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1、2022房地产估价师历年真题和解答9章2022房地产估价师历年真题和解答9章 第1章对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A、建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B、在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D、剩余经济寿命与实际年龄之和的时间答案：B解析： 本题考查的是年限法。经济寿命是竣工时起到对房地产价值不再产生贡献为止（也就是净收益大于0）的持续时间。实际年龄是竣工日到价值时点的时间；剩余经济寿命是价值时点到对房地产价值不再产生贡献为止的时间；选项D错误，剩余经济寿命与有效年龄之和为建筑物经济寿命，所以选项B是正
2、确的。 银行可要求开发公司购买（ ）。A保证保险B信用保险C工程保险D责任保险正确答案：AC以下各项中，不属于国有土地范围的是（）。A、城市市区的土地B、农村被国家没收的土地C、国家依法征收的土地D、城市郊区中的土地答案：D解析：本题考查的是国有土地。土地管理法实施条例第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民
3、成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（ ）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小答案：B,E解析：概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期
4、望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。A、市人民政府B、县人民政府C、省人民政府土地管理部门D、市、县人民政府土地管理部门答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。根据会计基本准则规定，以下( )，属于会计信息的次级质量要求。A.实质重于形式 B.重要性 C.谨慎性 D.及时性 E.可理解性答案：A,B,C,D解析：会计基本准则规定，实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性是会计信息的次级质量要求，是对
5、可靠性、相关性、可理解性和可比性等首要质量要求的补充和完善。 城市用地分类中的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在我国，当前的土地使用者拥有国有土地使用权出让的一级市场，对有关土地的交易有着至关重要的作用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题和解答9章 第2章某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中
6、心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。答案：解析：解：（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。获知兴建大型购物中心后该写
7、字楼的总价值有电梯的写字楼现时价格功能缺乏折旧前5年年租金增加额A11.8365（14%）（125%）1.5365（16%）（125%）200017.4105（万元）其租金折现现值V117.4105/10%（11/1.15）65.9994（万元）第635年年租金增加额A22365（12%）（125%）1.5365（16%）（125%）200030.1125（万元）其租金折现现值V230.1125/10%（11/1.130）/1.15176.2596（万元）、获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额VV1V265.9994176.2596242.26（万元）（外部因素造成的自然
8、增值）（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。（3）计算有电梯的写字楼现时价格前5年的收益现值1.8365（14%）（125%）2000（11/1.15）/10%358.64万元635年的收益现值2365（12%）（125%）2000/10%（11/1.130）/1.15628.12万元有电梯的写字楼现时价格986.76（万元）（4）功能缺乏折旧180万元获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值有电梯的写字楼现时价格功能缺乏折旧986.76180806.76
9、（万元）（重置价格的功能缺乏的折旧，是增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧18015030万元）答案解析（1）假定收益年限为35年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。（2）有电梯的写字楼现时价格是剔除了物质折旧后的价格，不是重置价格。在电磁波中，波长最长的是X射线。（）答案：错解析：本题考查的是辐射污染。在电磁波中，波长最短的是X射线，其次是紫外线，再次是可见光，此后是红外线，波长最长的是无线电波。 企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于（ ）。A财产损失保险B责任保险C意外伤害保险D保证保险正确答案：B成立房地产中介服务机构，应当在领取营业执照后的
10、一个月内到登记机关所在地的县级以上（）备案。A、工商行政管理部门 B、价格主管部门 C、房地产行政主管部门 D、中介行业协会答案：C解析：本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。参见教材P178。 在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产开发项目可行性研究中，房地产开发项目利润表主要用于计算项目的（）。A.动态盈利性指标B.动态淸偿性指标C.静态盈利性指标D.静态清偿性指标答案：C解析：本题考查的是基本报表。利润表用以计算投资利润率、资本金
11、利润率及资本金净利润率等评价指标。张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A、8.17%B、13.62%C、14.00%D、23.33%答案：B解析：考点:现金回报率与投资回报率。初始现金投资：10060%=60（万元），贷款P=10040%=40（万元），i=7.5%，n=10。本质：PA。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）A 建筑密度B 建筑控制高度C 建筑色彩D 建筑红
12、线后退距离E 容积率正确答案：ABDE2022房地产估价师历年真题和解答9章 第3章对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（）。A、租金收益B、物业增值C、股权增加D、销售收入E、开发利润答案：B,C解析： 本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。# 房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人
13、不可撤回登记申请。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列财务指标中反映企业营运能力的有（）。A.资产负债率 B.存货周转率 C.存货周转天数 D.应收账款周转率 E.应收账款周转天数答案：B,C,D,E解析：本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标包括存货周转率和存货周转天数，应收账款周转指标包括应收账款周转率和应收账款周转天数。长期趋势的测定主要是求平均值。（）答案：错解析：本题考查的是长期趋势的测定。长期趋势的测定主要是求趋势值。下列商业银行业务类型中，属于担保型中间业务的是( )。A.汇兑业务 B.信用证业务 C.委托收款业务 D.
