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1、2022房地产估价师考试历年真题精选7篇2022房地产估价师考试历年真题精选7篇 第1篇一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（）。A.80% B.90% C.95% D.100%答案：D解析：本题考查的是速动比率。一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。答案：错解析：他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是( )。A、 建设部B、 建设部住宅与房地产业司C、 建设部信息中心D、 中国房地
2、产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房贷款，只能用于（）建设。A.经济适用住房 B.列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房 C.政府投资的公共租赁住房 D.普通商品房 E.专家公寓答案：A,B,C解析： 本题考查的是住房公积金制度。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造
3、项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设。 在我国，房地产价格计估制度是根据（ )确立的一项房地产交易基本制度。A.法律B.行政法规C.部门规章D.政府规范性文件正确答案：A房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。房地产抵押估价结果报告中，需要披露三个价值，其中不包括（）。A.抵押价值 B.法定优先受偿款 C.市场价值 D.投资价值答案：D解析：本题考查的是估价结果报告的写作。抵押估价报告应披露市场价值、法定优先受偿款、抵押价值等三种价值。 在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（ ）。A买地一建房一卖房B买房一经营C买房一出租一转售D买房一出租E买地一开发一转让正确答
4、案：BCD2022房地产估价师考试历年真题精选7篇 第2篇评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由（）选定。A被征收人协商B房屋征收部门C市、县级人民政府D房屋征收实施单位答案：A解析：房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签、招投标等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为（）。A、综合平衡法 B、环境容量法 C、区域分配法 D、系统工程法答案：
5、B解析：本题考查的是城市性质与城市规模。环境容量法，它是根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的一种方法。参见教材P12。股票是一种只适用于（）的证券。A、无限公司 B、有限公司 C、两合公司 D、股份有限公司答案：D解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。A维修费B折旧费C税金D投资利息E管理费正确答案：AE廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去
6、( )。A、 管理费B、 财务费C、 经营费D、 所得税答案：D解析：此题属于熟悉范畴。根据教材的有关利润的公式内容部分。“商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。”下列屋面防水保修的情形中，体现该规定的是（ ）。A.竣工验收合格日期为2022年3月1日，商品房交付日期为2022年3月1日B.竣工验收合格日期为2022年3月1日，商品房交付日期为2022年3月1日C.竣工验收合格日期为2022年3月1日，商品房交付日期为2022年3月1日D.竣工验收合格日期为2022年3月1日，商品房交付日期为2022年3月1日答案：D解析：本题考查的是商品房交付使
7、用。承包人向发包人承诺的保修，从竣工验收合格之日起起算，房地产开发企业向业主承诺的保修，从商品房交付之日起起算。故2022年3月1日竣工验收合格，承包人承诺的保修至2022年3月1日；2022年3月1日商品房交付，开发企业承诺的保修至2022年3月1日，但由于仍处于承包人承诺的存续期内，故开发商向业主承诺的保修至2022年3月1日。P113。下列房产中，可以免征房产税的有（）。A.出租地下建筑物 B.企业兴办的学校自用房产 C.房地产开发企业自用的商品房 D.个人所有非营业用房 E.老年服务机构自用房产答案：B,D,E解析：本题考查的是房产税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队
8、自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（5）经财政部批准免税的其他房产。2022房地产估价师考试历年真题精选7篇 第3篇 关于合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ）。A当事人具有相
9、应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B意思表示真实C不违反法律D不违反社会公共利益正确答案：A无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。例外的是，根据最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由（）选定。A被征收人协商B房屋征收部门C市、县级人民政府D房屋征收实施单位答案：A解析：房地产估价机构的选定应当科学
10、、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签、招投标等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。 某票面金额为450000元、到期日为2022年12月30H的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2022年9月12日最适宜的转让价格为（ ）元。A436000B436500C436562D436685正确答案：B依题意，可根据公式：售价面值(1贴现率距到期日数/360)，代入数值可得。一般规定，自然养护时，火山灰水泥、粉煤灰水泥、掺有缓凝型外加剂或有抗渗性要求的混凝
11、土，浇水保湿养护日期不少于（）天。A.7 B.10 C.14 D.20答案：C解析：本题考查的是混凝土。一般规定，在自然养护时，对硅酸盐水泥、普通水泥、矿渣水泥配置的混凝土，浇水保湿养护日期不少于7天；火山灰水泥、粉煤灰水泥、掺有缓凝型外加剂或有抗渗性要求的混凝土，则不得少于14天。抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（）答案：错解析：本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。收入要保守，运营费用不能保守。同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。
12、A、 无差异性营销B、 差异性营销C、 定制性营销D、 集中性营销答案：B解析：解析 市场细分转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的( )以上。A.25 B.30C.35 D.50答案：A解析：城市房地产管理法规定，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入
13、房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。2022房地产估价师考试历年真题精选7篇 第4篇 房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。A根本准则B最高行为准则C基本行为准则D重要准则正确答案：B答案 B房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（）进行比选。A.净现值法 B.等额年值法 C.差额内部收益率法 D.费用现值法答案：B解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营
14、期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。根据招标投标法，第六十六条规定，涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况，不适宜进行招标的项目，按照国家有关规定可以不进行招标。招标投标法实施条例第九条规定，除招标投标法第六十六条规定的可以不进行招标的特殊情况外，有下列情形之一的，可以不进行招标：（1）需要采用不可替代的专利或者专有技术；（2）采购人依法能够自行建设、生产或者提供；（3）已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设
