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1、2022房地产估价师考试真题及答案6章2022房地产估价师考试真题及答案6章 第1章设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件。制定物业管理计划的基础是（）。A、业主的目标 B、租户的目标 C、政府的目标 D、物业管理机构的目标答案：A解析： 本题考查的是制定物业管理计划。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。 下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。A建筑高度B建筑间距C建筑密度D建筑后退红线距离正确答案：
2、C建筑密度属于环境容量控制指标。从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段答案：A,B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。房地产市场自然周期和投资周期的关系：投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化（先市场好，再会有投资）；在其他阶段则超前于市场自然周期（预期市场不好，先不投资）。参见教材P53。房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有（）。A买卖房屋B租赁房屋C新建房屋D改建房屋E改变房屋用途答案：C,D,E解析：在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内
3、实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。 总效用是指消费一定数量物品所获得的总的满足程度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元m2，报酬率为6，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。A96.80B592.81C691.61D667.22正确答案：A工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工
4、费用答案：A解析：本题考查的是成本控制。在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用，变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。参见教材P87。混凝土的和易性是一项综合性能，下列不属于和易性指标的是（）。A.流动性 B.吸湿性 C.黏聚性 D.保水性答案：B解析：本题考查的是混凝土。和易性是一项综合性能，包括流动性、黏聚性和保水性。2022房地产估价师考试真题及答案6章 第2章信用合作社和储蓄贷款协会等其他非银行金融机构一样，不具有信用创造功能。答案：对解析：非银行金融机构与商业银行的区别(1)资金来源不同。商业银行以吸收存款为主要资金来源，而非银行金
5、融机构主要依靠发行股票、债券等其他方式筹措资金。(2)资金运用不同。商业银行的资金运用以发放贷款，特别是以短期贷款为主，而非银行金融机构的资金运用主要是以从事非贷款的某一项金融业务为主，如保险、信托、证券、租赁等金融业务。(3)不具有信用创造功能。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。 减价拍卖皆为买方报价拍卖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开
6、发经营期相同，投资大小为 F1 F2 F3 F4 。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4答案：A解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时，IRR1-2=19%和IRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；IRR2-3 =12%和IRR3-4=14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2， 再淘汰F3，最后淘汰F4。对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为
7、1.2%。（）答案：错解析：本题考查的是房产税。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%30%后的余值为计税依据。证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。 ( )答案：对解析：（）是专门为政府经济开发和发展提供中长期贷款的政策性金融机构。A.开发性金融机构 B.农业政策性金融机构 C.进出口政策性金融机构 D.中小企业政策性金融机构答案：A解析：本题考查的是政策性银行。开发性金融机构是专门为政府经济开发和发展提供中长期贷款的政策性金融机构。随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟
8、向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。下列不属于房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定的是（）。A、中华人民共和国城市房地产管理法 B、中华人民共和国土地管理法 C、中华人民共和国担保法 D、中华人民共和国物权法答案：D解析：本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定包括：（1）中华人民共和国城市房地产管理法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）中华人民共和国城乡规划法；（4）中华人民共和国担保法；（5）中华人民共和国会计法；（6）中华人民共和国税收征收管理办法；（7）贷款通则；（8）商业银行房地产贷款风险管理指引；（
9、9）关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押评估管理有关问题的通知；（10）房地产抵押估价指导意见；（11）房地产开发项目经济评价方法；（12）房地产估价规范；（13）房地产估价基本术语标准；（14）中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。 某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元。A3951B4939C4996D6245正确答案：C2022房地产估价师考试真题及答案6章 第3章 1992年，上海市实行的“五位一体”房改实施方案，不包
10、括（ ）。A推行住房公积金B建立住房信贷体系C提租发补贴D配房买债券正确答案：B估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。A、地役权设立情况B、土地使用期限C、基础设施完备程度D、容积率E、临街状况答案：A,B,D解析：本题考查的是比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。参见教材P176。下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（）。A、整体资产中的房地产B、已灭失的房地
11、产C、未来状况下的房地产D、“干净”的房地产E、共有的房地产答案：A,B,C解析： 本题考查的是按实物形态划分的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项D、E属于按权益状况划分的种类。一级房地产估价机构至少从事房地产估价活动连续（）年以上。A、6B、5C、4D、3答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构等级。一级房地产估价机构从事房地产估价活动连续6年以上。某开发公司开发一项目
12、，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。A、 600B、 900C、 1500D、 1800答案：C解析：知识点 土地补偿费及征地管理费 根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 股票和债券的相同之处表现在( )。A.都是融资工具B.都是流通证券C.享有相同权利D.都是长期投资E.都可以为投资者带来收益正确答案：ABE甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2022年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2022年1月，因借款人不能
13、如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2022年8月出具的估价报告进行复核估价。 、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？ 、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？答案：解析：1.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；没有说明的，需要考虑租赁的影响。本题中未说明不考虑租赁权的影响，因此估价时需要考虑租赁权的影响。2. 本题考查的是房地产拍卖、变