14、融资租赁业务答案：B解析：担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（ ）元。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64答案：B解析：复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A11-（1+s）/（1+i）n（1+i）/（i-s），求出A1就是所求的结果。 虽然被拆迂房屋的使用性质股以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人
15、与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（ ）正确答案：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。 职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。存缴职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请个人住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题和解答9章 第4章房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理，为
16、了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平,双方都要求对房地产价值进行评估。旧房及建筑物的评估价格中，开发利润应以土地取得费和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的（）水平求取。A.资产报酬率 B.风险报酬率C.平均利润率D.期末利润率答案：C解析：某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是（）。A月B季度C半年D年答案：B解析：实际利率i 与名义利率r 的关系式为：根据题意，（16.6%m）m16.77%，m4。故该笔贷款的计息周期是季度。会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就
17、是会计科目。答案：错解析：会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是会计科目。账户会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户。下列货币政策工具中，属于促进商业银行扩大信贷规模的货币政策是( )。A.提高再贴现利率 B.提高法定存款准备金率C.提高消费贷款首付款比例 D.提高央行在公开市场上有价证券的买入量答案：D解析：当经济停滞或衰退时，中央银行可通过在公开市场上买入有价证券，向社会上投放一笔基础货币。无论基础货币是流入社会大众手中还是流入商业银行，最终都会引起商业银行的存款准备金增多。商业银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率趋于下降，进而刺激
18、经济向好的方向发展并提高就业率。因公开市场业务对经济不会造成大的波动而深受各国中央银行青睐，成为调节货币供应量的主要工具。 可行性研究中项目经济及社会效益分析的内容有（ ）。A项目总投资估算B项目投资来源、筹措方式的确定C国民经济评价D丁程建没计划的分析E结论及建议正确答案：ABCABC项目经济及社会效益分析内容除了包括A、B、C项外，还包括开发成本估算；销售成本、经营成本估算；销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算；财务评估；风险分析；项目环境效益、社会效益及综合效益评价。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。（）答案：错
19、解析：考点:按是否产生收益划分的种类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A、 待开发的土地B、 在建工程C、 有收益或有潜在收益的房地产D、 可装修改造或可以改变用途的房地产E 既无收益又很少发生交易的房地产答案：A,B,D解析：C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C
20、.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性答案：B解析：本题考查的是不可移动。房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。2022房地产估价师历年真题和解答9章 第5章按照物业类型划分，房地产投资分为（）。A.酒店与休闲娱乐设施投资 B.房地产开发投资 C.政府投资 D.商用物业投资 E.特殊物业投资答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产投资概述。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和
21、特殊物业投资。 下列关于抵押的表述中，不正确的是（ ）。A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产正确答案：D 地质条件包括( )。A地基的承载力B地基的稳定性C地下水位D地下水质E地下稀矿的放射性环境正确答案：ABCD答案 ABCD地质条件包括地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况)。 该房地产开发公司的性质可以分（ ）。A股份有限公司B有限责任公司C无限公司D两合公司正确答
22、案：A 估价项目完成后，应归档的估价资料包括（ ）。A实地查勘记录B委托人名片C估价项目来源和接洽情况D估价中的不同意见E估价报告定稿之前的重大调整或修改意见正确答案：ACDE保险的近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则。 ( )答案：对解析： 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期
23、为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率
24、均为15%。1编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。正确答案：（二）解：1编制资本金现金流量表（1）甲方案的资本金现金流量见下表。年还本付息A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=3008%（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71万元（2）乙方案的资本金现金流量见下表。2022房地产估价师历年真题和解答9章 第6章 浮动利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。A.0.48B.0.412C.0.612D.0.9
