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1、2022房地产经纪人考试真题及详解7卷2022房地产经纪人考试真题及详解7卷 第1卷共用题干某六层写字楼建造20世纪80年代，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间两个，内外墙体由普通砖砌成，外墙黏轴面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2022年末对该写字楼以综合线系统为基础，利用现代技术手段进行楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，经维修后就能恢复。按照房屋完损等级划分，该写字楼属于(
2、)。A:完好房B:基本完好房C:九成新房屋D:一般损坏房答案：B解析：房产分户图表示的内容有（）。A.控制点B.房屋产权界线C.所在层次、户号、室号D.房屋建筑面积E.房屋边长答案：B,C,D,E解析：房产分户图表示的主要内容包括：房屋权界线；四面墙体的归属和楼梯；走道等部位以及门牌号；所在层次、户号、室号；房屋建筑面积和房屋边长等。赵某将自己的一套八成新普通商品住房出售给李某，并签订了房屋买卖合同。李某是刚毕业两年的外地大学生，第一次购买住房。双方在合同中写明，买方按4000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。按规定，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6
3、%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。A.4166.67B.4240.00C.4255.32D.4400.00答案：D解析：双方在合同中写明，买方按4000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格，应由买方缴纳的税费=正常成交价格应由买方缴纳的税费比率则，所以该宗房地产的正常成交价格为：4000（6%+4%）+4000=4400（元）。紫线监督中，规划监督员行使的职能主要有（）。A、 参与保护规划的专家论证，就保护规划方案的科学合理性向派出机关报告B、 参与城市紫线管理范围内建设项
4、目立项的专家论证，了解公示情况，提出意见C、 对城市紫线范围内各项建设审批的可行性提出意见，并向派出机关报告D、 接受公众的投诉，进行调查，向有关行政主管部门提出处理意见，并向派出机关报告E、 监督有关行政主管部门的工作，并提出批评意见和督促执行答案：A,B,C,D解析：紫线监督中，规划监督员行使下述职能：参与保护规划的专家论证，就保护规划方案的科学合理性向派出机关报告；参与城市紫线范围内建设项目立项的专家论证，了解公示情况，可以对建设项目的可行性提出意见，并向派出机关报告；对城市紫线范围内各项建设审批的可行性提出意见，并向派出机关报告；接受公众的投诉，进行调查，向有关行政主管部门提出处理意见
5、，并向派出机关报告。下列墙体中，按水平投影面积全部计入套内墙体面积的是（）。 A:套内自有墙B:与公共建筑空间的分隔墙C:纵横外墙D:各套之间的分隔墙答案：A解析：2022房地产经纪人考试真题及详解7卷 第2卷下列关于房地产经纪行业发展指导思想的表述中，正确的是()。A:以合法经营、规范运作、公平竞争为基本标准B:以行政与行业自律并行模式来设计新型的房地产经纪行业管理模式C:建立执业保证金制度，提高整个行业的抗风险能力D:限制中小房地产经纪机构的设立答案：A解析：下列情形中，可能导致消费者对某种房地产当前需求增加的有（）。A:该种房地产价格下降B:该种房地产的替代品价格下降C:消费者预期未来收
6、入会增加D:消费者预期未来该种房地产价格会上涨E:消费者对该种房地产的偏好程度增强答案：A,C,D,E解析：年利率为8，3年后500万元的一笔收入在目前来看相当于（）万元。A.357.6B.396.9C.353.5D.356.4答案：B解析：将将来值转换为现值的计算公式为：式中，P表示现值，i表示利率，n表示计息周期数，F表示终值（将来值）。则3年后的500万元资金相当于现在的现金数量为：沟通的目标有()，因此为了提高沟通的有效性，要选择合适的沟通方式.A:表达清楚B:信息分析C:传递信息D:争取理解E:达成共识答案：C,E解析：共用题干树立房地产经纪企业的形象，关系到客户对经纪行业的重新认识
7、和信任，关系到中介业务的顺利开展，必须认真对待。近几年来，这方面已经有了很大的改善和长足的进步，也取得不少好的经验和办法，值得推广和应用，主要有以下一些工作。统一着装，彰显统一化的服务，留给客户统一化的印象，主要的作用是( )。A:整洁大方的统一着装，可以赋予企业个性化和显示工作人员的庄重和个性化B:烘托团队精神的魅力和服务面貌C:展现职工个人的美丽和个性D:使工作人员理解穿制服的目的，不佩戴喧宾夺主的配饰答案：A,B,D解析：2022房地产经纪人考试真题及详解7卷 第3卷无店铺的房地产经纪企业规模化运作时，要考虑的方式有（）。A、设立分支机构B、开展连锁经营C、企业内部部门扩展D、企业内部结
8、构更新E、开展特许加盟连锁经营答案：A,C,D解析：与任何企业一样，每一个房地产经纪机构都在不断谋求由小变大的发展。当房地产经纪机构发展到一定规模时，就必须认真考虑其规模化经营的具体方式，以实现规模效益的最大化。无店铺的房地产经纪机构进行规模化运作时，主要需要考虑企业内部机构的扩张、结构更新或设立分支机构。而有店铺的机构通常会选择连锁经营的规模化运作方式。乙市大行房地产经纪公司（以下简称“大行公司”）的经纪人贾某接受甲市宏程公司委托，为其在乙市代理承租一间办公室。双方在经纪合同中约定，大行公司应在两个月内代理宏程公司承租一位置适中、月租金不超过3万元、面积在300平方米左右的办公室，经纪佣金3
