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1、2022房地产估价师历年真题7篇2022房地产估价师历年真题7篇 第1篇己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2A.3816B.3899C.4087D.4920答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和报酬率计算其价值。先算年收益，解得a326.97（元/m2）。再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格（元/m2）。注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。房地产估价原则可以使不同的注册房产估价师对房地产估价的
2、基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价原则的作用。房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。参见教材P154。 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着（ ）的不同而不同。A交易者的动机B交易者对市场了解程度C交易双方的关系D卖者的价格策略E市场供求正确答案：ABCD成交价通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系
3、、卖者的价格策略等的不同而不同。 申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（ ）。A20%B30%C50%D60%正确答案：C申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。在房地产投资的“开发持有出租”模式中，现金流量不包括（）。A预售收入B土地成本C运营成本D租金收入答案：A解析：根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为以下几种基本模式：“开发销售”模式；“开发持有出租出售”模式；“购买持有出租出售”模式；“购买更新改造出售”模式；“购买更新改造出租出售”模式。其中，“开发持有出租出售”
4、业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。专项用于廉租住房维护和管理的资金是（）。A廉租住房租金B土地出让净收益C地方财政资金D住房公积金增值收益答案：A解析：廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。具体标准由市（县）人民政府制定。对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。（）答案：对解析：考点:风险分析的一般过程和方法。对一个房地产项目进行风险分析的过程
5、，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。2022房地产估价师历年真题7篇 第2篇关于市场调查步骤的排序中，正确的是（）。A、确定问题和调查目标、收集信息、制定调查计划、分析信息、报告结果B、确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果C、制定调查计划、分析信息、收集信息、确定问题和调查目标、报告结果D、制定调查计划、确定问题和调查目标、收集信息、分析信息、报告结果答案：B解析：本题考查的是市场调查的步骤。市场调查步骤顺序为：确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果。参见教材P107。建筑材料是重要的室内环境污染源，既有辐射污染源，也有致敏源，甚至
6、还有一些有毒物质。（）答案：对解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人在它们的长期综合作用下，会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。甲企业于2022年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。保障房建筑适宜
7、的结构形式为（）。A.砖混结构B.剪力墙结构C.筒体结构D.砖木结构答案：B解析：本题考查的是建筑分类。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构達筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。参见教材P61。国家发展和改革委员会发布的长江三角洲城市群发展规划属于（）。A.城镇体系规划B.城市规划C.区域规划D.国土规划答案：C解析：本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一走区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。参见教材P2。 根据平等原则，一般情况下的普
8、通股股东表决权为一股一票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：工程量清单是招标文件的组成部分，一经中标且签订合同，即成为合同的组成部分。( )答案：对解析：知识点 工程造价计价的基本原理和方法商品房开发市场通常是典型的（）市场。A、完全竞争B、垄断竞争C、寡头垄断D、完全垄断答案：B解析：考点:房地产市场结构。房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。2022房地产估价师历年真题7篇 第3篇2022 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。
9、2022 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2022 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022 年末应收账款余额为 300 万元，2022 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2022 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金
10、在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。如在5 月31 日前未能支付余款，甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为（）万元。A.4600B.6000C.17000D.23000答案：A解析：担保法规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。则甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为：2300020=4600（万元）。 有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。 （ ）此题
11、为判断题(对，错)。正确答案：预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。下列有关收益期限为有限年n的表述，正确的是( )。答案：A解析：拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为( )万元。A.64 B.96 C.160 D.224答案：C解析：佣金比例。对拍卖任意物品和公物收取不同比例的佣金。非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金比例按照同拍卖
12、成交价成反比的原则确定。公物拍卖原则上不向委托人收取拍卖佣金。 金融机构在融出资金时，要遵循（ ）原则。A流动性B安全性C偿还性D盈利性E地域性正确答案：ABD商业银行在信用中介职能的基础上，通过存贷业务的开展，能够创造（）。A.信托基金 B.证券基金 C.货币资本 D.派生存款答案：D解析： 本题考查的是商业银行。商业银行在信用中介职能的基础上，通过存贷业务的开展，能够创造派生存款。为评估某房地产2022年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2022年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规
13、定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2022年8月1日至2022年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（）元/m2。A、3673.20 B、3673.68 C、3790.43 D、3790.93答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=3500/（1-3%）=3608.25元/m2，可比实例成交日期为2022年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2022年4月1日为：3608.25（1+0.3%）6=3673.68元/m2。参
14、见教材P195。2022房地产估价师历年真题7篇 第4篇基本完好房的成新度可以是( )。A、 九成B、 八成C、 七成D、 六成E 四成答案：C,D解析： 知识点 房屋新旧程度的判定标准 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（ ）年。A40B43C47D50正确答案：B因为40<(503)，所以建筑物的经济寿命应为：3+40=43(年)砖混结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 ( )答案：错解析：钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。为了公共利益的
15、需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。若选用比较法作为其中一种估价方法，则关于比较法估价的说法中，错误的是（）。A、类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格 B、类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据 C、将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格 D、根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格答案：A解析： 本题考查的是房屋征收估价技术路线。选项A错误，类似房地产的市场价
