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1、房地产估价师历年真题和解答7节房地产估价师历年真题和解答7节 第1节关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（）。A.应在招标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标文件的密封情况D.应当众开标答案：B解析：本题考查的是工程建设招标。开标应在招标文件规定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行。 下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是（ ）。A基础设施状况B城市或区域总体经济发展水平C产业与结构布局D社区和城市发展形态正确答案：DD A、B、C三项属于经济环境因素，而D项属于社会环境因素。 某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.
2、5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。参见教材P171。在统计中，收集数据的方法有直接观察法、间接调查法和报告法。答案：错解析：收集数据的方法有直接观察法、采访法和报告法。 要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化，就需要对房地产市场的特性进行分析。房地产市场的特性主要表现方面不包括（ ）。A固定的投资市场B房地产市场
3、是房地产权益的交易市场C要求高素质的专业顾问服务D易于出现市场的不均衡和垄断正确答案：A(2022真题) 某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（）批准。A.国务院B.省人民政府C.县人民政府D.国土资源部答案：A解析：本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
4、下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C.征地安置补助费归农村集体组织所有D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍E.征地时所称的地上附着物包括地下管线答案：A,D,E解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置
5、的人员，补助费发放给个人。 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款正确答案：ABCE 房地产估价师历年真题和解答7节 第2节房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积？（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋之间无上盖的架空通廊不计算房屋面积。参见教材P145。 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规
6、规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。A土地所有权B国有工业用地土地使用权C宅基地土地使用权D大型游乐场E乡镇企业用房正确答案：AC答案 AC中华人民共和国担保法第三十七条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第 (五)项、第三十六条第三款规定的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)依法不得抵押的其他财产。” 房地产投资信托按（ ）的不同
7、,可以分为伞型合伙和多重合伙。A权益类型B抵押方式C投资业务D信托性质正确答案：D 当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少；反之，需求就会增加。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。A.盈亏平衡分析表 B.敏感性分析表 C.投入产出分析表 D.投资计划与资金筹措表答案：B解析：本题考查的是可行性研究报告的基本构成。对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后，按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助
8、报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。 房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是（ ）。A因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税
9、正确答案：D住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入免征个人所得税。个人提取住房公积金账户内的存储余额，免征个人所得税。在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。( )答案：对解析：解析 名义利率与实际利率的关系式房地产估价师历年真题和解答7节 第3节 某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。A8.0B5.6C5.0D0.7正确答案：C(2022真题) 在多层公共建筑中，被广泛使
10、用最基本的消防给水系统是（）。A.消火栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统答案：A解析：本题考查的是建筑给水设备。消火栓系统是最基本的消防给水系统。 债券和股票都是金融市场交易的媒介。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）。A、房地产转让估价应评估出租人权益价值 B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C、房屋征收估价应评估完全产权价值 D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案：D解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限
11、制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值；未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。参见教材P99。 房地产的不可变更性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。( )正确答案：
12、答案 房地产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（）。A、估价工作的主要内容及质量要求B、估价工作的具体步骤及时间进度C、估价工作的人员安排D、委托方的协助义务答案：D解析： 本题考查的是估价作业方案的含义和内容。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。在成熟的房地产市场中，（）是房地产业的主体。A.物业管理业 B.房地产咨询业 C.房地产经纪业 D.房地产开发经营业答案：C解析： 本题考查的是房地产业的细分。房地产业主要包括
13、房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 如果中央银行要实现刺激经济增长和充分就业的目标，可以提高再贴现利率。反之，中央银行可以适当降低再贴现利率，抑制信贷规模和减少货币供应量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A、 利润为零时B、 利润最大时C、 允许的最低经济效益指标D、 允许的最高经济效益指标答案：A解析：解析 房地产项目的盈亏平衡分析房地产估价师历年真题和解答7节 第4节下列表达式中，正确的是（）。A.GDP=GNP+对外要素收入净额 B
14、.NDP=GDP-折旧 C.GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D.GNP=消费支出+投资支出+政府购买+进口出口答案：B解析：本题考查的是国民收入核算体系。选项A错误，GNP=GDP+对外要素收入净额；选项C错误，GDP=工资+利息+利润+租金+间接税+企业转移支付+折旧；选项D错误，GDP=消费支出+投资支出+政府购买+净出口。在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。A、 买地建房卖房B、 买房经营C、 买房出租转售D、 买房出租E 买地开发转让答案：B,C,D解析：置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。其
15、特点可以体现为：买房经营；买房出租；买房出租转售。国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是( )。A.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.房地产行业主管部门D.房屋征收实施单位答案：A解析：房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是( )。A.抵押人B.继承人C.担保人D.抵押权人答案：D解析：抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移
16、送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。下列不属于优先股股东权利的是（ ）。A.优先分股息B.优先分剩余财产C.充分的表决权D.要求赎回权答案：C解析：本题考查的是优先股的特征。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。P284。征收集体土地的补偿费归（）所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡（镇）人民政府C土地使用者D农村集体经济组织答案：D解析：对于征收集体土地的，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村