9、万元。如果经纪合同订立5天后，大行公司未经宏程公司同意，将该经纪事务转委托欣欣房地产经纪人事务所。下列选项正确的是（）。A、大行公司应当亲自处理委托事务B、大行公司仅就欣欣房地产经纪人事务所的选任及其对欣欣房地产经纪人事务所的指示承担责任C、大行公司承担主要责任，欣欣房地产经纪人事务所承担次要责任D、大行公司应当对欣欣房地产经纪人事务所的行为承担连带责任答案：A解析：房地产经纪机构不得擅自转让或者变相转让受托的经纪业务。本案例，大行公司未经委托人同意，不应该将业务转委托给欣欣公司，大行公司应当亲自处理委托事务。按照借款人类型，个人住房贷款分为（）。A、港澳台和外籍人士贷款B、本地人士贷款C、个
10、人大修住房贷款D、外地人士贷款E、个人自建住房贷款答案：A,B,D解析：个人住房贷款可根据前述的贷款保证方式、贷款利率是否变化、贷款期限长短来分类，根据借款人类型，个人住房贷款分为本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外籍人士贷款。对销售人员进行模拟讲解培训，属于（）。A、项目培训B、项目本体分析C、公司背景培训D、宣传资料培训答案：B解析：销售人员的培训是一项系统工程，既包括房地产领域的专业知识，同时也是一项与人沟通的策略与技巧，专业领域的培训主要包括：市场调研培训；竞争项目分析；购房客户分析；项目本体分析；销售资料学习；其他培训内容。模拟讲解培训是项目本题分析的重要内容，模拟讲解培训是让销售
11、人员更真实地学习和体验面向客户全面介绍项目特点的过程。主要是针对项目地理位置、区域整体规划、项目本身等方面，采用指导或模拟的方式进行培训。就签订“阴阳合同”的行为，建设（房地产）主管部门应对卢某处以（）罚款。A.5000元B.1万元C.1万元以上2万元以下D.2万元答案：B解析：房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款合同提供便利的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。2022房地产经纪人考试真题及详解7卷 第4卷在建工
12、程竣工并经房屋所有权()后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记.A:初始登记B:更正登记C:预告登记D:异议登记答案：A解析：房地产市场可以看成是人口、购买能力和（）的结合体。A、供给数量B、购买动机C、交易方式D、交易制度答案：B解析：市场是某种商品需求的总和。由于商品需求是通过买者体现出来的，所以市场也可以说是某种商品所有现实买者和潜在买者所组成的群体。该定义的市场，可用下列简明的公式来概括：市场=人口+购买能力+购买动机。这个公式说明，人口、购买能力和购买动机三个因素，缺少任何一个都不能构成市场。即市场可以看成是人口、购买能力和购买动机的结合体。关于住宅质量保证书中商品
13、住宅有关项目最低保修期限的说法，正确的有（ ）。(2022、2022年真题)A.墙面渗漏3年B.墙面抹灰层脱落1年C.卫生间地面渗漏1年D.电气开关6个月E.管道堵塞2个月答案：B,C,D,E解析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时的，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年
14、；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。下列（ ）情形，不适用于申请不动产预告登记。A.预售B.抵押C.租赁D.买卖答案：C解析：预告登记，是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：商品房等不动产预售的；不动产买卖、抵押的；以预购商品房设定抵押权的；法律、行政法规规定的其他情形。下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有（ ）。(2022年真题
15、)A.套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积B.各套之间共有墙体，按水平投影面积的50计入套内墙体面积C.各套之间共有墙体，按套内建筑面积比例分摊计入套内墙体面积D.套内小于或等于60mm厚的分隔墙，不计入套内墙体面积E.靠近墙体的套内楼梯，按自然层面积计入套内墙体面积答案：A,B解析：套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。2022房地产经纪人考试真题及详解7卷 第5卷变异指标中，( )是各变量值与
16、其算术平均数的离差的绝对值的算术平均数。它是先平均，再求差，然后再平均。A:修正距B:方差C:平均差D:标准差答案：C解析： 房地产经纪行业公平性管理的内容包括（）。A.房地产经纪行业竞争与协作的管理B.房地产经纪人员的职业风险管理C.房地产经纪行业的诚信管理D.房地产经纪收费管理E.房地产经纪纠纷管理 答案：A,C,E解析：房地产经纪业是以信息为主要资源的服务业，信息自身的种种特点以及信息不对称所带来的种种后果都要求行业管理主体对房地产经纪行业实施公平性管理，以保证行业内部各机构及从业人员之间的公平竞争和行业与服务对象之间的公平交易。具体来说，主要有三个方面：行业竞争与协作的管理；房地产经纪
