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1、2022房地产经纪人考试真题及详解6辑2022房地产经纪人考试真题及详解6辑 第1辑商铺首先是商品交易的场所，还包含了（）。A.营销功能B.服务功能C.加强管理功能D.感受体验的功能E.系统分化功能答案：B,D解析：商业用房，俗称商铺，是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。房地产经纪人在二手房经纪实务中需要对房源进行分类，通常意义上的“优质房源”的特征主要有（）。A.地理位置较好B.产权清晰C.价格较高D.市场需求旺E.销售周期长答案：A,B,D解析：按照房源具备可售性条件的优劣性，将房源划分为优质房源和一般房源。其中，优质房源的分类依据有：地理位
2、置较好或处于热销地段；业主心理价位合理；业主主动积极配合；具备合法上市产权。优质房源的特征有：市场需求旺；销售难度小；销售周期较短；有房源钥匙。下列选项中，属于公共服务设施用地的是( )。A:居住区(级)道路B:宅间绿地C:居民汽车地面停放场地D:建筑基底占地答案：D解析：毛租金乘数法是求取估价对象价值的一种方法，其优点主要有（）。A.计算简便B.省略了房地产租金以外的收入C.比较客观D.省略了不同房地产空置率和运营费用的差异E.避免多次测算可能产生的误差答案：A,C,E解析：毛租金乘数法的优点包括：方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同
3、时受相同的市场力量影响，所以毛租金乘数是一个比较客观的数值；避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点包括：忽略了房地产租金以外的收入；忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。在房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务采取的不当处理方式是（）。A.可以终止合同并赔偿损失B.经委托人同意，可以将业务转由他人代为完成C.由委托人自行处理，收取部分佣金D.在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式答案：C解析：房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人
4、代为完成，也可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经委托人约定，也可以用其他方法进行处理。2022房地产经纪人考试真题及详解6辑 第2辑关于土地增值税的表述中，错误的是（ ）。A.土地增值税的扣除项目包括开发土地的成本、费用B.土地增值税的征税对象是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物所取得的土地增值额C.征税范围包括国有土地、地上建筑物、其他附着物及通过继承、赠与等方式无偿转让的房地产D.有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人答案：C解析：BCD三项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和
5、个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。A项，计算土地增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。下列选项中，属于本层共有公用建筑面积的是（）。A.本层的公有电梯B.本层的共有走廊C.本层的共有楼梯间D.本层的共有大堂答案：B解析：根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积，如为整幢服务的配电
6、房、水泵房等；功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积，如专为酒店服务的大堂、楼梯问、电梯间等；本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积，如本层的共有走廊等。 延付租金要求赔偿，提起诉讼的时效是（）年。A.0.5B.1C.2D.3 答案：B解析：从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，特殊诉讼时效期间为1年。民法通则规定，出售质量不合格的商品未声明的；延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。用益物权是指权利人依法对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。包括( )。A:土地所有权B:土地承包经营权C:地役权D:建设用地使用权E:宅基地使用权答案：B,C,D,E
