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1、天津2022年上半年房地产估价师相关学问：工程量计算的依据试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）1、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。A.房屋权属登记机关B.县级以上人民政府C.房屋拆迁管理部门D.城市规划行政主管部门2、专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的，就是房地产市场自然周 期中的平衡点。A：空置率B：长期平均空置率C：吸纳率D：长期平均吸纳率E：借款合同3、商品房现房广告不得涉及的内容是。A：销售价格B：装饰装修C：小区环境D：升值承诺E：执行层的组
2、织协调4、对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值类型中评估价值最大的一般是 （）oA.谨慎价值B.市场价值C.剩余价值D.快速变现价值5、某公司2年前租赁某写字楼中的500球用于办公，商定租赁期限为20年，净 租金为3元/（itf 天），该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地 剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（而天），酬 劳率为6%,那么现在的承租人权益价值为A： 98.80B： 592.81C： 691.61D： 667.22E：工业用地的监测点评估价格6、某开发公司开发一工程，征收某村100公顷基本农田外的耕地，该耕地 前3年平均年产值为1000元/亩
3、，那么该耕地的土地补偿费的最高额为一万元。A. 600B. 900C. 1500D. 18007、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有以下儿种状况：(原 题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1).要求在成交日期时一次付清。(2).假 如在成交日期时一次付清，那么赐予折扣5%。(3).以抵押贷款方式支付，首期支 付1。万元，余款在将来10年内按月等额支付。(4).商定一年后一次付清。(5).从 成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年 支付20万元。以下选项中，名义价格和实际价格相同的是。A：第种状况B：第种状况C：第种状况D：第(5)种状况E：工业
4、用地的监测点评估价格8、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计 过时和维护保养差造胜利能折旧和物质折旧高于正常建筑物，推断其有效经过年 数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成 新率为_。A. 43.2%B. 50%C. 56.8%D. 70%9、房地产估价师续期注册的有效期为一年。A.B.二C.三D.四10、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方 缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方商定买方付 给卖方2 500元/nf,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新商定 买卖中涉
5、及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方 的价格，那么调整后买方应付给卖方元/ m2oA： 2 020. 80B： 2 214. 29C： 2 336. 45D： 2 447. 37E：工业用地的监测点评估价格11、征收集体土地的补偿费归全部。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡(镇)人民政府C. 土地使用者D.农村集体经济组织12、敏感性分析是房地产开发工程不确定性分析中的一种主要方法。以下有关敏 感性分析的步骤表达不当的一项为哪一项A.找出那些最能反映工程投资效益的经济评价指标如财务内部收益率、财务 净现值等作为其分析的对象B.通过评价指标的变动状况，找出不敏感的不
6、确定性因素，做出进一步分析 C.确定不确定性因素可能的变化范围D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值13、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。A：提升B：下降C：保持相对稳定D：先提升后下降E：工业用地的监测点评估价格14、税收区分于其他财政收入形式的重要特征是A.强制性B.无偿性C.自觉性D.固定性15、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，估计工程全部完工需要3年时 间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于四周正在规划或建设较多的住宅 小区，估计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2%提升至10%左右。 甲公司拟以其所拥有的该工程的局部土地向银行申请抵押
7、贷款，以下推断中正确 的是。A：由于目前房地产市场需求较旺，采纳假设开发法（现金流量法）估价时，估计 将来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高B：由于估计空置率会有较高的升幅，采纳假设开发法（现金流量法）估价时，估 计将来房屋售价，可适当予以调低C：该局部土地的价值等于该局部土地占全部土地的份额乘以工程全部土地的 价值D：该土地的价值是甲公司猎取土地时所支付的代价E：工业用地的监测点评估价格16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120 m2,单位建筑面积的重置 价格为800元/4，建筑物残值率为6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现 值是.2005年考题A： 76880 元B： 79
8、104 元C： 77952 元D： 81562 元E：工业用地的监测点评估价格17、对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，假如 购房者交付的首期款到达了所购房价的那么开发商要担当的风险大大削减。A. 15%B. 30%C. 35%D. 40%18、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正值权益的需要，又是提示托付人和 估价报告使用者在使用估价报告时需要留意的事项.【2003年考题】A：估价师声明B：估价的假设和限制条件C：估价方法D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格19、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁当事人对原估价机构的 复核结果有异议或者另行托付估价的结果
9、与原估价结果有差异且协商达不成全 都意见的，自收到复核结果或者另行托付估价机构出具的估价报告之日起日内、 可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。A： 5B： 7C： 10D： 15E：房地产估价机构必需加盖公章20、判定房地产投资风险因素发生的概率属于阶段的工作。A：风险辨识B：风险估量C：风险评价D：风险决策E：借款合同21、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C,估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去22、某笔贷款
10、的年利率为6%,借贷双方商定按月计息，该笔贷款的实际利 率是OoA. 0.5%B. 6%C. 6.16%D. 6.19%23、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。A：是否可以用质量表现B：是否可以用数量表现C：是否可以用重量表现D：是否可以用面积表现E：执行层的组织协调24、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是 指一OA.出租单元内建筑面积与可出租而积的比值B.可出租面积与出租单元内建筑面积的比值C.出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值D.可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值25、依据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是A.物权B.学问产权C.人身权D.
