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1、2022房地产估价师历年真题和解答5节2022房地产估价师历年真题和解答5节 第1节 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该 大于（ ）。A0B1C2D3正确答案：CC利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2，否则，表示项目付息能力保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，
2、自记载于不动产登记簿时发生效力。 房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉答案：D解析：本题考查的是零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。参见教材P358。 刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值2
3、00元，则该公寓的适宜价格为（ ）元。A430000B430200C432000D432100正确答案：B3600120一(2000200)430200(元) 吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。（ ）正确答案：吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。合伙制房地产估价机构中，专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于( )。A.50%B.60%C.70%D.80%答案：B解析：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；甲公司拥有总建筑面积为5230、土地面积为10000的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中
4、，一栋办公用房，建筑面积为2000；两栋生产车间，建筑面积均为1500；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200、30。2022年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2022年12月。2022年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2022年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为（ ）。A.比较法和收益法 B 成本法和假设开发法C.比较法和成本法 D.收益法和成本法答案：D解析：工业房地产估价时采用较多的
5、是成本法；甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。制定物业管理计划的基础是（）。A、业主的目标 B、租户的目标 C、政府的目标 D、物业管理机构的目标答案：A解析： 本题考查的是制定物业管理计划。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。2022房地产估价师历年真题和解答5节 第2节某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。A.15B.25C.35D.55答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商业、旅游、娱乐用地40年，持
6、有15年后转让，最长持有年限为25年，401525（年）。下列( )情况的房地产，可以发布广告。A、 在已经依法取得土地使用权的土地上开发建设的B、 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的C、 司法机关依法决定查封的房地产D、 预售房地产，已取得该项目预售许可证的E 权属有争议的答案：A,D解析：知识点 房地产广告 如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（ ）。A0.5B1.0C1.5D2.0E3.0正确答案：CDE建筑面积在500以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在
7、300以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。房地产开发投资一般属于（）房地产投资。A.收益型 B.收益加增值型 C.机会型 D.博弈型答案：C解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。房产分户图的主要内容有( )。A.房屋轮廓线 B.房屋建筑面积C.用地面积 D.比例尺E.房屋边长答案：A,B,D,E解析：房产分户图主要内容：1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有；“楼梯共有”等字样
8、。4.不动产登记机构、绘制日期。下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是( )。A.继承B.赠与C.抵债D.交换答案：A解析：对于继承法规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。A.企业所得税 B.个人所得税 C.印花税 D.增值税 E.契税答案：A,B,C,D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项E是专门针对房地产设置的税种。中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的
9、税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税；另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。 房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题和解答5节 第3节某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。4.估价人员应根据（）用途对该两幢房屋进行估价。A.
10、根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价答案：A解析：本题考查的是估价对象用途的确定。估价人员应该根据房屋所有权证上记载的用途进行估价。 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 单位不为职工出具提取证明的，职工无法提取住房公积金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：工程监理单位可以依法转让工程监理业务。（）答案：
11、错解析：本题考查的是建设监理制度。工程监理单位不得转让工程监理业务。目前，我国房地产业中（）占主体地位。A.房地产开发经营业 B.房地产咨询业 C.房地产估价业 D.房地产经纪业答案：A解析：本题考查的是房地产业的细分。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地建造写字楼。取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为前
12、一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为14500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。答案：解析：（1）该写字楼的总建筑面积=30002.5=7500平方米（2）开发完成后的该写字楼总价值=145007500/（1+10%）1.5= 9426.28（万元）（3）该土地取得税费总额=V3%（4）建筑安装工程费等总额=
