字楼楼项目有有华南电电力通讯讯大厦、电电信中心心、国税税大厦、联联通新时时空广场场等。该该类写字字楼多为为较大型型的国企企及政府府部门出出资建设设和使用用。2）自用用兼商业业型该类型多多为写字字楼的开开发商自自留一部部分作办办公使用用，其余余对外出出租或出出售，代代表有信信合大厦厦、广州州保利大大厦、合合景国际际金融广广场等。3）全商商业型该类型写写字楼多多规模体体量较大大，配套套标准较较高，发发展商以以销售为为主要目目的，如如勤建商商务大厦厦、富力力盈隆广广场、富富力科讯讯大
11、厦等等。2、按项项目的规规划设计计可分为为：1）标准准式写字字楼该类型写写字楼配配备标准准式硬件件及配套套设施，新新建的标标准越高高，如勤勤建商务务大厦、富富力盈隆隆广场及及富力科科讯大厦厦。2）公寓寓式写字字楼该类型写写字楼多多为新近近落成的的新式小小型商业业办公楼楼，以间间隔小、灵灵活为主主，针对对不能承承受大型型写字楼楼租金的的目标客客群。如如星辰财财富港、津津滨腾越越大厦。（三）写写字楼价价格及租租金据市场研研究部调调研得出出目前珠珠江新城城在售（一一/二手手）写字字楼价格格如下：上市时间间项目名称称销售价格格(元/) 租赁价格格(元/)管理费(元/月)20044双城国际际900007
12、09901020055发展中心心大厦200000130150029信合大厦厦只租不售售120130029星辰财富富港90000405503华普广场场1100007588515广州保利利大厦950007088018星汇国际际1100007588512勤建商务务大厦120000110130010珠江投资资大厦1400008520066富力科讯讯大厦1100008099023富力盈隆隆广场14000090112025合景国际际金融广广场只租不售售180三银大厦厦130000暂未使用用n 据房管局局数据显显示，广广州066年写字字楼均价价为95502元元/，其其中以天天河区的的天河北北、珠江江新城板板
13、块，越越秀区的的环市东东板块价价格较高高，均高高于1000000元/。n 从以上数数据分析析，珠江江新城新新近推售售的写字字楼价格格均在1110000元/以上上，均价价约在1120000至1130000元/之间间，一方方面这些些写字楼楼项目标标准较高高，配套套硬件较较优，另另一方面面，在政政府大力力推动珠珠江新城城的背景景下，珠珠江新城城的价值值进一步步展现，以以致很多多实力级级的客户户有意向向进驻该该区域，从从而支撑撑起现时时的价格格水平。n 目前在售售价格较较高的写写字楼，其其目标客客户多为为跨国集集团或世世界5000强企企业作为为其承租租客户。n 租金方面面，一些些位置较较好的、配配置较
14、高高级（甲甲级）的的写字楼楼项目租租金水平平在12201130元元/月左右右，而早早期建成成的或配配置硬件件不高的的写字楼楼租金在在8090元元/月左右右。（四）写写字楼客客户分析析经调研得得出珠江江新城写写字楼各各盘的客客户群体体构成如如下：项目名称称目标客群群双城国际际IT行业业、广告告、中小小企业/国税信合大厦厦金融、证证券、保保险星辰财富富港中小企业业、港澳澳投资者者居多华普广场场银行、科科研机构构、外资资公司星汇国际际银行、金金融、证证券勤建商务务大厦IT、广广告业珠江投资资大厦金融、证证券、保保险富力科讯讯大厦客户以IIT行业业、广告告、贸易易公司为为主富力盈隆隆广场金融、保保险等
15、行行业，世世界5000强企企业、集集团总部部合景国际际金融广广场跨国大型型企业、金金融巨头头以及5500强强企业津滨腾越越大厦针对有意意进驻珠珠江新城城的中小小企业客户分析析：n 银行与金金融、资资讯科技技（ITT）与电电讯、专专业与商商业服务务相关行行业是目目前珠江江新城写写字楼的的主力商商户范畴畴。n 随着新近近大型甲甲级写字字楼陆续续上市，其其在地段段、硬件件及配套套等方面面均优于于传统天天河北、环环市东板板块，并并在政府府的优惠惠政策吸吸引下，吸吸纳了不不少跨国国企业集集团及大大型实力力企业进进驻珠江江新城。n 据行业统统计数字字显示，截截至20006年年广州本本地企业业进驻大大型写字