17、集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（ ）。A谨慎价值B市场价值C残余价值D快速变现价值正确答案：B 在统一采用单价方面，通常为( )上的价格。A估计面积B局域面积C总体面积D单位面积正确答案：D答案 D在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法 B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。如果公司具有
18、向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。参见教材P99。房地产估价师历年真题和解答7节 第5节运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。（）答案：对解析： 本题考查的是假设开发法总结。运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净
19、收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（）答案：错解析：本题考查的是假设开发法的理论依据。要符合最高最佳利用原则，第一种增加价值：18050/10%（11/1.15）9.54万元；第二种增加价值：30080/10%（11/1.15）3.26万元。应该选择第一个方案。(2022年真题) 房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（）。A.销售收入B.租金收益C.开发利润D.物业增值E.股权增加答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，
20、而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。债券的短期市场是指发行和买卖2年期内的短期政府债券活动的总称。答案：错解析：债券的偿还期限指从债券发行日起到本息偿清之日止的时间。债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。偿还期在1年以内的为短期；1年以上、10年以下的为中期；10年以上的为长期。 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。A 在房地产市场比较成熟且牌正常状态时， 积算价格低于收益价格B 在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C 在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于
21、比准价格或收益价格D 比准价格倾向于成交价格， 积算价格 倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价正确答案：C某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券答案：D解析：本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。 城市用地共分为（ ）大类。A8B10C16D46正确答案：B城市用地共分10大类、46中类和73个小类。一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（）答案：对解析： 本题考查的是市场细分。市场细分的依据就是顾客需求存在差异性。利用期望值判断投资方案优劣的标准
22、是（ ）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优答案：A,D,E解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。P234。房地产估价师历年真题和解答7节 第6节根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是( )。A、 无顶盖的室外楼梯B、 无柱的雨篷C、 无顶盖的阳台D、 房屋之间无上盖的架空通廊答案：A解析：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 一般规定
23、，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的30以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一般来说，上部荷载越大，要求基础的底面积就越小；或者说，地基容许承载力越小，所需要的基底面积就越小。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）答案：错解析：本题考查的是分解法求取功能折旧。功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A.单位比较法B.市场提取法
24、C.分解法D.工料测量法E.指数调整法答案：A,D,E解析：本题考查的是单位比较法。市场提取法，是收益还原法中求取报酬率的方法。分解法，是折旧计算的方法。某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。A平均发展速度法B平均增减量法C数学曲线拟合法D中位数法答案：C解析：长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料推测未来的方法，主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法等。运用平均增减量法和平均发展速度法的条件均是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，而数学曲线拟合法
25、则没有这样的要求。会计主体可以是一个法律主体，也可以往往是多个法律主体。答案：对解析：会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织。也称为会计实体、会计个体。会计主体不同于法律主体。一般来说，法律主体肯定是会计主体，会计主体不一定是法律主体。(1)法律主体肯定是会计主体。比如，一个企业作为一个法律主体，应当建立会计核算体系，独立地反映其财务状况、经营成果和现金流量。(2)会计主体不一定是法律主体。比如，在企业集团的情况下，一个母公司拥有若干个子公司，企业集团在母公司的统一领导下开展经营活动，就有必要将这个企业集团作为一个会计实体，通过编制合并会计报表，反映企业集团整体的财务状况、经营成果和现金
26、流量。房地产市场有其自身的发展规律，政府没有必要进行干预。（）答案：错解析：政府干预房地产市场的必要性体现在以下几个方面：房地产市场失灵；住房问题和住房保障；宏观经济周期循环；房地产价格剧烈波动；房地产市场非均衡。 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方( )元/m2。A2022.80B2214.28C2336.45D2447
27、.37正确答案：B房地产估价师历年真题和解答7节 第7节估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分忻排除不适用的估价方法答案：B解析：本题考查的是房地产估价的持点。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。参见教材P10。半砖墙墙厚的实际尺寸为115mm。 ( )答案：对解析： 某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元m2，直接成本利
28、润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/m2。A1840B2840C2966D3000正确答案：D依题意，可根据公式：新建房地价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润，代人数值即得。 房地产估价师注册证书失效的情形有（ )。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超60周岁的D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E.不具有完全民事行为能力的正确答案：ADE对于房地产开发投资项目来说，现金流出通常包括（）。A、销售费用B、财务费用C、运营费用D、其他经营收入E、土地与建造成本答案：A,B,C,E解析：考点:现金流量的概念
29、。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是（）。A法定存款准备金率B再贴现利率C公开市场业务D贷款额度控制答案：D解析：选择性货币政策工具是中央银行从调控信贷结构入手，通过对某些部门、某些业务活动进行调控以达到调整经济结构目的而采用的工具，包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。ABC 三项属于一般性货币政策工具。 概算定额是在（ ）的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个该定额细目。A
30、预算定额B施工定额C企业定额D投资估算正确答案：A 抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。A不受该抵押权影响B应当解除C没有效力D不得对抗抵押权正确答案：A陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2022年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2022 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022 年 10 月20 日该项目取得
31、商品房预售许可证。关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的为（）。A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产评估机构申请复核评估D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置答案：B,C解析：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。