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1、物业管理师历年真题9节物业管理师历年真题9节 第1节市场细分时的可区分性是指细分市场的()可以清楚地加以区分。A:规模B:购买力C:特征D:客户答案：C解析：可衡量性是指细分市场的规模、购买力和特征是可以被衡量和推算的，可区分性是指细分市场的特征可以清楚地加以区分。该考点来自教材的第三章“市场调查与市场分析”的第四节。业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间，是()。A:供用合同关系B:物业服务合同关系C:委托合同关系D:行政管理关系答案：A解析： 物业管理机构更迭时管理工作的移交中的重点和难点是（ ）。A管理资料的移交B共用配套设施和机电设备的接管C人事档案资料的移交D合同协议
2、书的移交正确答案：B新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持()等文件向房地产主管部门申请资质。A:物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同B:企业法定代表人的身份证明C:物业服务合同复印件D:税务登记证E:营业执照、验资证明答案：A,B,E解析：新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：(1)营业执照；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 我国
3、住房和城乡建设部对物业服务企业信用档案系统建设的要求包括( )。A及时做好信用档案记录信息的更新工作B保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确C统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享D物业服务企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事宜的联系，主要采用电子邮件方式E全国物业服务企业信用档案建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，由我国住房和城乡建设部统一部署正确答案：ABCD物业管理师历年真题9节 第2节物业管理的风险类型包括( )。A:前期物业管理的风险、日常管理的风险B:早期介入的风险、前期物业管理的风险C:早期介入的风险、日常管理的风险D:早期介入的风险、前期物业管
4、理的风险、日常管理的风险答案：D解析：成本控制的例外管理原则中，例外情况的常用判定要点主要有()。A:间断性B:重要性C:特殊性D:一贯性E:不时性答案：B,C,D解析：实际中，例外情况的常用判定有以下要点：重要性。重要与否，主要根据成本差异金额大小确定，特殊性。凡是对企业长期获利能力有重要影响的成本差异，不论是否达到重要性的程度，均应受到密切重视，一贯性。凡是某项成本差异虽未达到重要性程度，从未超过规定的百分率或绝对金额，但是该项成本差异却持续时间很长（如一个月以上），则应视为“例外”，需要引起管理人员充分注意。 短期平均成本曲线成为U形的原因与( )。A规模报酬有关B外部经济与不经济有关C
5、要素的边际生产率有关D固定成本与可变成本所占比重有关正确答案：C 以（ ）作抵押物是抵押担保中最普遍、最主要的内容。A汽车B股票C房地产D公司正确答案：C在管理活动中，执行计划职能时要做的工作有()。A:拟订各种可行方案并进行选优B:对企业的人、财、物等各种要素进行合理分配和使用C:对各个环节进行协调和很好地衔接D:将计划指标加以分解E:明确目标和责任，进行控制和考核答案：B,C,D,E解析：计划是为达到定目标所制定的未来行动方案，是决策所选定方案的具体体现。一个好的计划应该具有统一性、持续性、灵活性和精确性。在执行计划职能时，要对企业的人、财、物、技术、信息等各种要素进行合理分配和使用，并将
6、计划指标加以分解，具体落实到各个部门和单位，作为后续进行控制和考核的依据。因此，计划是行动纲领，是联系企业诸条件与目标之间的桥梁，在管理中处于重要的基础地位。A项是执行决策职能时要做的工作。物业管理师历年真题9节 第3节 建筑物及相关的设施、设备在使用过程中的磨损带来的影响有( )。A导致物业空间服务质量降低B导致收益能力下降C失去市场竞争力D设备运行成本上升E设备运行效率下降正确答案：ABDE对新建物业承接查验中发现的问题，不属于一般处理程序的是( )。A:收集整理存在问题B:处理方法(由建设单位提出处理方法，物业服务企业可提出相应整改意见)C:跟踪验证D:负责监控整改质量答案：D解析： 名
7、义利率为12%，一年计息4次的实际利率为( )A3.33%B12.55%C3%D12.49%正确答案：B在与媒体交往中，物业服务企业应提高的意识包括()A:责任意识B:授权意识C:法律意识D:环保意识E:发展意识答案：A,B,C解析：物业服务企业应提高在与媒体交往中的责任意识、法律意识和授权意识，教育员工了解媒体的工作性质和社会影响力，避免发生媒体风险事故。下列不属于物业管理车辆管理方法与要求的是( )。A:建立健全车辆管理队伍B:车辆出入管理C:消防通道的车辆管理D:车辆停放管理答案：C解析：物业管理师历年真题9节 第4节改革开放以后，国家确立的住房商品化方针是()A:大力发展商品房销售B:
8、参加市场竞争机制C:按照住房制度向居民出售私有住房D:鼓励贷款购房政策E:按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房答案：A,E解析：改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。 购置房地产通常需要借助( )机构来进行融资。A金融信贷B政府C物业管理D信托正确答案：A 异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织也可委托其他组织，在当地( )的指导下，负责房屋的使用、修缮等管理工作。A房地产行政主管部门B城市规划局C税收部门D房地产开发商正确答案：A 物业管理的承接查验主要以( )的方式进行。A观感查验B使用查验C核对检查
9、D试验查验正确答案：C 同一条等产量线上的各点代表( )。A为生产同等产量，投入要素的各种组合比例是不能变化的B为生产同等产量，要素的价格是不变的C不管投入各种要素量如何，产量总是相等的D投入要素的各种组合所能生产的产量都是相等的正确答案：D物业管理师历年真题9节 第5节 维修员知识培训的主要内容包括( )。A物业管理基础知识B房屋附属设备维修的类型C供水供电基本知识D给水排水设备的验收接管知识E房屋日常养护知识及房屋维修知识正确答案：ACE社会组织的分类原则中，结构原则是根据社会组织成员之间关系的性质进行分类的一种方法，代表人物是( )。A:布劳B:梅约C:帕森斯D:爱桑尼答案：B解析：本题
10、考核的是社会组织的分类原则。结构原则，它是根据社会组织成员之间关系的性质进行分类的一种方法，代表人物是梅约。按照这种方法，一般把社会组织分为两大类：一是正式组织，指具有一定的目标，组织成员间的关系由正式的规章制度做出详细、具体的规定。二是非正式组织，指正式组织成员在共同工作过程中由于持有共同的社会情感而形成的非正式团体;这些团体有自然形成的规范和惯例。财务效益状况指标中，()充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。A:净资产收益率B:总资产报酬率C:财务内部收益率D:总资产周转率答案：A解析：净资产收益率也称股权收益率或
11、权益收益率，是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。净资产收益率充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。土地使用权的出让的方式包括()。A:招标出让B:拍卖出让C:协议出让D:行政干预出让E:挂牌出让答案：A,B,C,E解析：根据城市房地产管理法和招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定的规定，我国现行国有建设用地土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议出让。企业资金运动的动态形式不包括()A:经营性现金流动B:投资性现金流动C:债务性现金流动D:筹资性现金流动答案：C解析：企业的资金运动有静态和动态两种表
12、现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。物业管理师历年真题9节 第6节 结合实际，谈一谈装修管理应注意的问题?正确答案：装修管理应注意的问题如下。 (1)服务与控制是装修管理过程的一对矛盾，这就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则，熟悉装饰装修管理规定，要换位思考，为业主着想，规范操作行为。 (2)装修人在准备资料的阶段，常常不知道如何表达要做的装饰装修项目，甚至因为语言表达不同，致使装修人与物业管理单位出现理解歧义。此时，物业管理单位有必要进行现场核对，避
13、免出现漏项或错报项。 (3)在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项或有大的拆动项目漏报。 (4)在办理开工手续前，物业管理方须确认装修施工的相关手续是否已经完备。(5)在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料。 (6)验收工作是装修管理的最后一道工序，也是控制违章的最后一关。如果在此之前已经发现了违章，则须在处理了违章后再进行验收工作。 (7)对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、管理规约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。 (8)装饰装修资料的一部分为业主资料，另一部分为操作记录表。在每一单项装饰装修完成后，物业管理单