16、字楼市场场的比例例约为550%，较较20005年上上升约110%。在在企业实实力提升升并意欲欲扩展规规模、提提升企业业形象的的促动下下，不少少企业选选择珠江江新城作作为企业业的新总总部。四、写字字楼市场场综述n 需求供应应相对平平衡，价价格平稳稳趋升，租租金大幅幅增长珠江新城城20006年写写字楼市市场供应应充裕，且且以较高高端的写写字楼产产品为主主，在市市场上的的其他区区域没有有太多具具备相当当优势的的项目与与之竞争争；区域域主力客客户面对对跨国及及大型企企业客户户，价格格承受能能力较强强，因此此区域整整体市场场发展良良好，并并随着新新建写字字楼的推推出而逐逐渐进入入发展高高峰。由于近两两年
17、政策策扶持及及城市发发展壮大大，市场场目光集集中珠江江新城，因因此写字字楼的价价格及租租金水平平在055至066年期间间受到市市场的追追捧而不不断提升升，尤其其是租金金因短时时间内进进驻企业业的增多多而增幅幅较大。n 未来发展展动力强强劲，潜潜力愈显显近年来广广州保持持着强劲劲的发展展势头，整整体市场场具备良良好的资资源条件件以及稳稳定、多多元化的的增长需需求，加加上广州州及区内内市场及及商机前前景乐观观，这些些趋势都都将加强强未来写写字楼及及市场发发展。透过近年年的市场场行情分分析，目目前广州州市场对对写字楼楼的消化化速度主主要决定定于四因因素：其一，未未来三年年内外资资进入中中国尤其其是进
18、驻驻广州的的速度。其二，国国内民营营企业成成长的速速度和数数量。其三，开开发商对对价格的的调整。其四，政政府规划划、政策策及对供供应的调调整。预计未来来短期至至中期阶阶段广州州房地产产的市场场需求仍仍然庞大大，尤其其是作为为广州CCBD核核心的珠珠江新城城，在城城市发展展持续及及稳定的的前提下下，写字字楼作为为该区域域的核心心业务发发展平台台载体，继继续进入入高速的的发展，并并预计将将在20008至至20110年左左右进入入高峰。n 未来区域域写字楼楼价格预预计平稳稳上升，出出租率提提升带动动租金增增长未来随着着珠江新新城市政政配套的的不断完完善，交交通的便便利将进进一步带带动珠江江新城的的发
19、展。进进驻企业业不断增增多，促促进区域域内写字字楼的需需求持续续旺盛，从从而使价价格及租租金保持持平稳、良良性的增增长。预预计077年价格格增幅将将在100%113%左左右，均均价在11500001170000元/之间间；租金金预计可可在14401180元元/之之间，而而配置相相对较低低的写字字楼租金金在市场场需求的的带动下下亦有望望升至1100元元/以以上的水水平。n 政府对珠珠江新城城的政策策优惠促促进区内内的发展展广州市市支持金金融业发发展意见见的若干干实施细细则自自20006年4月12日起起施行a) 对在金融融商务区区新设立立金融机机构总部部的，广广州市政政府一次次性奖励励5000万元
20、；对在金金融商务务区新设设立金融融机构地地区总部部的，一一次性奖奖励2000万元元。b) 本部在金金融商务务区购置置、自建建办公用用房（不不包括附附属和配配套用房房，下同同）自用用的，按按照建筑筑物办公公用途部部分的建建筑面积积计算，给给予每平平方米110000元补贴贴，年年内分期期支付完完毕。但但年期期间内办办公用房房不得对对外租售售。c) 其本部在在金融商商务区租租赁办公公用房自自用的，在在年内内每年按按市国土土房管局局公布的的当时、当当区域、当当路段的的房屋租租金参考考价300给予予租金补补贴，享享受补贴贴的年年期间内内办公用用房不得得改变用用途。d) 对20006年4月12日前前已在广
21、广州经营营的金融融机构总总部及地地区总部部，其本本部在金金融商务务区购置置、自建建或租赁赁办公用用房自用用的，按按上述标标准的550给给予补贴贴。政府制定定的一系系列优惠惠政策，将将加快企企业进驻驻珠江新新城设立立总部，从从而为区区内写字字楼等各各商业项项目的发发展带来来庞大的的市场需需求。n 广州标志志性建筑筑西塔塔的启动动，珠江江新城核核心地位位彰显，进进一步促促进商业业物业的的需求扩扩张广州市政政府计划划在该商商务区内内建设两两座标志志性超高高层物业业“双塔”，融酒酒店、商商务、观观光旅游游、商业业等多功功能于一一体，西塔是是其中一一幢。西塔位于于珠江新新城核心心商务区区J1-2、JJ1
