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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。A.变动成本的设B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D2.【问题】下列指标中，属于反映建筑材料与水有关的物理性质的是（）。A.密实度B.孔隙率C.抗渗性D.塑性【答案】C3.【问题】某可比实例成交价格为 100 万美元，成交时人民币兑美元的汇率为 6.51，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%，人民币兑美元的汇率为 6.31，对该可比
2、实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D4.【问题】某出租的写字楼，剩余租赁期限为 3 年，在此 3 年期间，每年可于年初获得净收益 80 万元，3 年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为 50 万元，若该类房地产的报酬率为 8，该写字楼的现时价值为 1000 万元，则 3 年后该商业用地净地的价值为（）万元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00【答案】C5.【问题】增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目不包括（）。A.土地使用权的费用B.土地开发和新
3、建房及配套设施的成本C.土地所有权的费用D.土地开发和新建房及配套设施的费用【答案】C6.【问题】()是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。A.证券B.股票C.债券D.投资基金【答案】B7.【问题】以下关于保障性住房的特征表述错误的是（）。A.廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、商品住房都属于保障性住房B.廉租住房单套建筑面积控制在 50m2 以内，保证基本居住功能C.经济适用住房的购房人拥有有限产权，购房满 5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款D.公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭【答案】A8.【问题】在进行房地
4、产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映【答案】D9.【问题】业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经()通过。A.与会业主所持投票权 1/2 以上B.全体业主所持投票权 1/2 以上C.与会业主所持投票权 2/3 以上D.全体业主所持投票权 2/3 以上【答案】D10.【问题】在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时，通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、汇率风险和（）。A.利率风险B.通货膨胀风险C.资本价值风险D.收益现金流风险【答案】A11.【问题】某宗房地产，已知建筑物的重置价格为
5、每平方米 1000 元，成新率为 70%，房地产年净收益为每平方米 140 元，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该房地产的价格为（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C12.【问题】（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗【答案】A13.【问题】某临街五层住宅楼，一梯两户，共 10 套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用 10 年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金 2 万元，剩余租赁期 3 年。合同约定租金按年支付，违约金 5
6、万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金 3 万元。A.按市场租金评估该广告收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本【答案】B14.【问题】下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A.经济发展B.居民收入C.城市化D.利率【答案】C15.【问题】收集信息（）的交易实例，是提高估价精度的
7、一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】D16.【问题】下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是()。A.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元的罚款B.房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以 1 万元以下的罚款C.中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处 5 年以是 10 年以下的有期徒刑，并处
8、罚金D.中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处 5 年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金【答案】D17.【问题】（）不是良好的编程风格。A.变量名采用单字母符号或单字母加数字串B.程序代码采用缩进格式C.为变量设置初始值D.程序中包含必要的注释【答案】A18.【问题】房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的（）机构。A.中介管理B.市场服务C.管理服务D.中介服务【答案】D19.【问题】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.不转移占有B.转移占有C.转移房屋所有权D.转移土地使
9、用权【答案】A20.【问题】甲方(开发公司）于 1993 年 7 月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A 座和 B 座）8 层共 5000m2 的商品房。至 1993 年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500 万元，此时 A 座建至 4 层，B 座建至 5 屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元，乙方应返还 100 万元；乙方则认为工程款实际发生 1580 万元，甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下，至 1995 年 7 月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。A.以 1 500 万元作为评估值B.以
10、（1 400+1580)2=1490 万元作为评估值C.以 1995 年 7 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D.以 1993 年 7 至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括（）。A.合法性原则B.控制性原则C.对应性原则D.合理性原则E.客观性原则【答案】ACD2.【问题】下列情况，会导致成交价格偏离正常价格
11、的有（）。A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.人为哄抬价格的交易E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【答案】ACD3.【问题】效用的度量理论有（）。A.基数效用论B.乘数效用论C.序数效用论D.指数效用论E.对数效用论【答案】AC4.【问题】下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。A.消费者的收入增加B.作为替代品的房地产的价格上升C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期未来的房地产价格上升【答案】ABD5.【问题】在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房
12、屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】AC6.【问题】债券利率的高低，主要受（）等因素的影响。A.银行利率B.发行者的资信级别C.偿还期限D.发行者的企业特色E.利率计算方式【答案】ABC7.【问题】分业经营具有的主要优点包括（）。A.有利于培养不同种业务的专业技术水平和管理水平B.为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境C.有利于商业银行进行的公平的国际竞争D.有利于抑制金融危机的产生E.使商业银行.证券公司.保险公司和信托公司等金融机构优势互补【答案】ABD8.【问题】社会保险包括（）。A.统筹医疗保险B.社会养老保险C.劳动工伤保险D.失业保险E.出口信用保
13、险【答案】ABCD9.【问题】建筑物区分所有权包括（）等。A.按份共有所有权B.专有部分所有权C.共同关系成员权D.共同部分持份权E.长期使用租赁权【答案】BCD10.【问题】作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有（）。A.产品定位B.避强定位C.竞争性定位D.对抗性定位E.重新定位【答案】BD11.【问题】下列污染源中，属于大气污染源的有()。A.工业污染源B.交通污染源C.光污染源D.噪声污染源E.生活污染源【答案】AB12.【问题】政府宏观调控房地产的手段包括()。A.严格控制建设程序B.金融政策和住房政策C.地价政策D.城市政策 E 住房政策【答案】BCD13.【问题】估价对象为制药工
14、业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。A.该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.收益年限由土地的剩余年限决定C.装修改造的前提是现有工业房地产的价值小于装修改造后的房地产价值D.预测该类商业地产每年以 3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算【答案】BD14.【问题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委
