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1、2020年房地产行业企业所得税汇算清缴手册 2019年房地产行业 企业所得税汇算清缴手册 2019年4月 书目 一、房地产企业 1.1 基本规定 1.2 收入的税务处理 1.2.1收入的确认 1.2.2 视同销售 1.2.3 未完工开发产品计税毛利率 1.2.4 实际毛利额 1.2.5 租金收入 1.3 成本、费用扣除的税务处理 1.3.1 一般规定 1.3.2 配套设施的扣除 1.3.3 佣金(手续费)的扣除 1.3.4 利息的扣除 1.3.5 资产损失的扣除 1.3.6 自用开发产品折旧的扣除 1.4 计税成本的核算 1.4.1 成本对象的归集原则 1.4.2 计税成本的详细内容 1.4.
2、3 计税成本的核算程序 1.4.4 共同(间接)成本的分摊 1.4.5 非货币性交易取得土地成本的确定 1.4.6 预提费用 1.4.7 停车场所的扣除 1.5 特定事项的税务处理 1.6房地产企业的预缴及退税问题 1.7 2018年新政 一、房地产企业 1.1 基本规定 一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建立、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已起先投入运用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明。（摘自国税发200931号
3、房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 二、依据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定精神和国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理方法的通知（国税发200931号）第三条规定，房地产开发企业建立、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业起先办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已起先实际投入运用时，为开发产品起先投入运用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定刚好结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（国税函2010201号国家税务总局关于房地产开发
4、企业开发产品完工条件确认问题的通知） 三、企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.2 收入的税务处理 1.2.1收入的确认 一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票
5、的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。二、企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，详细按以下规定确认： (一)实行一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。(二)实行分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)实行银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银
6、行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。(四)实行托付方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.实行支付手续费方式托付销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.实行视同买断方式托付销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，假如销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；假如属于前两种状况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价
7、格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。3.实行基价（保底价）并实行超基价双方分成方式托付销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，假如销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得干脆从销售收入中减除；假如销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方干脆签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开
8、发产品清单之日确认收入的实现。4.实行包销方式托付销售开发产品的，包销期内可依据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应依据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.2.2视同销售 一、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、嘉奖、对外投资、安排给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品全部权或运用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和依次为： （一）按本企业近期或本年度
9、最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,详细比例由主管税务机关确定。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.2.3未完工开发产品计税毛利率 一、企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和安排单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5。（
10、四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 二、关于计税毛利率 （一）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，根据通知第八条规定的计税毛利率计算预料利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。（三）房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市国税局依据通知第八条规定的毛利率,结合不同开发产品联合地税部门共同确定，并报省国税局备案。三、关于经济适用房、限价房和危改房 （一）经济适用房是指政府供应政策实惠，限定套型面积和销售价格，根据合理标准建设，面对城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地
11、产开发企业开发的经济适用房、按通知第八条的计税毛利率申报纳税时，需向主管税务机关报送以下资料： 1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件； 2、土地管理部门划拨土地的批准文件； 3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件； 4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明； 5、列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设投资安排； 6、经济适用住房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）； 7、主管税务机关要求供应的其他资料。（二）房地产开发企业开发的限价房和危改房按通知第八条规定的预料毛利率申报
12、纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需向主管税务机关报送以下资料： 1、国有建设用地运用权出让合同和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件； 2、限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）； 3、主管税务机关要求供应的其他资料。（三）对商品住房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并根据对应的计税毛利率计算预料利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入
13、，不得根据经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。1.2.4实际毛利额 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预料计税毛利率分季(或月)计算出预料毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应刚好结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预料毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预料毛利额之间差异调整状况的报告以及税务机关须要的其他相关资料。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 房地产开发企业依据通知第九条规定出具开发产品实际毛利额与预
14、料毛利额之间差异调整状况的报告应包括但不限于以下内容： 1、开发企业基本状况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关状况等； 2、开发项目基本状况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售状况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是托付境外机构销售费用结算状况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资状况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付状况等； 3、房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表、房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表、房地产开发企业预提费用明细表（见附件三