14、卖估价的相关规定。法院没有书面说明，且该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、运营费用、税金等求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A、若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元 B、若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元 C、若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元 D、若乙地块临街深度为1
15、00英尺，则其总价为110万元 E、若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元答案：C,E解析：本题考查的是路线价法。选项A应该为40万元，选项B应该为70万元；选项D应该为100万元。2022房地产估价师考试真题及答案6章 第4章 某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2，16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2，20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（ ）层。A7.9B11.9C12.1D19.0正确
16、答案：B 房地产广告中涉及面积的，只能标明为建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产直接投资包括（）。A、购买住房抵押支持证券B、开发投资C、置业投资D、投资房地产投资信托基金E、投资房地产企业股票或债券答案：B,C解析：考点:房地产直接投资。房地产直接投资包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价 B.房屋征收评估 C.房地产司法拍卖估价 D.房地产转让估价 E.房地产投资信托基金估价答案：B,C解析：本题考查的是合法原则。在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状
17、况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封；房屋征收评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（ ）工作A项目策划B项目方案的设计C可行性研究D成本收益分析正确答案：C 国库券是一种直接金融工具。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( )。A销售费用B维修费用C经营费用D管理费用E财务费用正确答案：CDE答案 CDE 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门
18、为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。在控制性详细规划的控制体系指标中，环境容量控制指标包括（）。A.容积率 B.建筑密度 C.绿地率 D.人口容量 E.建筑高度答案：A,B,C,D解析：本题考查的是控制性详细规划。环境容量控制指标包括容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是( )。A.增加
19、税收 B.降低存款准备金率C.增加政府支出 D.减少转移支付答案：C解析：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，增加国民收入；减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入。2022房地产估价师考试真题及答案6章 第5章影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有（）等。A、大气环境 B、治安环境 C、声觉环境 D、水文环境 E、卫生环境答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境
20、、视觉环境、卫生环境和人文环境等。 自由水是存在于细胞腔与细胞间隙中的水；吸附水是存在于细胞壁内的水；化合水则是木材化学成分中的结合水。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。P54。下列表达式中，正确的是（）。A.GDP=GNP+对外要素收入净额 B.NDP=GDP-折旧 C.GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D.GNP=消费支出+投资支出+政府购买+进口出口
21、答案：B解析：本题考查的是国民收入核算体系。选项A错误，GNP=GDP+对外要素收入净额；选项C错误，GDP=工资+利息+利润+租金+间接税+企业转移支付+折旧；选项D错误，GDP=消费支出+投资支出+政府购买+净出口。容易对人的心理产生影响的暂时性污染是（）。A放射性物质污染B建筑施工噪声污染C生活污染D固体废物污染答案：B解析：环境噪声污染容易对人体心理造成影响。由于噪声的心理作用，分散了人们的注意力，容易引起事故。另外，环境污染源按照污染源存在的时间，可分为暂时性污染源和永久性污染源。暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。而永久性污染源一
22、般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A、总量结构B、区域结构C、租买结构D、供求结构E、物理结构答案：A,B,C,D解析：考点:房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。（）是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。A.任意拍卖 B.不动产拍卖 C.动产拍卖 D.强制拍卖答案：D解析：本题考查的是拍
23、卖标的、报价方式及类型。强制拍卖是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。6.采用成本法估价时，估价的基本路线为（）。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建
24、筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值答案：C解析：本题考查的是工业房地产估价的常用方法。成本法估价的操作步骤：（1）选择具体估价路径；（2）测算重置成本或重建成本；（3）测算折旧；（4）计算成本价值。本题采用成本法估价的技术路线为：该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题及答案6章 第6章 现有某待开发项目建筑面积为3850，从当
25、前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元，。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。A766B791C913D1046正确答案：B房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（）答案：错解析：考点:投资与成本。房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升答案：A解析
26、：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。A、施工单位B、建设单位C、监理单位D、设计单位答案：B解析：本题考查的是开工申请与审批。建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再
27、采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法 B.收益法 C.假设开发法 D.基准地价修正法 E.长期趋势法答案：A,D解析：本题考查的是重新购建成本的求取思路。求取土地的重新购建成本，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等方法求取。某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。关于估价机构与开发公司所达成协
28、议性质的描述中，正确的有( )。A、 双方达成的是一种单务合同B、 双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C、 估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权D、 开发公司开始支付的款项是一种定金答案：B,C解析： 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在( )。A5%B10%C20%D30%正确答案：B答案 B详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。评估承租人权益价值的，收益期为（）。A、有效租赁期限B、初始租赁期限C、剩余租赁期限D、最终租赁期限答案：C解析：考点:收益期和持有期的测算。评估承租人权益价值
29、的，收益期为剩余租赁期限。 根据下列内容，回答 46 题：张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。第 4 题 在2022年10月时，张某的权益价格为（ ）。A没有租赁条件下的正常市场价格B剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和C剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值D张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格正确答案：C