22、-55地块，用地面面积3110844.966（包包括城市市绿化广广场面积积85331.449），绿绿地率不不少于440%，建筑面面积约337万，建筑筑高度4432米米。西塔将将包括超超五星级级酒店（约约占主楼楼层数的的30%）、高高级写字字楼（约约占主楼楼层数的的60%）、观观光旅游游、商业业、餐厅厅和国际际会议厅厅等。项目总总投资660亿元元，预计计20009年交交付使用用。西塔的启启动将进进一步加加快珠江江新城CCBD的的开发，未未来写字字楼市场场将会更更热。n 周边区域域的写字字楼项目目概况周边区域域新近推推出市场场的写字字楼项目目主要有有：区域项目位置占地面积积总建面积积售价（元/）租
23、金（元元/月）天河区粤海天河河城大厦厦天河路2208号号天河城城东塔1030000只租不售售1301600广晟大厦厦天河路2228号号正佳广广场东塔塔29311370000140000130保利壬丰丰大厦天河路4490号号(地铁铁三号线线石牌桥桥站旁)约110000964113（写字楼楼643300）120000113000085995维多利广广场体育西路路1011号维多多利广场场塔楼196000143555015000011800001301400越秀区中华国际际中心中山三路路33号号中华广广场塔楼楼3500003000000（写字楼楼12000000）1300001140000100120
24、0珠江新城城周边新新增写字字楼项目目多为甲甲级写字字楼，且且多集中中在体育育中心附附近，项项目自身身具有一一定的规规模，而而且其市市场环境境、配套套设施、交交通等条条件均较较为成熟熟。此外，这这些甲级级写字楼楼的目标标客源与与珠江新新城内的的写字楼楼存在一一定的竞竞争与分分流。五、20005年年6月至至20006年底底珠江新新城新报报建项目目单位项目面积用地性质质建设工期期（自）建设工期期（至）广东津滨滨房地产产开发有有限公司司天河区华华夏路（珠珠江新城城A46地块块）62933商务办公公用地20066年4月月20088年9月月广州嘉兴兴实业有有限公司司天河区珠珠江新城城B2-3地块块7738
25、8商务办公公用地20066年5月月20088年111月广州市城城市建设设开发有有限公司司天河区珠珠江大道道东（珠珠江新城城B2-10地地块）108336金融办公公用地20066年7月月20088年111月广州同润润房地产产开发有有限公司司天河区珠珠江新城城A3-6地块块67844商务办公公用地20066年100月20088年100月广州远洋洋建设实实业公司司、永常常地产发发展有限限公司天河区珠珠江新城城I14地块块65466商务办公公用地20066年9月月20088年9月月广州昊和和置业有有限公司司天河区珠珠江大道道东（珠珠江新城城B2-7地块块）81722金融办公公用地20066年8月月20
26、088年111月广州市明明和实业业有限公公司天河区珠珠江新城城2-3地块块104009商贸办公公用地20066年4月月20088年4月月广州市杨杨箕经济济发展公公司、广广州汇美美发展有有限公司司天河区珠珠江新城城A35地块块73811商务办公公用地20066年3月月20077年8月月广州市杨杨箕经济济发展公公司、广广州富力力地产股股份有限限公司天河区珠珠江新城城A2-2、AA2-33地块90822商务办公公用地20055年9月月20077年9月月广州富力力恒盛置置业发展展有限公公司天河区珠珠江新城城J2-7地块块范围地地段68955商务办公公用地、旅旅馆业用用地20055年9月月20077年9
27、月月广东利通通置业投投资有限限公司天河区珠珠江新城城B2-4地块块99166商务办公公用地、商商业金融融业用地地20055年9月月20077年111月广东东田田实业发发展有限限公司天河区珠珠江新城城D4-3挂牌牌地块32855商务办公公用地20055年6月月20077年122月第二部分分 公公寓市场场一、广州州公寓发发展历史史n 公寓市场场由混沌沌逐渐成成为专业业化、差差异化发发展广州的公公寓最早早出现于于上世纪纪80年年代中期期落成的的星级酒酒店，其其中以花花园酒店店、中国国大酒店店为主，提提供以酒酒店套房房改建的的公寓并并辅以酒酒店式管管家服务务，主要要针对常常驻广州州的外籍籍人士及及本地
