《2022年广东省房地产估价师高分预测题38.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年广东省房地产估价师高分预测题38.docx（15页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 (二)A.被征收房屋的价值B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用C.因征收房屋造成的停产停业损失D.当地政府给予的补助和奖励【答案】 D2. 【问题】 某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（ ）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33【答案】 A3. 【问题】 固定资产残值率按（）计算。A.2%3%B.2%4%C.1%3%D.3%5%【答案】 D4.
2、【问题】 由于市场信息的缺乏，房地产市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务，这体现了房地产市场特性中的（）。A.市场信息的不对称性B.市场需求的广泛性C.市场需求的多样性D.市场交易的复杂性【答案】 D5. 【问题】 在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发的S住宅小区预购了一套商品住房。2011年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100m2，每平方米建筑面积的价格3000元”。2012年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用，经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为9
3、5m2，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000m2，需分摊的共用建筑面积为450m2。2012年3月，李某将房屋出租给王某。2013年8月，王某将房屋转租给张某。A.李某不可以选择住房公积金贷款方式B.甲公司开发的S住宅小区必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证后，李某方可办理预售商品房抵押贷款C.预售商品房抵押，购房者获得的只是债权，而不是房屋所有权，尚不需办理抵押登记D.预售商品房抵押自房屋交付使用时生效【答案】 B6. 【问题】 商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理
4、环境【答案】 C7. 【问题】 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】 C8. 【问题】 下列各组特定市场定义层次中，市场规模由大到小的是（）。A.潜在市场、有效市场、服务市场B.有效市场、渗透市场、服务市场C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场【答案】 A9. 【问题】 估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。A.估价委托书复印件B.专业帮助情况和相关专业意见C.估价对象变现能力分析D.估价对象法定优先受偿款调查情况【答案】 C10. 【问题】 在政府授权开发
5、商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的（）。A.3%B.5%C.6%D.8%【答案】 D11. 【问题】 关于年度运营预算，下列说法错误的是（）。A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预
6、算项目提供适当的调整机会【答案】 C12. 【问题】 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】 B13. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.
7、提高城市化水平【答案】 C14. 【问题】 某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】 B15. 【问题】 在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（ ）。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【答案】 C16. 【问题】 房地产经纪人协理从业资格考试实行全国（）。A.统一大纲B.统一命题C.统一组织D.统一阅卷【答案】 A17. 【问题】 在成熟的房地产市场中
8、，（ ）是房地产业的主体。A.房地产开发经营业B.房地产咨询业C.房地产经纪业D.物业管理业【答案】 C18. 【问题】 某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。A.拆除工程费B.修缮工程费C.恢复工程费D.修复期间的损失营业额【答案】 D19. 【问题】 (2017年真题) 对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生（）问题。A.成长型期权B.等待投资型期权C.放弃型期权D.柔性期权【答案】 A20. 【问题】 某房地产开发企业对一房
9、地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生A.等待投资型期权B.放弃型期权C.成长型期权D.柔性期权【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 动态分析法具体需要做到下列（），才能保证估价结果的准确性。A.后续开发经营期究竟多长要预测准确B.各项支出、收入在何时发生要预测准确C.各项支出、收入发生的金额要预测准确D.销售期多长要预测准确E.运营期多长要预测准确【答案】 ABC2. 【问题】 (2017年真题) 利率调升对房地产投资产生的影响有（）。A.导致房地产实际
10、价值折损B.增加收益现金流C.加大投资者融资成本D.增加市场供给E.抑制市场投资需求【答案】 AC3. 【问题】 由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（）。A.使项目的规模、布局发生变化B.承担更多的贷款利息C.增加房地产开发项目的融资成本D.承担总费用上涨的风险E.租售期延长【答案】 BCD4. 【问题】 对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。A.替代原则B.谨慎原则C.合法原则D.最高最佳利用原则E.价值时点原则【答案】 ACD5. 【问题】 反映企业营运能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.应收账款周转率C.资产报酬率D
11、.存货周转天数E .资产负债率【答案】 B6. 【问题】 实地查勘的工作内容，主要包括（）。A.感受估价对象的区位优劣B.核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况C.观察估价对象的内外部状况D.调查估价对象的历史使用状况E.检查房地产使用者生活习惯因素【答案】 ABCD7. 【问题】 下列关于会计假设的类型特点，表述正确的是( )。A.会计主体不同于法律主体。一般来说，会计主体往往是一个法律主体。但是，法律主体不一定是会计主体B.持续经营是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务C.最常见的会计期间是一年，以一年确定的会计期间称为会
12、计年度D.在我国，会计年度自公历每年的1月1日起至12月31日止E 货币计量是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动【答案】 BCD8. 【问题】 在采用CRC校验时，若生成多项式为G（X）=X5+X2+X+1，传输数据为1011110010101时，生成的帧检验序列为（）。A.10101B.01101C.00000D.11100【答案】 C9. 【问题】 人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型【答
13、案】 AC10. 【问题】 下列关于城乡规划控制线的表述正确的是（）。A.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理B.建设城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上政府公布保护的历史建筑的保护范围界线C.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线D.城市黄线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线E.城市蓝线线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制
14、界线【答案】 ABC11. 【问题】 地方政府的年度土地储备计划包括（）。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划【答案】 ABD12. 【问题】 关于城市规划的说法，正确的有( )。A.城市总体规划分为控制性详细规划和修建性详细规划B.修建性详细规划是各项建筑和工程设施设计及施工的依据C.控制性详细规划的内容包括规定建筑后退红线距离D.城市总体规划由城市人民政府组织编制E.城市的发展布局、功能分区等属于城市总体规划的内容【答案】 BCD13. 【问题】 下列房屋权属登记信息中，属于可公开查询的有（）。A.房屋坐落B.
15、房屋用途C.房屋所有权人D.司法查封情况E.房屋登记原始凭证【答案】 ABCD14. 【问题】 收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业（个人）所得税E.房屋保险费【答案】 BD15. 【问题】 在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（）。A.物质缺乏项目B.物质落后项目C.物质过剩项目D.可修复项目E.不可修复项目【答案】 D16. 【问题】 在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】 ABC17. 【问题】 在房
16、地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】 AD18. 【问题】 为了公共利益的需要，可以做出国有土地上房屋征收决定的情形有( )。A.棚户区改造B.城中村改造C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设【答案】 ACD19. 【问题】 下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（）。A.土地形状B.地形C.城市规划调整D.环境状况E.配套设施状况【答案】 AB20. 【问题】 下列房地产中，属于免征房产税的有（）。A.监狱用房
17、B.高校招待所C.部队营房D.法院办公楼E.房地产开发企业自用的房地产【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价。2.以商业用途土地价格为基础估价。请问：1.
18、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】1.(1)若转让后允许改变用途，则以商业用途土地价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。(2)理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。2.估价技术路线：选择估价方法;方法运用中的具体处理;确定估价结果。2. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周
19、边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。、请问造成两者差异较大的原因有哪些？、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？【答案】、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空
20、调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。3. 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1
21、年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？【答案】1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具
22、新的估价报告。2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用
23、等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。4. 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？【答案】1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.收购房地
24、产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：(1)建筑物拆除费用。(2)土地开发费用（如七通一平费用）。(3)其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。5. 某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m20三、估价日期2004年8月21日至8月25日。四、估价目的房地产拍
25、卖。五、估价时点2004年8月21日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法【答案】(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(10)应说明24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。