15、、四、五）； 1.2.5租金收入 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人运用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.3 成本、费用扣除的税务处理 1.3.1一般规定 一、企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必需按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。二、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。三、已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面
16、积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 四、企业对尚未出售的已完工开发产品和根据有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的修理费用，准予在当期据实扣除。五、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备修理基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.3.2 配套设施的扣除 企业在开发区内建立的会
17、所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： (一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建立费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业全部的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建立固定资产进行处理外，其他一律按建立开发产品进行处理。企业在开发区内建立的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位赐予的经济补偿
18、可干脆抵扣该项目的建立成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.3.3 佣金(手续费)的扣除 企业托付境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过托付销售收入10%的部分,准予据实扣除。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.3.4 利息的扣除 企业的利息支出按以下规定进行处理： （一）企业为建立开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和安排，其中属于财务费用性质的借款费用，可干脆在税前扣除。（二）企业集团或其成员企业统一向金融机
19、构借款分摊集团内部其他成员企业运用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在运用借款的企业间合理的分摊利息费用,运用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.3.5 资产损失的扣除 企业实行银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款供应担保的，其销售开发产品时向银行供应的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。企业因国家无偿收回土地运用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失
20、按有关规定审核确认后准予在税前扣除。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.3.6 自用开发产品折旧的扣除 企业开发产品转为自用的,其实际运用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.4 计税成本的核算 计税成本是指企业在开发、建立开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的根据税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。开发产品完工以后，企业可在
21、完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.4.1 成本对象的归集原则 一、成本对象是指为归集和安排开发产品开发、建立过程中的各项耗费而确定的费用担当项目。计税成本对象的确定原则如下： （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入
22、能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同运用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建立成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理
23、确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需变更成本对象的，应征得主管税务机关同意。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 二、2014年1月28日，国务院发布关于取消和下放一批行政审批项目的确定（国发20145号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。（一）房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本安排原则、方法，以及开发项目基本状况、开发安排等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，伴同企业所得税年度纳税申报表一并报送主管税务机关。房地产开发
24、企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的缘由、依据和调整前后成本改变状况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。（二）房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，刚好收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。（三）各级税务机关要仔细清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，刚好进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应刚好通知房地产开发企业补齐、修正；对成本
25、对象确定不合理或共同成本安排方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定状况异样的，主管税务机关应进行专项检查；对不照实出具专项报告或不出具专项报告的，应按中华人民共和国税收征收管理法的相关规定进行处理。（四）本公告自发布之日起30日后施行。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理方法的通知（国税发200931号）其次十六条其次款同时废止。本公告施行前房地产开发企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，也按本公告执行。（摘自国家税务总局公告2014年第35号国家税务总局 关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告） 1.4.2 计税成本的详细内容 开发产品计税成本支出的内
26、容如下： （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发运用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地运用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建立支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性探讨、筹建、场地通同等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目
27、内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为干脆组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建立费等。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.4.3 计税成本的核算程序 企业计税成本核算的一般程序如下
28、： （一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为干脆成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、安排至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行安排，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。（四）对本期已
29、完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。（五）对本期未完工和尚未建立的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.4.4 共同(间接)成本的分摊 一、企业开发、建立的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于干脆成本和能够分清成本对象的间接成本，干脆
30、计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则安排至各成本对象，详细安排方法可按以下规定选择其一： （一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行安排。1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行安排。2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行安排，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行安排。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑
31、面积的比例进行安排。1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行安排。2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地安排建筑面积的比例进行安排，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行安排。（三）干脆成本法。指按期内某一成本对象的干脆开发成本占期内全部成本对象干脆开发成本的比例进行安排。（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行安排。二、企业下列成本应按以下方法进行安排： （一）土地成本，一般按占地面积法进行安排。假如确需结合其他方法进行安排的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一
32、次性取得土地分期开发房地产的状况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行安排,待土地整体开发完毕再行调整。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行安排。(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按干脆成本法或按预算造价法进行安排。（四）其他成本项目的安排法由企业自行确定。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.4.5 非货币性交易取得土地成本的确定 企业以非货币交易方式取得土地运用权的，应按下列规定确定其成本： （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地运用权投资企业的，按下列规定进行处理： 1换取的开发产品
33、如为该项土地开发、建立的，接受投资的企业在接受土地运用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地运用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地运用权的成本。如涉及补价,土地运用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2换取的开发产品如为其他土地开发、建立的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地运用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地运用权的成本。如涉及补价,土地运用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（二）企业、单位以股权的形式，将土地运用权投资企业
34、的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地运用权的市场公允价值和土地运用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地运用权的取得成本。如涉及补价,土地运用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.4.6 预提费用 一、除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。（二）公共配套设施尚未建立或尚未完工的，可按预算造价合理预提建立费用。此类公共配套设施必需符合已在售房合
35、同、协议或广告、模型中明确承诺建立且不行撤销，或根据法律法规规定必需配套建立的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业担当的物业管理基金、公建修理基金或其他专项基金。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 二、关于预提（应付）费用 （一）房地产开发企业依据通知第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与
36、预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。（二）房地产开发企业依据通知第三十二条其次款预提的公共配套设施建立费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建立期限而逾期未建立的，其以前年度已预提的该项费用在规定建立期满之日起计入当期应纳税所得额；如未有明确建立期限的，则在该开发项目最终一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建立的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建立费用时，再根据通知其次十八条第三款有关规定税前扣除。
37、（三）房地产开发企业依据通知第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必需是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需供应政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。1.4.7 停车场所的扣除 企业单独建立的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。（摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法） 1.5 特
38、定事项的税务处理 一、企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）安排开发产品的，企业在首次安排开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应安排给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。（二）凡开发合同或协议中约定安排项目利润的，应按以下规定进行处理: 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前安排该项目的利润。同时不能
39、因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。二、企业以换取开发产品为目的，将土地运用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地运用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地运用权转让所得或损失。(摘自国税发200931号房地产开发经营业务企业所得税处理方法) 1.6 房地产企业的预缴及退税问题 一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损
40、且有其他后续开发项目的，该亏损应根据税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以根据以下方法，计算出该项目由于土地增值税缘由导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税： （一）该项目缴纳的土地增值税总额，应根据该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，详细按以下公式计算： 各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额（项目年度销售收入整个项目销售收入总额） 本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入
41、，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的一般标准住宅的销售收入。（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。（三）根据上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的
42、亏损，向以后年度结转。三、企业在申请退税时，应向主管税务机关供应书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等状况。四、本公告自发布之日起施行。本公告发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，根据本公告其次条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。（摘自国家税务总局公告2016年第81号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关
43、问题的公告） 1.7 2018年新政 国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告（国家税务总局江苏省税务局公告2018年第13号） 依据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理方法的通知（国税发200931号）规定，现就全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率公告如下： 一、房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定： （一）开发项目位于南京市城区和郊区的，计税毛利率为15。（二）开发项目位于除南京以外的其他地区的，计税毛利率为10。（三）属于经济适用房、限价房
44、和危改房的，计税毛利率为3%。二、本公告自2018年7月1日起施行。江苏省国家税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理方法的通知的通知（苏国税发2009079号）、江苏省地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理方法的通知的通知（苏地税发200953号）同时废止。特此公告。国家税务总局江苏省税务局 2018年6月15日 关于国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告的解读 近日，国家税务总局江苏省税务局发布了国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告（以下简称公告）。现解读
45、如下： 一、公告出台背景 为了进一步优化江苏省税收营商环境，统一全省房地产企业所得税征管，依据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理方法的通知（国税发200931号）规定，制定本公告。二、公告的主要内容 本公告确定了全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率，详细标准： （一）开发项目位于南京市城区和郊区的，计税毛利率为15。（二）开发项目位于除南京以外的其他地区的，计税毛利率为10。（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。三、公告施行时间 本公告自2018年7月1日起施行，即三季度预缴申报时按本公告执行。 END