25、18答案：C解析：本题考查的是城镇土地增值税的适用税额和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 （1）大城市1.530元；（2）中等城市1.224元；（3）小城市0.918元；（4）县城、建制镇、工矿区0.612元。1.封面（略）目录（略）致委托人函（略）有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于市街号1 层（房屋所有权证号：字第号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到
26、估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2022年4 月21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1 所示。表1估价对象估价结果一览表注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2022 年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5 层，其中12 层为商
27、铺和酒楼，3 层为茶楼，45 层为客房及办公用房。大楼外墙为粉色墙砖，13 层为大面积玻璃窗，45 层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1 部电梯、2 部消防楼梯。估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。（二）权益状况估价对象为有限公司拥有的位于市街号1 层的商业用房。估价委托人提供的房屋所有权证记载内容为：房屋所有权证号：字第号；房屋所有权人：有限公司；房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：；房号：；结构：
28、框架；房屋总层数：5 层；所在层数：1 层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2022 年6 月6 日。估价委托人提供的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为：土地证号：第号；土地使用者：有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2022 年4 月20 日；登记日期：2022 年4 月21 日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他他项权利限制。四、区位状况（略）五、估价目的为确定房地产抵
29、押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。六、估价时点2022 年4 月21 日。七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。八、估价依据（略）九、估价原则（略）十、估价方法（略）十一、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26 万元，单价14478.96元/m2。十二、估价对象变现能力分析（略）十三、估价人员（略）十四、估价作业日期2022 年4 月21 日至2022 年5 月22 日。十五、估价报告应用的有效期（略）房地产估价有限公司2022 年5 月22 日附件（略）房地产估价技术报
30、告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程1收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式式中：V收益价格；Ai相对于评估时点而言的未来第i 期末的净收益；Y房地产的报酬率（折现率）。（1）确定房地产收益租约期内房地产收益估价对象已出租，租约期至2022 年4 月20 日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2。表2租约期内年有效毛收入一览表其中，租金按建筑面
31、积计算，收入均为年末取得。租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为7075 元/m2月（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/m2月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为10012（12%）=1176（元/m2）。（2）确定年运营费用运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。（3）确定年净收益计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入年运营费用，
32、则估价对象年净收益见表3。表3估价对象年净收益计算一览表单位：元/m2（4）确定报酬率综合考虑，确定报酬率为7%（计算过程略）。（5）确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：2市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：比准价格=可比实例房地产的价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因修正系数个别因素修正系数（1）可比实例的选取（见表4）表4可比实例相关情况（2）建立可比价格基础（略）（3）选取比较因素及因素条件说明根据房地产估价规范及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日
33、期、区域因素和个别因素。交易情况交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。交易日期交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。区域因素和个别因素估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。估价对象与可比实例比较因素情况，见表5。表5估价对象与可比实例比较因素情况表根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表6。表6估价对象与可比实例因素
34、修正系数表建立可比实例体系上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表7。表7比较因素修正表取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：（12461.54+12272.73+11918.00）3=12217.42（元/m2）。七、估价结果确定综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：评估单价=（16740.50+12217.42）2=14478.96（元/m2）。评估总价=14478.96339.29
35、=491.26（万元）。总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。房地产估价有限公司二00 九年五月二十二日答案：解析：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。（2）估价对象的描述不全面。实物状况描述不全或不清；或