14、位须及时整理好相关资料，属业主资料的部分应归入业主档案资料，并长期保存，以备后查，操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。人的心理和行为是由( )决定的。A:人的气质B:社会生活条件和个人的具体生活状态C:人的精神世界最本质的特征D:构成人们各种个性品质的基础答案：B解析：以下成本曲线中。在其最低点与边际成本曲线相交的有（）。A:总成本B:平均固定成本C:平均可变成本D:平均成本E:固定成本答案：C,D解析：U形的平均可变成本曲线和平均成本曲线与U形的边际成本曲线相交于平均成本曲线的最低点。在平均成本曲线的下降段，即在最低点之前，边际成本曲线低于平均成本曲线。在平均成本曲线的上升段，即在最低点
15、之后，边际成本曲线高于平均成本曲线。并且不管是下降还是上升，边际成本曲线的变动都快于平均成本曲线的变动。如图1-2所示。 风险管理方法中的控制法是指避免、消除风险或减少风险发生频率及控制风险损失扩大的一种风险管理方法，主要包括( )。A避免B自留或承担C.抑制D转移E预防正确答案：ACE抵押双方当事人应当依据民事法律原则确定的事项不包括()A:抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同B:企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担C:抵押权人为避免抵押房屋因遭受人为损坏或自然灾害而出现的风险，要
16、求抵押人办理房产保险的，双方当事人应当协商议定D:设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，双方当事人也可以协商由房地产代理机构确定答案：D解析：抵押双方当事人应当依据民事法律原则确定以下事项：(1)设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，双方当事人也可以协商由房地产价格评估机构评估确定。(2)抵押权人为避免抵押房屋因遭受人为损坏或自然灾害而出现的风险，要求抵押人办理房产保险的，双方当事人应当协商议定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人
17、为保险赔偿的第一受益人。(3)企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。(4)抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。物业管理师历年真题9节 第7节下列不属于物业管理车辆管理方法与要求的是( )。A:建立健全车辆管理队伍B:车辆出入管理C:消防通道的车辆管理D:车辆停放管理答案：C解析： 为规范和指导建设单位与物业管理企业签定前期物业服务合同，建设部于2022flE 9月制定并发布( )。A前期物业服务合同B物业管理服务收费制度C物业管理企业合同法D物业管理企业责任法正确答案：A某小区C栋
18、102房业主孙小姐深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。孙小姐以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币15万元。该物业公司辩称，物业管理保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务，而且该物业公司也已按合同要求配置了24小时安防人员，在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进人大厦，因此不同意原告的诉讼请求，但愿
19、意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币1500元。问题：1.物业管理区域公共安全防范管理服务的内容有哪些?2.物业管理安全防范服务的要求是什么?3.物业安全防范工作检查方法有哪些?4.分析案例，谈一谈该物业服务企业是否承担民事责任?答案：解析：1.公共安全防范管理服务主要内容包括：(1)出入管理，物业项目的出入管理应根据国家法规和物业管理服务合同的约定，区分不同物业的类型和档次，制订相应方案，实现人员、物品、车辆等出入的有效管理;(2)安防系统的使用、维护和管理，物业管理安防系统是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统;(3)施工现场管理;(4)配合政府开展
20、社区管理，物业服务企业在社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故，物业管理辖区内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作，积极配合相关部门做好法律政策宣传教育。2.安防人员的仪表和礼貌礼仪：(1)执勤时整洁着装、佩戴工牌号;(2)精神饱满，站立、行走姿态规范;(3)执勤中认真履行职责，不脱岗，不做与工作无关事情;(4)举止文明大方，主动热情，耐心周到;(5)办事高效，坚持原则，礼貌待人。巡逻、门岗等执勤岗位：(1)服从领导，听从指挥;(2)熟悉物业及业主(或物业使用人)基本情况，如业主(或物业使用人)家庭成员、楼宇结构、