15、、生产或者提供；（4）需要向原中标人采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求；（5）国家规定的其他特殊情形。一写字楼单元的租赁期为20年，预计第一年净租金收入为4万元，且每年递增6%，年租金均发生在年初，若年折现率为6%，则该写字楼净租金收入的现值为（）万元。A.72 B.75.47 C.76 D.80答案：D解析：本题考查的是复利系数的应用。第一年末净租金收入为A1=4（1+6%）=4.24万元，该写字楼净租金收入现值为：4+194.24/（1+6%）=80（万元）。新设立的房地产开发企业，应当先领取营业执照，后到房地产开发主管部门备案。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发
16、企业的管理。新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。反映总体单位的属性或特征的统计术语称为（）。A.指标 B.统计总体 C.标志 D.总体单位答案：C解析：本题考查的是统计的基本概念。反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。 城市规划部门列出的规划设计条件中属于控制性指标的是（ ）。A容积率B人口容量C停车位D绿地率正确答案：ACD2022房地产估价师考试历年真题精选7篇 第5篇 根据资产的特点， 融资组入的固定资产可以视为企业的资产。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。A.空
17、置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费答案：C解析：本题考查的是净收益的测算。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。参见教材P238。 在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点不包括下列（）。A、由专业估价机构和估价人员完成B、提供的是专业意见C、具有参考性D、实行有偿服务答案：C解析：考点:房地产估价的含义。与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点包括：它是由专业估价机构和估价人员完成的；它提供的
18、是专业意见；它具有公信力；它实行有偿服务；它要承担法律责任。某商店的建筑面积为100，土地使用年限为40年，从2022年1月1日起计。2022年9月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为10年，月租金为500元，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增2，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40。试求该公司2022年9月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取10）。答案：解析： 承租人权益价值市场租赁费用现值合同租赁费用现值。租约内每次付租金100500241200000
19、（元）；剩余租约期付款次数824；有租约付款租金折现率（110%）2121%；市场年折现率10%；市场第一次付租金60012100720000（元）；市场要付租金次数8；计算租约内租金的现值120000021%11（121%）43048529.256（元）；计算市场情况下租金的现值720000（10%2%）1（1.021.1）84080710.265（元）；承租人权益价值4080710.2653048529.2561032181.009（元）。在计算平均数时，考虑每期资料重要性的方法是（）。A.简单平均法 B.移动平均法 C.加权移动平均法 D.指数平滑法答案：C解析：本题考查的是市场趋势分析
20、。加权移动平均法就是在计算平均数时，考虑每期资料重要性。某估价师于2022年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。抵押期间，可能会产生的降低价值的风险不包括（ ）。A.损耗风险 B.法律风险C.贬值风险 D.预期风险答案：C解析：2022房地产估价师考试历年真题精选7篇 第6篇（）是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。A、最低土地取得价格B、最高土地取得价格C、最高工程费用D、最高购买价格答案：B解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所
21、能承受的最高土地取得价格。关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范是效力最高的估价标准，是估价的底线C.在估价报告中予以说明的情况下，可以充分信任估价委托人提供的作为估价依据的资料D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据答案：B解析：本题考查的是估价依据。国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项C错误，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料，并保证其提供的资料是真实、
22、完整、合法及准确的，没有隐匿或虚报的情况；估价师还应对委托人提供的资料进行核查验证；选项D错误，估价师声明、估价假设和限制条件不属于估价依据。P34。 为了估算收益性物业的价值（V），可以用NOI除以资本化率，即V=NOI/R。其中，NOI是指（ ）。A物业年潜在经营收入B物业年实际收入C物业的年经营收入D物业年净经营收入正确答案：D申请办理商品房预售许可证应提交的证件和资料有( )。A.商品房预售方案B.商品房预售许可申请表C.关于施工进度的说明D.房地产开发企业的资质等级证书E.投入开发建设的资金达到工程建设总投资20以上的证明答案：A,B,C,D解析：房地产开发企业申请办理商品房预售许可
23、证应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：1)商品房预售许可申请表；2)开发企业的营业执照和资质证书；3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；4)投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明；5)工程施工合同及关于施工进度的说明；6)商品房预售方案。 下列说法正确的是（ ）。A当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定C内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D适度规模是指能使产量递增达到最大时的生
24、产规模正确答案：C 下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。A属地管理原则B房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记D房屋的所有权人和使用人为两个人正确答案：D房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须属同一个人（包括法人和自然人），法律、法规另有规定的除外。投资是一个国家经济增长的基本推动力。答案：对解析：2022房地产估价师考试历年真题精选7篇 第7篇房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产
25、资产管理等咨询业务。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务，还经常从事其他房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务。 居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为（ ）。A住宅用地B公共服务设施用地C道路用地D绿化用地E军事用地正确答案：ABCD 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ ）。A折旧费B审计费C金融机构手续费D无形资产摊销费正确答案：C 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有( )。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产市场细
26、分E按地域细分正确答案：CD答案 CD 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式坐标准，对房地产市场进行细分。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。(2022真题) 下列房地产中，属于可以转让的有（）。A.被查封的房地产B.异议登记期间的房地产C.抵押权人同意转让的房地产D.购买已满五年的经济适用住房E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房答案：C,D解析：本题考查的是房地产转让的条件。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的，权属有争议的房地产，未依法登记领取权属证书的不得转让。 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。A225.00B237.50C381.25D395.83正确答案：C