16、格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。下列关于保险利益原则的说法中，正确的有（）。A.保险利益可以是不确定的 B.保险利益必须是合法的 C.保险标的是产生保险利益的前提 D.只有财产保险合同，必须以保险利益的存在为前提 E.保险利益消失，保险合同仍谈有效答案：B,C解析：本题考查的是保险的基本原则。选项A错误，保险利益必须是确定的；选项D错误，无论何种保险，都必须以保险利益的存在为前；选项E错误，保险利益消失，保险合同随之失效。 某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层
17、使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用
18、；1124层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积 3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值。(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)正确答案：(2) 各层建筑面积40006/241000(m2/层)(3) 计算1层商铺收益价格年净收益1000(1-60%)75%90%601219.44(万元)V119.4410%1-1/(1+10%)50-3192.20(万元)(4) 计算23层商场收益价格年净收益1000270%60084(万元) V2
19、38410%1-1/(1+10%)50-3830.48(万元)(5) 计算4层酒楼收益价格年净收益100070%5012-8000034(万元)V4348%1-1/(1+8%)50-3413.59(万元)(6) 计算510层办公楼收益价格 年净收益62018001280%(1-10%)186.62(万元)V51186.627%11/(1+7%)50-32555.13(万元)(7) 计算1124层住宅价格V112410001440005600(万元)(8)计算房地产价格VV1+V23+V4+V510+V1124192.20+830.48+413.59+2555.13+56009591.40(万元
20、)按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A投资决策B规划设计C工程建设D地域范围E产品功能答案：A,B,C,E解析：由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。2022房地产估价师历年真题7篇 第5篇大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其（）的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。A.地区分布 B.时间分布 C.项目规模分布 D.项目类型分布 E.物业类型分布答案：A,B,D解析：本题考查的是投资组合理论。大型机构投
21、资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布、以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是（ ）。A注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员B我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师C注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次D取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务E注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托
22、并统一收费正确答案：CD注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。参见教材P46。根据公司法，股东可以用货币、实物、知识产权出资，不可以以土地使用权作价出资。（）答案：错解析：本题考查的是房地产转让和租赁的需要。根据公司法，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行
23、政法规规定不得作为出资的资产除外。参见教材P16。（）的明显特征是几家寡头厂商之间具有相互依存性。A.垄断竞争市场 B.完全竞争市场 C.寡头垄断市场 D.完全垄断市场答案：C解析：本题考查的是寡头垄断市场上的厂商均衡。寡头垄断市场的明显特征是几家寡头垄断厂商之间具有相互依存性。 下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）。A依法登记的房地产权利受国家法律保护B当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记正确答案：D房屋转移登记是房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、
24、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。 对于估价时点这个特定的时间，既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题7篇 第6篇 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发的经济行为。（ ）正确答案：房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品
25、住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。A.噪声和污染程度发生变化 B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化 D.出行便捷程度发生变化答案：D解析： 市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（ ）。A移动平均法B指数平滑法C市场因子推演法D简单平均法正确答案：C 假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。( )正确答案：答案 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是
26、十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。按套内建筑面积计价的房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。 ( )答案：对解析： 房地产开发建设项目的招标方式包括（ ）。A公开招标B开标C邀请招标D决标正确答案：AC下列关于销售不动产缴纳增值税规定的表述中，正确的是（）。A、个人销售自建自用住房，免征增值税B、一般纳税人销售其2022年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额C、一般纳税人销售其2022年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适
27、用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额D、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额答案：A解析：本题考查的是营业税改征增值税。选项B错误，一般纳税人销售期2022年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；选项C错误，一般纳税人销售其2022年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产
28、时的作价后的余额作为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；选项D错误，小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。2022房地产估价师历年真题7篇 第7篇 在法律中，宪法是国家的根本大法，具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、地方性法规和部门规章都不得同它相抵触。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与市场价值标准有矛盾吗？答案：解析：各种估价方法实质是要确定估价对象的市场价值，也就是说估价对象与估价方法有一定的对应关系，对同一估价对象，在同一个估价目的下用不同的估价方法进行估价，结果应该
29、是一样的；对同一估价对象，在不同估价目的下，即使用同一种估价方法进行估价，其结果也会有差异。例如，在买卖的情况下，虽然实际的成交价格有高有低，但有其正常的买卖价格；在抵押的情况下，也有其正常的抵押价值；在征收补偿的情况下，有其合理的补偿额。而正常的买卖价格、正常的抵押价值、合理的补偿额，又不完全是相同的。各种估价目的并不都是要确定估价对象的市场价值。再进一步讲，估价对象的客观合理的价格或价值并不等同于估价对象的市场价值，这是两个概念。采用市场价值标准，是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在
30、于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。由此可见，不同的估价目的产生不同的估价结果，这与市场价值标准并不矛盾。在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。A.拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价中，扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括
31、发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观答案：A,B,C解析：本题考查的是选取可比实例的要求。相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.52倍范围内）；建筑结构相同。没有外观的要求。 在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。（ ）(2022年试题)此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1
32、.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A、4870B、5020C、5340D、5520答案：B解析：考点:成本法总结。3000/1.2280090%5020（元/m2）。某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。该投资项目的投资回报率为（ ）。A.14.8% B.16.1% C.17.3% D.21.1%答案：B解析：