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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年
2、1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.2008年1月2日B.2009年1月2日C.2010年1月2日D.2011年1月2日【答案】 C2. 【问题】 每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】 B3. 【问题】 某建设项目，建设期为3年，建设期第一年贷款400万元，第二年贷款500万元，第三年贷款300万元，贷款均为年初发放，年利率为12%，采用复利法计算建设期的贷款利息，则第三年末贷款的复本
3、利和为（）万元A.1525.17B.1375.17C.1489.17D.1625.17【答案】 A4. 【问题】 在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。A.用作公共休憩的架空层B.本幢公共使用的电梯井C.本幢的公共门厅D.本幢的公共过道【答案】 A5. 【问题】 李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（）元。A.3456.09B.3505.95C.3509.74D.3705.73【答案】 B6. 【问题】 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万
4、元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为（ ）万元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81【答案】 B7. 【问题】 与其他投资相比，房地产投资的优点不包括( )。A.能够得到税收方面的好处B.能够抵消通货膨胀的影响C.提高投资者的资信等级D.变现容易【答案】 D8. 【问题】 相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【答案】 C9. 【问题】 下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映
5、两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】 B10. 【问题】 建设投资估算精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂工程的占投
6、资的0.2%1.0%，这一阶段属于（）。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究【答案】 D11. 【问题】 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高【答案】 A12. 【问题】 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由( )估价机构评估。A.一家B.两家C.三家D.多家【答案】 A13. 【问题】 下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（ ）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开
7、发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】 B14. 【问题】 混凝土是否易于施工操作和均匀密实的性能，是（ ）。A.和易性B.强度等级C.变形性质D.耐久性【答案】 A15. 【问题】 对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。A.建设项目用地预审与选址意见书B.设计方案审查意见C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证【答案】 A16. 【问题】 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，如果房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）进行测算。
8、A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】 B17. 【问题】 原建设部城市房地产转让管理规定中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A.60B.80C.90D.120【答案】 C18. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值D.居民消费价格指数上升【答案】 B19. 【问题】 在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（ ）A.现在，过去B.
9、现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】 A20. 【问题】 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 大气污染源情况的影响可从（）方面来看。A.源强B.源弱C.源高D.源低E.源近【答案】 AC2. 【问题】 国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】 ABD3. 【问题】 关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的
10、有（）。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法【答案】 AD4. 【问题】 “某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易方式细分E.按目标市场细分【答案】 ABD5. 【问题】 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（）。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先
11、后顺序清偿【答案】 BCD6. 【问题】 下列特征，属于股票的基本特征的有（）。A.高收益性B.稳定性C.风险性D.价格波动性E.流通性【答案】 BCD7. 【问题】 现代营销战略的核心可以称为STP营销，指（）。A.市场分析B.市场转型C.市场细分D.市场定位E.目标市场选择【答案】 CD8. 【问题】 甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可以使用的动态盈利能力指标不包括（）。A.销售利润率B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.动态投资回收期【答案】 ABC9. 【问题】 下列房地产市场指标中，属于需求指标的有（）。A.居民消费价格指数B.就业
12、分布C.住房市场指数D.可供租售量E.商品零售价格指数【答案】 AB10. 【问题】 下列( )情况下的房地产转让，可以不用办理出让手续。A.经城市规划行政主管部门同意，转让的土地用于城市房地产管理法相关规定的项目B.私有住宅转让后用于商业活动的C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】 ACD11. 【问题】 下列关于物权和债权的区别，说法正确的有（）。A.物权的权利主体是特定的B.物权具有优先性，债权具有平等性C.物权能够对第三人产生效力，具有追及性D.物权和
13、债权的保护方法不同E.物权具有平等性，债权具有优先性【答案】 ABCD12. 【问题】 假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【答案】 BC13. 【问题】 下列关于需求价格弹性的说法中，正确的有（）A.在需求价格弹性中，价格是自变量，需求是因变量B.需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值C.需求价格弹性系数可以是正值，也可以是负值D.同一条需求曲线上不同点的需求价格弹性系数大小一定相同E.需求价格弹性反映需求量变动对价格变动的反应程度【答案】 ABC14. 【问题】 下列合同中，属于实践合同的有(
14、)。A.保管合同B.借用合同C.买卖合同D.定金合同E.保证合同【答案】 ABD15. 【问题】 TCP采用慢启动进行拥塞控制，若TCP在某轮拥塞窗口为8时出现拥塞，经过4轮均成功收到应答，此时拥塞窗口为（）。A.5B.6C.7D.8【答案】 B16. 【问题】 估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。A.土地形状B.土质状况C.土地使用年限D.土地幵发程度E.容积率【答案】 ABD17. 【问题】 下列区域中，适用2类声标准的环境功能区有( )。A.商业金融区B.仓储物流区C.科技研发区D.集市贸易区E.居住、商业混杂区【答案】 AD18. 【问题】 不动产登记薄记
15、载的内容包括（）。A.自然状况B.权属状况C.权利限制D.提示事项E.不动产市场价值【答案】 ABCD19. 【问题】 投保火灾险时的保险价值包括（）。A.遭受火灾毁损的建筑物价值B.遭受火灾毁损的土地价值C.连带损失D.租金损失E.遭受火灾毁损的建筑物重建成本【答案】 ACD20. 【问题】 (2015真题) 国债属于（）债券。A.政府B.金融C.公募D.担保E.信用【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价
16、对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断：(一）估价的假设条件1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为M年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单
17、独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地査勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。【答案】错误:本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为:本次估价以委托人(或XX房地产开发公司）提供的资料及
18、数据错误:设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为:设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误:不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。改为:假定估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致。2. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余2年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：(1)如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(2)如果张
19、某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(3)该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？【答案】(1)应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。(2)显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。(3)该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。3. 本次估价背景情况如下：某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢22层临街商住楼底层商铺的抵押价值，该商铺目前由业主出
20、租给他人经营便利店，接受委托后，经与业主王联系，注册房地产估价师张与协助估价人员李对估价对象进行了实地查勘，查勘作业环节由李负责记录，最后整理形成下述实地查勘记录表。经营性房地产实地查勘记录表领勘人：王查勘人：李实地查勘期：2014年6月15日【答案】1朝向为南不对，应为北。2建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。3缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。4查勘人中缺注册房地产估价师张的签字。4. 1、某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方：田二、估价方：房地产评估有限责任公司三、估价对象：田拥有的市五
21、四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2005年5月23日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)【答案】估价对象描述过于简单。无估价作业日期。没有土地使用权年限。无价值定义。估价报告应用的有效期不应为3年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为1年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。无交易情况介绍。交易日期修正错：实例A100(1+0.5%)/100100.5/100实例B100(1+0.5%)/100102/100实例C100(1+0.5%)/100101/
22、100区域因素修正错，实例B应为100/102。个别因素修正错，实例A应为100/94，B为100/97，C为100/135。个别因素修正时，可比实例C修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%(11)直接比较法公式错，交易情况修正应为100/()。(12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。(13)估价单位名称前后不一致。(14)缺少附件。5. 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押
23、贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？【答案】1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；（3）估价对象：第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；（4）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。