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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某宗土地成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2【答案】 D2. 【问题】 某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，砖混结构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元/，最后公示估价机构评估价格8890元/，李某及其他被征收人认为，周边新建的高层房屋售价都达到14000元/，对价格有异议，拒绝签合
2、同，要求签订的征收补偿价格为14000元/。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核估价C.向当地专家委员会鉴定评估D.向当地法院起诉【答案】 B3. 【问题】 A房地产开发公司于2011年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2011年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2012年5月1日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。A.30B.60C.90D.120【答案】 B4. 【问题】 估价对象为工业房地产，土地使用
3、权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】 D5. 【问题】 关于估价资料归档的说法，错误的是（）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构【答案】 C6. 【问题】 商品越是耐用，（）。A.越富有弹性B.需求弹
4、性越小C.越缺乏弹性D.完全无弹性【答案】 B7. 【问题】 （2016年真题）新建商品房的质量问题由（ ）承担责任。A.勘察设计单位B.施工企业C.工程监理单位D.房地产开发企业【答案】 D8. 【问题】 国家实行房地产（）申报制度。A.出租价格B.评估价格C.成交价格D.抵押价格【答案】 C9. 【问题】 在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指( )。A.使用价值B.交换价值C.理论价值D.评估价值【答案】 B10. 【问题】 陈某预买一套建筑面积为l00m2 的商品住房，单价为10000 元m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选
5、择购房，则实付购房款（）万元。A.90B.91C.93D.95【答案】 C11. 【问题】 置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与（）的比率。A.总开发成本B.项目投资的资本价值C.项目总投资D.总开发价值【答案】 C12. 【问题】 估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（ ）。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日【答案】 D13. 【问题】 房地产开发利润率由大到小的顺序是（ ）。A.直接成本利润率、投资利润率
6、、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】 A14. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是（）。A.项目所处地区的市场情况B.项目本身的情况C.评价指标的计算过程D.可行性研究的结论【答案】 C15. 【问题】 某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 B16. 【问题】 当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费
7、用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以( )进行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提【答案】 A17. 【问题】 某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。A.0.36B.1.22C.2.78D.3.25【答案】 C18. 【问题】 非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前( )年向土地管理部门提出申请。A.1B.2C.3D.4【答案】 A19. 【问题】 由于自然原
8、因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（ ）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】 B20. 【问题】 高某有一位于城郊的住房想要出售，房子位于7层住宅的第4层，东南朝向，采光极好，属于精装修房，只是周围的交通并不十分便利。A.属于不利因素B.属于有利因素C.没有影响D.有很小的影响【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 相对于债务融资，权益融资的特点有（）。A.需到期偿还B.无需还本付息C.税收负担轻D.共担投资风险E.共享投资利润【
9、答案】 BD2. 【问题】 若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即( )。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同质偏好E 不同质偏好【答案】 ABD3. 【问题】 房地产权益融资的方式有（）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】 AB4. 【问题】 关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有( )。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历
10、史资料的缺乏E 长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势【答案】 ACD5. 【问题】 按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】 ABC6. 【问题】 在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】 ABC7. 【问题】 在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。A.上位法优先于下位法B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法C.特别法优先于普通法D.法律文
11、本优先于法律解释E.强行法优先于任意法【答案】 ACD8. 【问题】 关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】 AB9. 【问题】 某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2 亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有()A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5 亿元贷款，其
12、优先受偿价款为1.5 亿元1.2 亿元D.若银行实际发放了1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为1.2 亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力【答案】 BD10. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【答案】 CD11. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】 AD12. 【问题】 长期趋势法可以用于（）。A.推测、判断房地产的未来价格B