28、的的高级管管理人员员。随着本地地经济的的发展和和市场对对高级公公寓需求求的不断断增长，广广州纯服服务式公公寓开始始掀起。上上世纪990年代代可以认认为是广广州服务务公寓的的起步阶阶段，多多集中在在旧交易易会（流流花路）、环环市路商商圈及广广州大桥桥两侧的的领事馆馆区，主主要代表表为富城城花园、岭岭南会、广广东国际际大厦BB附楼、嘉嘉和苑等等。服务公寓寓的第二二阶段为为20000年至至20005年，是是“商务服务公公寓”的发展展阶段，多多集中在在天河北北、珠江江新城CCBD中中心区，主主要代表表为祈福福华厦、新新大厦、中中信公寓寓、双城城国际等等。从20005年开开始，随随着宏观观政策的的影响以
29、以及市场场需求的的变化，广广州公寓寓发展进进入高速速发展期期，锦源源国际公公寓、曼曼哈顿公公寓、克克莱国际际公寓、嘉嘉诚国际际公寓、MMBA国国际公寓寓、财智智大厦、柏柏林国际际公寓、富富力爱丁丁堡国际际公寓、嘉嘉裕礼顿阳阳光、马马赛国际际公寓等等大量公公寓项目目集中亮亮相，整整个市场场呈现“公寓年年”。此外外，公寓寓市场逐逐渐出现现等级、定定位的差差异化，有有面对世世界级人人士的大大套型星星级公寓寓以及以以投资为为主的小小户型公公寓。二、广州州未来公公寓供应应量浅析析n 由点向片片扩张，围围绕核心心区域扩扩展，机机遇与竞竞争并存存以前公寓寓市场及及产品主主要集中中在二沙沙岛、东东山区的的局部
30、这这两个点点上，其其余区域域基本缺缺乏。但但随着城城市不断断发展，外外来群体体尤其是是外资企企业的比比例逐渐渐增大，使使得公寓寓市场这这一具有有明显投投资性与与收益性性的不动动产产品品呈现出出良好的的发展趋趋势，市市场需求求将得以以不断扩扩充。尤尤其琶洲洲和珠江江新城两两个区域域的商务务价值逐逐渐显现现与提升升，预计计在未来来三年内内，公寓寓产品的的供应量量将主要要集中在在此，并并以此为为核心蔓蔓延遍布布，例如如在接壤壤珠江新新城的广广州大道道和黄埔埔大道上上已有数数个公寓寓项目。据预测未未来3年年累计的的公寓产产品供应应量接近近30000套左左右，其其中相当当大部分分集中在在珠江新新城，而而
31、其他区区域（海海珠、白白云区）亦亦将有产产品供应应。此外外在077、088年还有有数个含含有服务务性公寓寓的酒店店项目投投入使用用，例如如珠江新新城将来来会有四四、五家家五星级级酒店，天天河北也也会有五五星级的的酒店，这这些酒店店里面的的服务式式公寓都都对公寓寓市场带带来一定定程度的的冲击，可可见未来来的市场场是机遇遇与竞争争并存。三、珠江江新城公公寓市场场现状（一）公公寓项目目概况珠江新城城现有的的公寓项项目情况况如下：项目发展商地址占地面积积总建面积积总套数交楼时间间富力爱丁丁堡国际公寓寓富力集团团广州大道道中与珠珠江新城城华利路路交汇处处5856651600829006年底底嘉裕礼礼顿阳
32、光广州市嘉嘉裕房地地产发展展有限公公司珠江新城城化成路路8号(地铁33、5号号线交汇汇点珠江江新城站站A2、BB2出口口西侧)7619953333182207年底底柏林国际际公寓瑞丰地产产花城大道道16号号526555300001064407年底底马赛国际际公寓珠江合合生黄埔大道道潭村路路4473331571154 (公寓寓900000)1182220066年6月月富力史丹丹尼国际公寓寓富力集团团华穗路AA2-33地块90822908220(公寓4410000)58406年底底凯旋新世世界新凯公寓寓新世界中中国地产产花城大道道珠江公公园南门门对面1078876约29万万24020066年3月月