36、缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况，包括
37、层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款
38、后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。（4）结果报告的估价结果没有大写。理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。（5）缺少风险提示（或说明）。理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：估价委托人；估价机构；估价目的；估价对象；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限；变现能力分析；风险提示。本评估结果报告没有风险提示的内容。（6）
39、附件应放在技术报告之后。理由：完整的估价报告的内容依次为：封面；目录；致估价委托人函；注册房地产估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。即附件应在估价技术报告之后。（7）客观毛租金收益取100 元/m2月。理由：本报告中，根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为7075 元/m2月，且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金的取值应在70（1+2%）475（1+5%）4 元/m2月取值，即在75.7795.16 元/m2月之间，客观毛租金收益取100 元/m2月不合理。（8）租约期外租金构成内涵不
40、清。理由：本技术报告没有对租约期外租金的构成进行说明。（9）租约期外租金面积内涵不清。理由：计算租约期外的租金收入，应该有明确的租金面积，估价技术报告中，没有明确租金面积的内涵。（10）租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。理由：谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本报告中，假设租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对
41、稳定不符合谨慎原则。（11）租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入=潜在毛租金收入空置和租金损失+其他收入，即有效毛收入应考虑租赁保证金或押金的利息收入等其他收入。（12）租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。理由：净收益是净运营收益的简称，是指从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。租约期外的净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用=有效毛收入运营费用。（13）空置率取2%的理由不充分。理由：运用收益法进行估价时，应搜
42、集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，本报告空置率取2%没有依据。（14）等比递增计算中租约期外的折现期错误。理由：根据材料，租约期外的折现期应为4 年，不应为5 年。（15）表4 中的可比实例成交价未说明付款方式。理由：选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。建立价格可比基
43、础一般包括5 个方面：同一付款方式；同一采用单价；同一币种和货币单位；同一面积内涵；同一面积单位。本报告中，没有说明可比实例成交价的付款方式。（16）可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例一与估价对象及可比实例二、三的规模相差较大，不宜选为可比实例。（17）可比实例与估价对象结构不同未作修正。理由：选取的可比实例与估价对象必须具有可比性，结构不同应该进行修正。（18）比较、修正项目不全。理由：缺少情况的修正；缺少租赁期的比较
44、和修正；缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；缺用途的比较修正；缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。（19）距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。理由：房地产区位因素是一个综合性因素，对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。其中，位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。即距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素，不应放在个别因素内。（20）表6 中修正系数的表述形式错误。（21）表6 中修正系数的确定缺乏理由或某个因素的取值缺乏理由。（22）表6 中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。（23）技术报告结果中未计
45、算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。理由：本次估价是为了确定估价对象的抵押价值，因此，估价结果应该包括优先受偿款和抵押价值的说明。（24）比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。理由：比准结果的计算方法应说明理由，例如，可比实例相对于估价对象均相同或相似，结合估价人员经验，分别赋予权重。本报告中，直接用可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，缺乏理由。（25）估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。理由：估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果是多少，它是如何确定的。因为在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异
46、，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。本估价报告未说明选用简单算术平均值确定估价结果的理由。城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A、 区域规划B、 临街状况C、 周围环境D、 地形地势答案：B解析：知识点 路线价法(2022真题) 只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构。 银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险A信用B管理C法律D操作正确答案：D王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有( )A.按贷款发放的先后顺序B.按贷款数额的大小顺序C.按各银行起诉的先后顺序D.按贷款合同签订的先后顺序E.按房地产抵