13、.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】 ABD13. 【问题】 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E 邻里关系和人口统计特征【答案】 ACD14. 【问题】 (2014真题) 普通股股东享有的权利有（）。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产的分配权E.股息红利分配要求权【答案】 ACD15. 【问题】 (2013真题) 下列绿地中，属于
14、可计入绿地率指标的有（）。A.公共绿地B.宅旁绿地C.屋顶绿地D.晒台绿地E.公共服务设施所属绿地【答案】 AB16. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素【答案】 AD17. 【问题】 实物期权类型主要包括（ ）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】 ABC18. 【问题】 根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的（ ）。A.第一阶段后期B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段E.第四阶段【答案】 ABCD19. 【问题】 下列各项中，属于禁止流通
15、物的有（）。A.弹药B.麻醉药品C.文物艺术品D.化工物品E.武器【答案】 A20. 【问题】 收集交易实例时应收集交易实例信息包括（）。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.交易方式E.交易目的【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估
16、价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？【答案】1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；（3）估价对象：第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；（4）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其
17、他应遵循的原则与第一次估价相同。2. 某房地产开发企业于2010年3月末以20000万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于2010年6月末动工建设，建设投资中有12000万元为年利率7.5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为4000万元，发放时间为2010年6月末；第二笔贷款为6000万元，发放时间为2010年9月末；第三笔贷款为2000万元，发放时间为2010年12月末。借款合同约定的还款方式是：2011年6月前只计息不还款；2011年6月起在每期末支付当期利息；本金于2012年3月末归还5000万元，2012年6月末一次归还所剩本金和利息。请计算该项目各期借款的还本付息额。完
18、成下面项目各期还本付息表（见表2）。表2项目各期还本付息表（单位：万元）【答案】计算该项目各期借款的还本付息额如下：（1）2010.6应计利息：（2）2010.9应计利息：（3）注意三笔贷款发生的时点，不能再假定每笔贷款发生在每季季中。（4）2012.6期末借款本息累计值等于期初借款本息累计值加上本期应计利息。依次计算，完成项目各期还本付息表如表3所示。表3项目各期还本付息表（单位：万元）3. 某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2，建设环城公路需占用该小区500m2绿地,并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政
19、府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？【答案】理论上政府补偿和赔偿的内容应包括：(1)政府应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。依据中华人民共和国物权法规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。(2)中华人民共和国物权法规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收入的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件”。政府应对被拆除的90
20、0m2的住宅楼的业主（或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费（或临时安置补助费）、安置补助费（针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障)等。4. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）封面房地产估价报告估价项目名称：XX市XX路XXX号XX商业房地产价值评估?估价委托人：XX法院房地产估价机构：XX房地产估价有限公司注册房地产估价师：XXX
21、（注册号XXX），XXX（注册号XXX）估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.缺估价报告编号。3.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。4.结果报告中估价目的叙述不清。5.估价结果报告中土地实物状况缺少土地面积（或分摊土地面积）。6.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。或后面未进行租约期内租金计算应说明理由。7.
22、区位缺少交通条件状况的介绍。8.缺少房地产估价基本术语。9.估价原则中有谨慎原则错误。10.不选用成本法理由错误，因为近几年xx市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。11.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。12.估价结果报告，估价结果缺少单价。13.估价结果报告和技术报告中，土地用途说法前后不一致，应是商业用地。14.商业用地出让年限50年错误，出让年限应为40年。5. 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4
23、层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？【解】(1)项目总开发价
24、值项目建筑面积:4000m2X5.5=22000m2标准层每层建筑面积：22000-4000X(1-60%)X4m2/10=1560m2项目总销售收入：22000m2X12000元/m2=26400万元销售税费：26400万元X3.0%=792万元项目总开发价值：（26400792)万元=25608万元(2)项目总开发成本土地费用：5000万元建造费用：22000m2X3500元/m2=7700万元专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：7700万元X8%=616万元【答案】改错如下：(1)标准层每层建筑面积：（22000-4000X60%X4)m2/10=l240m2(2
25、)销售税费：26400万元X6.5%=1716万元(3)项目总开发价值：（26400-1716)万元=24684万元(4)管理费用：（5000+7700+616+460)万元X3.5%=482.16万元(5)土地费用利息：5000万元X(1+12%/4)3X41=2128.80万元(6)建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：(7700+616+460+482.16)X(l+12%/4)(2/2)X41万元=1161.98万元(7)融资费用：（2128.80+1161.98)万元X10%=329.08万元(8)财务费用总计：（2128.80+1161.98+329.08)万元=3619.86万元(9)市场推广及销售代理费用：26400万元X(0.5%+3.0%)=924万元(10)项目总开发成本：(5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02万元