33、双城国际际公寓华鹏置业业有限公公司华穗路2263号号7550056599733620044年5月月新大厦广州双城城房地产产开发有有限公司司广州大道道珠江新新城I区区I1-5地块块5620043599020000年9月月星辰财富富港广州越福福房地产产开发有有限公司司天河区珠珠江新城城华穗路路与华利利路交汇汇处5453337000023820055年星汇国际际公寓越秀投资资、城建建集团广州大道道与珠江江新城金金穗路的的交界处处81000680000(公寓3340000)26420055年06年新新推出市市场的主主要有马马赛国际际公寓、柏柏林国际际公寓、富富力爱丁丁堡国际际公寓、嘉嘉裕礼顿阳阳光以及
34、及富力史史丹尼国国际公寓寓五个项项目。（二）公公寓类型型分析珠江新城城的公寓寓项目类类型主要要有两类类，一类类是居住住型公寓寓，该类类产品只只提供基基本的物物业管理理服务，没没有其他他商务性性服务。代代表项目目有柏林林国际公公寓、马马赛国际际公寓、新新大厦、双双城国际际公寓、星星汇国际际公寓、即即将交付付的富力力史丹尼尼国际公公寓等。另一类为为服务型型公寓，这这类产品品聘请知知名管理理公司以以相当于于星级酒酒店式服服务的管管理模式式，为住住户提供供商务甚甚至酒店店式服务务。代表表项目为为新世界界新凯公公寓、富富力爱丁丁堡国际际公寓、嘉嘉裕礼顿阳阳光等。这这类公寓寓的产品品档次较较高，因因而价格
35、格也高于于其他公公寓项目目。（三）公公寓价格格情况现时珠江江新城公公寓产品品中以富富力爱丁丁堡国际际公寓的的价格最最高，为为均价1180000元/（含含25000元/豪华华装修），其其余在售售公寓的的销售价价格在11300001150000元/之间间，带220000元/装修。据我司统统计，在在售的公公寓减去去装修部部分后的的价格较较两年之之前发售售的公寓寓价格高高出3000050000元/左右右，显示示出055、066年该区区域公寓寓价格的的上升幅幅度较大大。分析析主要受受到近两两年珠江江新城发发展以及及投资环环境利好好的影响响促进价价格上扬扬。各公寓销销售情况况如下：项目售价租金销售率主力户
36、型型总套数富力爱丁丁堡国际际公寓180000（含含25000元/装修修）130150052%901125290嘉裕礼礼顿阳光光150000（含含20000元/装修修及家电电）60%30660822柏林国际际公寓平层1220000复式166000085%3066010644马赛国际际公寓900001000000（毛坯坯，剩余余高层）90%40112011822富力史丹丹尼国际际公寓140000（含含25000元/装修修）30%30440584凯旋新世世界新凯公公寓只租不售售1601755851115240双城国际际公寓85000（毛坯坯或二手手装修）70880已售完35550336新大厦9000
37、01000000（二手手装修）801120已售完1202000星辰财富富港9000040550已售完90、1140238星汇国际际公寓90000133800050770已售完40660264（四）公公寓客户户群体分分析据我司调调研得出出，珠江江新城公公寓的主主力客户户群体大大致可分分为五类类买家：买家类型型置业用途途客户性质质位置选择择代表项目目集团买家家作为集团团高级雇雇员的宿宿舍跨国集团团、驻华华办事处处、领事事馆人员员CBD中中心区、成成熟商贸贸区新凯公寓寓爱丁堡公公寓新大厦商务买家家作为中小小型企业业的办公公楼国内的私私营业主主、创意意产业群群（广告告、ITT、设计计、投资资咨询等等）
38、CBD中中心区、CCBD附附近的区区域星辰财富富港星汇国际际投资买家家用于租赁赁或收益益投资；具有投投资眼光光的人士士用于租赁赁或商住住投资 具有投投资眼光光的人士士CBD中中心区，交交易会、会会展中心心附近、柏林国际际公寓嘉裕礼礼顿阳光光马赛国际际公寓双城国际际公寓史丹尼公公寓自住买家家日常居住住，过渡渡性置业业选择年轻的CCBD办办公族、BBOBOO一族CBD中中心区、成成熟商贸贸区马赛国际际公寓SOHOO买家居住+商商务二合合一创意产业业群（广广告、IIT、设设计等）CBD中中心区、CCBD附附近的区区域星辰财富富港史丹尼公公寓客户群体体分析：这五类群群体并不不是截然然分开的的，有时时也