21、消防设备、各类技防设备、各类机电设备分布情况、消防中心、应急反应等;(3)按规定路线和方式巡逻、签到，未签到或不及时签到要记录原因;(4)熟悉人员和物品出入管理流程，具备条件的，可对外来人员及外搬物品做好记录及控制;(5)观察细致，反应迅速，按照有关规定及时发现、处理各种事故隐患及突发事件;(6)相互配合，妥善处理各种问题，对于超出职权或无法处理的情况，应及时汇报。值班记录：(1)记录及时、齐全、规范和真实;(2)交接班事项及物品记录清晰，未完成事项有跟进记录;(3)接班人员分别签名确认;(4)记录、分类和归档正确及时，记录本整洁完好，记录字迹清楚。技防设施设备：(1)各类安防设施设备齐全完善
22、，使用正常;(2)定期检查和维护，并有完整记录;(3)标志明显正确，相关制度应张贴在墙壁的醒目处。3.日检：安防队伍的各班班组长每天应依据检查标准对本班各岗位的当班人员进行检查，检查内容包括仪表礼节、服务态度、工作纪律、工作质量、工作记录、交接班、岗位形象和安全隐患等，对存在的问题应及时指出并作相应处理。周检：安防主管及项目领导每周应根据检查标准进行全面检查，除日检内容之外，其内容还包括各类安防设施设备的检查、业主意见收集反馈、班组长检查记录和安全隐患分析等，并填写周检记录表。月检：月检工作是指由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录，确保安防工作的有效性。
23、督查：督查工作是指由指定的督查队员不定期对安防工作进行突击检查，确保安防工作严格按标准执行，并对违规人员进行教育和处罚。4.本案例的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务，这是物业管理公司是否承担法律责任的依据。物业管理条例第三十六条第二款规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业服务企业就不应当承担责任;相反，如果根据物业服务合同的约定，物业服务企业存在明显
24、的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理保安的义务不能等同于保镖的义务，也不能要求物业管理公司确保物业小区内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。本案中的孙小姐虽然在其居住的小区内遭受不法侵害，但并不能因此认定物业管理公司在履行安全防范义务上存在过错。物业服务企业不可能确保所有公共场所内人身和财产的安全，也不可能接受这种义务。因此，物业服务企业对业主遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明物业服务企业存在管理上的过错，就可不承担民事责任。房地产开发企业、房地产中介服
25、务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须（ ）。A:权威B:真实C:合法D:科学E:准确答案：B,C,D,E解析： 业主作为不动产所有权人( )。A受国籍限制B不受国籍限制C受地域限制D受户籍限制正确答案：B物业管理师历年真题9节 第8节前期物业管理的风险中最主要的是( )。A:合同风险B:专业服务咨询的风险C:管理项目外包存在的风险D:项目接管的不确定性带来的风险答案：A解析：设施设备( )是工作量最大的一种计划修理。A:大修B:中修C:中小修D:小修答案：A解析：业主委员会应当依法履行的职责是（ ）。A:与业主大会选聘的物业服务企业签订物
26、业服务合同B:决定解聘物业服务企业C:制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案D:决定物业其用部分的经营与收益分配答案：A解析： 在（ ）的过程中，定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。A制定投资方针和政策B投资分析C构建投资组合D投资组合的调整正确答案：C零售商业物业中，每个承租户经营的成功，需要依赖其他承租户的成功，这体现了（ ）关系。A.对立 B.包含C.共生 D.竞争答案：C解析：在零售商业物业中，每个承租户的成功，非常依赖甚至是取决于其他承租户的成功。这种彼此间的互惠或互相依赖的关系，就是共生关系。物业管理师历年真题9节 第9节下列不属于学生管理内容的是()。A:
27、学生公寓B:学生食堂C:聚会D:实验室答案：D解析：学校物业经营管理的主要工作包括学生管理、教学管理、公共设施与公共事务管理、假期管理和其他管理。其中学生管理包括学生宿舍管理即学生公寓管理，学生食堂即餐饮管理，聚会管理。 实行一级成本核算的物业服务企业，可不设( )费用。A直接人工B直接材料C问接D管理正确答案：C 物业查验的过程中，( )查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。A.观感B检测C试验D使用正确答案：A临时管理规约一般由()在出售物业之前预先制定。A:全体业主（名师解读：全体业主为管理规约制定的主体）B:业主委员会C:物业服务企业D:建设单位答案：D解析：土地使用权的出让方是()，具体由市、县人民政府土地管理部门代表。A:国家B:国务院C:省级人民政府D:国土资源部答案：A解析：