7、解析：按照城市所处的地理位置，可分为（）。A.南方城市B.沿海城市C.平原城市D.内地城市E.边境城市答案：A,B,D,E解析：根据城市的地理位置，可分为东部城市、中部城市和西部城市，南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市。C项，根据城市的地形地貌，分为平原城市、丘陵城市、山地城市、高原城市、盆地城市和河谷城市等。2022房地产经纪人考试真题及详解6辑 第3辑下列关于房地产执业规范与法律法规的说法，不正确的是（）。A、 就房地产经纪机构和人员的应当承担义务而言，执业规范的标准高于现行的法律法规B、 房地产经纪机构和房地产经纪人员是房地产执业规范的适用对象C、 就法律效力而言
8、，法律法规的法律效力高于执业规范D、 如果执业规则与现行法律法规存在冲突，则以执业规范为准答案：D解析：房地产经纪执业规范是由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。主要是房地产经纪机构和房地产经纪人员应当承担的义务和责任。房地产经纪执业规范的适用对象包括房地产经纪机构和房地产经纪人员。就房地产经纪机构和房地产经纪人员的应当承担责任和义务的严格程度而言，执业规范的标准高于现行的法律法规；就法律效力而言，法律法规的法律效力高于执业规范。即如果执业规则与现行法律法规存在
9、冲突，则以法律法规的规定为准。下列选项中，（）作为指导房地产经纪人员和机构从事房地产经纪活动的基本行为准则。A.房地产经纪人员职业资格制度暂行规定B.关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知C.商品房买卖合同示范文本D.房地产经纪执业规则答案：D解析：2022年10月份发布的房地产经纪执业规则，是中国房地产估价师与房地产经纪人学会对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据，是指导房地产经纪行为的基本准则。房地产经纪执业规则作为指导房地产经纪人员和机构从事房地产经纪活动的基本行为准则。2022年1月18日，经广泛深入调查研究，认真总结房地产经纪行业自律管理经验，并充分征求意见
10、，对2022年发布的房地产经纪执业规则进行了修改。修改后的房地产经纪执业规则重新发布，并自2022年3月1日起施行。在人际交往和人际关系方面，房地产经纪人的素质主要包括（）。A、具有一定的面谈技巧B、具有说服别人的能力C、具有较高的学历D、具有良好的判断力E、具有丰富的社会关系答案：A,B,D,E解析：培养房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质尤为重要，主要包括下列方面：具有必要的的面谈技巧；关心客户并满足客户的兴趣和需要；良好的说服力；良好的判断力；幽默感；丰富的社会关系。下列关于单店模式和多店模式中“店”的描述，正确的是（）。A.单店模式和多店模式中的“店”指的是“门店”B.单店模式和
11、多店模式中的“店”不是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元C.单店模式和多店模式中的“店”不可以是经纪机构下属的分支机构D.单店模式和多店模式中的“店”可以是独立的房地产经纪公司答案：D解析：根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产经纪机构的经营模式分为：单店模式；多店模式；连锁经营模式。值得注意的是，单店模式和多店模式中的“店”并不是指“门店”，而是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元，它可以是经纪机构下属的分支机构（以门店或非门店的形式），也可以是独立的房地产经纪公司。下列选项中，不属于城市中企业仓储用地的是（）。A.库房、堆场B.包装加工车间C.地下加工场
12、所D.附属设施的建设用地答案：C解析：我国城市用地分为以下八大类：居住用地；公共管理与公共服务设施用地；商业服务业设施用地；工业用地；物流仓储用地，指城市中物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地；道路与交通设施用地；公用设施用地；绿地与广场用地。2022房地产经纪人考试真题及详解6辑 第4辑根据我国城市房地产管理法，以出让方式取得土地使用权属于房屋建设工程的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额（ ）以上的，不得转让。(2022年真题)A.15%B.20%C.25%D.30%答案：C解析：城市房地产管理法及城市房地
13、产转让管理规定明确规定了房地产转让的条件：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。按照民用建筑设计通则（GB 503522022）的规定，普通建筑和构筑物的建筑设计使用年限为（）年。A、40B、50C、70D、100答案：B解析：民用建筑设计通则（GB 50352）将以主体结构确定的建筑设计使用年限分为5年、25年、50年、100年4级，并规定其分别适用于临时性建筑、易于替