15、托人能得到其预期的估价结果【答案】ABD15.【问题】(2017 年真题)按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A.金融投资型B.收益型C.实物投资型D.机会型E.收益加增值型【答案】BD16.【问题】下列关于房地产税收的税率，表述正确的有（）。A.从租计征的房产税，税率为 1.2%B.城镇土地使用税施行定额税率C.耕地占用税施行超额累进税率D.个人出租住房，减按 4%计算增值税应纳税额E.印花税施行比例税率和定额税率两种【答案】B17.【问题】关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（）。A.抵押权未登记的，按照债权先后清偿B.抵押权未登记的，按照债权比例清
16、偿C.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D.抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E.抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿【答案】BC18.【问题】下列关于房地产开发企业的会计科目，不属于所有者权益类的有（）。A.固定资产B.商誉C.递延收益D.法定盈余公积E.在建工程【答案】ABC19.【问题】拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有()。A.委托人、拍卖人由于疏忽而没有拍卖标的瑕疵告知竞买人B.委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错C.拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质D.买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵E.买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵
17、【答案】BCD20.【问题】2013 年 3 月 1 日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为 80m2、售价 23000 元/m2 的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013 年 7 月 1 日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为 60m2，未封闭阳台面积为 6m2，套内墙体面积为 8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。A.按照成交价 1%缴纳契税B.出租该房的所得，免征城镇土地使用税C.2014 年 7 月 1 日转让该房，免征营业税D.2015 年 7 月 1 日转让该房，免征个人所得税【答案】AB三三,大大题题分析分析题题(
18、共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.房地产估价报告项目名称：市街号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：法院估价机构：房地产估价有限公司估价人员：估价作业日期：2011 年 6 月 23 日至 2011 年 7 月 5 日估价报告编号：2011第号目录（略）致估价委托人函法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于有限公司，位于市街号，建筑面积为 411.45m2 的商业用房及建筑面积为 38m2 的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为 61.23m2，土地使用权剩余年限为 27 年。估价时点为 2011
19、 年 6 月 23 日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据房地产估价规范，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点 2011 年 6 月 23 日的市场价值评估结果如下：【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体为：（1）封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。理由：封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。（2）致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。理由：致估价委托人函的内容
20、包括估价对象，估价对象必须完整，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致。（3）注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。理由：估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。（4）在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。2.某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为 15 万元被严重低估，理由是他
21、3 年前装修连同购置家具的实际费用超过 30 万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?2一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。【答案】1可以从以下三个方面对王某的疑问进行解释和说明：（1）30 万元包含家具费用，而 15 万元仅是室内装饰装修费用；（2）3 年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；（3）3 年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以 3 年前价
22、格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2（1）一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用成本法。（2）成本法的主要步骤选择具体估价路径；测算重置成本或重建成本；测算估价对象的折旧；求取估价对象的成本价值价值。3.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第 6 年年初一次
23、提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%
24、（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。4.指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，于 2001 年 1 月 10 日竣工投入使用，建筑面积 93.88m2。该住宅原为福利商品房，于 2008 年 1 月 10 日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于 2016 年 1 月10 日的市场价格。计算公式如下：房地产价格土地重新取得成本建筑物重置总价建筑物折旧 1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地 70 年使用期限的楼面地价为 280 元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建
25、筑物楼面地价为 260 元/m2，则土地重新取得成本为：土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=28093.88=26286.4（元）2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门 2014 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 3200 元/m2，房产管理部门 2015 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 3500 元/m2，房产管理部门 2016 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 4000 元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=350093.88=328580（元）3.建筑
26、物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧建筑物重置总价（1成新率）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧=328580（1-70%）=98574（元）4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价=26286.4+32858098574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=26093.88=24408.8（元）；2.建筑物重置总价计算错误，应使用 16 年公布的重置单价，估价对象建筑物重置
27、总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=400093.88=375220（元）；3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。5.1.封面（略）目录（略）致委托人函（略）有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于市街号 1 层（房屋所有权证号：字第号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测
28、算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点 2009 年 4 月 21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表 1 所示。表 1估价对象估价结果一览表注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）、估价时点、价值类型
29、（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。（2）估价对象的描述不全面。实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用
30、途、权属等；土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价
31、结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。（4）结果报告的估价结果没有大写。理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。（5）缺少风险提示（或说明）。理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：估价委托人；估价机构；估价目的；估价对象；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；