39、会出出现交叉叉现象。总总体而言言，投资资以及商商务功能能是客户户对公寓寓产品的的两大主主要需求求层面，其其中以投投资客户户购买居居多。在不同类类型客户户购买的的公寓产产品中，小小户型公公寓基本本作为投投资工具具，即买买家与租租客大部部分不属属于同一一主体，但但亦有一一定比例例的年轻轻群体购购买作为为过渡性性物业居居住；购购买中大大户型公公寓的客客户群体体主要以以获取租租金回报报和商务务办公为为主要购购买用途途，该类类产品的的承租客客户多为为企业或或商务人人士；自自由职业业群体以以及居住住办公一一体的客客户则以以中小户户型，尤尤其是复复式型公公寓产品品更为偏偏好。四、公寓寓市场综综述n 06年公
40、公寓集中中放量市市场，市市场竞争争白热化化06年珠珠江新城城公寓市市场有近近30万万，约约40000套单单位的货货量投入入市场，是是近年来来入市数数量总和和的数倍倍，而且且在该区区域的周周边还有有数个公公寓项目目同期推推出市场场，因此此，20006年年的公寓寓市场竞竞争十分分激烈，区区域内的的公寓项项目面临临内外竞竞争对手手的夹击击。n 珠江新城城的公寓寓价格为为全市最最高，黄黄金地段段价值显显现珠江新城城公寓的的在售价价格主要要集中在在130000180000元元/的的区间，与与区域外外的竞争争对手相相比高出出20000550000元/，一方方面066年全市市整体价价格大势势走高，另另一方面
41、面在于其其价格的的差异体体现在地地段、环环境以及及目标客客源差异异三方面面。珠江江新城近近期发展展的利好好吸引了了投资者者的关注注及转移移，此外外，大量量外资企企业进驻驻亦推动动了区域域内公寓寓产品的的需求膨膨胀，从从而促动动、支持持了公寓寓价格的的走高。n 未来珠江江新城的的公寓市市场将成成为旺拼拼“战场”现在的珠珠江新城城已经迎迎来二次次开发的的热潮，和和第一次次不同的的是，随随着环市市路、天天河北写写字楼区区的开发发进入尾尾声，发发展商逐逐渐将目目光转投投珠江新新城，同同时区内内及邻近近周边大大量的写写字楼、酒酒店逐步步投入使使用，未未来几年年珠江新新城将成成为广州州市国内内外大集集团公
42、司司的汇聚聚地，也也将是广广州市最最具活力力的经济济增长点点；加上上地铁开开通、新新光快速速路建设设、博物物馆等大大量市政政配套的的利好不不断，珠珠江新城城很快便便将成为为第二个个商务中中心，企企业将逐逐渐迁移移进驻，带带来庞大大的公寓寓租客源源；而且且区内的的优质社社区自然然成为了了不少追追求高素素质生活活人群心心目中的的理想之之选，而而住宅供供应的稀稀缺将进进一步促促进公寓寓市场的的发展。附表珠江新新城未来来商业用用地发展展概况序号项目名称称发展商占地面积积总建面积积1富力中心心富力地产产8100016000002富力盈力力大厦（北北塔写字字楼）富力地产产908221180000（写字楼楼
43、419916）3富力A33-1项项目富力地产产832886246604富力B11-5项项目富力地产产788009455575富力B11-6项项目富力地产产7897711844526富力J22-7项项目富力地产产7918811877717富力D11-1项项目富力地产产14499810144838富力J11-1项项目富力地产产7942214299649富力M11-4(办公/酒店)富力地产产131882131881610富力M11-9(办公/酒店）富力地产产11411379888911津滨腾越越大厦AA4-66广东津滨滨房地产产开发有有限公司司6292283466912中鼎A33-6项项目中鼎集团团
44、6784457666213雅居乐BB1-77项目雅居乐集集团6805588466614广晟资产产B1-6项目目广东广晟晟资产公公司78966118445215广东烟草草大厦BB1-88中国烟草草总公司司广东省省公司106000170000016伟腾D33-3项项目广州伟腾腾房地产产开发有有限公司司4526627200017伟腾D44-2项项目广州伟腾腾房地产产开发有有限公司司169221 84600618宏城D33-7项项目广东宏城城发展111556109669019明和实业业F1-4项目目广州明和和实业有有限公司司10200080000020明和实业业F2-3项目目广州明和和实业有有限公司司10200