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1、房地产开发工程不确定性分析影响开发工程利润的因素存在以下几个方面：建造本钱、售价、开发周期、贷款利率、 可建面积等。这些因素受国家西部内地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影 响本工程测算效益的实现。为此我们还需进一步进行工程不确定性分析，不确定性分析盈亏 平衡分析和敏感度分析。一、盈亏平衡分析1.动态考虑固定本钱盈亏平衡分析是在一定的生产能力条件下，研盈亏平衡分析是在一定的生产能力条件下，研究分析工程本钱费用与收益平衡关系的一种方法。随着某些因素的变化,企业的盈利与亏损会有一个转折点，称为盈亏平衡点BEP。在这一点上，销售收入等于总本钱费用，刚好盈亏平衡，盈亏平衡分销售收入或总本钱
2、费用盈亏平衡点神曲二销售量析就是要找出盈亏平衡点，考察工程对市场的适应能力和抗风险能力。销售收入-销 售税金及附 加总本钱费用固定本钱1）假设条件: 产量等于销售量;产量变化，单位可变本钱不变，从而总本钱费用是产量的线性函数; 产量变化，单位售价不变，从而销售收入是销伐量的线性函数;多种产品换算为单一产品计算。2）计算公式:利润二总固定本钱-（单位价格-单位可变本钱一单位产品销售税金及附加）XBEP=0BEP;总固定本钱/（单位价格-单位可变本钱一单位产品俏售税金及附加） 固定本钱=地费用+前期费用+基础设施费+配套费+绿化费+设备费= 7658. 46万元可变本钱=总投资-固定本钱=1187
3、2. 45万元单位变动本钱=变动本钱/销售面积= 1089. 32元八（BEP （产量）=7658. 46X10000/E2100X （1-5.5%） -1089. 32 =85542M?盈亏销售率=1览P/销售面积= 78. 48%本工程盈亏平衡点的销售率为78. 48,低于行业基准水平，开发风险较小。2.静态计算由于房地产商品的特殊性，不可能使产量等于销售量，所以此处考虑了静态盈亏平衡方 法。不考虑建设过程，在工程竣工后以一定销售面积的销售收入可到达总投资时的面积百分 比来表示盈亏平衡点。总本钱费用销售率的平衡点:销售收入一营业税及附加=81. 12 %此方法说明，当工程销售81. 12%
4、时净销售收入刚好与投资持平，余下的18. 88%面积 为本工程税前利润局部。保守按平均2100元/杆计算，工程税前利润为：109000X 18. 88% X2100=4321万元。二、敏感性分析为了更客观的评价工程自身的抗风险能力，本次报告仅对融资前指标进行敏感度分析。 影响本工程财务效益的主要不确定因素为开发面积、开发本钱和容积率C根据市场预测和长 期从事不动产开发所做工程多年积累的经验得知：开发本钱中最有可能发生波动的是建安工 程费。1 .单因素敏感性分析下表是当销售收入和总投资分别按以下比例变动时，财务内部收益率FIRR （季度）的变化。税前IRR售价变化-10. 00%-5. 00%0
5、. 00%5. 00%10. 00%-10%5.81%7. 36%8. 85%10. 27%11.64%-5%4. 26%5.81%7. 28%8. 69%10. 05%02.81%4. 34%5.81%7.21%8. 55%5%1.43%2. 96%4.41%5.81%7. 14%10%0.13%1.65%3. 09%4. 48%5.81%12%敏感性分析图一一投资不变，售价变化-一售价不变，投资变化 基准收益率6%3%0%O%-5%0%5%10%敏感性因素变化通过以上分析图表可以看出： 当总投资增加时，内部收益率随之降低，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感， 反之那么升高。当投资增加10
6、%时，内部收益率为3.09%,仍大于设定的季度收益率 2%,抗风险性很强；当销售收入增加时，内部收益率随之升高，显线性关系，其指标影响较大，非常敏 感，反之那么降低。当售价降低10%时，内部收益率为2.81 %,仍大于设定的基准收 益率，抗风险性很强； 从单因素敏感性分析中得出:该工程抗风险性很强。10% % % %2 9 6 311建一流赛与希-E1 .双因素敏感性分析0%4%7%-A-0基准收益率-11%-8%-5%-2%1%收入变化-10$-*-5%m 5%* 10%从双因素敏感性分析中得出： 当销售收入减少5%且建设投资增加5%时，内部收益率为2. 96%,曲线位于基准 收益率上方，大于基准收益率，抗风险性很强；除深褐色线以外，其余双因素在设定范围内同时变化时的内部收益率曲线均位于 基准收益率曲线上方，说明内部收益率大于基准收益率。 收入减少5%,投资增加约10%时，收益率曲线与基准收益率相交，到达动态盈 亏平衡。综合上述，本测算研究的结论是：根据本局部投资、收益及风险模拟测算和评估，工程开发是可行的。