11、撤销权二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得05分） 1、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融供应的抵押贷款，在正常 经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万 元，所得税率为33%,那么该项投资的税前现金回报率为A. 7.5%B. 8.3%C. 12.5%D. 16.7%2、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括.（2022年试题） A： 土地出让费B：征地拆迁费C：基础设施建设费D： 土地转让费E：契税3、依据住宅质量保证书商定，在保修期内单位
12、应担当商品房保修责任。A.物业管理B.房屋施工C.房屋工程监理D.房地产开发4、县级以上人民政府土地管理部门对应受理的建设工程征地，应在30日内拟定 编制建设工程用地呈报说明书。A：修订土地采用总体规划方案B：供地方案C：补偿安置方案D：补充耕地方案E：农用地转用方案5、以下关于地籍图的阐述错误的选项是A.地籍测量绘制的图件称为地籍图B.地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素C.地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地 块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等依据，也是建立地籍档案必不 行少的资料D.地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各局部的说明、
13、注解和识别资料6、在商业银行办理的贷款中，担保方式有。A：保证B：信用C：质押D：抵押E：保险7、与非专业估价相比，专业估价的特点有。A：是一种专业意见B：估量价格或价值C：实行有偿服务D：担当法律责任E：估价作业日期长8、不属于税收制度的构成要素的是。A：纳税人B：课税对象C：纳税时间D：税基E：税点9、王某准备承租某写字楼的一个单元，在可出租面积涉及系数计算上与业主发 生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 m）外墙面积6 m2, 单元间分隔墙面积8 m2,公摊面积3 m2o那么，可出租面积应为m?。A： 33B： 40C： 43D： 47E：借款合同10、某房地产投资工程
14、的目标收益率为10%,内部收益率为16%,实际收益率 为12%。银行自贷款利率为7.5%,那么通货膨胀率是。（2022年试题）A： 1.82%B： 2.33%C： 3.57%D： 5.45%E：借款合同11、在可行性讨论阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采纳的方法有A.单元估算法B.概预算定额法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法12、某一房地产价格水平的凹凸，主要取决于供求状况。A.本地区房地产的B.全国房地产的C.本地区本类房地产的D.本类房地产的13、行政裁决的主要制度有A.行政调解制度B.拆迁听证制度C.集体决策制度D.行政复议制度E.行政公开制度14、对于出售
15、的房地产，采纳假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，依据 待估宗地的最正确开发采用方式和当地房地产市场现状及将来变化趋势，可以采纳 和长期趋势法相结合进行估算。A.比拟法B.收益法C.本钱法D.路线价法15、以下因素中，属于房地产置业投资工程主要不确定性因素的是（）。A.容积率B.空置率C.利息备付率D.本钱利润率16、业主大会议事规章由制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.政府物业管理部门D.业主和物业管理企业共同17、以下关于直接融资的特点，表述正确的选项是。A：直接融资是指资金供应者与资金需求者运用肯定的金融工具直接形成债权 债务关系的行为B：直接融资有利于筹集长期投资资金C：直接
16、融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少D：对资金供应者来说，直接融资比间接融资的风险大E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也 会有较大压力从而促进资金使用效益的提高18、业主应履行的义务有。A：遵守业主公约、业主大会议事规章B：遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设施的使用等规章制度C：依据我国有关规定交纳专项修理资金，并监督其使用状况D：按时交纳物业服务费用E：法律法规规定的其他义务19、与非专业估价相比，专业估价的特点有.【2007年考题】A：是一种专业意见B：估量价格或价值C：实行有偿服务D：担当法律责任E：估价作业日期长20、以下保
17、险险种中，属于商业保险的有。A：责任保险B：失业保险C：工程保险D：人寿保险E：劳开工伤保险21、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。A：商品房的结构形式变化B：商品房的户型变化C：商品房的施工方式D：商品房的空间尺寸、朝向变化E：消失合同当事人商定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的22、城市用地分类中，工业用地包括。A：工矿企业的生产车间用地B：工矿企业的库房用地C：工矿企业的生产车间附属设施等用地D：工矿企业的库房附属设施等用地E：露天矿用地23、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费24、超额利润有以下三种。A：创新利润B：风险利润C：垄断利润D：正常利润E：平均利润25、以下关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的选项是（）。A.企业信用等级越高，信用等级系数值越高B.贷款期限越长，期限系数值越大C.工程风险越大，风险等级系数值越大D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低