17、业的诚信管理；房地产经纪纠纷管理。房地产经纪服务完成的标志是（）。A.房地产交易合同的签订B.房地产交易合同的生效C.佣金的支付D.经纪服务合同的签订答案：A解析：房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报酬，一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。下列关于经纪和经纪相关概念的说法正确的是( )。A:经销是占有交易标的B:经销的报酬形式是差价C:行纪的报酬形式是佣金D:行纪是以自己的名义进行活动E:包销是以交易标的所有者的名义进行活动答案：A,B,D解析：在经纪、经
18、销、行纪和包销中：经销占有交易标的，经纪、行纪和包销都是不占有交易标的;经纪以佣金为报酬的形式，经销和行纪以差价为报酬的形式，包销以佣金十差价为报酬的形式;经纪以交易标的所有者的名义进行活动，经销以自己的名义进行活动，行纪以自己的名义进行活动但行为受到一定限制，包销以交易标的所有者的名义进行活动但行为受到一定限制。对因发生()后依法应当有偿使用的，可以实行国有土地租赁.A:土地抵押B:企业改制C:土地转让D:改变土地用途E:场地出租答案：B,C,D,E解析：2022房地产经纪人考试真题及详解7卷 第6卷 接受以下委托人的委托的房地产代理中，属于买方代理的有（）A房地产开发商B存量房的所有者C出
19、租房屋的业主D房屋承租人E购买房屋者正确答案：DE房地产代理业务类型中，不属于房地产卖方代理业务的是( )。A.二手房出租代理B.房屋承租代理C.期房预售代理D.房屋转租代理答案：B解析：下列行为属于存量住房买卖、租赁经纪业务流程环节之一的是（ ）。A.佣金结算B.经纪人培训C.物业投资D.物业开发答案：A解析：存量住房买卖、租赁经纪业务流程包括：客户开拓；客户接待与业务洽谈；物业查验；签订房地产经纪服务合同；信息收集与传播；引领买方（承租方）看房；协助交易达成；产权过户与登记；物业交接；佣金结算；售后服务。如果室外配水管网的水压在一天内有定期的高低变化，应采用下列哪一种供水方式()。A:直接
20、供水B:设置水箱供水C:设置水泵供水D:分区供水答案：B解析： 根据相关规定，计算建筑面积的房屋应符合的条件包括（）。A、应是永久性结构的房屋B、层高应不低于2、20mC、计算建筑面积的房屋都需要计算全部建筑面积D、应是临时性结构的房屋E、层高必须高于2、20m 答案：A,B解析：房产测量规范GB/T 17986等标准、法规对计算全部建筑面积、计算一半建筑面积、不计算建筑面积的范围作了详细规定。其中，计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房屋，且层高应在2.20m以上（含2.20m）2022房地产经纪人考试真题及详解7卷 第7卷房地产经纪活动既是一种民事行为，也是一种中介活动。因此，房地产经纪活动
21、应当遵循的原则有( )。A.诚实守信原则B.公开原则C.平等原则D.自愿原则E.客观公正原则答案：A,C,D解析：王某2022年购得一商铺，以每月4000元租金租给李某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，王某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，王某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。如果拍卖、变卖王某商铺，王某应当缴纳（ ）。A.契税B.增值税C.房产税D.印花税答案：B,D解析：A项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。本案例中，王某是产权出售人，不是产权承受人。B项，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产
22、的单位和个人为增值税的纳税人。C项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种税。本案例，王某转让了房地产的产权，不需要再缴纳房地产税。D项，印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，按件贴花，一件5元。所以，对于王某拍卖、变卖商铺的行为，王某应缴纳增值税和印花税。写字楼( )与住宅的不同在于细分指标的差异。A:区域市场分析B:项目资源属性判断C:宏观经济分析D:市场发展态势分析答案：B解析：下列关于房地产经纪企业经营模式选择的表述中，错误的是（）。A.企业选择
23、是否开设店铺主要是由其计算机信息技术的应用水平决定的B.企业管理水平决定了企业扩张规模C.随着连锁店经营规模的扩大，其扩张成本相对较高D.高速扩张的特许经营模式对信息控制要求更高答案：A解析：房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。一般而言，面向零散客户的经纪机构通常需要开设店铺，而面向机构类大型客户的经纪机构不一定要开设店铺。但是，随着计算机信息技术的推广，即使是面向零散客户的经纪企业也有可能以网上虚拟店铺来代替有形店铺。部门经理岗位的直接上级是（）。A、总监B、副总经理C、分管副总经理D、总经理答案：C解析：部门经理岗位的直接上级是分管副总经理。其主要工作是具体负责房地产经纪机构内各部门的工作计划制定、工作安排，监控各部门的工作进度，考核本部门的工作人员。