13、18007500/10000（1+7%+5%）70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25= 1411.80（万元）（5）销售费用总额=145007500/100004%/（1+10%）1.25=386.14（万元）（6）销售税费总额=9426.287%=659.84（万元）（7）V=9426.28-0.03V-1411.80-386.14-659.84V=1154.35（万元）土地总价=6765.53（万元）土地单价=6765.53万元/3000平方米=22551.78（元/平方米）楼面地价=6765.53万元/7500平方米=9020.71（元/平方米） 国家对集体土地实行
14、征收或者征用后，土地所有权发生转移。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：保存的估价资料应全面、完整，一般包括（）。A.估价报告 B.估价委托书 C.估价中的不同意见记录 D.外部专业帮助和的专业意见 E.内部专业帮助和专业意见答案：A,B,C,D解析：本题考查的是保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）估价所依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价作业方案；（6）估价对象实地查勘记录；（7）估价报告内部审核记录；（8）估价中的不同意见记录；（8）外部专业帮助的专业意见。保本点分析，是分析计算一个或
15、多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A、 利润为零时B、 利润最大时C、 允许的最低经济效益指标D、 允许的最高经济效益指标答案：A解析：解析 房地产项目的盈亏平衡分析2022房地产估价师历年真题和解答5节 第4节不动产登记簿既可以采用电子介质，也可以采用纸质介质。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经
16、济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A、 43.2%B、 50%C、 56.8%D、 70%答案：C解析：利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据应给予较小权重。（）答案：错解析：本题考查的是移动平均法。利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大权重。参见教材P391。下列建设项目的用地，可不采用招标、拍卖等公开竞价方式获得建设用地使用权的是（ ）。A.汽车旅馆B.酒店式公寓C.普通商品住房D.市公安部警备用房答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权
17、出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。P29。 承诺由受要约人向要约人作出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。（ ）正确答案：承诺必须向要约人做出，如果向要约人以外的其他人做出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。（）答案：对解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能申请土地使用
18、权登记，领取权属证书。某市2022 年房屋施工面积为2000 万平方米，竣工面积为700 万平方米；2022 年房屋新开工面积为800 万平方米，竣工面积为900 万平方米。若不考虑停建缓建因素，该市2022年房屋施工面积为（）万平方米。A1200B1900C2100D2800答案：C解析：房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。由题意，该市2022 年房屋施工面积（BUCt）报告期新开工的面积上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积800（20007
19、00）2100（万平方米）。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。某公司于2022年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2022年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，该公司2022年9月10日破产时，该公司能有（）万元拍卖款偿还银行。A、448B、445C、385D、352答案：D解析：本题考查的是房
20、地产抵押估价的相关技术规定。房地产抵押价值为440万元，银行提供的贷款为：44080%=352万元，公司破产时偿还银行352万元。某宗房地产2022年6月1日的价格为7100元/m2，现需要将其调整到2022年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.7、98.0（以2022年1月1日为100）。该宗房地产2022年10月1日的价格为9095.42元/m2。 （）答案：对解析：考点:市场状况调整的方法。该宗房地产2022年10月1日的价格计算如下：710098.076.59095.42（元/
21、m2）。2022房地产估价师历年真题和解答5节 第5节屋面防水工程的最低保修期限为（）年。A.5 B.2 C.6 D.1答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限，为5年。 吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。（ ）正确答案：吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。 某成片荒地面积1k，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为72%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/A31061B32160
22、C47787D49477正确答案：C社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 ( )答案：对解析：反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况的报表是（）。A、损益表B、资产负债表C、利润分配表D、现金流量表答案：B解析：考点:基本报表。资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。法的分类中，按法所规定的内容不同，法分为( )。A.实体法 B.普通法C.特殊法 D.程序法E.一般法答案：A,D解析：按法设立和适用范围，分为国内法与国际法。国际法主要表现形式是国际条约。按法所规定的内容不同，分为实体法与程序法。 房地产赠与属于双务行为，受让人也需承担一定义务。（ ）此
23、题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产中，通常是用比较法估价的是（）。A标准厂房B行政办公室C写字楼D房地产开发用地E在建工地答案：A,C,D解析：比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，包括：住宅，有普通住宅、高档公寓、别墅等；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地。难以采用比较法估价的房地产有：数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；可比性差的房地产，如在建工程等。 根据城市房屋拆迁估价指导意见，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是（ ）。A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人）单数成员组成鉴定组B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告D估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见正确答案：B估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据，估价技术路线、估价方法选用、参数选取，估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。