14、换结构构件的建筑、普通建筑和构筑物、纪念性建筑和特别重要的建筑下列关于房源和客源关系的说法错误的是（ ）。A.二者的关系可以总结为互为条件、相得益彰、互为目标三方面B.一个营销行动无法同时兼顾增加房源和增加客源的两个目标C.房地产经纪人必须以一方信息推广为重点，或为卖方经纪人或为买方经纪人D.房源开拓和客源开拓可以运用相同的营销手段答案：B解析：B项，房源开拓和客源开拓有共同的手段，也有不同的做法。有些营销行动既增加客源，也增加房源，侧重点可以不同，但两个目标均可兼顾。有限合伙型房地产基金的集资通常有().A:承诺制B:基金制C:股份制D:有限制E:合作制?答案：A,B解析：某房产经纪人对一物
15、业勘察结果是，该物业附近有多条公交线路，且步行5分钟左右即可达到公交站点，其中专线车线路所占比例不多于40，则该房产经纪人在填写物业现场勘察表时，可将该物业交通条件等级划分为（）。A、方便B、比较方便C、一般D、不方便答案：A解析：交通条件等级划分的具体标准如表2-1所示。表2-1交通条件等级划分表2022房地产经纪人考试真题及详解6辑 第5辑根据规定，首次购房人的贷款首付款为_，再次置业者的贷款首付款为_。（）A、30；70B、35；60C、35；70D、30；60答案：D解析：首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30，利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之
16、为再次置业者，其首付为60，利率在基准利率的基础上上浮10l5。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明（ ）。A.预售许可证书号B.开发企业名称C.建筑面积或者使用面积D.土地使用权取得的方式答案：D解析：城市房地产管理法规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。下列属于房地产代理业务基本流程主要环节的有( )。A.房地产代理业务开拓B.方案设计与推广C.开发过程控制D.营销策划E.房地产交易价款收取与管理答案：A,B,E解析：由于房地产交易的
17、（），以及房地产市场的动荡，合同签置后一方毁约的现象经常发生，这是房地产交易中一项巨大的风险。A、 复杂性B、 综合性C、 程序性D、 反复性答案：A解析：由于房地产价值高昂和房地产交易复杂，房地产交易中潜伏着巨大的经济风险，并有可能引发相应的社会风险，因此，房地产经纪活动的后果具有巨大的社会影响。城市房地产开发经营管理条例属于（ ）。A.规章B.地方性法规C.行政法规D.单行条例答案：C解析：行政法规是指国务院制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产开发经营管理条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行条例、营业税暂行条
18、例、契税暂行条例等。2022房地产经纪人考试真题及详解6辑 第6辑合同具有的特征包括（ ）。(2022年真题)A.合同是平等主体之间的民事法律关系B.合同是两方以上当事人的法律行为C.合同是从法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件D.合同是具有相应法律效力的协议E.合同当事人的法律地位平等，但政府可以将自己的意志强加给其中一方答案：A,B,C,D解析：合同有以下特征：是平等主体之间的民事法律关系。合同当事人的法律地位平等，一方不得凭借行政权力、经济实力等将自己的意志强加给另一方。是两方以上当事人自愿进行的民事法律行为。合同的主体至少有两方，并且合同是各方当事人在自愿基础上平等协商的结果。
19、是关于民事权利义务关系的协议。合同是在当事人之间设立、变更或终止特定民事权利义务关系，以实现当事人的特定经济目的。是具有相应法律效力的文件。合同依法成立后，各方当事人都必须按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人不履行合同约定的义务，要依法承担违约责任。房地产经纪业务中风险防范措施主要包括（）。A.合理承担风险B.对外承诺标准化C.权限的控制与分配D.建立监察稽核体系E.风险与收益对等答案：B,C,D解析：根据我国目前房地产经纪行业的特点，如相关的法律、法规还在不断完善当中，行业本身的涉及面广、不确定性多，容易产生各类纠纷等，必须制定系统的风险防范措施。常见的措施包括：对外承诺标
20、准化；权限的控制与分配；门店责任人的培训；建立监察稽核体系；风险的转移。AE两项属于正确对待风险中的要求。下列关于核心商圈的说法中，错误的是（ ）。A.该商圈内的客户占客户总数的80%85%B.客户的集中度高C.大型商场的核心商圈在5km以内D.小型商店的核心商圈在0.5km以内E.消费额较高答案：A,D解析：根据客户的比率或距离的范围，商圈可分为：核心商圈；次级商圈；边缘商圈。其中，核心商罔的客户占客户总数量的70%80%，客户的集中度高，消费额也高；一般来说，小型商店的核心商圈在0.8km之内，客户步行来店在10min以内；大型商场的核心商圈在5km以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20min。房地产查验的基本途径有现场实地察看和( )。A.了解广告媒体B.到网站搜索C.向有关人员了解D.检查代理合同文本答案：C解析：职业道德是指人们在从事各种职业活动的过程中应该遵循的( )。A:法规B:思想C:行为准则D:章程E:规范答案：B,C,E解析：